Beschaffenheitsgarantie bei Immobilien
Im Zusammenhang mit dem Kauf von Immobilien ist nach tschechischem Recht mitunter von der sogenannten Beschaffenheitsgarantie die Rede. Was ist unter dieser Garantie zu verstehen und wie unterscheidet sie sich von der Mängelhaftung? Welche Änderungen hat die seit dem 6.1.2023 wirksame Novellierung der gesetzlichen Regelung der Garantie gebracht?
Novelle des Bürgerlichen Gesetzbuches
Die seit Januar 2023 wirksame Novelle des Bürgerlichen Gesetzbuches hat das Konzept der Beschaffenheitsgarantie geändert. Früher verpflichtete sich der Verkäufer damit, dass die Sache für eine bestimmte Zeit für den üblichen Zweck tauglich sein oder ihre üblichen Eigenschaften behalten wird. Neu entsteht die Garantie durch die Erklärung des Garantiegebers, dass er den Käufer über seine gesetzlichen Rechte aus mangelhafter Leistung hinaus befriedigen wird, wenn die Sache nicht die in der Garantieerklärung angegebenen Eigenschaften aufweist. Eine Garantie kann auch durch eine Erklärung in der Werbung entstehen, die spätestens bei Abschluss des Kaufvertrags verfügbar ist.
Was ist eine Garantie und welche Bedeutung hat sie bei Immobilien?
Unter einer Garantie verstehen wir die Erklärung des Garantiegebers (insbesondere des Verkäufers, aber auch eines Dritten – wie beispielsweise eines Immobilienmaklers), mit der er sich verpflichtet, dem Käufer eine bestimmte Leistung zu erbringen, wenn die Immobilie nicht bestimmte Eigenschaften aufweist. Die Garantie stellt eine freiwillige Verpflichtung ihres Garantiegebers dar und ist von der gesetzlichen Mängelhaftung zu unterscheiden.
Im Falle der (gesetzlichen) Mängelhaftung ist es erforderlich, dass der Mangel bereits im Moment des sogenannten Gefahrübergangs auf die Sache vorlag. Wir empfehlen, diesen Zeitpunkt im Vertrag ausdrücklich zu vereinbaren. Der Käufer muss daher nachweisen, dass die Sache bereits in diesem Moment mangelhaft war (beispielsweise aufgrund von verwendetem minderwertigem Material).
Im Falle einer (freiwilligen) Garantie reicht es aus, dass der Mangel zu einem beliebigen Zeitpunkt während der Garantiezeit auftritt. Der Käufer hat jedoch kein Recht aus der Garantie, wenn der Mangel nach dem Gefahrübergang auf den Käufer durch ein äußeres Ereignis verursacht wurde (beispielsweise durch ungünstige Witterungseinflüsse).
Die Dauer der Garantiezeit hängt von der Erklärung des Garantiegebers ab. Ein von der Garantie abgedeckter Mangel muss genau innerhalb der durch die Garantiezeit bestimmten Frist gerügt werden. Der Inhalt der Garantie kann beispielsweise das Recht zum Rücktritt vom Vertrag, das Recht auf Reparatur der Sache oder die Erbringung einer anderen Dienstleistung im Zusammenhang mit der Behebung des unbefriedigenden Zustands des Kaufgegenstands (beispielsweise ein Rabatt auf den Kaufpreis) sein. Eine Garantie kann nur über die gesetzlichen Rechte des Käufers aus mangelhafter Leistung hinaus übernommen werden, damit es auf diese Weise nicht zu einer Täuschung der Kunden kommt.
Stehen Sie vor einer ähnlichen Situation?
Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden.
Welche Risiken bestehen und wie ARROWS hilft
Mögliche Probleme | Wie ARROWS hilft (beratung@arws.cz) |
|---|---|
Verwechslung von Garantie und Mängelhaftung: Der Käufer verlässt sich auf eine Garantie, die der Verkäufer gar nicht gewährt hat, und macht seine Rechte zu spät geltend. | Was wir tun: Wir prüfen den Kaufvertrag und erklären, welche Rechte aus Mängeln und aus der Garantie Ihnen zustehen. |
Unbestimmte Garantieerklärung: Unklarer Umfang, unklare Dauer oder unklarer Inhalt der Garantie führt zu Streitigkeiten bei der Reklamation. | Was wir tun: Wir erstellen die Garantieerklärung oder die Garantievereinbarung im Vertrag so, dass sie eindeutig ist. |
Unbeabsichtigte Garantie aus der Werbung: Eine Erklärung in der Werbung kann eine Garantie begründen, und zwar auch in einem größeren Umfang als der Vertrag. | Was wir tun: Wir prüfen die Marketingmaterialien des Bauträgerprojekts und stimmen sie mit der Vertragsdokumentation ab. |
Unbestimmter Zeitpunkt des Gefahrübergangs: Dem Käufer fällt es schwer nachzuweisen, dass der Mangel bereits im maßgeblichen Zeitpunkt vorlag. | Was wir tun: Wir regeln diesen Zeitpunkt im Vertrag ausdrücklich und setzen ein Übergabeprotokoll für die Immobilie auf. |
Abschließende Zusammenfassung
Die Beschaffenheitsgarantie ist eine freiwillige Verpflichtung, mit der der Garantiegeber dem Käufer eine Leistung über die gesetzlichen Rechte aus mangelhafter Leistung hinaus verspricht. Anders als bei der gesetzlichen Mängelhaftung reicht es aus, dass sich der Mangel zu einem beliebigen Zeitpunkt während der Garantiezeit zeigt. Seit der im Januar 2023 wirksam gewordenen Novelle kann auch eine Erklärung in der Werbung eine Garantie begründen, weshalb es wichtig ist, dass die Marketingmaterialien dem Vertrag entsprechen.
Aufgrund des freiwilligen Charakters der Garantie werden Sie dieser Zusage jedoch eher bei Bauträgerprojekten als bei gewöhnlichen Immobiliengeschäften begegnen. Der Käufer sollte daher stets prüfen, ob ihm eine Garantie tatsächlich gewährt wurde, in welchem Umfang und für welche Dauer.
Die Juristen von ARROWS helfen Ihnen, den Kaufvertrag sowie die Garantieerklärung zu prüfen und die Garantiebedingungen so zu gestalten, dass sie eindeutig sind. Kontaktieren Sie uns unter beratung@arws.cz.