Änderung der Teilungserklärung

Rechtsgrundlage: zwei Regime für die Änderung der Erklärung

Die Änderung der Teilungserklärung ist in der Tschechischen Republik vor allem in § 1169 des tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuchs (Gesetz Nr. 89/2012 Slg., im Folgenden „OZ“) geregelt. Diese Regelung wurde 2020 erheblich geändert, um das Verfahren zu vereinfachen. In der Praxis gibt es jedoch weiterhin Auslegungsfragen. Um zu verstehen, wie das Verfahren funktioniert, muss man zwischen zwei grundlegend verschiedenen Situationen unterscheiden.

Das Grundregime nach § 1169 Abs. 1 OZ gilt, wenn die Änderung der Erklärung in die Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentümers in Bezug auf sein Eigentum eingreift. Ein Beispiel ist die Änderung der Größe des Anteils am Gemeinschaftseigentum oder eine andere Abgrenzung der Einheit. In solchen Fällen ist die Zustimmung des betroffenen Eigentümers und zugleich die Zustimmung der Mehrheit der Stimmen aller Wohnungseigentümer erforderlich. Dieses Regime schützt das Eigentumsrecht vor der Willkür der Mehrheit.

Das vereinfachte Regime nach § 1169 Abs. 2 OZ gilt für Änderungen, die die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer nicht berühren, zum Beispiel eine Änderung des Nutzungszwecks von Gemeinschaftsflächen. Hier genügt für die Änderung der Erklärung die Zustimmung der Mehrheit der Stimmen aller Eigentümer. Eine weitere individuelle schriftliche Zustimmung ist nicht nötig.

Was einfach klingt, ist in der Rechtspraxis komplizierter. Die Frage, was in die „Rechte und Pflichten“ eines Eigentümers eingreift und was nicht, führt oft zu Streitigkeiten, die vor Gericht enden. Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS bestimmen genau, unter welches Regime Ihre Situation fällt, sorgen für das richtige Vorgehen und verhindern so die Unwirksamkeit der Änderung.

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Das Mehrheitsprinzip im Wohnungseigentum

Das Mehrheitsprinzip ist eine der wichtigsten Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft, und zwar aus gutem Grund: Ohne das Prinzip könnte in einem Haus mit hundert Einheiten keine praktische Entscheidung getroffen werden. Wäre für jeden Beschluss die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich, wäre das Haus gelähmt.

Ein Eigentümer ist an die Beschlüsse der Versammlung gebunden, auch wenn er nicht anwesend war oder dagegen gestimmt hat. Das ist vor allem für die laufende Verwaltung des Hauses wichtig, also für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, für Reparaturen und betriebliche Angelegenheiten. Hier wäre es nicht praktikabel, die Zustimmung jedes Einzelnen zu verlangen.

Dieses Prinzip gilt jedoch nicht absolut. Die Rechtsordnung enthält zahlreiche Ausnahmen und Schutzmechanismen, die eine Blockade durch die Minderheit erschweren, aber auch vor der Willkür der Mehrheit schützen. Einer der wichtigsten dieser Schutzmechanismen betrifft gerade die Änderung der Teilungserklärung und den Schutz des Eigentumsrechts Einzelner.

Schutz des Eigentumsrechts: Grenzen der Mehrheit

Die tschechische Rechtsordnung geht davon aus, dass das Eigentum eines der wichtigsten subjektiven Rechte ist. Die Verfassung der Tschechischen Republik schützt das Eigentumsrecht als Grundrecht. Daraus folgt: Weder die Gemeinschaft der Eigentümer noch die Mehrheit der Eigentümer darf das Eigentumsrecht eines Einzelnen ohne legitimen Grund und ohne Einhaltung des gesetzlichen Verfahrens einschränken.

