Pronajímáte střechu na fotovoltaiku na 20+ let – co musí být ve smlouvě

Čí je elektrárna: součást budovy, nebo samostatná věc

První otázka, kterou musí smlouva vyřešit, zní, komu elektrárna vlastnicky patří, a odpověď není samozřejmá. Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí (§ 505 občanského zákoníku). Fotovoltaická elektrárna na střeše může, ale nemusí toto kritérium splňovat.

Nejvyšší soud řešil přesně tento spor: kupující nemovitosti požadovali odstranění fotovoltaické elektrárny, kterou na střeše umístil bývalý vlastník a která nebyla předmětem kupní smlouvy. Soud uzavřel, že posouzení, zda je elektrárna samostatnou věcí, nebo součástí budovy, závisí na tom, jakým způsobem je k budově upevněna a zda by její demontáží došlo ke znehodnocení budovy, tedy zda by střecha mohla po demontáži sloužit svému účelu stejně, nebo hůř; zkoumat je třeba i to, jak je elektrárna napojena na elektrizační soustavu a zda alespoň část vyrobené elektřiny slouží přímo budově.

Tyto závěry vyplývají z rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1501/2020 ze dne 24. 11. 2020, dostupného na rozhodnuti.nsoud.cz. Podle soudu nejde o otázku, kterou by šlo vyřešit obecně platným pravidlem — záleží vždy na okolnostech konkrétní instalace, a proto se nižší soudy musely vrátit ke zjišťování skutkového stavu, který v prvním kole opomněly.

Nejdůležitější věta rozsudku je pro investora nepříjemná. Soud výslovně potvrdil svou ustálenou praxi, že součást věci přechází na nabyvatele bez ohledu na to, zda byla ve smlouvě o převodu vlastnického práva výslovně uvedena, a není přitom významné, jestli si nabyvatel uvědomil, že s věcí nabývá i její součást. Je-li tedy elektrárna posouzena jako součást budovy, náleží vlastníkovi budovy automaticky, i kdyby ji zaplatil a postavil někdo jiný a nájemní smlouva říkala opak.

Z tohoto rizika plyne, co musí smlouva o nájmu střechy obsahovat na prvním místě: přesný popis technického řešení upevnění, výslovné ujednání, že elektrárna zůstává vlastnictvím nájemce jako samostatná movitá věc oddělitelná bez znehodnocení střechy, a pokud možno i řešení, které toto oddělení fakticky umožňuje. Čím jasněji je konstrukce navržena jako oddělitelná, tím lépe pro investora obstojí i před soudem, který bude posuzovat okolnosti individuálně podle kritérií z uvedeného rozsudku.

V praxi to znamená konkrétní volby při projektování instalace, i když ani zásah do střešní krytiny sám o sobě věc nerozhoduje. Kotvící systém, který drží panely na balastových závažích nebo na šroubovaných konzolách bez zásahu do nosné konstrukce střechy, argumentu o oddělitelnosti pomáhá. Zásah do krytiny nebo napojení na nosnou konstrukci naopak tento argument oslabuje, protože zvyšuje riziko, že demontáž střechu poškodí — rozhodující ale není samotná existence kotvení, nýbrž konkrétní dopad demontáže na funkční, estetickou nebo jinou hodnotu budovy, který soud posuzuje individuálně.

Investor by měl mít od dodavatele instalace písemné potvrzení o způsobu kotvení a fotodokumentaci před dokončením montáže, které bude moct v případě sporu předložit jako důkaz.

Druhým prvkem, který soud podle citovaného rozsudku zkoumá, je způsob napojení na elektrizační soustavu a to, komu elektřina slouží. Je-li fotovoltaika navržena tak, že veškerá vyrobená elektřina jde do veřejné sítě a budova z ní přímo nečerpá, jde o jednu z okolností podporujících závěr o samostatnosti zařízení. Zásobuje-li elektrárna naopak i vlastní spotřebu budovy, může to naopak podpořit závěr, že jde o její součást — ani jedna okolnost ale sama o sobě věc nerozhoduje, rozhoduje celkové posouzení podle § 505 občanského zákoníku.

