Odstraňování nepovolených staveb a terénních úprav:

Objevili jste na svém firemním pozemku stavbu bez povolení, nebo vám dokonce dorazilo oznámení stavebního úřadu? Nový stavební zákon zásadně mění pravidla hry a z dříve přehlíženého problému dělá existenční hrozbu pro vaši investici. V tomto článku naleznete detailní návod na procesní i hmotněprávní obranu, vysvětlíme vám kritické lhůty a strategie, které vám pomohou ochránit váš majetek a předejít nařízení demolice.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "Mgr. Karel Huneš", expert na dané téma.

Nová éra stavebního práva: Proč je “černá stavba” časovanou bombou pro vaši firmu?

Pro developery, investory a majitele firem představuje nepovolená stavba v portfoliu mnohem víc než jen formální prohřešek; je to významné obchodní riziko, které může ohrozit transakce, financování i samotnou existenci cenného majetku. S účinností nového stavebního zákona se pravidla dramaticky zpřísnila a dřívější benevolentní přístup úřadů je definitivně minulostí.

Podle nového stavebního zákona (zákon č. 283/2021 Sb.) se za nepovolenou, lidově „černou“ stavbu, považuje jakákoliv stavba, která byla provedena bez potřebného povolení stavebního úřadu, v rozporu s ním, nebo v rozporu s platnou územně plánovací dokumentací.

Důležité je si uvědomit, že se zdaleka nejedná jen o celé budovy. Problém se může týkat i zdánlivých maličkostí, jako jsou nepovolené přístavby, nástavby, změny užívání, terénní úpravy, zpevněné plochy, ale i výrobky plnící funkci stavby, jako jsou mobilní domy nebo reklamní pylony. Pro vaši firmu to může znamenat nepovolený sklad, rozšířené parkoviště nebo plot postavený v rozporu s předpisy.

Je také nutné rozlišovat mezi stavbou nepovolenou (veřejnoprávní problém řešený stavebním úřadem) a stavbou neoprávněnou, která je postavena na cizím pozemku a řeší se primárně soukromoprávní cestou dle občanského zákoníku. Tento článek se zaměřuje na veřejnoprávní aspekty a obranu proti postupu stavebního úřadu.

Nový stavební zákon, představuje zásadní zpřísnění. Dřívější praxe, kdy dodatečné povolení bylo téměř pravidlem a demolice výjimkou, se obrací. Nyní je výchozím krokem úřadu nařízení odstranění stavby a její dodatečná legalizace je možná jen za splnění velmi přísných podmínek. Cílem zákonodárce je zefektivnit celý proces odhalování a odstraňování nepovolených staveb, což signalizuje mnohem proaktivnější přístup úřadů, na který se nelze spoléhat, že „si toho nikdo nevšimne“.

Jedním z nejzávažnějších faktů je, že povinnost mít stavbu řádně povolenou se nepromlčuje. Stavební úřad je povinen zahájit řízení o odstranění stavby, jakmile její existenci zjistí, a to bez ohledu na to, zda byla postavena před rokem, nebo před třiceti lety. 

Toto latentní riziko se může nečekaně aktivovat v nejméně vhodnou chvíli – například při hloubkové kontrole (due diligence) před prodejem firmy, při žádosti o bankovní úvěr, kde banka prověřuje zástavu, nebo na základě podnětu od konkurence. Problém, který desítky let „spal“, se tak může stát akutní hrozbou, která zablokuje klíčovou obchodní transakci nebo vyvolá nečekané a likvidační náklady.

microFAQ

• Co všechno může být považováno za černou stavbu?
  Nejen celé budovy, ale i menší úpravy jako přístavby, garáže, ploty, zpevněné plochy či terénní úpravy provedené bez patřičného povolení stavebního úřadu. Potřebujete prověřit právní stav vašich nemovitostí?
• Může se problém týkat i stavby postavené před 20 lety?
  Ano, jednoznačně. Povinnost mít stavbu řádně povolenou se nepromlčuje a stavební úřad může zahájit řízení o jejím odstranění kdykoliv. ARROWS vám pomůže s legalizací starších staveb, tzv. pasportizací. 