Gerade bei der Änderung der Teilungserklärung greift dieser Schutz am stärksten. Greift die Änderung in die Rechte und Pflichten eines bestimmten Eigentümers ein – zum Beispiel, wenn ihm ein Teil seiner Einheit entzogen oder sein Anteil am Gemeinschaftseigentum geändert wird –, darf dieser Eigentümer ohne seine schriftliche Zustimmung nicht überstimmt werden. Dieser Schutz ergibt sich unmittelbar aus § 1169 Abs. 1 OZ.

Die häufigsten Fälle, in denen dieser Schutz greift, sind die Änderung der Größe der Miteigentumsanteile, die Änderung der Abgrenzung einer Einheit (z. B. die Zuordnung eines Teils des Flurs zu einer Wohnung) oder die Änderung des Verteilungsschlüssels für die Beiträge zur Hausverwaltung, wenn dieser in der Erklärung abweichend von den Anteilen festgelegt ist. In allen diesen Fällen ist die Zustimmung des betroffenen Eigentümers erforderlich.

Dieses Modell schafft eine gewisse Asymmetrie: Während gewöhnliche Beschlüsse zur Hausverwaltung nach dem Mehrheitsprinzip gefasst werden, erfordern Beschlüsse, die in den Kern des Eigentums eingreifen, die Zustimmung der Betroffenen. Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS befassen sich regelmäßig mit Situationen, in denen diese beiden Prinzipien aufeinandertreffen.

Der Konflikt in der Praxis: Mehrheit gegen Einzelnen

In der Praxis zeigt sich der Konflikt zwischen Mehrheitsprinzip und Schutz des Eigentumsrechts sehr konkret. Nehmen wir einen typischen Fall: In einem Haus mit fünfzig Einheiten beschließt die SVJ, die Steigleitungen zu sanieren. Die neue technische Lösung erfordert jedoch einen Teil der Fläche, der laut Teilungserklärung zu einer bestimmten Einheit gehört.

Der Eigentümer dieser Einheit, dessen Eigentum von der Änderung betroffen ist, widerspricht. Die Versammlung beschließt die Änderung mit Mehrheit – sagen wir, 40 von 50 Eigentümern stimmen dafür. Die übrigen zehn stimmen dagegen, und es stellt sich die Rechtsfrage, ob die Versammlung den widersprechenden Eigentümer, dessen Einheit verkleinert wird, überstimmen durfte.

Nach der gesetzlichen Regelung lautet die Antwort: nein. Es handelt sich um eine Änderung, die in die Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers eingreift (Verkleinerung seines Alleineigentums). Ein solcher Eigentümer hat das Recht, einer solchen Änderung schriftlich zuzustimmen oder sie abzulehnen.

Würde die Änderung dagegen nur technische Anlagen in den Gemeinschaftsflächen betreffen und weder die Abgrenzung der Einheiten noch die Miteigentumsanteile berühren, gälte das vereinfachte Regime, und die Zustimmung der Mehrheit würde genügen.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS befassen sich genau mit solchen praktischen Problemen. Oft ist auf den ersten Blick nicht klar, ob eine konkrete Änderung tatsächlich so stark in die Rechte eines Einzelnen „eingreift“, dass seine Zustimmung nötig ist. Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS unterstützen Mandanten bei dieser Beurteilung, die hier entscheidend ist.

Gerichtliche Überprüfung: Wie sich ein überstimmter Eigentümer wehrt

Wenn Sie sich als Wohnungseigentümer zu Unrecht überstimmt fühlen, haben Sie Anspruch auf gerichtliche Überprüfung. Die Rechtsordnung ermöglicht dies nach § 1209 OZ. Die gerichtliche Überprüfung erfolgt jedoch nicht automatisch und ist an mehrere Voraussetzungen geknüpft.

Am wichtigsten ist, dass die gerichtliche Überprüfung einen „wichtigen Grund“ voraussetzt. Das Gericht prüft, ob der Beschluss der Versammlung gegen das Gesetz oder die Satzung verstößt und ob er unverhältnismäßig in die Rechte der Eigentümer eingreift.

