Sie mieten eine Halle, ein Lager oder ein Geschäft – was Sie vor der Unterschrift verhandeln sollten

Der Entscheidungsrahmen: Was Sie eigentlich kaufen

Bei Gewerberäumen kaufen Sie keine Quadratmeter, sondern betriebliche Sicherheit für die Zeit, in der dort Produktion, Lager oder Geschäft laufen. Der Rahmen hat drei Achsen, und jede wird anders verhandelt.

Die erste Achse ist die Laufzeit. Eine befristete Miete gibt Sicherheit und in der Regel auch eine bessere Miete, verschließt aber den Weg zu einem früheren Auszug; eine unbefristete Miete gibt Flexibilität, doch der Vermieter lässt dabei meist keine Investition in die Ausstattung der Räume zu. Die praktische Lösung ist eine befristete Miete mit Option und ausgehandelten Ausstiegsklauseln für definierte Situationen.

Die zweite Achse ist die Investition in die Räume. Je mehr Sie die Räume anpassen, desto schwächer ist Ihre Position bei den Verhandlungen über die Verlängerung. Ein Mieter, der eigene Technik in die Halle einbaut und keine Option hat, verhandelt nach fünf Jahren mit jemandem, der weiß, dass ein Auszug für ihn teurer ist als eine erhöhte Miete.

Die dritte Achse ist die Eignung der Räume für Ihre Tätigkeit: der baurechtliche Nutzungsstatus, hygienische und brandschutztechnische Anforderungen, die Kapazität der Anschlüsse und die Möglichkeit, Technik unterzubringen. Oft entsprechen die Räume formal, doch für den konkreten Betrieb ist eine Änderung nötig – und wer diese Frage erst nach der Unterschrift aufwirft, zahlt sie selbst; ausführlicher dazu im Artikel Bauamt im Unternehmen: Kontrollen von Betriebsstätten und Nutzungsänderungen.

Schritt für Schritt

Die Verhandlung beginnt, bevor der erste Vertragsentwurf vorliegt.

Der erste Schritt ist die Prüfung des Objekts und des Vermieters: Liegenschaftskataster (katastr nemovitostí), Pfandrechte, Vermerke, Insolvenz und wirtschaftliche Lage des Eigentümers. Bei Hallen ist der Eigentümer oft eine Zweckgesellschaft mit nur einem Vermögenswert und Bankfinanzierung, was einschränkt, worauf sie sich im Vertrag einlassen kann.

Der zweite Schritt ist die möglichst konkrete Beschreibung des Mietzwecks: „Lagerung und Leichtmontage“ gibt einen anderen Spielraum als „Lagerung“. Der Zweck bestimmt zugleich, wann Sie aussteigen können – der Verlust der Eignung der Räume für die Tätigkeit ist ein gesetzlicher Kündigungsgrund.

Der dritte Schritt besteht darin, den Gesamtpreis auszuhandeln, nicht nur die Miete: Vorauszahlungen für Nebenleistungen und deren Abrechnung, den Anteil an Gemeinschaftsflächen, die Indexierung, die Kosten technischer Umbauten und eine Rücklage für die Rückgabe der Räume in den ursprünglichen Zustand.

Der vierte Schritt ist die schriftliche Regelung der Umbauten der Räume: eine Liste der Umbauten, wer sie bezahlt, wer sie nach Vertragsende entfernt und wie die Wertsteigerung abgegolten wird. Bei Produktionshallen geht es dabei um Millionenbeträge. Der praktischen Umsetzung von Umbauten widmen wir uns im Artikel Umbauten von Büro- und Gewerberäumen durch den Mieter.

Der fünfte Schritt ist eine Verlängerungsoption mit einem Mechanismus zur Festlegung der Miete. Ein funktionierender Mechanismus ist ein beschriebenes Verfahren, keine Vereinbarung, sich später zu einigen: Miete nach Index oder nach dem Gutachten zweier Sachverständiger.

Der sechste Schritt sind Ausstiegsklauseln für definierte Situationen: Einstellung der Tätigkeit am Standort, Verlust eines wichtigen Abnehmers, aber auch das Recht, die Räume an ein Unternehmen der eigenen Gruppe unterzuvermieten. Eine Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters gilt nach § 2215 des tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuchs (Gesetz Nr. 89/2012 Slg., im Folgenden „OZ“) als schwerwiegende Verletzung der Pflichten des Mieters, weshalb das Recht auf Untervermietung im Voraus verhandelt werden sollte.