Napište nám na office@arws.cz.

Jak probíhá řízení o odstranění stavby?

Jakmile se problém s nepovolenou stavbou stane oficiálním, ocitáte se v procesu, kde každý krok a každá lhůta mají zásadní význam. Porozumění tomuto procesu je prvním předpokladem úspěšné obrany.

Stavební úřad zahajuje řízení o odstranění stavby z moci úřední (ex offo), jakmile spolehlivě zjistí existenci nepovolené stavby. Není to otázka jeho volby, ale zákonná povinnost (srov. rozsudek NSS ze dne 24. 6. 2021, č.j. 7 As 108/2021-54). Impulsem k tomuto zjištění může být:

• Vlastní kontrolní činnost úřadu (např. kontrolní prohlídka stavby).
• Porovnání dat z katastru nemovitostí s ortofotomapou.
• Podnět od třetí strany (typicky souseda, ale může jít o kohokoliv).

Samotné řízení je formálně zahájeno dnem, kdy stavební úřad doručí oznámení o zahájení řízení všem známým účastníkům. Tento okamžik je naprosto klíčový, protože od něj se začínají odvíjet závazné procesní lhůty.

Okruh účastníků je přesně vymezen a patří mezi ně především:

• Vlastník stavby a stavebník (pokud není totožný).
• Vlastník pozemku, na kterém stavba stojí.
• Vlastníci sousedních pozemků a staveb, jejichž vlastnická nebo jiná věcná práva mohou být rozhodnutím přímo dotčena.

Nevíte si s daným tématem rady?

Správné vymezení okruhu účastníků je zásadní procesní podmínkou. V praxi může být situace komplikovaná, protože zákon mírně odlišně definuje účastníky pro samotné řízení o odstranění a pro navazující řízení o dodatečném povolení. Opomenutí byť jen jediného účastníka ze strany úřadu představuje procesní vadu, kterou lze v rámci obrany efektivně napadnout.

Okamžikem doručení oznámení je nezbytné jednat rychle a strategicky. Jakékoliv prodlevy nebo neodborné kroky mohou mít nevratné následky. Důrazně doporučujeme situaci nepodceňovat a okamžitě vyhledat specializovanou právní pomoc. Tým ARROWS nabízí službu zastupování v řízení před stavebními úřady, v rámci které převezmeme veškerou komunikaci s úřadem, zanalyzujeme situaci a zajistíme ochranu vašich práv od prvního dne. Kontaktujte nás na office@arws.cz pro okamžitou konzultaci.

Proč je žádost o dodatečné povolení klíčovým krokem obrany?

V celém procesu obrany proti nařízení demolice existuje jeden jediný moment, který rozhoduje o všem. Je jím podání žádosti o dodatečné povolení stavby. Zmeškání této příležitosti znamená téměř jistý konec vaší stavby.

V oznámení o zahájení řízení o odstranění stavby vás stavební úřad musí poučit o možnosti podat žádost o dodatečné povolení stavby. Na podání této žádosti máte striktní a nepřekročitelnou lhůtu 30 dnů ode dne zahájení řízení.

Pokud žádost v této 30denní lhůtě nepodáte, možnost dodatečně stavbu povolit definitivně a nenávratně zaniká. Stavebnímu úřadu pak nezbývá nic jiného, než bez dalšího zkoumání vydat rozhodnutí o nařízení odstranění stavby (srov. rozsudek NSS ze dne 24. 6. 2021, č.j. 7 As 108/2021-54).

Nový stavební zákon navíc přináší další zásadní zpřísnění: pokud je vaše žádost o dodatečné povolení jednou pravomocně zamítnuta, nelze ji podat znovu. Neexistují žádné druhé pokusy. Kombinace krátké lhůty a nemožnosti opakování žádosti transformuje tento krok z pouhého administrativního úkonu na jediný, rozhodující strategický manévr. Není zde prostor pro chyby, neúplné podklady nebo špatně formulované argumenty. 

