Ekologická zátěž v developmentu, aneb staré areály, nové povinnosti

Koupě brownfieldu: Příležitost, nebo časovaná bomba?

Co je brownfield a proč je tak atraktivní?

Definice brownfieldu je širší, než si většina lidí myslí. Podle Národní strategie regenerace brownfieldů je to jakákoli nemovitost – pozemek, objekt či areál – která je nedostatečně využívaná, zanedbaná a může být kontaminovaná. Může jít o starou továrnu, ale i opuštěný vojenský areál nebo statek.

Lákadlem je jejich potenciál pro revitalizaci a nové využití. Města i stát tuto přeměnu podporují, protože snižuje tlak na zábor nové zemědělské půdy ("greenfieldů").

Co přesně je "ekologická zátěž"?

Ekologická zátěž není jen nepořádek, staré pneumatiky nebo polorozbořená budova. Jde o prokazatelnou kontaminaci půdy, horninového prostředí nebo podzemních a povrchových vod.

Tato kontaminace vznikla lidskou činností (např. průmyslovou výrobou, úniky chemikálií, nevhodným skladováním ropných látek) a představuje závažné riziko pro lidské zdraví nebo životní prostředí. Mluvíme o látkách, které se samy nerozloží a mohou ohrožovat okolí desítky let.

Skutečná cena investice: Riziko skrytých nákladů

Levný nákup brownfieldu se může obratem změnit v noční můru. Náklady na průzkum, analýzy a následnou sanaci (čištění) se mohou snadno vyšplhat na desítky, v extrémních případech i stovky milionů korun. Tyto náklady mohou dalece převýšit původní kupní cenu.

Inzerovaná nízká cena brownfieldu často není sleva; je to tiché přiznání existence rizika. Investoři, kteří toto riziko podcení, v podstatě financují svou domnělou konkurenční výhodu budoucími, nekontrolovanými náklady na sanaci.

Právníci ARROWS se denně setkávají s developery, investory a výrobními firmami. Naším prvním krokem je vždy pomoci klientovi analyzovat, zda se proklamovaná příležitost nezmění v past. Posuzujeme právní rizika akvizice starých areálů. Pro prvotní konzultaci nás kontaktujte na konzultace@arws.cz.

Podrobnější informace o této oblasti právní pomoci najdete na naší stránce ZDE.

Kdo je odpovědný? Mýtus "znečišťovatel platí" a drsná realita

Mnoho investorů žije v domnění, že pokud zátěž nezpůsobili, nemohou za ni být odpovědní. To je však nebezpečný omyl, který vychází ze špatného pochopení právního principu "znečišťovatel platí".

Základní princip EU: "Polluter Pays" (Znečišťovatel platí)

Ano, evropské i české právo je postaveno na zásadě, že za prevenci a nápravu ekologické újmy má platit ten, kdo ji způsobil. Je to základní kámen environmentální odpovědnosti. Problém nastává v okamžiku, kdy se tento princip pokusíte aplikovat na brownfieldy v České republice.

Problém č. 1: Co když původní znečišťovatel (státní podnik) již neexistuje?

Většina nejproblematičtějších brownfieldů pochází z průmyslové činnosti před rokem 1989. Původní státní podniky, které kontaminaci způsobily, byly v 90. letech privatizovány, rozděleny, zanikly v likvidaci nebo zkrachovaly.

Dopátrat se původního a právně odpovědného znečišťovatele je tak často zcela nemožné.

Problém č. 2: Kdo zaplatí nápravu? "Odpovědnostní vakuum"

Právní systém nesnáší vakuum. Pokud nelze nalézt a postihnout původního znečišťovatele, odpovědnost se přesouvá. Ačkoliv v některých případech (viz dále) odpovídá stát, u běžných komerčních transakcí se správní orgány (zejména Česká inspekce životního prostředí) zaměří na jediný dostupný, existující a solventní subjekt – vás, nového vlastníka.

Princip "znečišťovatel platí" vás jako kupujícího v této situaci neochrání.

Přechází odpovědnost automaticky na vás jako nového vlastníka?