Der Antrag ist innerhalb von drei Monaten ab dem Tag zu stellen, an dem der Eigentümer von dem Beschluss erfahren hat oder hätte erfahren können (spätestens jedoch innerhalb eines Jahres ab Beschlussfassung). Es handelt sich um eine Ausschlussfrist – wird sie versäumt, erlischt das Recht auf Überprüfung.

Sachlich zuständig für Streitigkeiten aus dem Wohnungseigentum ist in erster Instanz das Bezirksgericht (okresní soud). Früher entschieden solche Streitigkeiten die Kreisgerichte (krajské soudy), die Verfahrensvorschriften wurden jedoch geändert. Eine Klage beim unzuständigen Gericht kann zu unnötigen Verzögerungen führen.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS haben Erfahrung mit genau solchen Gerichtsverfahren. Befinden Sie sich in einer ähnlichen Lage und erwägen eine gerichtliche Überprüfung, schreiben Sie uns an beratung@arws.cz.

Beispiele aus der Praxis

Um zu zeigen, wie diese Grundsätze in der Realität angewendet werden, gehen wir einige typische Situationen durch, mit denen sich die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS regelmäßig befassen.

Fall 1: Zusammenlegung von Einheiten – Ein Eigentümer möchte zwei benachbarte Wohnungen, die ihm gehören, baulich verbinden und rechtlich zusammenlegen. Obwohl beide Einheiten ihm gehören, wirkt sich die Änderung auf die Abgrenzung der Einheiten im Haus und in der Regel auch auf die Miteigentumsanteile aller übrigen Eigentümer aus. Nach § 1169 sind in diesem Fall die Zustimmung der betroffenen Eigentümer und die Zustimmung der Mehrheit der Stimmen aller Eigentümer erforderlich.

Fall 2: Änderung der Beitragsregeln für die Hausverwaltung – Im Haus stellt sich heraus, dass der bisherige Verteilungsschlüssel (z. B. pro Person statt nach Anteil) ungeeignet ist. Die SVJ möchte die Regeln in der Teilungserklärung ändern. Eine solche Änderung greift in die Vermögenssphäre aller Eigentümer ein, weil sich ihre Zahlungspflichten ändern. Deshalb ist nach § 1169 Abs. 1 die Zustimmung der betroffenen Eigentümer erforderlich, in diesem Fall also die Zustimmung aller.

Fall 3: Anbau eines Aufzugs – Das Haus möchte einen Aufzug im Treppenauge einbauen. Das bedeutet eine Änderung der Gemeinschaftsflächen des Hauses und ihrer Ausstattung. Ändert sich die Größe der Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum nicht und wird nicht in das Innere der Wohnungen eingegriffen, gilt das vereinfachte Regime. Es genügt also die Zustimmung der Mehrheit der Stimmen aller Eigentümer, individuelle schriftliche Zustimmungen sind nicht erforderlich.

Diese Beispiele zeigen, wie die Grundsätze in der Praxis aufeinandertreffen. Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS haben Erfahrung mit genau solchen Situationen und helfen Mandanten bei der Analyse ihres konkreten Falls.

Entscheidungsrahmen: So gehen Sie richtig vor

Wenn Sie Rechtsfehler vermeiden und sicherstellen möchten, dass die Änderung der Teilungserklärung rechtssicher ist, sollten Sie ein bestimmtes Verfahren einhalten.

Schritt 1: Genaue Festlegung, was sich ändert – Zunächst müssen Sie genau festlegen, was in der Teilungserklärung geändert werden soll. Erstellen Sie den vollständigen Wortlaut der Änderung. Ist der Entwurf nicht präzise, trägt das Kataster ihn nicht ein. Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS helfen Ihnen bei der Erstellung eines rechtlich korrekten Textes.