Žádost musí být od samého počátku perfektní a kompletní, protože během těchto 30 dnů je nutné shromáždit veškerou dokumentaci v rozsahu, jaký je vyžadován pro zcela nové stavební povolení.

Včasným podáním bezvadné a kompletní žádosti o dodatečné povolení dosáhnete klíčového cíle: řízení o odstranění stavby se obligatorně přerušuje a stavební úřad se začíná plně věnovat vaší žádosti o legalizaci. Tím získáte nejen čas, ale především prostor pro samotnou věcnou obranu a prokázání, že vaše stavba splňuje všechny zákonné požadavky.

Vzhledem k časové tísni a komplexnosti požadovaných podkladů je asistence právního experta nezbytná. ARROWS pro vás zajistí přípravu kompletní dokumentace pro řízení o dodatečném povolení, včetně zajištění potřebných stanovisek a posudků, abyste nepromeškali tuto klíčovou lhůtu. Obraťte se na nás na office@arws.cz.

Hmotněprávní obrana: Jaké přísné podmínky musíte splnit pro záchranu stavby?

Pokud jste úspěšně podali žádost o dodatečné povolení, řízení se přesouvá do věcné roviny. Nyní musíte stavební úřad přesvědčit, že vaše stavba splňuje všechny zákonné, tzv. hmotněprávní podmínky pro legalizaci. Právě zde se rozhoduje o osudu vaší investice.

Stavebník musí prokázat, že stavba splňuje obecné podmínky pro povolování záměrů dle § 193 NSZ, což v praxi znamená, že je v souladu s veřejným zájmem a všemi relevantními předpisy. Nadto však musí splnit i specifické, zpřísněné podmínky pro dodatečné povolení:

1. Soulad s územně plánovací dokumentací: Stavba musí být v souladu s platným územním plánem obce. Pokud jste například postavili skladovou halu v zóně určené pro zeleň, je šance na legalizaci prakticky nulová. Toto je nejčastější a nejhůře překonatelná překážka.

2. Zákaz výjimek z jiných předpisů: Stavba nesmí vyžadovat rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů stanovených jinými právními předpisy. Typicky se jedná o předpisy na ochranu přírody a krajiny (např. stavba v chráněné krajinné oblasti), ochrany vodních zdrojů nebo památkové péče.

3. Zákaz výjimek z požadavků na výstavbu: Stavba nesmí vyžadovat povolení výjimky z obecných požadavků na výstavbu. To se týká například minimálních odstupových vzdáleností od sousedních pozemků a staveb, parametrů proslunění, počtu parkovacích míst a dalších technických norem.

Tento bod představuje zásadní změnu a zpřísnění. Dříve bylo možné o tyto výjimky žádat, nyní je to vyloučeno. Jediná malá výjimka se týká požadavků na umisťování staveb, kde lze výjimku udělit, pokud stavebník doloží písemný souhlas všech dotčených sousedů. Tím se však dává sousedům do rukou obrovská vyjednávací síla – mohou legalizaci efektivně zablokovat, nebo si svůj souhlas nechat finančně kompenzovat.

4. Uhrazení uložené pokuty: Poslední, ale neméně důležitou podmínkou je, že stavebník musí uhradit pokutu za přestupek, pokud mu byla v souběžně vedeném přestupkovém řízení uložena. Nelze tedy čekat na výsledek řízení o povolení a platbu pokuty odkládat.

