PPP projekty v sociálních službách:

Čelí vaše obec či kraj rostoucí poptávce po moderních sociálních službách, jako jsou domovy pro seniory či dostupné bydlení, ale narážíte na limity veřejných rozpočtů? Tento článek vám představí Public-Private Partnership (PPP) jako strategické řešení, které umožňuje realizovat rozsáhlé investice efektivně a s přenosem rizik na soukromého partnera. Naleznete zde konkrétní právní postupy, jak se vyhnout chybám a zajistit pro vaše občany skutečnou hodnotu za peníze.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "Mgr. Karel Huneš", expert na dané téma.

Nová éra sociální infrastruktury: Co jsou PPP projekty a proč jsou pro vaši obec či kraj klíčové?

Představa partnerství veřejného a soukromého sektoru může vyvolávat otázky. V praxi se však jedná o sofistikovaný a osvědčený nástroj, který obcím a krajům umožňuje zajistit vysoce kvalitní veřejné služby, aniž by musely nést veškerou zátěž financování a realizace samy.

Demystifikace PPP: Strategické partnerství, nikoli privatizace

Základem PPP projektu je dlouhodobý smluvní vztah, typicky na 15 až 30 let, mezi veřejným zadavatelem (obcí, krajem) a soukromým partnerem. Cílem je zajištění veřejné infrastruktury nebo služby.

Zásadním a často mylně interpretovaným faktem je, že se nejedná o privatizaci – majetek, například nově postavený domov pro seniory, zůstává po celou dobu ve vlastnictví veřejného sektoru.

Veřejný sektor si tak ponechává plnou kontrolu nad strategickým směřováním služby a definuje standardy kvality, které musí soukromý partner plnit. Soukromý partner na sebe naopak přebírá významnou část rizik spojených s návrhem, výstavbou, financováním a dlouhodobým provozem projektu.

Za hranicí klasické zakázky: Přínosy, které mění pravidla hry

Hlavním principem, proč se PPP projekty realizují, je dosažení vyšší „hodnoty za peníze“ (Value for Money – VfM). Nejde jen o nejnižší počáteční cenu, ale o optimální kombinaci celoživotních nákladů projektu, kvality a efektivity. Tato hodnota vzniká především díky třem faktorům:

1. Efektivní přenos rizik: Rizika spojená s navýšením stavebních nákladů, zpožděním výstavby nebo provozními problémy nese soukromý partner, který je umí lépe řídit. Veřejný rozpočet je tak chráněn před nepředvídatelnými výdaji.

2. Inovace a odbornost soukromého sektoru: Partner přináší své know-how v oblasti designu, technologií a efektivního řízení, což vede k vyšší kvalitě a úsporám v dlouhodobém horizontu.

3. Důraz na celoživotní náklady: Protože je soukromý partner zodpovědný za údržbu a obnovu po celou dobu trvání smlouvy (např. 25 let), je motivován stavět v nejvyšší možné kvalitě, aby minimalizoval budoucí náklady na opravy.

Příběh z praxe: Jak v Humpolci vznikl moderní domov pro seniory

Skvělým příkladem úspěšného PPP projektu v českých podmínkách je SeniorCentrum v Humpolci. Kraj Vysočina, jako vlastník, se spojil se soukromým partnerem, skupinou SeneCura, která na své náklady zajistila výstavbu a zavázala se k provozování zařízení po dobu 25 let.

Výsledkem je moderní domov pro 203 klientů, který nahradil dvě nevyhovující budovy. Kraj tak získal potřebnou infrastrukturu bez nutnosti okamžité masivní investice ze svého rozpočtu a zajistil kontinuitu péče, jelikož většina původních zaměstnanců přešla do nového zařízení. Tento model ukazuje, že PPP není jen teorií, ale funkčním řešením pro české regiony.

Právní rámec PPP v České republice: Kudy vede cesta k úspěšnému projektu?

Navigace v právním prostředí PPP projektů vyžaduje specializované znalosti. Neexistuje jeden samostatný „zákon o PPP“, což může být pro nezkušené zadavatele matoucí. Celý proces se řídí specifickými ustanoveními v rámci širší legislativy, což klade vysoké nároky na preciznost a odbornost.

Navigace v legislativě: Zákon o zadávání veřejných zakázek jako klíčový předpis

Pro realizaci PPP projektů je v České republice stěžejní zákon č. 134/2016 Sb., o zadávání veřejných zakázek (ZZVZ). Tento zákon v sobě integruje i pravidla pro zadávání koncesí, které jsou nejčastější právní formou PPP projektů. Nahradil tak dřívější roztříštěnou úpravu, kde existoval samostatný koncesní zákon.