Schritt 2: Bestimmung des Regimes und Einholung der Zustimmungen – Greift die Änderung in die Rechte und Pflichten der Eigentümer ein? Wenn ja (Grundregime), sorgen Sie für eine schriftliche Vereinbarung mit amtlich beglaubigten Unterschriften der betroffenen Eigentümer. Anschließend (oder parallel) lassen Sie die Änderung von der Eigentümerversammlung mit der erforderlichen Mehrheit genehmigen.

Schritt 3: Form der Abstimmung – Die Zustimmung der Eigentümer kann auch außerhalb der Versammlung der SVJ eingeholt werden, die für solche Änderungen in der Regel nicht zuständig ist. Bei einer Änderung der Erklärung, die in das Kataster eingetragen werden muss, sind die Formvorschriften des tschechischen Katastergesetzes (Gesetz Nr. 256/2013 Slg.) zum Nachweis der Zustimmung unbedingt zu beachten.

Schritt 4: Eintragung in das Kataster – Die Änderung der Teilungserklärung wird gegenüber Dritten erst mit der Eintragung in das öffentliche Register wirksam. Sie müssen beim Liegenschaftskataster (katastr nemovitostí) einen Antrag auf Eintragung mit den entsprechenden Anlagen stellen (vollständiger Wortlaut der Erklärung, Zustimmungen der Eigentümer). Ohne diese Eintragung entfaltet die Änderung nach außen keine volle Rechtswirkung.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS befassen sich täglich mit genau diesen Verfahren. Die Haftpflichtversicherung der Anwaltskanzlei ARROWS reicht bis zu 350 000 000 CZK (ca. 14,4 Mio. EUR). Wenn Sie sichergehen möchten, dass Sie richtig vorgehen, schreiben Sie uns an beratung@arws.cz.

Praktische Risiken und häufige Fehler

In der Praxis wiederholen sich Fehler, die sowohl SVJ als auch Eigentümern unterlaufen.

Fehler 1: Die SVJ meint, sie entscheide – Über die Änderung der Erklärung entscheidet jedoch nicht die SVJ als juristische Person (durch ihr statutarisches Organ), sondern die Wohnungseigentümer. Die SVJ übernimmt hier die Rolle der Verfahrensverwalterin. Über die Änderung der Erklärung entscheidet nicht die SVJ als juristische Person, sondern unmittelbar die Wohnungseigentümer.

Fehler 2: Unzureichende Form der Zustimmungen – Für die Eintragung in das Liegenschaftskataster genügen bei einer Vereinbarung der Eigentümer nach § 1169 Abs. 1 weder eine einfache E-Mail noch eine gewöhnliche Unterschrift auf der Anwesenheitsliste. Erforderlich ist eine Urkunde mit amtlich beglaubigten Unterschriften der betroffenen Eigentümer. Wer diese Formalität unterschätzt, bekommt Probleme bei der Eintragung.

Fehler 3: Falsche Bestimmung des Regimes – Wählt die SVJ im Zweifel das vereinfachte Regime, obwohl tatsächlich das Grundregime (mit Zustimmung der Betroffenen) hätte angewendet werden müssen, ist die Änderung wegen Rechtswidrigkeit anfechtbar.

Fazit

Die Kollision zwischen Mehrheitsprinzip und Schutz des Eigentumsrechts gehört zu den schwierigsten Themen des Wohnungseigentums. Einerseits muss die Verwaltung des Hauses möglich sein, andererseits muss das Eigentum geschützt werden. Die Rechtsordnung versucht, diese Grundsätze auszugleichen, doch in der Praxis entstehen komplizierte Situationen.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS wissen, wie man diese Klippen sicher umschifft. Wenn Sie unsicher sind, ob Ihre geplante Änderung der Teilungserklärung rechtlich korrekt ist, oder wenn Sie einen Konflikt lösen müssen, sollten Sie die Angelegenheit besser Fachleuten anvertrauen. Schreiben Sie uns an beratung@arws.cz – wir helfen Ihnen gern mit einer rechtlichen Analyse.