Wohnungseigentümergemeinschaft (SVJ) gründen: Schritt für Schritt

Wann eine SVJ gegründet werden muss und wann dies freiwillig ist

Wurde die Eigentümergemeinschaft nicht bereits früher gegründet, so gründen sie die Eigentümer der Einheiten in einem Haus, in dem es mindestens fünf Einheiten gibt, von denen mindestens vier im Eigentum von vier verschiedenen Eigentümern stehen (§ 1198 des tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuchs, Gesetz Nr. 89/2012 Slg., im Folgenden „BGB-CZ“). Die Pflicht entsteht also erst, wenn sich das Haus füllt: Fünf Einheiten genügen nicht, es müssen auch vier verschiedene Eigentümer vorhanden sein. Bis dahin ist die Gründung freiwillig.

In einem Haus mit weniger als fünf Einheiten kann eine SVJ nur mit Zustimmung aller Eigentümer der Einheiten gegründet werden. Das Gesetz sagt dies ausdrücklich (§ 1199 BGB-CZ). Die Eigentümer der Einheiten in einem kleineren Haus können daher wählen, ob sie das Haus als Gemeinschaft oder in anderer Form verwalten. Die Entscheidung ist Sache aller, und wenn einer von ihnen nicht zustimmt, kann die SVJ nicht entstehen.

Eine feste Frist für die Gründung legen diese Bestimmungen nicht fest, die Pflicht hat jedoch praktische Auswirkungen. In das öffentliche Verzeichnis wird das Eigentumsrecht an einer Einheit, die auf einen weiteren Eigentümer übertragen wird, nicht eingetragen, wenn die Entstehung der Eigentümergemeinschaft nicht nachgewiesen ist (§ 1198 Abs. 2 BGB-CZ). Diese Regel ist zusammen mit Absatz 1 zu lesen: Sie knüpft an die Pflicht an, die SVJ in einem voll belegten Haus zu gründen, nicht an jeden Verkauf. Das Gesetz bestimmt aber nicht ausdrücklich, ab welcher Übertragung das Hindernis greift, und wer weitere Einheiten verkaufen will, sollte die SVJ daher rechtzeitig eingetragen haben, sonst bleibt seine Übertragung im Liegenschaftskataster (katastr nemovitostí) stecken.

Wichtig ist auch die Reihenfolge: Die Entstehung der Einheiten geht der Gründung der SVJ voraus. Zuerst teilen Sie das Haus durch eine Eigentümererklärung in Einheiten auf, und erst danach ist es sinnvoll, die Gemeinschaft zu gründen. Die Eigentümererklärung und ihre Bestandteile behandelt der Text über die Eigentümererklärung zur Aufteilung einer Immobilie in Einheiten, die allem vorausgeht, was im Folgenden beschrieben ist.

Wie eine SVJ entsteht: fünf Schritte von der Satzung zur Eintragung

Die Eigentümergemeinschaft wird durch die Genehmigung der Satzung gegründet, und gründen kann sie auch ein einziger Eigentümer aller Einheiten. Zur Genehmigung der Satzung ist ihre Annahme in der Gründungsversammlung mit der Mehrheit der Stimmen aller Eigentümer der Einheiten oder die Einigung aller Eigentümer der Einheiten über ihren Inhalt erforderlich (§ 1200 BGB-CZ). Daraus ergibt sich eine Reihenfolge der Schritte, die sich in der Praxis wiederholt.

Der erste Schritt ist der Satzungsentwurf, denn ohne ihn lässt sich keine Versammlung einberufen. Die Satzung bereitet der Gründer vor, meist der Bauträger, oder einer der Eigentümer mit einem Berater. Der Entwurf wird den Eigentümern im Voraus zugesandt, damit sie sich mit ihm vertraut machen können. Je genauer der Entwurf, desto weniger Änderungen in der Versammlung und desto kürzer die Versammlung.

Der zweite Schritt ist die Einberufung der Gründungsversammlung. Die Einladung sollte enthalten, was ein Eigentümer vernünftigerweise wissen muss: Ort, Zeit, Tagesordnung und den Satzungsentwurf. Eine gute Einladung erleichtert auch den späteren Nachweis, dass die Versammlung ordnungsgemäß verlaufen ist.

