Jak bezpečně koupit nemovitost v Polsku: Na co si dát pozor při spolupráci s realitkou a při převodu vlastnictví

Nákup nemovitosti v Polsku se zdá díky blízkosti a jazyku jednoduchý, ale polský právní řád skrývá specifika odlišná od českého. Článek vás provede právy českých občanů, správným postupem koupě i finančními náklady, abyste předešli drahým chybám a právním rizikům. 

Právní postavení českého občana při koupi nemovitosti v Polsku

První otázkou, kterou si musí položit každý český investor, je, zda vůbec může v Polsku nemovitost koupit. Odpověď zní ano, ale s určitými podmínkami, které se liší v závislosti na typu nemovitosti. Jako občan České republiky jste příslušníkem Evropské unie a máte tedy podstatně širší práva než cizinci ze třetích zemí. Polsko se při vstupu do EU zavázalo neomezovat práva občanů jiných členských zemí na nákup nemovitostí, což vám dává významnou výhodu vyplývající z článku 63 Smlouvy o fungování Evropské unie.

Zásadní pravidlo polského právního řádu stanoví, že cizinci mimo EHP potřebují k nákupu nemovitosti speciální povolení od ministra vnitra. Vy jako občan EU jste od tohoto povolení v případě standardních bytů a nezemědělských pozemků osvobozeni dle čl. 8 odst. 2 zákona o nabývání nemovitostí cizinci (Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców). Převod nemovitosti se vždy řídí polským právem a nelze si ve smlouvě zvolit právo české, což je fakt, který mnozí investoři přehlížejí.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře se s touto problematikou setkávají denně. Pokud plánujete koupi zemědělského pozemku, lesa nebo nemovitosti v příhraničním pásmu, může být situace složitější a vyžadovat splnění specifických podmínek. Je proto nezbytné získat přesné právní posouzení vaší situace, aby vaše investice nebyla ohrožena formálními nedostatky.

Typy nemovitostí, které můžete koupit bez speciálního povolení

Polský zákonodárce rozlišuje mezi různými typy nemovitostí. Nejsnáze dostupnými nemovitostmi, které může občan EU koupit bez dodatečného povolení, jsou bytové jednotky a pozemky určené k bytové výstavbě v zastavěných oblastech. Pokud kupujete samostatný byt, garáž nebo dům ve městě, nepotřebujete povolení ministerstva, jak vyplývá z čl. 8 zákona o nabývání nemovitostí cizinci.

Situace se zásadně mění v případě nákupu zemědělských pozemků, kde existují přísná omezení i pro občany EU. Nákup zemědělské půdy nad 0,3 hektaru podléhá regulaci dle čl. 2a zákona o utváření zemědělského zřízení a může vyžadovat status individuálního zemědělce. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vás provedou správným procesem a ověří, zda je pozemek v místním územním plánu skutečně veden jako stavební.

microFAQ – Právní tipy k typům nemovitostí

1. Mohu koupit jako český občan byt v Polsku bez speciálního povolení?
Ano, pokud se jedná o samostatnou bytovou jednotku (i s podílem na pozemku), povolení nepotřebujete. Toto právo vám garantují předpisy EU a polský zákon o nabývání nemovitostí cizinci.

2. Co když chci koupit pozemek v Polsku a postavit si na něm dům?
Pokud je pozemek v územním plánu obce (MPZP) určen k zástavbě a není klasifikován jako zemědělská půda, můžete jej koupit bez povolení. U větších pozemků nebo pozemků vedených jako orná půda je nutná hlubší právní analýza dle zákona o územním plánování (Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

3. Musím koupi nemovitosti v Polsku registrovat na českém velvyslanectví?
Nikoli, taková povinnost neexistuje. Registrace v systému DROZD je doporučena pouze pro účely cestování a bezpečnosti, s vlastnictvím nemovitosti nesouvisí.

Prvotní kroky při koupi nemovitosti: od rezervace po kupní smlouvu

Proces koupě nemovitosti v Polsku má svá specifika a obvykle začíná výběrem nemovitosti a podpisem rezervační smlouvy. Tato smlouva se často podepisuje pouze písemně a jejím účelem je dočasně stáhnout nemovitost z nabídky výměnou za rezervační poplatek. Pozor však na to, že běžná písemná forma dává jen slabou ochranu a vymahatelnost převodu je bez notářského zápisu nemožná.