Smlouva by měla toto technické uspořádání popsat konkrétně, včetně odkazu na projektovou dokumentaci, aby se předešlo pozdějším sporům o interpretaci.

Přechod nájmu na nového vlastníka a riziko výpovědi

Změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka (§ 2221 občanského zákoníku). Prodá-li vlastník budovu, nájem střechy tedy sám o sobě prodejem nezaniká a nový vlastník do něj vstupuje ze zákona, bez ohledu na to, jestli s tím souhlasí.

Tahle ochrana má ale zásadní výjimku, na kterou investoři do dvacetileté investice často zapomínají. Neměl-li nový vlastník rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata, má právo vypovědět nájem do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, že je věc pronajata a kdo je nájemcem (§ 2222 občanského zákoníku). Nájemcova práva vůči původnímu pronajímateli tím nejsou dotčena, ale to investorovi nepomůže, pokud chce elektrárnu na střeše provozovat dál.

Strana, která nájem z tohoto důvodu vypoví, musí ale druhé straně poskytnout přiměřené odstupné (§ 2223 občanského zákoníku). Zákon tedy investorovi pro tento konkrétní případ výpovědi sám přiznává nárok na kompenzaci — otázkou, kterou by měla smlouva řešit navíc, je hlavně to, jak vysoké odstupné strany pokládají za přiměřené a jak se taková částka vypočítá, aby se o její výši nemusel vést spor.

Pro dvacetiletý horizont investice je tohle riziko zásadní. Pokud kupující budovy o nájmu střechy rozumně nevěděl, například proto, že nebyl zjevný z prohlídky nemovitosti ani zapsaný v katastru, může nájem vypovědět v tříměsíční výpovědní době, a investor přijde o právo užívat střechu dřív, než se mu vrátí náklady na instalaci, byť s nárokem na odstupné.

Naopak, je-li nájem zjevný, nebo se o něm kupující jinak dozvěděl, tato výpovědní možnost odpadá. Samotná viditelnost panelů na střeše přitom podle zákona automaticky neznamená, že kupující věděl i o tom, kdo je jejich vlastníkem a za jakých podmínek tam jsou umístěny — proto se doporučuje, aby vlastník budovy informoval každého vážného zájemce o prodeji o existenci nájmu výslovně a písemně, ne se spoléhat na to, že si toho kupující při prohlídce všimne sám.

Nejspolehlivější cestou, jak toto riziko omezit, je zajistit, aby o nájmu věděl každý budoucí kupující, ne aby se to jen předpokládalo. To znamená zápis do katastru nemovitostí, nebo alternativně zřízení služebnosti, tedy věcného práva, které zatěžuje vlastníka pozemku či stavby povinností něco trpět ve prospěch jiného a které na rozdíl od pouhého nájmu působí vůči každému budoucímu vlastníkovi bez ohledu na jeho vědomost (§ 1257 občanského zákoníku). Volba mezi zapsaným nájmem a služebností závisí na konkrétní situaci a na tom, jak silnou jistotu investice vyžaduje.

Jak přesně tuto ochranu ve smlouvě nastavit, závisí na hodnotě investice a na tom, jak likvidní je trh s danou nemovitostí — proto právníci ARROWS advokátní kanceláře posuzují tuto volbu vždy podle konkrétního projektu, ne podle jedné vzorové doložky.

Zápis do katastru má ale i praktické meze, které je dobré znát předem. Je-li pronajatá věc zapsána ve veřejném seznamu, zapíše se do něj i nájemní právo, pokud to navrhne vlastník věci, nebo pokud to s jeho souhlasem navrhne nájemce (§ 2203 občanského zákoníku) — zákon tedy nevyžaduje žádnou zvláštní dohodu nad rámec tohoto souhlasu. Služebnost naproti tomu vzniká jako samostatné věcné právo a její zřízení vyžaduje vlastní smlouvu a vklad do katastru.

