Wypowiedzenie najmu lokalu użytkowego a pouczenie o prawie do wniesienia zastrzeżeń

Tło sporu

Sąd odwoławczy orzekł na niekorzyść najemczyni, potwierdzając ważność i zasadność wypowiedzenia z uzasadnieniem, że w stosunku najmu służącym celom gospodarczym najemczyni nie może korzystać ze wzmożonej ochrony typowej na przykład dla najemców mieszkań. Najemczyni wniosła w związku z tym skargę kasacyjną (dovolání) do Sądu Najwyższego Republiki Czeskiej (Nejvyšší soud).

Stanowisko Sądu Najwyższego Republiki Czeskiej

Sąd Najwyższy Republiki Czeskiej utrzymał w mocy orzeczenie sądu odwoławczego i podkreślił następujące zasady:

1. Brak pouczenia nie powoduje nieważności wypowiedzenia

Zgodnie z § 2314 czeskiej ustawy Kodeks cywilny (ustawa nr 89/2012 Sb., dalej „k.c.”) najemca lokalu użytkowego ma prawo wnieść zastrzeżenia wobec wypowiedzenia oraz prawo wytoczyć powództwo o zbadanie zasadności wypowiedzenia. Z ustawy nie wynika jednak wprost obowiązek wynajmującego pouczenia najemcy o tych prawach w treści wypowiedzenia. Sąd Najwyższy wskazał, że w przypadku najmu lokali użytkowych obie strony umowy uważa się za równorzędne podmioty, które nie podlegają wzmożonej ochronie i nie dotyczy ich szczególny obowiązek informacyjny.

Odmiennie jest w przypadku najmu mieszkań, gdzie najemca jest z reguły słabszą stroną umowy i ustawa przyznaje mu wzmożoną ochronę.

Wynajmujący lokale użytkowe nie są zatem zobowiązani do zamieszczania w treści wypowiedzenia pouczenia o prawie do wniesienia zastrzeżeń wobec wypowiedzenia ani o prawie do wytoczenia powództwa o zbadanie zasadności wypowiedzenia.

Brak pouczenia nie powoduje ani bezwzględnej, ani względnej nieważności wypowiedzenia.

2. Wykładnia umów

Oceniając ważność i zasadność wypowiedzenia, Sąd Najwyższy badał także treść umowy najmu. Podkreślił, że wykładnia umów opiera się nie tylko na ich brzmieniu, lecz także na rzeczywistym zamiarze stron umowy. W niniejszej sprawie istotne było ustalenie, czy wynajmująca zgodziła się, by wypowiedzenie było możliwe jedynie na węższych warunkach, na które powoływała się najemczyni.

Najemczyni nie wykazała jednak, że wynajmująca znała jej subiektywną i węższą wykładnię postanowień umownych lub się z nią zgadzała. Wypowiedzenie uznano więc za zasadne.

3. Obowiązek przeprowadzenia dowodów i zarzuty procesowe

Sąd Najwyższy zajął się również zarzutami o charakterze procesowym, na przykład pominięciem dowodów zgłoszonych przez najemczynię. Podkreślił, że sądy niższych instancji mają obowiązek uzasadnić, dlaczego dowodów nie przeprowadziły. W tym sporze uzasadnienia sądów nie zabrakło, a postępowanie sądów uznano za zgodne z prawem.

Korekta wcześniejszego orzecznictwa

Nie można pominąć, że Sąd Najwyższy wcześniej, np. w orzeczeniu sygn. akt 26 Cdo 188/2021 z dnia 11 maja 2021, przeciwnie dopuścił, że brak pouczenia o zastrzeżeniach wobec wypowiedzenia najmu lokali użytkowych może oznaczać względną nieważność wypowiedzenia. W omawianym wyroku Sąd Najwyższy w żaden sposób się do tego jednak nie odniósł. Zgodnie z podstawowymi zasadami prawa należy zatem przyjąć, że omawiane nowsze orzeczenie ma pierwszeństwo przed orzeczeniem wcześniejszym.

Skutki orzeczenia

To orzeczenie Sądu Najwyższego ma kluczowe znaczenie dla praktyki w zakresie najmu lokali użytkowych. Potwierdza, że obowiązek pouczenia najemcy o jego prawach jest typowy dla sytuacji, w których druga strona jest podmiotem słabszym (typowo najem mieszkania), a nie dla stosunków handlowych między równorzędnymi podmiotami.

Wynajmujący powinni mimo to pamiętać, że jasno sformułowane i uzasadnione wypowiedzenie jest kluczem do unikania sporów. Najemcy z kolei muszą aktywnie chronić swoje prawa, znać terminy na wniesienie zastrzeżeń i powództw oraz dokładnie zapoznać się z warunkami umowy już przy zawieraniu umowy najmu.

Wynajmują Państwo lokale użytkowe? Wyrok Sądu Najwyższego daje Państwu większą pewność prawną – brak pouczenia najemcy o jego prawach przy wypowiedzeniu nie prowadzi już do jego nieważności. Nadal jednak dobrze sformułowana umowa i wypowiedzenie są podstawą sukcesu. Prosimy o kontakt – przygotujemy dla Państwa umowy i wypowiedzenia odporne jak sejf.