Der siebte Schritt ist die protokollierte Übergabe: Fotodokumentation, Vermerk über die Funktionsfähigkeit der Technik, Zählerstände und eine Mängelliste. Ohne Übergabeprotokoll hat der Mieter Jahre später keine Möglichkeit nachzuweisen, was schon beim Einzug beschädigt war, und die Reparatur geht zulasten seiner Kaution.

Was am Markt Standard ist und was ein Warnsignal

Bei Hallen und Lagern ist eine mehrjährige befristete Miete mit ein oder zwei Optionen Standard, ebenso garantierte Raumparameter (Bodentragfähigkeit, lichte Höhe, Anzahl der Tore) und eine einmal jährlich indexierte Miete. Der Vermieter haftet dabei für die Konstruktion und Gebäudehülle, der Mieter für das, was er selbst in die Räume gebracht hat. Es lohnt sich, die Parameter zahlenmäßig in den Vertrag aufzunehmen, nicht nur ins Angebotsblatt – sonst lassen sie sich später nicht als Mangel geltend machen.

Bei Geschäften ist ein Anteil am Marketingfonds Standard, eine Öffnungszeit für das gesamte Objekt sowie eine Kaution in Höhe mehrerer Monatsmieten – für den Mieter vorteilhafter als Bankgarantie denn als hinterlegte Kaution.

Es gibt drei Warnsignale. Das erste ist eine Indexierung ohne Obergrenze bei einer zehnjährigen Miete – für den Mieter ein unbegrenztes Kostenrisiko. Das zweite ist das einseitige Recht des Vermieters, den Mieter in einen anderen Teil des Objekts zu verlegen: im Entwurf ein technisches Detail, für ein Geschäft ein Umsatzverlust.

Das dritte Signal ist ein Vertrag ohne Nebenkostenabrechnung: Vorauszahlungen ohne Abrechnungspflicht sind Miete unter anderem Namen. In dieselbe Kategorie gehört eine fehlende Regelung zur Umsatzsteuer. Die Vermietung einer unbeweglichen Sache ist nach § 56a des tschechischen Umsatzsteuergesetzes (Gesetz Nr. 235/2004 Slg., im Folgenden „USt-Gesetz“) in der Regel steuerbefreit, doch der Vermieter kann sich bei Vermietung an einen anderen Umsatzsteuerpflichtigen für dessen wirtschaftliche Tätigkeit entscheiden, die Vermietung zu besteuern. Ein unklares Regime verändert daher den Cashflow und bei einem Mieter ohne vollen Vorsteuerabzug auch den tatsächlichen Mietpreis; ausführlicher dazu im Artikel Umsatzsteuer bei der Vermietung von Immobilien.

Wo die rechtliche Grenze liegt

Das Gesetz gibt dem Mieter von Gewerberäumen mehrere Instrumente an die Hand, von denen Unternehmen oft nichts wissen. Bevor Sie sie als Garantie lesen, bedenken Sie eines: Die gesamte Sonderregelung der Miete von Räumen, die dem Geschäftsbetrieb dienen, ist dispositiv, sodass die nachfolgend genannten Regeln nur die gesetzliche Grundordnung darstellen, von der der Vertrag abweichen kann. Bei der Überprüfung einer Kündigung hat dies das Oberste Gericht der Tschechischen Republik (Nejvyšší soud) im Urteil 26 Cdo 2585/2019 bestätigt – die Parteien können andere Fristen, eine andere Form der Einwände vereinbaren oder das Einwandverfahren ganz ausschließen.

Für Umbauten der Räume gilt eine klare Regel. Nach § 2220 OZ darf der Mieter eine Veränderung der Sache nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters vornehmen, und war der Vertrag schriftlich, muss auch die Zustimmung schriftlich erfolgen. Die Veränderung nimmt er auf eigene Kosten vor, und bei Beendigung der Miete gleichen die Parteien den Umfang der Wertsteigerung aus. Ohne Zustimmung muss er die Räume in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen, sobald der Vermieter dies verlangt, spätestens bei Beendigung der Miete; tut er dies auf dessen Verlangen nicht, kann der Vermieter die Miete fristlos kündigen.

Bei einer befristeten Miete hat der Mieter gesetzliche Kündigungsgründe. Nach § 2308 OZ kann er auch vor Ablauf der Laufzeit kündigen, wenn er die Eignung für die Tätigkeit verliert, für die die Räume bestimmt sind, wenn die Räume aus objektiven Gründen für diese Tätigkeit ungeeignet werden und der Vermieter keinen Ersatz beschafft, oder wenn der Vermieter seine Pflichten grob verletzt.