Der dritte Schritt ist die Genehmigung der Satzung. Die Satzung wird mit der Mehrheit der Stimmen aller Eigentümer der Einheiten angenommen, nicht nur der anwesenden, und deshalb muss auf die Teilnahme geachtet werden. Zur Änderung der Satzung vor der Entstehung der Gemeinschaft ist die Zustimmung der Mehrheit der Stimmen aller Eigentümer der Einheiten erforderlich, es sei denn, die Satzung verlangt eine höhere Zahl (§ 1201 BGB-CZ). Der Entwurf wird also vor der Versammlung fertig ausgearbeitet, nach der Genehmigung aber nur noch mit derselben Mehrheit geändert.

Der vierte Schritt ist die öffentliche Urkunde. Der Beschluss der Gründungsversammlung über die Annahme der Satzung wird durch eine öffentliche Urkunde beurkundet, die den genehmigten Wortlaut der Satzung enthält (§ 1200 Abs. 4); bei der Gründung durch Einigung aller Eigentümer hat die Satzung selbst diese Form. Der fünfte Schritt ist der Antrag auf Eintragung in das Register und die Eintragung selbst: Die Eigentümergemeinschaft entsteht am Tag der Eintragung in das öffentliche Register (§ 1204 BGB-CZ), konkret in das Register der Wohnungseigentümergemeinschaften (rejstřík společenství vlastníků jednotek), das vom Registergericht (rejstříkový soud) geführt wird (§ 1 des tschechischen Gesetzes über öffentliche Register, Gesetz Nr. 304/2013 Slg., im Folgenden „Registergesetz“).

Wer den Eintragungsantrag stellt, welche Anlagen beizufügen sind und welche Gebühren anfallen, regeln das Registergesetz und die Durchführungsvorschriften, und vor der Einreichung lohnt es sich daher, die aktuellen Anforderungen beim Registergericht zu prüfen. In der Praxis bereitet den Antrag ein Rechtsanwalt oder Notar vor, denn ein Fehler in einer Anlage führt zu einer Aufforderung des Gerichts und zu Verzögerungen.

Was die Satzung enthalten muss

Die Satzung enthält mindestens den Namen mit den Worten „společenství vlastníků“ (Eigentümergemeinschaft) und der Bezeichnung des Hauses, den im Haus bestimmten Sitz (ist dies nicht möglich, an einem anderen geeigneten Ort), die Mitgliedschaftsrechte und -pflichten der Eigentümer der Einheiten, die Bestimmung der Organe und ihrer Zuständigkeit, die Zahl der Mitglieder der gewählten Organe und ihre Amtszeit, die Art der Einberufung, Verhandlung und Beschlussfassung, die Bestimmung der ersten Mitglieder des Vertretungsorgans sowie die Regeln für die Verwaltung des Hauses und des Grundstücks und für die Nutzung der gemeinschaftlichen Teile (§ 1200 Abs. 2 BGB-CZ). Fehlt einer dieser Bestandteile, entspricht die Satzung nicht dem Gesetz.

Die häufigste Schwachstelle ist die Bestimmung der ersten Mitglieder des Vertretungsorgans. Es handelt sich um einen Pflichtbestandteil, den die Eigentümer jedoch oft auf „später“ verschieben. Die Angabe kann nach der Entstehung der Gemeinschaft aus der Satzung gestrichen werden, und die Satzung kann diese Entscheidung dem Vertretungsorgan übertragen (§ 1200 Abs. 3), sodass das Gesetz davon ausgeht, dass es sich um eine vorübergehende Angabe handelt. Bei der Gründung müssen Sie sie aber haben.

Vertretungsorgan ist der Ausschuss, es sei denn, die Satzung bestimmt, dass dies der Vorsitzende der Gemeinschaft ist. Mitglied eines gewählten Organs kann sein, wer voll geschäftsfähig und im Sinne der Vorschriften über die gewerbliche Tätigkeit unbescholten ist (§ 1205 BGB-CZ). Vor der Wahl lohnt es sich daher zu prüfen, ob die Kandidaten diese Anforderung erfüllen.