Porozumění tomu, jak aplikovat správné postupy v rámci ZZVZ, je absolutně zásadní pro legální a úspěšnou realizaci projektu. Chybná volba zadávacího řízení nebo nesprávné vymezení předmětu smlouvy může vést k sankcím a zmaření celého záměru.

Co je koncesní smlouva a proč je tak důležitá?

Zatímco ZZVZ udává procesní pravidla, jádrem samotného partnerství je koncesní smlouva. Jedná se o komplexní dokument, který definuje práva a povinnosti obou stran na desítky let dopředu. Od standardní veřejné zakázky se liší dvěma definičními znaky:

1. Protiplnění: Odměna pro soukromého partnera spočívá alespoň zčásti v právu brát užitky z provozování služby nebo stavby (např. inkasovat platby za dostupnost od zadavatele).

2. Přenos provozního rizika: Na soukromého partnera je přenesena podstatná část rizik spojených s poptávkou po službě nebo její dostupností. Nese tedy podnikatelské riziko, že jeho reálné příjmy nepokryjí náklady.

Nevíte si s daným tématem rady?

Odborné termíny, které musíte znát: Platba za dostupnost a riziko poptávky

V kontextu sociálních služeb se nejčastěji setkáte s modelem založeným na platbě za dostupnost (Availability Payment). Obec či kraj platí soukromému partnerovi pravidelnou, předem sjednanou částku za to, že je daná infrastruktura (např. lůžka v domově pro seniory) dostupná ve smluvně definované kvalitě. Pokud kvalita klesne, platba se automaticky snižuje.

Méně časté je u sociálních služeb přenesení rizika poptávky (Demand Risk), kde by příjem partnera závisel přímo na obsazenosti zařízení. Model platby za dostupnost dává veřejnému sektoru větší jistotu, že služba bude k dispozici bez ohledu na aktuální vytíženost.

FAQ – Právní tipy k základům PPP

• Musíme pro PPP projekt zakládat společný podnik se soukromou firmou?
  Ne nutně. Většina PPP projektů je realizována na čistě smluvní bázi prostřednictvím koncesní smlouvy. Pro složitější projekty je však možné zvážit i institucionalizovanou formu (tzv. joint venture). Pro posouzení nejvhodnější struktury pro váš záměr nás kontaktujte na office@arws.cz.
• Jaký je rozdíl mezi koncesí a běžnou veřejnou zakázkou na služby?
  Klíčový rozdíl je v přenosu provozního rizika. U koncese nese podstatnou část rizika (např. riziko, že provoz bude dražší, než se čekalo) soukromý partner, což u standardní zakázky na služby neplatí. Potřebujete pomoci správně klasifikovat váš projekt? Napište nám na office@arws.cz.

Fáze úspěšného PPP projektu: Metodický postup od vize k realitě

Realizace PPP projektu je maraton, nikoli sprint. Proces je metodicky rozdělen do několika klíčových fází, přičemž každá z nich vyžaduje pečlivou přípravu a odborné řízení. Postup v souladu s metodikami Ministerstva financí je základem pro minimalizaci rizik.

Krok 1: Přípravná fáze – Kde se rozhoduje o úspěchu (nebo neúspěchu)

Toto je nejdůležitější etapa celého procesu. Důkladná a kvalitně zpracovaná studie proveditelnosti je absolutním základem, bez kterého nelze pokračovat. Nejde o formální dokument, ale o hloubkovou analýzu, která musí jednoznačně prokázat, že realizace formou PPP je ekonomicky výhodnější než tradiční způsob zadání (např. stavba a provoz vlastními silami).

Součástí této fáze je také detailní identifikace všech myslitelných rizik projektu a jejich spravedlivá alokace mezi partnery. Právě správné nastavení rizikového profilu od samého počátku rozhoduje o finanční udržitelnosti a atraktivitě projektu pro soukromé investory.

Právníci ARROWS vám pomohou zajistit, aby studie proveditelnosti byla právně neprůstřelná a stala se pevným základem pro celé zadávací řízení. Pro konzultaci vašeho projektového záměru nám napište na office@arws.cz.