microFAQ

• Co když moje stavba mírně zasahuje do ochranného pásma lesa?
  Podle nových pravidel je to zásadní problém. Pokud stavba vyžaduje výjimku ze zákazů dle jiných předpisů (v tomto případě lesního zákona), dodatečné povolení je prakticky vyloučeno. Nechte si od ARROWS zpracovat právní analýzu souladu vaší stavby se všemi dotčenými předpisy. Pište na office@arws.cz.
• Musím zaplatit pokutu ještě předtím, než vím, jestli mi stavbu povolí?
  Ano. Pravomocné rozhodnutí o přestupku a uhrazení uložené pokuty je jednou z hmotněprávních podmínek, které úřad zkoumá předtím, než může dodatečné povolení vůbec vydat. Pomůžeme vám v přestupkovém řízení s cílem minimalizovat výši sankce. Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Procesní obrana: Můžete zvrátit řízení i přes formální nedostatky?

I v situaci, kdy se zdá, že splnění hmotněprávních podmínek je obtížné, není vše ztraceno. Správní řízení je formalizovaný proces s přísnými pravidly, a pokud je stavební úřad poruší, otevírá se vám prostor pro účinnou procesní obranu. Klíčem k úspěchu je opora v ustálené judikatuře Nejvyššího správního soudu (NSS).

Je naprosto zásadní pochopit, že judikatura NSS striktně rozlišuje mezi řízením o odstranění stavby a řízením o dodatečném povolení. Ačkoliv jsou procesně propojené, jedná se o dvě samostatné procedury s odlišným účelem (srov. rozsudek NSS ze dne 6. 9. 2024, č.j. 7 As 188/2024-23). Z toho plyne nutnost používat správné argumenty ve správné fázi řízení:

• V řízení o dodatečném povolení se uplatňuje veškerá hmotněprávní argumentace: prokazujete soulad s územním plánem, technickými normami, veřejným zájmem a dalšími podmínkami dle § 256 NSZ.
• V řízení o odstranění stavby (které pokračuje po zamítnutí žádosti o dodatečné povolení) jsou tyto argumenty již irelevantní. Zde lze namítat pouze to, že stavba není nepovolená (např. byla povolena, ale doklady se nedochovaly) nebo že již byla dodatečně povolena. Soudy konstantně judikují, že v této fázi se již úřad ani soud nezabývá tím, zda je stavba v souladu s územním plánem.

Mnoho vlastníků chybuje právě v tom, že v odvolání proti nařízení demolice argumentují věcnými důvody, které patří do řízení o dodatečném povolení. Takové odvolání je předem odsouzeno k neúspěchu. Úspěšná strategie vyžaduje precizní načasování a zacílení argumentů, což je know-how, které vám specializovaný právní tým ARROWS přináší.

V rámci procesní obrany se zaměřujeme na pochybení stavebního úřadu. Mezi nejčastější patří:

• Nesprávné vymezení okruhu účastníků řízení.
• Nedostatečně zjištěný skutkový stav (úřad si neopatřil všechny potřebné podklady).
• Nepřezkoumatelnost rozhodnutí pro nedostatek důvodů nebo vnitřní rozpornost.
• Porušení práva účastníka nahlížet do spisu nebo se vyjádřit k podkladům před vydáním rozhodnutí.
• Podjatost úřední osoby.

Identifikace takové vady může vést ke zrušení rozhodnutí v odvolacím řízení nebo v následném řízení před správním soudem a vrácení věci k novému projednání. Tým ARROWS pro vás vypracuje komplexní právní stanovisko, které zanalyzuje celý průběh řízení, identifikuje případná pochybení stavebního úřadu a navrhne optimální strategii pro odvolání či správní žalobu. Prodiskutujte s námi vaši konkrétní situaci na office@arws.cz.

Finanční a reputační rizika: Co skutečně hrozí, když legalizace selže?

Pokud se nepodaří stavbu dodatečně povolit, následky pro vaši firmu mohou být devastující. Nejde jen o ztrátu samotné stavby, ale o kaskádu finančních, provozních a reputačních rizik.