U nových projektů ve výstavbě musí být developerská smlouva ze zákona uzavřena formou notářského zápisu, což je klíčová podmínka pro ochranu kupujícího. Protože jste cizincem a pokud neovládáte polštinu na úrovni rodilého mluvčího, musí být u notáře přítomen soudní tlumočník, jak vyžaduje čl. 2 odst. 3 zákona o notářství (Prawo o notariacie).

Finálním krokem je smlouva o převodu vlastnictví, která se podepisuje rovněž u notáře po dokončení stavby nebo při koupi starší nemovitosti. Jedná se o klíčový právní akt, který musí být naprosto přesný, protože chyba v textu smlouvy může mít nevratné následky.

Rozhodující role notáře a formální požadavky v Polsku

Zásadním rozdílem oproti ČR je, že v Polsku musí mít převodní smlouva k nemovitosti formu notářského zápisu. Smlouva sepsaná pouze advokátem bez účasti notáře je absolutně neplatná podle čl. 158 polského občanského zákoníku. Polský notář zde plní roli "strážce brány" a garantuje legalitu procesu.

Polský notář ověřuje totožnost, právní stav nemovitosti a vybírá daně a soudní poplatky, které následně odvádí státu. Notář také zasílá návrh na vklad do katastru nemovitostí dle čl. 92 odst. 4 zákona o notářství. Jako český občan budete potřebovat platný doklad totožnosti a veřejné listiny musí být opatřeny úředním překladem do polštiny.

Cena za tlumočení úkonu u notáře se pohybuje v řádu stovek zlotých, ale je nezbytnou součástí procesu pro cizince. Veřejné listiny vydané v ČR jsou v Polsku uznávány bez nutnosti apostily díky bilaterální smlouvě, nicméně bez soudního tlumočníka se při podpisu neobejdete.

Odměna notáře je regulována vyhláškou a závisí na hodnotě nemovitosti, k ní se připočítává 23 % DPH. Například u bytu za 500 000 PLN se maximální sazba pohybuje kolem 3 000 PLN + DPH, ale v praxi lze s notářem o ceně jednat. Polovina sazby se obvykle platí u předběžné smlouvy a zbytek u finální.

Finanční náklady a daňové povinnosti při koupi nemovitosti

Vedle kupní ceny je třeba počítat s vedlejšími náklady, které se liší podle toho, zda kupujete nemovitost novou, nebo starší. U sekundárního trhu hradí kupující daň z občanskoprávních úkonů (PCC) ve výši 2 % z tržní ceny nemovitosti. Tuto daň vybírá přímo notář při podpisu smlouvy dle čl. 7 odst. 1 písm. a) zákona o dani z občanskoprávních úkonů.

U novostaveb od developera se daň PCC neplatí, protože je v ceně zahrnuta DPH, která činí 8 % u standardních bytů nebo 23 % u větších apartmánů. Snížená sazba DPH se vztahuje na byty do 150 m², zatímco u komerčních prostor či samostatných garáží musíte počítat se základní sazbou.

Pokud kupujete "nový" byt, ale od firmy, která není plátcem DPH, nebo jde o specifický přeprodej, může se uplatnit PCC. Vždy si nechte potvrdit daňový režim transakce, abyste nebyli nepříjemně překvapeni dodatečnými náklady.

Zápis vlastnického práva do katastru stojí fixních 200 PLN a stejná částka se platí i za zápis hypotéky. Daň z nemovitosti se v Polsku platí ročně obci a její výše závisí na metráži, přičemž sazby určuje obec dle zákona o místních daních a poplatcích.

microFAQ – Právní tipy k finančním nákladům a daním

1. Kolik zaplatím na daních při koupi staršího bytu za 500 000 PLN?
Zaplatíte daň PCC ve výši 2 % z ceny, tedy 10 000 PLN, dle zákona o PCC. Tuto částku musíte mít připravenou při podpisu u notáře.

2. Jaký je rozdíl v DPH?
U standardního nového bytu je DPH 8 %. Pozor, pokud kupujete apartmán vedený jako "nebytový prostor" (např. investiční apartmány u moře), DPH bude 23 % v souladu se zákonem o DPH.