Krok 2: Výběrové řízení – Jak najít spolehlivého partnera na 30 let

Vzhledem ke komplexnosti PPP projektů je často nejvhodnějším typem zadávacího řízení tzv. soutěžní dialog. Tento postup umožňuje zadavateli vést strukturovaná jednání s uchazeči a společně s nimi hledat nejlepší technické, právní a finanční řešení, což u klasického otevřeného řízení není možné.

Základem pro úspěšné výběrové řízení je precizně připravená zadávací dokumentace, jejíž nejdůležitější součástí je kvalitní návrh koncesní smlouvy. Jakékoli nejasnosti nebo chyby v této fázi se mohou v budoucnu projevit jako fatální a vést ke sporům či finančním ztrátám.

Náš tým připraví kompletní zadávací dokumentaci a provede vás celým výběrovým řízením tak, aby byl proces transparentní, férový a v souladu se zákonem, čímž minimalizujeme riziko napadení u ÚOHS. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

Na koho se můžete obrátit?

Krok 3: Realizační a provozní fáze – Dlouhodobé řízení a smluvní dohled

Podpisem smlouvy práce nekončí, ale naopak začíná nová, dlouhodobá etapa partnerství. Obec či kraj musí po celou dobu trvání projektu aktivně monitorovat, zda soukromý partner plní své smluvní závazky a dodržuje stanovené standardy kvality (tzv. Key Performance Indicators – KPIs).

Hlavním nástrojem pro řízení kvality je platební mechanismus. Pokud služba není poskytována v požadované kvalitě, dochází k automatickým srážkám z plateb za dostupnost, což partnera silně motivuje k nápravě. Důležité je také mít ve smlouvě ošetřeny postupy pro řešení změn, které během desítek let nevyhnutelně nastanou.

Poskytujeme dlouhodobou právní podporu i po uzavření smlouvy, pomáháme s řešením sporů, vyjednáváním smluvních dodatků a zajišťujeme, aby vaše práva byla po celou dobu trvání projektu chráněna. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.

Řízení rizik: Jak se vyhnout nákladným chybám a sankcím od ÚOHS?

Jedním z největších přínosů PPP je inteligentní řízení rizik. Cílem není přenést na soukromého partnera všechna rizika, ale alokovat každé riziko na tu stranu, která ho dokáže lépe, a tedy i levněji, řídit. Nezvládnutí tohoto procesu může vést nejen k prodražení projektu, ale i k závažným právním postihům.

Princip optimální alokace rizik: Kdo nese odpovědnost a proč

Základní pravidlo je jednoduché: soukromý partner lépe řídí rizika spojená s návrhem, výstavbou, technologiemi a provozem. Veřejný zadavatel si naopak ponechává rizika, která ovlivnit nemůže nikdo jiný – například rizika politická, změny v územním plánu nebo zajištění potřebných pozemků a povolení. Nesprávné rozdělení rizik projekt zbytečně prodražuje, protože partner si za rizika, která neumí ovlivnit, naúčtuje vysokou rizikovou přirážku.

Varovný příklad z praxe: Jak chyba v zadání stála Vyšší Brod 800 000 Kč

Jak zásadní může být podcenění právní stránky, ukazuje případ města Vyšší Brod. Město se domnívalo, že uzavírá jednoduchou smlouvu o pachtu na provoz tepelného hospodářství. Protože však na soukromého dodavatele přeneslo plné provozní riziko, Úřad pro ochranu hospodářské soutěže (ÚOHS) celou transakci správně překlasifikoval jako koncesi, která měla být soutěžena dle zákona.

Výsledkem byla pokuta ve výši 800 000 Kč, kterou následně potvrdily i soudy. Tento případ je důrazným varováním, že podstata smlouvy je důležitější než její název a že snaha obejít zákonné postupy se nevyplácí.

Dohled ÚOHS a hrozba sankcí

ÚOHS pečlivě dohlíží na dodržování ZZVZ a má pravomoc nejen rušit celé zadávací řízení, ale také ukládat citelné finanční sankce. Ty mohou dosáhnout až 10 % z ceny zakázky, což u velkých PPP projektů může znamenat desítky milionů korun.

Investice do kvalitního právního poradenství je tak nejlepší prevencí před mnohem vyššími ztrátami způsobenými sankcemi a zpožděním projektu.