• Vysoké pokuty: Nový stavební zákon výrazně zvýšil sazby pokut za přestupky. Za provedení stavby bez povolení nebo v rozporu s ním hrozí pokuta až 2 000 000 Kč. Pokud se stavba nachází ve zvláště chráněném území, v ochranném pásmu nebo na nezastavitelném pozemku, sankce může dosáhnout až 4 000 000 Kč.
• Náklady na demolici: Vlastník stavby je povinen uhradit veškeré náklady spojené s jejím odstraněním. U menší stavby se může jednat o statisíce, u komerčních a průmyslových objektů se náklady snadno vyšplhají na miliony korun.
• Výkon rozhodnutí (exekuce): Dřívější neochota obcí vymáhat náklady na demolici je minulostí. Nově financování a vymáhání přebírá stát, který má mnohem efektivnější nástroje. Pokud vlastník demolici neprovede sám a neuhradí náklady, stát zajistí výkon rozhodnutí a bude náklady vymáhat, a to i formou exekuce na majetek firmy.

Na koho se můžete obrátit?

Finanční rizika spojená s nepovolenou stavbou

Riziko k řešení a potenciální problémy	Jak pomáhá ARROWS
Pokuta za přestupek až 4 000 000 Kč. Přestupkové řízení běží souběžně s řízením o odstranění stavby.	Zastupujeme vás v přestupkovém řízení. Naším cílem je dosáhnout co nejnižší sankce s ohledem na okolnosti případu. Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Povinnost uhradit náklady na demolici. Náklady se mohou vyšplhat na miliony korun a jsou plně na bedrech vlastníka.	Vyjednáváme se stavebním úřadem a hledáme alternativní řešení. Analyzujeme rozhodnutí a hledáme cesty, jak předejít nejdražší variantě. Proberte možnosti na office@arws.cz.
Exekuce majetku pro vymožení nákladů. Stát má nyní efektivnější nástroje, jak náklady na demolici vymoci, včetně exekuce na firemní majetek.	Poskytujeme komplexní právní ochranu v exekučním řízení. Bráníme vaše práva a zajišťujeme, aby postup exekutora byl v souladu se zákonem. Napište nám na office@arws.cz.

Provozní a právní rizika pro podnikání

Riziko k řešení a potenciální problémy	Jak pomáhá ARROWS
Nemožnost kolaudace a legálního užívání stavby. Nepovolenou stavbu nelze oficiálně užívat pro podnikání, což blokuje její komerční potenciál.	Vedeme vás celým procesem dodatečného povolení. Naším cílem je uvést stavbu do souladu s právem a umožnit její plnohodnotné využití. Začněte konzultací na office@arws.cz.
Komplikace při prodeji nemovitosti nebo při žádosti o úvěr. Černá stavba je zásadní právní vadou, která snižuje hodnotu majetku a může zablokovat prodej či financování.	Provádíme právní audit nemovitostí (due diligence). Odhalíme veškeré právní vady a navrhneme postup jejich nápravy před klíčovou transakcí. Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Reputační poškození a spory se sousedy. Nelegální výstavba může poškodit jméno firmy v očích veřejnosti i obchodních partnerů a vést k nákladným sousedským sporům.	Nabízíme mediaci a mimosoudní řešení sporů. Pomáháme budovat a napravovat vztahy s okolím, což je klíčové pro úspěšnou legalizaci a budoucí fungování. Napište nám na office@arws.cz.

Přeshraniční development a investice: Jak řešíme problémy s mezinárodním prvkem?

Problémy s nepovolenými stavbami se netýkají jen lokálních firem. Zahraniční investoři a developeři, kteří vstupují na český trh, mohou nevědomky nabýt nemovitost se skrytou právní vadou v podobě černé stavby, což může vážně ohrozit jejich investiční záměr.

Díky naší deset let budované síti ARROWS International máme rozsáhlé zkušenosti s řešením právních problémů s mezinárodním prvkem. Prakticky denně asistujeme zahraničním klientům při orientaci ve specifickém prostředí českého stavebního práva a pomáháme jim chránit jejich investice.

