Jak založit SVJ krok za krokem

Kdy se SVJ zakládá a kdy je to dobrovolné

Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků (§ 1198 občanského zákoníku). Povinnost tedy vzniká, až když se dům naplní: nestačí pět jednotek, musí tu být také čtyři různí vlastníci. Do té doby je zakládání dobrovolné.

V domě s méně než pěti jednotkami lze SVJ založit jen se souhlasem všech vlastníků jednotek. Zákon to říká výslovně (§ 1199 občanského zákoníku). Vlastníci jednotek v menším domě si proto mohou zvolit, zda budou dům spravovat jako společenství, nebo jinou formou. Rozhodnutí je věcí všech, a pokud některý z nich nesouhlasí, SVJ vzniknout nemůže.

Pevnou lhůtu pro založení tato ustanovení nestanoví, ale povinnost má praktický dopad. Do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k jednotce převáděné dalšímu vlastníku, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků (§ 1198 odst. 2 občanského zákoníku). Toto pravidlo je třeba číst spolu s odstavcem 1: navazuje na povinnost založit SVJ v naplněném domě, nikoli na každý prodej. Zákon ale výslovně neurčuje, od kterého převodu se překážka uplatní, a kdo chce prodávat další jednotky, má proto mít SVJ zapsané včas, jinak se mu převod v katastru zastaví.

Důležité je i pořadí: vznik jednotek předchází založení SVJ. Dům nejdřív rozdělíte na jednotky prohlášením vlastníka a teprve poté má smysl zakládat společenství. Prohlášení vlastníka a jeho náležitosti rozebírá text o prohlášení vlastníka k rozdělení nemovitosti na jednotky, které předchází všemu, co je popsáno níže.

Jak SVJ vzniká: pět kroků od stanov k zápisu

Společenství vlastníků se založí schválením stanov, a může je založit i jediný vlastník všech jednotek. Ke schválení stanov se vyžaduje jejich přijetí na ustavující schůzi většinou hlasů všech vlastníků jednotek, nebo shoda všech vlastníků jednotek na jejich obsahu (§ 1200 občanského zákoníku). Z toho plyne pořadí kroků, které se v praxi opakuje.

První krok je návrh stanov, protože bez nich nelze svolat schůzi. Stanovy připraví zakladatel, nejčastěji developer, nebo jeden z vlastníků s poradcem. Návrh se rozešle vlastníkům s předstihem, aby se s ním mohli seznámit. Čím přesnější návrh, tím méně úprav na schůzi a tím kratší schůze.

Druhým krokem je svolání ustavující schůze. Pozvánka by měla obsahovat to, co vlastník rozumně potřebuje vědět: místo, čas, program a návrh stanov. Dobrá pozvánka usnadňuje i pozdější obhajobu, že schůze proběhla řádně.

Třetím krokem je schválení stanov. Stanovy se přijímají většinou hlasů všech vlastníků jednotek, nikoli jen přítomných, a proto je nutné hlídat účast. Ke změně stanov před vznikem společenství se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet (§ 1201 občanského zákoníku). Návrh se tak před schůzí dopracuje, ale po schválení už se mění jen stejnou většinou.

Čtvrtým krokem je veřejná listina. Rozhodnutí ustavující schůze o přijetí stanov se osvědčuje veřejnou listinou, která obsahuje schválený text stanov (§ 1200 odst. 4); při založení shodou všech vlastníků mají tuto formu samotné stanovy. Pátým krokem je návrh na zápis do rejstříku a samotný zápis: společenství vlastníků vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku (§ 1204 občanského zákoníku), konkrétně do rejstříku společenství vlastníků jednotek, který vede rejstříkový soud (§ 1 zákona č. 304/2013 Sb.).

Kdo podává návrh na zápis, jaké přílohy je třeba připojit a jaké poplatky se platí, upravuje zákon o veřejných rejstřících a prováděcí předpisy, a před podáním proto stojí za to ověřit aktuální požadavky u rejstříkového soudu. V praxi návrh připravuje advokát nebo notář, protože chyba v příloze vede k výzvě soudu a zdržení.

Co musí obsahovat stanovy

Stanovy obsahují alespoň název se slovy „společenství vlastníků“ a označením domu, sídlo určené v domě (není-li to možné, na jiném vhodném místě), členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, určení orgánů a jejich působnosti, počet členů volených orgánů a jejich funkční období, způsob svolávání, jednání a usnášení, určení prvních členů statutárního orgánu a pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí (§ 1200 odst. 2 občanského zákoníku). Chybí-li některá z těchto náležitostí, stanovy nesplňují zákon.

Nejčastější slabé místo je určení prvních členů statutárního orgánu. Jde o povinnou náležitost, ale vlastníci ji často odkládají na „později“. Údaj lze po vzniku společenství ze stanov vypustit a stanovy mohou toto rozhodnutí svěřit statutárnímu orgánu (§ 1200 odst. 3), takže zákon počítá s tím, že jde o údaj přechodný. Při zakládání ho ale mít musíte.