Volba mezi oběma nástroji by měla zohlednit i to, jak snadno lze právo v budoucnu zrušit nebo změnit, pokud se podmínky spolupráce změní, a jaké náklady na zápis a jeho případný výmaz obě strany ponesou. U pronájmu jiných částí nemovitosti platí obdobná logika ochrany nájemce, kterou rozebírá text o úpravách kanceláří a nebytových prostor nájemcem.

Co dalšího musí smlouva na dvacet let dopředu obsahovat

Kromě vlastnictví a ochrany proti výpovědi novým vlastníkem potřebuje smlouva vyřešit řadu praktických otázek, které se za dvacet let provozu nevyhnutelně objeví. Ani ta nejpečlivěji sepsaná smlouva nezachrání investici, pokud si obě strany na začátku neujasní, kdo za dvacet let ponese jaké riziko. Patří mezi ně technologické úpravy střechy, tedy kdo hradí opravu střešní krytiny, pokud ji poškodí instalace nebo naopak její demontáž, a jak se řeší situace, kdy vlastník budovy potřebuje na střeše provést vlastní stavební úpravy, například výměnu krytiny v polovině doby trvání nájmu, kdy je nutné panely dočasně sejmout a znovu instalovat.

Životnost fotovoltaických panelů se dnes běžně udává na pětadvacet i víc let, takže smlouva na dvacet let je z pohledu technologie spíš minimem než bezpečnou rezervou.

Druhou skupinou otázek je kompenzace při předčasném ukončení nad rámec zákonného odstupného. Smlouva má nad rámec zákonné úpravy přesně stanovit ekonomické vypořádání pro případ, že vlastník budovy nájem ukončí dřív, než se investorovi vrátí náklady. Zákon sám v případě výpovědi novým vlastníkem přiznává přiměřené odstupné, smluvní úprava ale může předem určit i způsob jeho výpočtu, případně upravit kompenzaci i pro situace, na které se zákonné odstupné nevztahuje — čímž se předchází budoucímu sporu o výši, který by jinak musel řešit soud a který může trvat déle, než kolik zbývalo do konce původně sjednané doby nájmu.

Třetí otázkou je opce na prodloužení. U dvacetileté investice se vyplatí sjednat právo nájemce prodloužit nájem o dalších několik let, protože reálná životnost fotovoltaických panelů dnes životnost samotné smlouvy často přesahuje. Bez opce zůstává funkční technologie na střeše bez právního titulu k dalšímu provozu a investor je nucen vyjednávat o pokračování z pozice zjevně slabší strany, protože jediná dostupná alternativa, demontáž funkčního zařízení, je nákladná a časově náročná.

Čtvrtou otázkou je pojištění a odpovědnost za škodu. Smlouva má jasně rozdělit, kdo pojišťuje elektrárnu, kdo odpovídá za škodu způsobenou její instalací nebo provozem na majetku druhé strany, a jak se řeší škoda způsobená vlastníkem budovy na zařízení nájemce, například při opravě střechy. Zvlášť je vhodné upravit i situaci, kdy budovu poškodí živelní událost, jako požár nebo vichřice, a je třeba stanovit, čí pojištění hradí obnovu střechy a čí obnovu elektrárny.

Pátou otázkou, kterou strany často řeší až po podpisu, je součinnost při přechodu vlastnictví budovy: kdo informuje nového vlastníka o existenci nájmu a jak se předávají podklady o technickém stavu elektrárny.

Chyby, které vlastníci nemovitostí i investoři dělají

Nejčastější chybou na straně investora je smlouva, která neřeší vlastnictví elektrárny jasně a nechává otázku na výkladu. Bez jasného technického řešení a smluvní deklarace může investor po letech provozu zjistit, že o vlastnictví svého zařízení musí vést spor, a to typicky v okamžiku, kdy už na věci záleží nejvíc, tedy při prodeji budovy nebo při exekuci majetku vlastníka.

