Welche Abstände müssen zwischen Bauten eingehalten werden?
Wenn Sie den Bau einer Immobilie planen, wissen Sie sicherlich bereits, dass mit dem gesamten Prozess eine ganze Reihe von Pflichten und Bedingungen verbunden ist, die Ihr Bauwerk nach tschechischem Recht erfüllen muss. Wichtig ist jedoch auch, daran zu denken, dass sich viele der zu erfüllenden Bedingungen nicht nur auf das Bauwerk selbst beziehen, sondern z. B. auch auf dessen Lage auf dem Grundstück. Eine der wichtigsten Fragen, die bereits ganz zu Beginn der Bauplanung bzw. schon bei der Auswahl des Grundstücks zu berücksichtigen ist, ist die Einhaltung der Abstände zwischen Bauten. Im Folgenden erläutern wir, welche Regeln für die Platzierung von Einfamilienhäusern und Garagen gelten.
Allgemeine Anforderungen an Abstände zwischen Bauten
Diese Abgrenzung ist recht unbestimmt, und es liegt stets im Ermessen des Bauamts (stavební úřad), ob diese allgemeinen Bedingungen im konkreten Fall erfüllt sind. Bei der Beurteilung dieser Anforderungen stützt sich das Bauamt insbesondere auf die konkreten technischen Normen, die in dem jeweiligen Bereich zur Anwendung kommen, auf die eigene Kenntnis des Gebiets, in dem das Vorhaben verwirklicht werden soll, usw. An dieser Stelle ist jedoch darauf hinzuweisen, dass technische Normen rechtlich nicht verbindlich sind; gelangt die Verwaltungsbehörde im Rahmen ihres Ermessens also zu einem Ergebnis, das z. B. mit der betreffenden technischen Norm nicht vollständig übereinstimmt, kann dies nicht als ihr Fehler oder als rechtswidriges Vorgehen angesehen werden.
Besondere Bedingungen für Einfamilienhäuser und Garagen
Die oben genannten allgemeinen Anforderungen werden durch besondere Bedingungen ergänzt, die für die einzelnen Arten von Bauten gelten. Wenn Sie ein Einfamilienhaus bauen möchten, müssen Sie beachten, dass der Abstand zwischen Einfamilienhäusern grundsätzlich nicht weniger als 7 Meter betragen darf und zugleich der Abstand zu den gemeinsamen Grundstücksgrenzen nicht weniger als 2 Meter betragen darf. Haben Sie also z. B. einen Nachbarn, dessen Haus 3 Meter von der gemeinsamen Grundstücksgrenze entfernt steht, bedeutet das für Sie, dass Sie Ihr Haus mindestens 4 Meter von der gemeinsamen Grundstücksgrenze entfernt platzieren müssen, damit der Abstand von 7 Metern eingehalten wird.
Von dieser Regel gibt es jedoch eine Ausnahme, und zwar in Fällen, in denen sich in keiner der gegenüberliegenden Hauswände Fenster von Wohnräumen befinden. In einem solchen Fall kann der Abstand der Bauten von den genannten 7 Metern auf bis zu 4 Meter verringert werden. Auch in diesem Fall gilt jedoch weiterhin die Pflicht, den Abstand zu den gemeinsamen Grundstücksgrenzen einzuhalten, der auch hier mindestens 2 Meter betragen muss.
Eine weitere Einschränkung gilt in Fällen, in denen sich in den Stirnseiten der Gebäude Fenster von Wohnräumen befinden. In einem solchen Fall muss diese Stirnseite mindestens 3 Meter vom Rand der Fahrbahn, der Straße oder der Ortsstraße entfernt sein.
Was die Garage betrifft, die Sie höchstwahrscheinlich zusammen mit dem Einfamilienhaus errichten möchten, so gelten auch hier besondere Regeln. Zwischen einer Garage, die auf dem Grundstück eines Einfamilienhauses platziert wird, und den gemeinsamen Grundstücksgrenzen darf der Abstand nicht weniger als 2 Meter betragen.
Sofern es jedoch der Charakter der Bebauung zulässt (was wiederum vom zuständigen Bauamt zu beurteilen ist), besteht die Möglichkeit, das Einfamilienhaus und/oder die Garage unmittelbar an der Grundstücksgrenze zu platzieren. Hierfür gilt allerdings die besondere Bedingung, dass sich für eine solche Platzierung in der Wand, die an der Grundstücksgrenze steht, keine Bauöffnung befinden darf (z. B. Fenster, Lüftungsöffnungen usw.) und zugleich verhindert werden muss, dass Regenwasser auf das Nachbargrundstück abfließt oder Schnee darauf herabfällt. Selbstverständlich darf auch das Bauwerk selbst in keiner Weise auf das Nachbargrundstück hinüberragen.
Die Abstände werden stets auf der kürzesten Verbindungslinie zwischen den Außenflächen der Umfassungswände, Balkone, Loggien und Terrassen sowie von den Grundstücksgrenzen und dem Fahrbahnrand der Straße gemessen.
Fazit
Wie aus dem oben Gesagten ersichtlich ist, kann schon die bloße Platzierung des geplanten Bauwerks auf dem Grundstück eine recht komplizierte Angelegenheit sein, und die genannten Regeln für die erforderlichen Abstände zwischen Bauten sind bereits in dem Moment zu bedenken, in dem Sie das Grundstück auswählen, auf dem Sie bauen möchten. Auch wenn Sie an ein bereits fertiges Bauwerk anbauen möchten, ist zudem erneut zu prüfen, ob die um den Anbau erweiterte Immobilie die Anforderungen an die Platzierung von Bauten erfüllt, also auch, ob die Abstände eingehalten werden.
[1] tschechische Verordnung Nr. 201/2006 Slg., über allgemeine Anforderungen an die Flächennutzung
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