Spiegelbildlich hat auch der Vermieter ein Kündigungsrecht: nach § 2309 OZ, wenn die Immobilie so beseitigt oder umgebaut werden soll, dass dies die Nutzung der Räume verhindert und der Vermieter dies weder vorhersehen musste noch konnte, oder wenn der Mieter seine Pflichten grob verletzt – insbesondere wenn er länger als einen Monat mit der Zahlung im Verzug ist. Bei diesen Kündigungen einer befristeten Miete muss nach § 2310 in der Kündigung der Grund angegeben sein, sonst ist sie unwirksam, und die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Bei einer unbefristeten Miete beträgt die Kündigungsfrist nach § 2312 sechs Monate, bei einem schwerwiegenden Grund drei Monate – dauert die Miete jedoch länger als fünf Jahre und konnte die andere Partei die Kündigung den Umständen nach nicht vorhersehen, beträgt die Kündigungsfrist stets sechs Monate.

Gegen eine Kündigung kann man sich wehren, allerdings in zwei Schritten und mit zwei Fristen. Nach § 2314 OZ hat die gekündigte Partei ab Zustellung der Kündigung einen Monat Zeit für schriftliche Einwände; erhebt sie diese nicht rechtzeitig, erlischt das Recht, die Überprüfung der Kündigung zu verlangen. Erhebt sie diese rechtzeitig und nimmt die kündigende Partei die Kündigung nicht binnen eines Monats nach deren Zustellung zurück, läuft eine weitere, zweimonatige Frist für eine Klage vor Gericht. Die Versäumung der zweiten Frist ist ebenso fatal wie die der ersten: Wo § 2314 OZ anwendbar ist, kann das Vorliegen des Kündigungsgrundes auch nicht als Vorfrage in einem anderen Rechtsstreit geprüft werden. Schließt der Vertrag umgekehrt dessen Anwendung aus, ist der Mieter an keine Frist gebunden und kann den Kündigungsgrund jederzeit bestreiten.

Der Mieter eines Geschäfts hat darüber hinaus ein Instrument, das in der Praxis kaum genutzt wird. Nach § 2315 OZ hat er bei einer Kündigung durch den Vermieter Anspruch auf Ersatz für den Vorteil, den der Vermieter oder ein neuer Mieter durch die Übernahme des vom gekündigten Mieter aufgebauten Kundenstamms erlangt hat – das gilt nicht, wenn ihm wegen grober Pflichtverletzung gekündigt wurde.

Der Anspruch entsteht jedoch nicht automatisch. Das Oberste Gericht hat im Urteil 26 Cdo 235/2026 festgestellt, dass der Kundenstamm gerade mit dem Geschäftsbetrieb in den gemieteten Räumen verbunden ist und es sich um Kunden handelt, die dorthin wiederholt zurückkehren; die Räume müssen daher für Kunden zugänglich sein. Bei Büros und Lagern, in denen es gar keinen oder nur gelegentlichen Kundenkontakt gibt, kommt ein Ausgleich grundsätzlich nicht in Betracht – ebenso wenig dort, wo die Kundschaft eher an die Person des Mieters als an den Ort gebunden ist.

Der letzte Punkt betrifft den Verkauf des Objekts. Nach § 2221 OZ gehen Rechte und Pflichten aus der Miete auf den neuen Eigentümer über, doch Vereinbarungen über Pflichten des Vermieters, die das Gesetz nicht vorsieht, binden den Erwerber nicht, wenn er von ihnen nichts wusste. Ein ausgehandelter Zuschuss zu Umbauten oder ein Mietnachlass gehört daher so in den Vertrag, dass der Käufer davon Kenntnis erlangt.

Abschließende Zusammenfassung

Die Miete von Gewerberäumen wird vom Ende des Lebenszyklus her verhandelt. Rechnen Sie zuerst durch, was Sie ein Auszug kosten wird: die Beseitigung der Umbauten, der Umzug der Technik, neue Räume und der Verlust von Kunden. Erst danach verhandeln Sie die Miete.

Das Gesetz hilft dem Mieter mehr, als Unternehmen ahnen, aber nur dem, der rechtzeitig reagiert – und nur in dem Umfang, den der Vertrag zugelassen hat. Eine Kündigung einer befristeten Miete ohne angegebenen Grund ist unwirksam, für Einwände bleibt ein Monat und für die Klage weitere zwei Monate, und der Mieter eines Geschäfts kann Anspruch auf Ersatz für den Kundenstamm haben, wenn er nachweist, dass er ihn gerade in diesen Räumen aufgebaut hat. Die Anwaltskanzlei ARROWS ist für den Fall der Berufshaftpflicht mit einer Deckungssumme von 350 000 000 CZK (ca. 14,4 Mio. EUR) versichert und verhandelt Mietverträge im Rahmen des Leistungsbereichs Immobilienrecht. Schreiben Sie an beratung@arws.cz.