Wer zahlt Miete und Energiekosten bei der Übertragung einer Wohnung?

Modellszenario

• Der Kaufvertrag ist unterzeichnet.
• Die Eintragung in das Liegenschaftskataster (katastr nemovitostí) erfolgt am Monatsanfang.
• Die tatsächliche Übergabe der Wohnung findet jedoch erst im letzten Drittel desselben Monats statt.
• Der Mieter zahlt die Miete in der Zwischenzeit wie üblich für den gesamten Monat im Voraus.

Was sagt das Recht?

Aus Sicht des tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuchs (Gesetz Nr. 89/2012 Slg., im Folgenden „tschBGB“):

• Das Eigentumsrecht geht mit der Eintragung in das Liegenschaftskataster auf den Käufer über (§ 1105 tschBGB).
• Die Rechte und Pflichten des Vermieters gehen damit zugleich auf den neuen Eigentümer über (§ 2221 tschBGB).

Bedeutet das also, dass der Käufer zum Vermieter wird, sobald er als Eigentümer eingetragen ist? Ja. Aber was ist mit der Miete? Und was mit den Energiekosten?

Entscheidend ist der Zeitpunkt der Übernahme der Wohnung

Obwohl das Eigentum rechtlich bereits übergegangen ist, trägt der Verkäufer die Verantwortung für die Immobilie, solange der Käufer die Wohnung nicht übernimmt und nicht tatsächlich zu verwalten beginnt. Sofern der Kaufvertrag nichts anderes bestimmt, gilt:

• Die Miete steht dem Verkäufer für den Zeitraum zu, in dem die Wohnung noch nicht übergeben war.
• Der Käufer hat erst ab dem Tag Anspruch, an dem er die Wohnung tatsächlich übernommen hat und die Rolle des Vermieters auch in der Praxis, nicht nur rechtlich, übernommen hat.
• Energie und Dienstleistungen werden anteilig danach aufgeteilt, wie viele Tage jede der Parteien die Immobilie in ihrer Verwaltung hatte.

Wie rechnet man fair ab?

Nehmen wir an, der Monat hat 30 Tage.

• Die Übergabe erfolgte am 20. Tag des Monats.
• Die Miete und die Vorauszahlungen für Dienstleistungen teilen wir daher logischerweise wie folgt auf:
  • Verkäufer: 20 Tage → 66,7 %
  • Käufer: 10 Tage → 33,3 %

Beispiel:

Gesamtmiete 15.000 CZK (ca. 620 EUR)
→ Verkäufer: 10.000 CZK (ca. 410 EUR)
→ Käufer: 5.000 CZK (ca. 210 EUR)
Dasselbe gilt für Vorauszahlungen auf Energie oder weitere Zahlungen des Mieters.

Wann entsteht ein Problem?

• Der Kaufvertrag regelt nicht, ab wann die Miete dem Käufer zusteht.
• Es ist nicht ausdrücklich festgelegt, wie die Nebenkosten abgerechnet werden.
• Unklarheit über den Tag der Übergabe sorgt für Verwirrung: Die eine Partei beruft sich auf das Kataster, die andere auf die Schlüssel.

Wie lässt sich dem vorbeugen?

• Nehmen Sie in den Kaufvertrag stets eine Bestimmung über den Übergang der Mieteinnahmen und der Verantwortung für die Kosten auf.
• Geben Sie das genaue Datum der Wohnungsübergabe an und legen Sie es als maßgeblich für die Aufteilung der Zahlungen fest.
• Regeln Sie die Art der anteiligen Abrechnung für den Fall, dass die Übergabe im Laufe des Monats erfolgt.

Der Jurist als Ihr Sicherheitsventil

Viele Streitigkeiten entstehen, weil Details übersehen werden, über die „man sich doch schon irgendwie einigen wird“. Sobald es jedoch um Geld geht, reicht guter Wille oft nicht aus. Eine hochwertige Rechtsberatung bei der Vorbereitung des Kaufvertrags macht den Unterschied zwischen einem reibungslosen Geschäft und einem langwierigen Rechtsstreit aus.

Benötigen Sie einen Vertrag, der auch die Realität nach der Unterzeichnung berücksichtigt? Melden Sie sich bei uns. Wir helfen Ihnen, nicht nur die Eigentumsübertragung zu regeln, sondern auch alle Fallstricke rund um Mieten, Energiekosten und rechtliche Verpflichtungen. Denn ein Vertrag soll schützen – und zwar Sie.