Druhou chybou je nájem bez zápisu do katastru nebo bez služebnosti u investice na dvacet let. Vlastník budovy dnes možná nemá důvod prodávat, ale za deset let se situace může změnit, a bez zápisu investor nemá jistotu, že nový vlastník nájem nevypoví — byť by mu i v takovém případě náleželo zákonné odstupné.

Třetí chybou je opomenutí opce na prodloužení. Investoři si sjednají nájem přesně na dobu odpisování investice a pak zjistí, že jim smlouva nedává žádné právo pokračovat, i když technologie ještě roky vydrží. Vlastník budovy pak může podmínit prodloužení výrazně vyšším nájemným, protože ví, že demontáž funkční elektrárny by investora stála víc, než kolik ušetří na nájmu.

Čtvrtou chybou, tentokrát na straně vlastníka nemovitosti, je podcenění dopadu na budoucí prodej. Vlastník podepíše dvacetiletý nájem střechy, aniž by promyslel, jak to skutečně ovlivní hodnotu a prodejnost budovy v očích budoucího kupujícího, a teprve při jednání s kupujícím zjistí, že dlouhodobý závazek na střeše komplikuje transakci, prodlužuje due diligence nebo snižuje nabízenou cenu.

Pátou chybou je smlouva, která neřeší změnu užívání budovy v průběhu nájmu. Pokud vlastník později mění účel nemovitosti nebo provádí stavební úpravy, které se střechy dotknou, musí smlouva stanovit, jak se taková situace koordinuje s existující elektrárnou. Bez tohoto ujednání se koordinace stavebních úprav a provozu fotovoltaiky řeší až v okamžiku konfliktu, kdy už je pozdě hledat oboustranně přijatelné řešení, a jedna strana bude mít pocit, že druhá jedná v rozporu s duchem smlouvy, i když ji formálně neporušila. Souvislosti změny užívání nemovitosti bez stavebních úprav rozebírá text o změně užívání bez stavebních úprav.

Kde se nájem střechy pro fotovoltaiku láme

Závěrečné shrnutí

Článek ukázal, že dlouhodobý nájem střechy pro fotovoltaiku stojí na dvou otázkách, které se v běžné nájemní smlouvě řeší jen zřídka: čí je vlastně elektrárna a co se stane s nájmem, když vlastník budovu prodá. Vlastnický režim elektrárny záleží na skutkových okolnostech konkrétní instalace, které soud posuzuje individuálně; osud nájmu při změně vlastníka naproti tomu stanoví přímo zákon, a skutkové okolnosti rozhodují hlavně o tom, zda nový vlastník mohl nájem vypovědět.

Pro vedení firmy jsou rozhodující dva kroky. Prvním je technické a smluvní zajištění, že elektrárna zůstává samostatnou věcí investora, ne součástí budovy, doložené projektovou dokumentací kotvení. Druhým je zápis nájmu do katastru nebo zřízení služebnosti, aby dvacetiletá investice přežila i změnu vlastníka nemovitosti bez ohledu na to, jestli o ní budoucí kupující sám aktivně pátral.

Odklad tohoto nastavení se nevyplácí, protože obě rizika se plně projeví až za roky, kdy je pozdě cokoli měnit: až ve sporu o vlastnictví elektrárny, nebo až ve chvíli, kdy nový vlastník budovy pošle výpověď. Investoři i vlastníci nemovitostí, kteří si tato rizika ošetřili předem, uzavírají dvacetiletý vztah bez otevřených otázek na obou stranách a bez rizika, že by se za deset let museli soudit o to, co měli vyřešit v jedné doložce už při podpisu.

Právníci ARROWS advokátní kanceláře nastaví nájemní smlouvu na fotovoltaiku tak, aby jasně řešila vlastnictví elektrárny, zajistí ochranu proti výpovědi při změně vlastníka budovy a připraví celý smluvní rámec na dvacetiletý horizont investice. Napište nám na konzultace@arws.cz nebo si projděte naši službu realitní právo.