Eine gute Satzung enthält auch das, was das Gesetz von ihr nicht verlangt. Sie bestimmt die Fristen für die Einberufung der Versammlung, die Beschlussfassung außerhalb einer Sitzung (im Umlaufverfahren), die das Gesetz außer im Fall einer nicht beschlussfähigen Versammlung nur dann zulässt, wenn die Satzung es erlaubt (§ 1211 BGB-CZ), die Regeln für die Vorauszahlungen auf die Hausverwaltung und das Vorgehen bei Streitigkeiten. Jede solche Regel erspart später einen Streit, und deshalb lohnt es sich, sie gleich bei der Gründung aufzunehmen, nicht erst nach dem ersten Konflikt.

Wann Sie einen Notar brauchen

Wird die Eigentümergemeinschaft durch die Annahme der Satzung durch alle Eigentümer der Einheiten gegründet, bedarf die Satzung der Form einer öffentlichen Urkunde (§ 1200 Abs. 4 BGB-CZ). Der Beschluss der Gründungsversammlung über die Annahme der Satzung wird zudem durch eine öffentliche Urkunde beurkundet, die den genehmigten Wortlaut der Satzung enthält. In der Praxis stellt diese Form der Notar durch eine notarielle Niederschrift sicher, und deshalb wird an der Gründung einer SVJ mit mehreren Eigentümern in der Regel ein Notar beteiligt.

Ob ein Notar nötig ist, hängt von der Art der Gründung ab, nicht nur von der Zahl der Eigentümer. Bei der Gründungsversammlung wird der Beschluss über die Satzung durch öffentliche Urkunde beurkundet, bei der Einigung aller Eigentümer hat die Satzung selbst diese Form. Nicht erforderlich ist sie dagegen dort, wo ein einziger Eigentümer aller Einheiten die SVJ gründet. Der Unterschied ist wesentlich für den Bauträger, der die Satzung vor dem ersten Verkauf selbst genehmigt, und für ein Haus, in dem es bereits mehrere Eigentümer gibt und die Satzung in einer Versammlung oder durch Einigung aller angenommen wird.

Bei der Gründung einer SVJ ist es oft sinnvoll, das weitere Vorgehen nicht nur mit einem Rechtsanwalt, sondern auch mit einem Notar zu besprechen. ARROWS arbeitet in diesem Bereich mit mehreren bewährten Notaren zusammen, zum Beispiel mit der Notarin Mgr. Silvie Dohnalová.

Wie wählt man einen Notar aus? Entscheidend sind drei Dinge. Erstens die Erfahrung mit der Teilnahme an Versammlungen und mit Niederschriften für SVJ, denn eine gewöhnliche notarielle Niederschrift über einen Vertrag ist eine andere Arbeit als eine Niederschrift über den Verlauf einer Versammlung mit Dutzenden von Eigentümern. Zweitens die Verfügbarkeit am Termin der Versammlung, denn der Notar muss in der Versammlung anwesend sein, um die Annahme der Satzung beurkunden zu können. Drittens ein verständlicher, im Voraus vereinbarter Preis. Eine Übersicht der Notare finden Sie auf der Website der Notarkammer der Tschechischen Republik (Notářská komora České republiky).

Wann Sie einen Rechtsanwalt brauchen

Eine Anwaltspflicht sieht das Gesetz in den Bestimmungen über die Gründung der SVJ (§§ 1198 bis 1204 BGB-CZ) nicht vor. Eine SVJ lässt sich ohne Rechtsanwalt gründen, wenn sich die Eigentümer auf die Satzung einigen können, die Einberufung der Versammlung bewältigen und den Eintragungsantrag vorbereiten. Der Rechtsanwalt ist daher freiwillig, nicht verpflichtend.

Der Rechtsanwalt übernimmt drei Dinge, die am häufigsten schiefgehen. Das erste ist die Satzung: damit sie dem Gesetz entspricht, zum Haus passt und die spätere Verwaltung nicht blockiert. Das zweite ist die Versammlung: Einladung, Anwesenheitsliste, Abstimmung und Protokoll so, dass der Beschluss unanfechtbar ist. Das dritte ist der Eintragungsantrag: die richtigen Anlagen und Unterschriften, damit das Gericht nicht zur Ergänzung auffordert. Diese drei Aufgaben behält das Gesetz dem Rechtsanwalt nicht vor, doch gerade hier entstehen Fehler.