Statutárním orgánem je výbor, ledaže stanovy určí, že jím je předseda společenství. Členem voleného orgánu může být ten, kdo je plně svéprávný a bezúhonný ve smyslu předpisů o živnostenském podnikání (§ 1205 občanského zákoníku). Před volbou proto stojí za to ověřit, zda kandidáti požadavek splňují.

Dobré stanovy obsahují i to, co zákon po nich nechce. Určují lhůty pro svolání shromáždění, rozhodování mimo zasedání (per rollam), které zákon mimo případ neusnášeníschopného shromáždění připouští jen tehdy, pokud to stanovy dovolí (§ 1211 občanského zákoníku), pravidla pro zálohy na správu domu a postup při sporech. Každé takové pravidlo ušetří později hádku, a proto se vyplatí přidat je hned při zakládání, ne až po prvním konfliktu.

Kdy potřebujete notáře

Zakládá-li se společenství vlastníků přijetím stanov všemi vlastníky jednotek, vyžadují stanovy formu veřejné listiny (§ 1200 odst. 4 občanského zákoníku). Rozhodnutí ustavující schůze o přijetí stanov se navíc osvědčuje veřejnou listinou, která obsahuje schválený text stanov. V praxi tuto formu zajišťuje notář notářským zápisem, a proto se do zakládání SVJ s více vlastníky notář zpravidla zapojí.

Potřeba notáře se odvíjí od způsobu založení, ne jen od počtu vlastníků. U ustavující schůze se veřejnou listinou osvědčuje rozhodnutí o stanovách, při shodě všech vlastníků mají tuto formu samotné stanovy. Naopak se nevyžaduje tam, kde zakládá SVJ jediný vlastník všech jednotek. Rozdíl je zásadní pro developera, který před prvním prodejem sám stanovy schvaluje, a pro dům, ve kterém už je vlastníků několik a stanovy se přijímají na schůzi nebo shodou všech.

V oblasti zakládání SVJ je často vhodné konzultovat další postup nejen s advokátem, ale také s notářem. ARROWS v této oblasti spolupracuje s několika prověřenými notáři, například s notářkou Mgr. Silvií Dohnalovou.

Jak notáře vybrat? Rozhodují tři věci. Za prvé zkušenost s účastí na shromážděních a se zápisy pro SVJ, protože běžný notářský zápis o smlouvě je jiná práce než zápis o průběhu schůze s desítkami vlastníků. Za druhé dostupnost v termínu schůze, protože notář musí být na schůzi, aby mohl přijetí stanov osvědčit. Za třetí srozumitelná cena sjednaná předem. Přehled notářů najdete na webu Notářské komory České republiky.

Kdy potřebujete advokáta

Povinnost advokáta zákon v ustanoveních o zakládání SVJ (§ 1198 až 1204 občanského zákoníku) nestanoví. SVJ lze založit bez advokáta, pokud se vlastníci dokážou domluvit na stanovách, zvládnou svolat schůzi a připravit návrh na zápis. Advokát je proto volitelný, nikoli povinný.

Advokát za sebe řeší tři věci, které se nejčastěji pokazí. První jsou stanovy: aby splňovaly zákon, odpovídaly domu a nezablokovaly pozdější správu. Druhá je schůze: pozvánka, prezenční listina, hlasování a zápis tak, aby rozhodnutí bylo nenapadnutelné. Třetí je návrh na zápis: správné přílohy a podpisy, aby soud nevyzýval k doplnění. Tyto tři úkoly zákon advokátovi nevyhrazuje, ale právě tady vznikají chyby.

Praktický rozdíl vidíte u developera, který prodává velký dům po bytech. Pro něj je SVJ součást prodejního procesu a každé zdržení se promítá do termínu převodu. Advokát mu připraví vzor stanov, harmonogram a komunikaci s notářem, a developer proto nemusí řešit detaily. U malého domu s několika vlastníky stačí jednorázová konzultace nad návrhem stanov.

Souvisejícím tématem je samotné rozdělení domu na jednotky. Co k němu patří z pohledu právníka, rozebírá text o tom, co je potřeba při rozdělení domu na jednotky, protože zakládání SVJ na ně přímo navazuje.

Další odborníci: kdo se hodí kromě notáře a advokáta

Následující rady jsou praktické, nejde o právní povinnosti. Účetní se hodí hned od začátku, protože společenství vede účetnictví a potřebuje správně nastavit zálohy a fondy. Správce domu přebírá každodenní provoz, tedy úklid, drobné opravy a komunikaci s dodavateli. Daňový poradce pomůže při nejasnostech kolem daňového přiznání společenství.

Nové SVJ potřebuje i několik drobností, které nikdo nepovažuje za právní téma. Bankovní účet pro zálohy, pojištění domu, revize technických zařízení a smlouvy na dodávky energií a služeb. Čím dřív se tyto věci uspořádají, tím dříve může společenství fungovat jako právnická osoba a tím méně zbytečných sporů mezi vlastníky.