Ano, nákupem pozemku často přebíráte i odpovědnost za jeho faktický stav, i když jste zátěž nezpůsobili. Judikatura, například v rozhodnutí Nejvyššího správního soudu, potvrzuje, že pokud jste o zátěži při koupi věděli (nebo při vynaložení běžné opatrnosti vědět měli), stává se tato zátěž součástí "věci", kterou kupujete.

Naši právníci se specializují na přípravu a revizi kupních smluv (kupní smlouva k nemovitosti, smlouva o převodu podílu – SPA), které obsahují robustní prohlášení a záruky prodávajícího (tzv. Representations & Warranties) ohledně ekologického stavu. Chráníme vás před převzetím cizích závazků. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – konzultace@arws.cz.

Na koho se můžete obrátit?

Klíč k bezpečné investici: Právní a environmentální Due Diligence

Pokud kupní cena odráží riziko, pak jediným nástrojem, jak toto riziko přesně vyčíslit, je hloubková prověrka neboli Due Diligence (DD). Podcenit ji je hazard.

Co musí obsahovat kvalitní Environmental Due Diligence (EDD)?

Nestačí se jen podívat do katastru nemovitostí. Skutečná environmentální prověrka je vícefázový proces:

• Fáze 1 (Desk research): Analýza historických map a leteckých snímků (co na pozemku stálo?), archivů, povolení a především databází kontaminovaných míst, jako je Systém evidence kontaminovaných míst (SEKM).
• Fáze 2 (Fyzický průzkum): Prohlídka lokality, a pokud Fáze 1 naznačí riziko, následuje odběr a laboratorní analýza vzorků půdy, podzemní vody a případně i stavebních konstrukcí.

Jak odhalit rizika, která nejsou vidět? (Právní DD)

Právní due diligence musí jít ruku v ruce s tou environmentální. Zatímco technici hledají chemii v půdě, my v ARROWS prověřujeme:

• Historii povolení a kolaudací (co přesně se v areálu smělo legálně dít?).
• Záznamy o haváriích (neuniklo v minulosti něco?).
• Proběhlá správní řízení (nevede již ČIŽP řízení nebo neuložila v minulosti opatření, které nikdo nesplnil?).

DD jako nástroj vyjednávání

Due diligence neslouží jen k finálnímu rozhodnutí "koupit / nekoupit". Je to především ten nejlepší nástroj pro vyjednávání o kupní ceně. Pokud EDD odhalí kontaminaci s odhadovanými náklady na sanaci ve výši 50 milionů Kč, pomůžeme vám tuto částku buď promítnout jako slevu z kupní ceny, nebo ji ve smlouvě definovat jako závazek prodávajícího, který musí splnit (a zaplatit) ještě před transakcí.

Právníci ARROWS mají hluboké zkušenosti s oběma typy prověrek a jejich propojením do jednoho srozumitelného výstupu pro vaše obchodní rozhodnutí. Připravujeme komplexní právní a environmentální due diligence. Chcete vědět, jaké jsou vaše právní možnosti? Napište na konzultace@arws.cz.

Rizika nedostatečného Due Diligence

Proces sanace: Od analýzy po čistý pozemek

Pokud due diligence potvrdí kontaminaci, neznamená to nutně konec projektu. Znamená to, že projekt vstupuje do fáze sanace.

Sanace je soubor opatření a metod k eliminaci, omezení nebo odstranění kontaminace a jejích negativních vlivů. Dekontaminace je pak často používaný termín pro samotné technické postupy čištění. Může jít o odtěžení zeminy, čerpání a čištění podzemní vody nebo o využití chemických či biologických metod přímo na místě.

Kdo stanovuje "sanační limity" a co to je?

Toto je zcela klíčový bod celého procesu. Sanační limity jsou cílové hodnoty. Jsou to konkrétní čísla (např. kolik miligramů olova smí zůstat v 1 kilogramu zeminy), která stanoví ČIŽP na základě Analýzy rizik.

Dosažení těchto limitů znamená, že pozemek je "oficiálně" považován za vyčištěný a vaše povinnost skončila. Cílem vašeho právního zástupce je zajistit, aby tyto limity byly realistické, technicky dosažitelné a odpovídaly budoucímu využití pozemku.