Den praktischen Unterschied sehen Sie beim Bauträger, der ein großes Haus wohnungsweise verkauft. Für ihn ist die SVJ Teil des Verkaufsprozesses, und jede Verzögerung schlägt sich im Übertragungstermin nieder. Der Rechtsanwalt bereitet ihm ein Satzungsmuster, einen Zeitplan und die Kommunikation mit dem Notar vor, und der Bauträger muss sich daher nicht um Einzelheiten kümmern. Bei einem kleinen Haus mit wenigen Eigentümern genügt eine einmalige Beratung zum Satzungsentwurf.

Ein verwandtes Thema ist die Aufteilung des Hauses in Einheiten selbst. Was aus Sicht des Juristen dazugehört, behandelt der Text darüber, was bei der Aufteilung eines Hauses in Einheiten zu tun ist, denn die Gründung der SVJ knüpft unmittelbar daran an.

Weitere Fachleute: wer neben Notar und Rechtsanwalt hilfreich ist

Die folgenden Ratschläge sind praktischer Natur, es handelt sich nicht um rechtliche Pflichten. Ein Buchhalter ist von Anfang an hilfreich, denn die Gemeinschaft führt Bücher und muss Vorauszahlungen und Fonds richtig einrichten. Der Hausverwalter übernimmt den täglichen Betrieb, also Reinigung, kleinere Reparaturen und die Kommunikation mit Lieferanten. Ein Steuerberater hilft bei Unklarheiten rund um die Steuererklärung der Gemeinschaft.

Eine neue SVJ braucht auch einige Kleinigkeiten, die niemand für ein rechtliches Thema hält. Ein Bankkonto für die Vorauszahlungen, eine Gebäudeversicherung, Prüfungen der technischen Anlagen und Verträge über die Lieferung von Energie und Dienstleistungen. Je früher diese Dinge geordnet werden, desto eher kann die Gemeinschaft als juristische Person funktionieren und desto weniger unnötige Streitigkeiten gibt es unter den Eigentümern.

Bei der Auswahl der Fachleute hilft ein Grundsatz: jedem eine klar abgegrenzte Aufgabe geben und prüfen, wer wofür verantwortlich ist. Der Notar verantwortet die Niederschrift und die öffentliche Urkunde, der Rechtsanwalt die rechtliche Seite der Satzung und des Antrags, der Buchhalter die Buchführung, der Verwalter den Betrieb. Überschneidungen der Rollen führen dazu, dass sich jeder auf den anderen verlässt und niemand die Sache zu Ende bringt.

Der Bauträger gründet die SVJ allein: wann der Notar entfällt

Die Eigentümergemeinschaft kann auch ein einziger Eigentümer aller Einheiten gründen, und die Satzung bedarf in diesem Fall nicht der Form einer öffentlichen Urkunde (§ 1200 Abs. 1 und 4 BGB-CZ). Ein Bauträger, der das Haus aufgeteilt und bisher keine Einheit verkauft hat, kann die Satzung somit allein genehmigen, ohne Gründungsversammlung und ohne Notar.

Das ist der schnellste Weg, bedeutet aber nicht, dass man auf nichts achten muss. Die Gemeinschaft entsteht erst mit der Eintragung in das Register. Das Gesetz verknüpft das Hindernis nach § 1198 Abs. 2 nicht ausdrücklich mit dem ersten Verkauf, doch sobald das Haus voll belegt ist, trägt das Liegenschaftskataster die Übertragung einer weiteren Einheit ohne nachgewiesene Entstehung der SVJ nicht ein. Der Bauträger gründet die SVJ daher frühzeitig, idealerweise noch als einziger Eigentümer, nicht in dem Moment, in dem er den Vertrag mit dem dritten Käufer unterschreibt. Eine Verzögerung beim Registergericht schlägt sich so nicht im Übertragungstermin nieder.

Die Satzung, die der Bauträger genehmigt, prägt die Verwaltung des Hauses auf lange Jahre. Die künftigen Eigentümer übernehmen sie beim Kauf der Wohnung, und deshalb sollte sie ausgewogen sein: Sie sollte dem Bauträger keine unangemessenen Vorteile sichern, denn gerade das ist häufig die Grundlage späterer Streitigkeiten mit den Eigentümern. Eine hochwertige Satzung ist auch ein Verkaufsargument, denn die Käufer lesen sie.