Při výběru odborníků pomáhá jedna zásada: každému dát jasně vymezený úkol a ověřit si, kdo za co odpovídá. Notář odpovídá za zápis a veřejnou listinu, advokát za právní stranu stanov a návrhu, účetní za účetnictví, správce za provoz. Překrývání rolí vede k tomu, že každý spoléhá na druhého a nikdo věc nedotáhne.

Developer zakládá SVJ sám: kdy notář odpadá

Společenství vlastníků může založit i jediný vlastník všech jednotek, a stanovy v takovém případě formu veřejné listiny nevyžadují (§ 1200 odst. 1 a 4 občanského zákoníku). Developer, který dům rozdělil a dosud žádnou jednotku neprodal, tak může stanovy schválit sám, bez ustavující schůze a bez notáře.

Je to nejrychlejší cesta, ale neznamená, že se nemusí nic hlídat. Společenství vzniká až zápisem do rejstříku. Zákon nespojuje překážku podle § 1198 odst. 2 výslovně s prvním prodejem, ale jakmile je dům naplněn, převod další jednotky bez prokázaného vzniku SVJ katastr nezapíše. Developer proto zakládá SVJ s předstihem, ideálně ještě jako jediný vlastník, ne ve chvíli, kdy podepisuje smlouvu se třetím kupujícím. Zdržení u rejstříkového soudu se tak nepromítne do termínu převodu.

Stanovy, které developer schválí, ovlivní správu domu na dlouhá léta. Budoucí vlastníci je přijmou při koupi bytu, a proto by měly být vyvážené: neměly by developerovi zajišťovat nepřiměřené výhody, protože právě to bývá podkladem pozdějších sporů s vlastníky. Kvalitní stanovy jsou i prodejním argumentem, protože kupující si je čtou.

Kupující by si měli ověřit, zda je SVJ již zapsané, než podepíší kupní smlouvu. Zápis je veřejný a dohledatelný v rejstříku. Developer, který to má v pořádku, tím získává důvěryhodnost a jeho prodej běží hladce. Otázky rozdělení domu a prodeje po bytech rozebírá text s názvem Právník radí, jak koupit dům, rozdělit ho na jednotky a prodat po bytech.

Typické chyby a jejich cena

První chybou je zaměnit schválení stanov za vznik SVJ. Vlastníci schválí stanovy, ohlásí si, že společenství existuje, a začnou vybírat zálohy. Společenství ale vzniká až zápisem a do té doby jako právnická osoba neexistuje, takže samo nemůže být smluvní stranou ani mít vlastní bankovní účet. Cenou je nejistota o tom, kdo za dosavadní závazky odpovídá, a zdržení převodů.

Druhou chybou je podcenit většinu potřebnou pro schválení stanov. Většina se počítá ze všech hlasů, ne z přítomných, a při nízké účasti stanovy neprojdou. Vlastníci pak musí schůzi opakovat a zdržuje se zápis. Pomáhá sbírat plné moci předem, hlídat prezenční listinu a zvolit termín, kdy se většina vlastníků může zúčastnit.

Třetí chybou jsou neúplné stanovy. Chybí náležitost podle zákona, třeba určení prvních členů statutárního orgánu, nebo pravidla pro správu domu. Rejstříkový soud pak vyzve k doplnění, a zápis se odkládá. Prevencí je prověření návrhu stanov proti seznamu povinných náležitostí ještě před schůzí.

Čtvrtou chybou je zakládat SVJ s předpokladem, že vše vyřeší „někdo jiný“. Developer spoléhá na advokáta, advokát na notáře a notář na vlastníky, a nikdo nehlídá termíny. Právníci ARROWS advokátní kanceláře proto na začátku určí, kdo co zajišťuje a v jakém termínu, a hlídají celý postup od návrhu stanov po zápis do rejstříku.

Rizika při zakládání SVJ

Závěrečné shrnutí

SVJ se zakládá schválením stanov a vzniká zápisem do rejstříku, notář je potřeba tam, kde stanovy přijímá víc vlastníků na schůzi nebo shodou všech, a advokáta zákon nevyžaduje, ale pomáhá právě u stanov, schůze a návrhu. Článek ukázal, že developer, který zakládá společenství sám jako jediný vlastník, notáře nepotřebuje a že největší riziko je zdržení zápisu ve chvíli, kdy se dům naplní kupujícími.

Pro majitele domu nebo developera z toho plyne jasné pořadí: nejdřív rozdělit dům na jednotky, potom připravit stanovy a zápis a prodeje naplánovat tak, aby SVJ bylo zapsané dřív, než bude mít dům čtyři různé vlastníky. Odložení těchto kroků vede k tomu, že katastr zastaví převody a prodej se zdrží.

Právníci ARROWS advokátní kanceláře připravují stanovy SVJ, vedou ustavující schůze, spolupracují s notáři a připravují návrhy na zápis do rejstříku. Napište nám na konzultace@arws.cz nebo si projděte naše realitní právo.