3. Mohu si nechat vrátit DPH?
Jako fyzická osoba nepodnikatel obvykle ne. Pokud ale kupujete nemovitost na firmu (i českou, registrovanou k DPH v Polsku) za účelem pronájmu, je odpočet DPH možný. Vyžaduje to však registraci k DPH v Polsku a vedení účetnictví.

Ověření právního stavu nemovitosti a katastr nemovitostí

Právní prověrka je nezbytná a polský katastr nemovitostí je veřejně přístupný online na portálu Ministerstva spravedlnosti. K nahlížení potřebujete znát číslo księgi wieczystej, které vám musí poskytnout prodávající nebo realitní makléř.

V katastru je nutné zkontrolovat zejména věcná břemena, jako je právo dožití nebo právo průchodu, a také hypotéky. Je klíčové ověřit, zda dluhy prodávajícího nepřevyšují kupní cenu a zda banka vydala souhlas s výmazem hypotéky po zaplacení.

Zvláštní pozornost věnujte právnímu titulu k pozemku, protože v Polsku existuje vedle vlastnictví také tzv. právo věčného užívání. Ačkoliv byla většina rezidenčních pozemků transformována na vlastnictví, u komerčních nemovitostí nebo rekreačních objektů se s věčným užíváním stále setkáte, což znamená povinnost platit státu roční poplatek.

Technický stav doporučujeme ověřit prostřednictvím inspektora nemovitostí, protože skryté vady se přes hranice vymáhají obtížně. 

Vlastnický titul a rizika spojená s nákupem bez notáře

Jak již bylo zmíněno, bez notářského zápisu vlastnictví nemovitosti nepřechází. Pokud byste podepsali pouze "smlouvu" doma u stolu, nemáte nemovitost, a to ani kdybyste zaplatili celou cenu. Tento požadavek na formu je absolutní a nelze jej obejít.

Specifikem Polska je, že samotný zápis do katastru provádí soud a ve velkých městech může tento proces trvat i několik měsíců. Vlastníkem se stáváte podpisem smlouvy, ale dokud nejste zapsáni, nemůžete s nemovitostí plnohodnotně nakládat, například ji zastavit bance.

Toto přechodné období mezi podpisem a zápisem je kritické pro financování. Banky si pro toto období často účtují vyšší úrok jako pojistku proti riziku, dokud jim nedonesete výpis z katastru se zapsanou hypotékou.

Financování koupě: hypotéka a podmínky

Čeští občané mohou v Polsku žádat o hypotéku, ale podmínky jsou přísnější než pro místní obyvatele. Banky obvykle vyžadují přidělené polské rodné číslo (PESEL) a vlastní zdroje ve výši minimálně 20–30 % z ceny nemovitosti. Někdy je také vyžadováno prokázání vazby na Polsko.

Podle doporučení polského regulátora mohou banky poskytovat hypotéky pouze v měně, ve které má dlužník většinu příjmů. Pokud vyděláváte v českých korunách, polská banka vám hypotéku ve zlotých zpravidla neposkytne, ledaže byste našli banku poskytující úvěry v CZK, což je vzácné.

České banky hypotéku na nemovitost v Polsku poskytnou pouze tehdy, pokud ručíte jinou nemovitostí nacházející se na území ČR. Jedná se o tzv. americkou hypotéku nebo hypotéku se zástavou jiné nemovitosti, což může být pro některé investory schůdnější cesta.

Na koho se můžete obrátit?

JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.

advokát, řídící partner

• dohnal@arws.cz

JUDr. Lukáš Slanina

advokát, partner

• slanina@arws.cz

Typické chyby a rizika při koupi bez právního dohledu

Investoři často chybují v podcenění DPH u investičních apartmánů, kdy se domnívají, že kupují byt s 8 % DPH, ale ve skutečnosti jde o nebytový prostor s 23 % DPH. Rozdíl v ceně je obrovský a může zcela změnit návratnost investice.