Käufer sollten prüfen, ob die SVJ bereits eingetragen ist, bevor sie den Kaufvertrag unterschreiben. Die Eintragung ist öffentlich und im Register auffindbar. Ein Bauträger, bei dem dies in Ordnung ist, gewinnt dadurch Glaubwürdigkeit, und sein Verkauf läuft reibungslos. Fragen der Aufteilung des Hauses und des wohnungsweisen Verkaufs behandelt der Text mit dem Titel Der Jurist rät, wie man ein Haus kauft, in Einheiten aufteilt und wohnungsweise verkauft.

Typische Fehler und ihr Preis

Der erste Fehler ist, die Genehmigung der Satzung mit der Entstehung der SVJ zu verwechseln. Die Eigentümer genehmigen die Satzung, verkünden, dass die Gemeinschaft besteht, und beginnen, Vorauszahlungen einzuziehen. Die Gemeinschaft entsteht aber erst mit der Eintragung und existiert bis dahin nicht als juristische Person, sodass sie selbst weder Vertragspartei sein noch ein eigenes Bankkonto haben kann. Der Preis ist die Unsicherheit darüber, wer für die bisherigen Verbindlichkeiten haftet, und die Verzögerung der Übertragungen.

Der zweite Fehler ist, die für die Genehmigung der Satzung erforderliche Mehrheit zu unterschätzen. Die Mehrheit wird aus allen Stimmen berechnet, nicht aus den anwesenden, und bei geringer Teilnahme kommt die Satzung nicht durch. Die Eigentümer müssen die Versammlung dann wiederholen, und die Eintragung verzögert sich. Es hilft, Vollmachten im Voraus einzuholen, auf die Anwesenheitsliste zu achten und einen Termin zu wählen, an dem die Mehrheit der Eigentümer teilnehmen kann.

Der dritte Fehler ist eine unvollständige Satzung. Es fehlt ein gesetzlicher Bestandteil, etwa die Bestimmung der ersten Mitglieder des Vertretungsorgans, oder es fehlen die Regeln für die Verwaltung des Hauses. Das Registergericht fordert dann zur Ergänzung auf, und die Eintragung verschiebt sich. Vorbeugen lässt sich, indem der Satzungsentwurf noch vor der Versammlung anhand der Liste der Pflichtbestandteile geprüft wird.

Der vierte Fehler ist, die SVJ in der Annahme zu gründen, dass „jemand anderes“ alles erledigt. Der Bauträger verlässt sich auf den Rechtsanwalt, der Rechtsanwalt auf den Notar und der Notar auf die Eigentümer, und niemand achtet auf die Termine. Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS legen deshalb zu Beginn fest, wer was bis wann sicherstellt, und überwachen den gesamten Ablauf vom Satzungsentwurf bis zur Eintragung in das Register.

Risiken bei der Gründung einer SVJ

Abschließende Zusammenfassung

Die SVJ wird durch die Genehmigung der Satzung gegründet und entsteht mit der Eintragung in das Register, ein Notar ist dort nötig, wo mehrere Eigentümer die Satzung in einer Versammlung oder durch Einigung aller annehmen, und einen Rechtsanwalt verlangt das Gesetz nicht, er hilft aber gerade bei Satzung, Versammlung und Antrag. Der Artikel hat gezeigt, dass ein Bauträger, der die Gemeinschaft allein als einziger Eigentümer gründet, keinen Notar braucht und dass das größte Risiko die Verzögerung der Eintragung in dem Moment ist, in dem sich das Haus mit Käufern füllt.

Für den Hauseigentümer oder Bauträger ergibt sich daraus eine klare Reihenfolge: zuerst das Haus in Einheiten aufteilen, dann Satzung und Eintragung vorbereiten und die Verkäufe so planen, dass die SVJ eingetragen ist, bevor das Haus vier verschiedene Eigentümer hat. Das Aufschieben dieser Schritte führt dazu, dass das Liegenschaftskataster die Übertragungen stoppt und sich der Verkauf verzögert.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS bereiten Satzungen von SVJ vor, leiten Gründungsversammlungen, arbeiten mit Notaren zusammen und bereiten Anträge auf Eintragung in das Register vor. Schreiben Sie uns an beratung@arws.cz oder sehen Sie sich unser Immobilienrecht an.