Zajišťujeme komplexní právní poradenství pro zahraniční investory, včetně hloubkových prověrek nemovitostí (due diligence) před akvizicí, zastupování před českými úřady a vysvětlení všech rizik v kontextu jejich mezinárodního byznysu.

Proč svěřit obranu právě ARROWS?

Řízení o odstranění stavby je komplexní a vysoce rizikový proces, kde každá chyba může znamenat ztrátu celé investice. Naše zkušenosti z práce pro portfolio více než 150 akciových společností, 250 společností s ručením omezeným a 51 obcí a krajů nám dávají unikátní přehled a schopnost předvídat kroky protistrany i úřadů.

V ARROWS neposkytujeme jen dílčí rady. Nabízíme komplexní strategii, která kombinuje hmotněprávní i procesní obranu. Analyzujeme váš případ do hloubky, připravíme bezchybnou dokumentaci, zastoupíme vás na všech jednáních a v případě potřeby budeme nekompromisně hájit vaše práva i u správních soudů.

Časté otázky k odstraňování nepovolených staveb

1. Co když jsem nemovitost s černou stavbou koupil, aniž bych o tom věděl?

Odpovědnost za stavbu přechází na nového vlastníka. I když jste o problému nevěděli, stavební úřad bude jednat s vámi. Máte však možnost uplatnit nárok na náhradu škody vůči prodávajícímu, který vás na vadu neupozornil. Klíčové je jednat rychle a zahájit proces legalizace.

2. Jak vysoké jsou v praxi pokuty a náklady na demolici?

Pokuty se běžně pohybují od statisíců do milionů korun v závislosti na typu stavby a závažnosti provinění. Náklady na demolici rodinného domu mohou snadno přesáhnout 500 000 Kč, u větších komerčních objektů jdou do milionů. K tomu je třeba připočítat náklady na projekt demolice a odvoz a likvidaci suti.

Na koho se můžete obrátit?

3. Může mi pomoci, že stavba stojí už desítky let a nikomu nevadí?

Bohužel ne. Jak jsme zmínili, právo nařídit odstranění stavby se nepromlčuje. Stáří stavby ani fakt, že dosud nikomu nevadila, nejsou z pohledu zákona relevantní argumenty pro její ponechání, pokud nesplňuje přísné podmínky pro dodatečné povolení.

4. Co se stane, když budu ignorovat výzvy stavebního úřadu?

Ignorování situace je nejhorší možná strategie. Úřad bude pokračovat v řízení bez vaší účasti, s největší pravděpodobností nařídí odstranění stavby a následně přistoupí k výkonu rozhodnutí na vaše náklady, včetně možné exekuce vašeho majetku. Ztratíte jakoukoliv možnost výsledek ovlivnit.

5. Mohu se proti rozhodnutí o nařízení odstranění stavby bránit u soudu?

Ano. Po vyčerpání možnosti odvolání v rámci správního řízení je možné podat správní žalobu ke krajskému soudu. Soudní přezkum má však svá specifika a je nutné uplatnit správné, převážně procesní argumenty, jak potvrdila řada rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Úspěch závisí na kvalitní přípravě a odborném zastoupení.

6. Jaký je rozdíl mezi hmotněprávní a procesní obranou?

Hmotněprávní obrana se soustředí na splnění zákonných podmínek pro povolení stavby (soulad s územním plánem, technickými normami atd.). Snažíte se prokázat, že stavba může legálně existovat. Procesní obrana se zaměřuje na chyby a pochybení, kterých se dopustil stavební úřad v průběhu řízení. Zde napadáte způsob, jakým úřad postupoval. Úspěšná strategie často kombinuje oba přístupy. 

Nečekejte, až bude pozdě a obdržíte finální nařízení k demolici. První konzultace může rozhodnout o osudu vaší stavby. Kontaktujte náš tým expertů na stavební právo na office@arws.cz a převezměte kontrolu nad situací.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.