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Chybná klasifikace projektu a neplatné zadávací řízení	Provádíme úvodní právní analýzu záměru a doporučujeme správný postup dle ZZVZ, čímž předcházíme riziku zrušení tendru a sankcím. Chcete mít jistotu ve zvoleném postupu? Požádejte o právní stanovisko na office@arws.cz.
Nejasně definované požadavky na kvalitu ve smlouvě	Formulujeme technické a kvalitativní standardy (KPIs) v koncesní smlouvě, které jsou právně vymahatelné. Potřebujete připravit neprůstřelnou smlouvu? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Sankce od ÚOHS za netransparentní nebo diskriminační postup	Zajišťujeme kompletní právní dohled nad zadávacím řízením, od přípravy dokumentace po komunikaci s uchazeči, v souladu se zákonem. Potřebujete zastupování v řízení před ÚOHS? Napište nám na office@arws.cz.
Spory s partnerem ohledně plnění smlouvy v provozní fázi	Navrhujeme ve smlouvě jasné mechanismy pro řešení sporů a monitorování výkonu, včetně definovaných srážek z plateb za nekvalitu. Chcete ochránit vaši investici do budoucna? Naši právníci jsou připraveni na office@arws.cz.
Změna legislativy (např. stavební, environmentální) v průběhu projektu	Do smlouvy začleňujeme doložky o změně okolností a legislativy, které spravedlivě rozdělují nově vzniklá rizika a náklady.

Financování a mezinárodní dimenze: Zajištění kapitálu a využití globálních zkušeností

Jednou z největších výhod PPP je odložení kapitálových výdajů. Obec či kraj nemusí mít na začátku na účtu stamiliony korun na výstavbu. Financování je starostí soukromého partnera. Správné nastavení finanční struktury a využití všech dostupných zdrojů, včetně mezinárodních, je však pro úspěch projektu klíčové.

Struktura financování: Jak funguje soukromý kapitál v PPP

Soukromý partner je zodpovědný za zajištění kompletního financování projektu. To se obvykle skládá z kombinace vlastního kapitálu (equity), který vkládají investoři, a dluhového financování, typicky ve formě bankovních úvěrů. Veřejný sektor začíná projekt splácet až v momentě, kdy je infrastruktura dokončena a začne sloužit svému účelu, a to formou pravidelných plateb za dostupnost.

Kombinace s dotačními tituly EU: Příležitost i riziko

Projekty sociální infrastruktury je často možné spolufinancovat z evropských dotačních programů, jako je Integrovaný regionální operační program (IROP).

Kombinace dotací a PPP modelu však přináší specifické právní a administrativní výzvy. Pravidla pro čerpání dotací mohou být v rozporu se základními principy PPP, například s pravidlem „není služba, není platba“.

Je proto nezbytné strukturovat projekt a koncesní smlouvu tak, aby byly v souladu s oběma režimy. Odborné právní poradenství je v těchto případech klíčové pro to, aby obec či kraj o dotaci nepřišly kvůli formálním chybám.

Přeshraniční příležitosti: Síť ARROWS International jako vaše výhoda

PPP trh je mezinárodní. Zkušení investoři a stavební firmy často působí napříč Evropou. Díky deset let budované síti ARROWS International prakticky denně řešíme problematiku s mezinárodním prvkem a dokážeme pro naše klienty zajistit právní služby i mimo Českou republiku.

Naše mezinárodní kontakty a zkušenosti pomáhají přilákat do českých regionálních projektů silné zahraniční partnery, kteří přinášejí nejen kapitál, ale i cenné know-how z realizovaných projektů v zahraničí. Umíme také propojovat naše klienty, pokud se objeví zajímavé investiční či obchodní příležitosti.

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Neúspěch soukromého partnera při zajištění bankovního financování	Provádíme právní prověrku (due diligence) uchazečů a jejich finančních modelů, abychom zajistili výběr reálně financovatelného partnera. Potřebujete pomoci s hodnocením nabídek? Obraťte se na nás na office@arws.cz.
Porušení pravidel rozpočtové odpovědnosti obce/kraje	Vypracováváme právní stanoviska k dopadům projektu na dluhové ukazatele dle zákona č. 23/2017 Sb., a pomáháme strukturovat projekt v souladu s ním. Chcete znát finanční dopady projektu? Požádejte o analýzu na office@arws.cz.
Komplikace při čerpání dotací z EU fondů a riziko jejich vracení	Zajišťujeme soulad koncesní smlouvy a projektové dokumentace s dotačními pravidly EU, abychom maximalizovali čerpání a minimalizovali riziko korekcí. Potřebujete právní pomoc s evropskými dotacemi? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Nevýhodné podmínky refinancování projektu v provozní fázi	Do koncesní smlouvy vyjednáváme pro vás spravedlivé podmínky pro sdílení přínosů z budoucího refinancování projektu.