Fáze sanačního procesu

1. Průzkum a Analýza rizik (viz výše – zjišťuje se CO a JAK MOC je špatně).
2. Projekt sanace: Detailní technický plán, jak bude sanace probíhat a jakých limitů bude dosaženo.
3. Schválení projektu: Klíčový administrativní krok, kdy ČIŽP projekt a navržené limity schválí svým rozhodnutím.
4. Realizace sanace: Samotné fyzické čištění (může trvat měsíce i roky).
5. Post-sanační monitoring: Sledování lokality po určitou dobu, zda se kontaminace nevrací.
6. Potvrzení o ukončení: Finální dokument od ČIŽP, že stanovené limity byly splněny a sanace je u konce.

Právní podpora je v tomto procesu klíčová. Zastupujeme klienty ve správních řízeních při projednávání a schvalování sanačních projektů a limitů. Připravujeme a revidujeme smlouvy o dílo s dodavateli sanačních prací, abychom zajistili, že jejich práce povede ke splnění limitů stanovených úřady. Chcete pomoci s jednáním s úřady? Napište na konzultace@arws.cz.

Nová éra povolování: Jak Nový stavební zákon mění hru

Proces sanace je jedna věc, druhá je povolení vašeho nového developerského projektu na již vyčištěném pozemku. I zde došlo k revoluci.

Co přinesl Nový stavební zákon (NSZ) developerům brownfieldů?

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) a související předpisy zásadně mění pravidla hry. Cílem je zrychlení povolovacích procesů, ale přináší nové instituty, které musíte jako investor bezpodmínečně znát.

Konec desítek řízení? Vítejte v éře JES

Novým klíčovým dokumentem pro developery je Jednotné environmentální stanovisko (JES), které upravuje zákon č. 148/2023 Sb..

JES nahrazuje až 29 různých správních úkonů (souhlasů, stanovisek, povolení) z 10 různých zákonů (např. zákon o ochraně přírody, vodní zákon, zákon o ochraně ovzduší, o odpadech atd.). Pro vás to v praxi znamená, že místo obíhání mnoha různých úřadů žádáte o jedno integrované stanovisko.

Jak se změnilo posuzování vlivů na životní prostředí (EIA)?

Proces EIA (Environmental Impact Assessment) není zrušen, ale je integrován. Závěr zjišťovacího řízení EIA nebo samotné stanovisko EIA je nyní ve většině případů součástí jednotného stanoviska JES.

Nový stavební zákon vám dává strategickou volbu. Můžete buď projít "starým" způsobem a získat stanovisko EIA samostatně, a to pak použít jako podklad pro stavební řízení. Nebo můžete využít plně integrované "řízení s posouzením vlivů" (podle § 201 NSZ), kde vše proběhne najednou.

Toto je klíčové právní rozhodnutí, které ovlivní rychlost a složitost celého projektu. Neexistuje jedna správná odpověď – záleží na složitosti vašeho záměru a míře rizika.

Náš tým v ARROWS se na nový stavební zákon a související environmentální předpisy (JES, EIA) plně specializuje. Zajišťujeme pro klienty získání potřebných povolení a licencí podle nové legislativy. Poskytujeme právní poradenství ohledně nejvhodnější strategie povolování. Ztrácíte se v nové legislativě? Kontaktujte nás na konzultace@arws.cz.

Obávaná ČIŽP: Kdy přichází kontrola a jaké hrozí sankce?

Česká inspekce životního prostředí (ČIŽP) je orgán, se kterým budete při řešení ekologické zátěže v nejčastějším kontaktu. ČIŽP je v podstatě "policie přes životní prostředí". Kontroluje, zda dodržujete všechny zákony na ochranu životního prostředí, a je klíčovým orgánem při řešení starých i nových ekologických zátěží.

Pokud ČIŽP zjistí kontaminaci (tzv. závadný stav), má pravomoc vám (jako vlastníkovi pozemku) uložit opatření k nápravě. Tímto správním rozhodnutím vám nařídí provést průzkum, analýzu rizik a následnou sanaci – to vše na vaše náklady a v jimi stanovených termínech.

