Beschaffenheitsgarantie bei Immobilien
Im Zusammenhang mit dem Kauf von Immobilien ist nach tschechischem Recht mitunter von der sogenannten Beschaffenheitsgarantie die Rede. Was ist unter dieser Garantie zu verstehen und wie unterscheidet sie sich von der Mängelhaftung? Welche Änderungen hat die seit dem 6.1.2023 wirksame Novellierung der gesetzlichen Regelung der Garantie gebracht?
Novelle des tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuchs (Gesetz Nr. 89/2012 Slg.)
Was ist eine Garantie und welche Bedeutung hat sie bei Immobilien?
Unter einer Garantie verstehen wir die Erklärung des Garantiegebers (insbesondere des Verkäufers, aber auch eines Dritten – beispielsweise des Immobilienmaklers), mit der er sich verpflichtet, dem Käufer eine bestimmte Leistung zu erbringen, falls die Immobilie bestimmte Eigenschaften nicht aufweist. Die Garantie stellt eine freiwillige Verpflichtung des Garantiegebers dar und ist von der gesetzlichen Mängelhaftung zu unterscheiden.
- Bei der (gesetzlichen) Mängelhaftung ist es erforderlich, dass der Mangel bereits im Zeitpunkt des sogenannten Gefahrübergangs an der Sache bestanden hat. Wir empfehlen, diesen Zeitpunkt im Vertrag ausdrücklich zu vereinbaren. Der Käufer muss daher nachweisen, dass die Sache bereits in diesem Zeitpunkt mangelhaft war (beispielsweise infolge der Verwendung minderwertigen Materials).
- Bei der (freiwilligen) Garantie genügt es, dass der Mangel zu irgendeinem Zeitpunkt während der Garantiefrist auftritt. Der Käufer hat jedoch kein Recht aus der Garantie, wenn der Mangel nach dem Übergang der Schadensgefahr an der Sache auf den Käufer durch ein äußeres Ereignis verursacht wurde (beispielsweise durch ungünstige Witterungseinflüsse).
Die Dauer der Garantiefrist hängt von der Erklärung des Garantiegebers ab. Ein von der Garantie gedeckter Mangel ist eben innerhalb der durch die Dauer der Garantiefrist bestimmten Frist zu rügen. Inhalt der Garantie kann beispielsweise das Recht zum Rücktritt vom Vertrag, das Recht auf Reparatur der Sache oder die Erbringung einer anderen Leistung sein, die mit der Behebung des unbefriedigenden Zustands des Kaufgegenstands zusammenhängt (beispielsweise ein Nachlass auf den Kaufpreis). Eine Garantie kann nur über die gesetzlichen Rechte des Käufers aus mangelhafter Leistung hinaus übernommen werden, damit es auf diese Weise nicht zu einer Täuschung der Kunden kommt.
Angesichts des freiwilligen Charakters der Garantie begegnen Sie dieser Zusicherung jedoch eher bei Bauträgerprojekten als bei gewöhnlichen Immobiliengeschäften. Wenn Sie sich in irgendeinem Punkt unsicher sind, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir helfen Ihnen gern.
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