Závěr: ARROWS – Váš partner pro úspěšné PPP projekty

PPP projekty představují pro obce a kraje moderní a efektivní cestu k zajištění kvalitní a udržitelné sociální infrastruktury. Jejich příprava a realizace jsou však právně, finančně i technicky mimořádně náročné a vyžadují specializované znalosti a zkušenosti.

V ARROWS tuto problematiku řešíme na denní bázi. Rozumíme potřebám veřejného sektoru a zároveň známe očekávání soukromých investorů. Naše role spočívá v tom, být vaším průvodcem a partnerem v celém procesu – od úvodní analýzy záměru, přes přípravu neprůstřelné smluvní dokumentace a vedení zadávacího řízení, až po dlouhodobý dohled nad plněním smlouvy. Poskytujeme komplexní právní služby, včetně přípravy smluv, zastupování u soudů a správních orgánů, jako je ÚOHS, a odborných školení pro vaše zaměstnance.

Naše zkušenosti z poskytování služeb pro více než 50 obcí a krajů jsou pro vás zárukou, že váš projekt bude v dobrých rukou. Zakládáme si na rychlosti, vysoké kvalitě a hlubokém porozumění cílům našich klientů.

Plánujete modernizaci sociálních služeb ve vaší obci či kraji? Nechte si poradit od expertů, kteří PPP projektům rozumí. Spojte se s námi na office@arws.cz a sjednejte si nezávaznou úvodní konzultaci, kde probereme váš záměr a navrhneme další kroky.

Nevíte si s daným tématem rady?

FAQ – Nejčastější právní dotazy k PPP projektům v sociálních službách

1. Jak dlouho trvá příprava a realizace PPP projektu?
Příprava od prvotního záměru po podpis koncesní smlouvy obvykle trvá 1,5 až 2 roky, následná fáze výstavby pak další 2 až 3 roky. Důkladná příprava je naprosto klíčová pro úspěch a nelze ji uspěchat, protože právě v této fázi se nastavují parametry pro následujících 25-30 let. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.

2. Jaká je minimální velikost projektu, aby se PPP vyplatilo?
Vzhledem k vyšším transakčním nákladům na přípravu se PPP obecně doporučuje pro projekty s investičními náklady nad 500 mil. Kč. U specifických projektů, jako jsou právě domovy pro seniory, však může být tento model efektivní i u menších záměrů, pokud jsou správně strukturovány.

3. Co se stane, když soukromý partner v průběhu projektu zkrachuje?
Kvalitní koncesní smlouva s tímto rizikem počítá. Obsahuje tzv. "step-in rights" (právo vstupu), která umožňují financujícím bankám, nebo po dohodě i vám jako zadavateli, převzít řízení projektu a zajistit jeho pokračování s novým, stabilním operátorem, aniž by byla ohrožena kontinuita služby.

4. Můžeme v průběhu 25leté smlouvy změnit její podmínky, pokud se změní naše potřeby?
Ano, ale musí to být provedeno striktně v souladu se zákonem o zadávání veřejných zakázek. Smlouva musí obsahovat jasně definované mechanismy pro provádění změn. Neodborně provedená změna by mohla být považována za nové zadání zakázky a sankcionována ÚOHS. Pokud zvažujete úpravu stávající smlouvy, je nezbytná právní konzultace – napište na office@arws.cz.

5. Kolik stojí právní poradenství pro takto složitý projekt?
Náklady na expertní poradenství (právní, finanční, technické) jsou nezbytnou investicí do úspěchu a bezpečnosti projektu. Obvykle tvoří jen malý zlomek celkových nákladů, ale chrání vaši obec či kraj před riziky a potenciálními ztrátami v řádu desítek milionů korun. Pro konkrétní cenovou nabídku na míru vašemu projektu nás kontaktujte na office@arws.cz.

6. Jaké jsou první tři kroky, které bychom měli jako obec/kraj udělat?

• Jasně definujte veřejnou potřebu a strategické cíle projektu (Co přesně chceme vyřešit?). 
• Proveďte předběžný test vhodnosti PPP (Je náš projekt dostatečně velký a komplexní?). 

Sestavte interní projektový tým a zajistěte si externí odborné poradce, kteří mají s PPP prokazatelné zkušenosti. Pro pomoc s těmito úvodními kroky se na nás neváhejte obrátit na office@arws.cz.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.