Neplnění rozhodnutí ČIŽP je vážný problém. Hrozí vysoké finanční pokuty, které mohou jít do milionů korun. Ačkoliv zákon umožňuje i nařízení exekuce, v praxi je to pro úřad složité.

Skutečná páka ČIŽP je mnohem silnější a rychlejší. Inspekce je klíčovým dotčeným orgánem ve vašem stavebním řízení. Pokud nebudete spolupracovat na sanaci zátěže, ČIŽP vám jednoduše nevydá souhlasné stanovisko (JES). A bez něj vám stavební úřad nikdy nevydá povolení stavby.

Nečinnost se nevyplácí i z dalšího důvodu. Každý den, kdy se kontaminace volně šíří do okolí, se zvyšuje riziko i finální náklady na budoucí sanaci.

Rizika při nečinnosti a kontrole ČIŽP

Staré ekologické zátěže (SEZ) a státní garance

Možná jste se setkali se specifickou situací: kupujete areál, který byl v 90. letech privatizován a má uzavřenou tzv. "ekologickou smlouvu".

Máte pozemek z privatizace s "ekologickou smlouvou"?

Při privatizaci státních podniků stát (přes Fond národního majetku, dnes agendu spravuje Ministerstvo financí) poskytoval nabyvatelům tzv. ekologické smlouvy.

Princip byl takový, že stát se v těchto smlouvách zavázal, že uhradí náklady na sanaci starých ekologických zátěží (SEZ) vzniklých před datem privatizace. Tato úhrada však byla omezena do výše předem sjednané státní garance.

Problém: Co když státní garance nestačí?

Kontrola Nejvyššího kontrolního úřadu (NKÚ) odhalila zásadní problémy. Sanace těchto lokalit jsou extrémně pomalé (odhad dokončení je až rok 2042).

Klíčový problém, který NKÚ zjistil, je následující: U desítek lokalit již byla sjednaná finanční garance vyčerpána, ale sanace stále není dokončena.

Pro vlastníka je to katastrofální situace. "Garance" byla pouze finanční strop, nikoli slib státu, že sanaci dokončí. Jakmile peníze ve sjednané výši dojdou, stát přestane platit. Vy (vlastník) však stále máte na pozemku kontaminaci a plnou odpovědnost za ni. Zůstanete s nedokončenou sanací, bez peněz od státu a s ČIŽP za zády.

Máme rozsáhlé zkušenosti s řešením těchto specifických sporů o rozsah státních garancí u SEZ. Analyzujeme vaši ekologickou smlouvu a posoudíme právní možnosti pro jednání s Ministerstvem financí. Zastupujeme klienty ve sporech o úhradu nákladů na sanaci. Spojte se s námi na konzultace@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

Jak ARROWS mění rizika v příležitosti

Stará ekologická zátěž nemusí být konec vašeho developerského záměru. Pokud je však odhalena včas a správně právně ošetřena, stává se z ní pouze vyčíslitelná nákladová položka, kterou lze zohlednit v ceně a v business plánu projektu.

Naše zkušenosti z poskytování dlouhodobých služeb pro více než 150 akciových společností, 250 společností s ručením omezeným a 50 obcí a krajů nám umožňují vidět za roh. Zakládáme si na rychlosti, vysoké kvalitě a byznysovém přístupu. Pro naše klienty aktivně vyhledáváme obchodní a investiční příležitosti a rádi propojujeme zajímavé nápady s kapitálem.

Ať už kupujete starý areál, řešíte nařízení ČIŽP, nebo potřebujete projít povolením podle nového stavebního zákona, náš tým je připraven. Poskytujeme komplexní právní poradenství v oblasti developmentu a ekologických rizik:

• Právní a environmentální Due Diligence 
• Přípravu a revizi smluv (včetně R&W a smluv o dílo na sanaci)
• Zastupování u správních orgánů (ČIŽP, stavební úřady, MŽP, MF) 
• Získání povolení a licencí (včetně JES a stanovisek EIA) 
• Právní poradenství pro ESG a CSRD reporting 
• Odborná školení pro zaměstnance a vedení
• Řešení sporů o státní garance (SEZ) 

Pro nezávaznou konzultaci vaší situace a návrh řešení na míru nás kontaktujte na konzultace@arws.cz.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.