Další častou chybou je nezkontrolování územního plánu, kdy pozemek vypadá jako stavební, ale je veden jako zemědělský s omezením výstavby. Stejně tak je rizikem spoléhání se na standardní smlouvu od notáře, která nemusí obsahovat sankce pro prodávajícího za pozdní předání nebo záruky za vady.

Polští notáři jsou nestranní a neslouží jako vaši advokáti, proto je důležité mít vlastního právního zástupce. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře zajistí, aby smlouva obsahovala všechny nezbytné ochranné mechanismy.

Výběr realitní kanceláře a klíčové otázky

Provize realitní kanceláře v Polsku se pohybuje mezi 2 až 4 % + DPH z ceny nemovitosti a je třeba si předem vyjasnit, kdo ji platí. Při jednání s makléřem se ptejte, zda je cena konečná, protože v Polsku je běžné o ceně smlouvat.

Důležité je také zjistit, zda má nemovitost vyřešený pozemek a zda nejsou v bytě hlášeny osoby k pobytu. V Polsku je velmi obtížné vystěhovat osobu s hlášeným pobytem, proto požadujte potvrzení o vymeldování všech osob před podpisem smlouvy.

Notářský zápis a příprava k podpisu

Na podpis u notáře musíte mít připraven platný doklad totožnosti, číslo PESEL a hotovost na úhradu poplatků a daní. Pokud nemluvíte polsky, je nezbytná přítomnost soudního tlumočníka, bez kterého notář úkon neprovede.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře běžně zastupují klienty na základě plné moci, takže v některých fázích nemusíte do Polska cestovat osobně. To šetří váš čas a zajišťuje, že všechny právní kroky proběhnou hladce a bez chyb.

Záhada "práva věčného užívání" a co to znamená pro vaši koupi

Právo věčného užívání je polské specifikum, kdy pozemek vlastní stát nebo obec a vy jej máte v dlouhodobém nájmu na 99 let. Od roku 2019 došlo k velké reformě a většina pozemků pod bytovými domy se ze zákona změnila na vlastnictví dle zákona o transformaci práva věčného užívání.

Při koupi bytu je nutné zjistit, zda byl již transformační poplatek splacen jednorázově, nebo zda povinnost ročních splátek přejde na vás. Pokud poplatek nebyl uhrazen, musíte počítat s tímto pravidelným nákladem po dobu až 20 let.

U komerčních nemovitostí, jako jsou kanceláře nebo hotely, věčné užívání zůstává v platnosti a platí se roční poplatek, který obvykle činí 3 % z hodnoty pozemku. Toto je důležitý faktor pro výpočet návratnosti investice u komerčních projektů.

Executive shrnutí pro management

Pro investory a management je klíčové, že polský trh je právně bezpečný, ale administrativně náročný kvůli nutnosti notářských zápisů a soudních vkladů. Je třeba počítat s daněmi, které činí 2 % u starších bytů a většinou 8 % DPH u nových. Časová prodleva mezi podpisem a zápisem do katastru může mít vliv na likviditu a zajištění úvěru. Právníci ARROWS International mají v Polsku pobočky a partnery, zajišťujeme kompletní servis včetně pojištění profesní odpovědnosti. Více o našem týmu zde.

Závěr článku

Koupě nemovitosti v Polsku je atraktivní investiční příležitostí, ale vyžaduje respektování místních pravidel. Systém notářských zápisů, specifické daně a pomalejší katastrální soudy jsou faktory, se kterými je nutné počítat. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vám poskytnou nezbytnou právní jistotu, provedou vás procesem due diligence a zajistí, aby smlouvy chránily vaše zájmy.

Pokud plánujete investici v Polsku, neváhejte se obrátit na nás na office@arws.cz.

FAQ – Nejčastější právní dotazy ke koupi nemovitosti v Polsku

1. Mohu koupit nemovitost v Polsku bez angažování právníka?
Ano, ze zákona musíte využít pouze notáře. Notář však dbá na legalitu transakce, nikoliv na výhodnost podmínek pro vás. Právník zkontroluje rizika, která notář neřeší (faktický stav, územní plán, nevýhodná ustanovení ve smlouvě).

2. Jak dlouho trvá koupě nemovitosti v Polsku?
Samotný převod (podpis smlouvy) je otázkou týdnů. Zápis do katastru však trvá měsíce.

3. Jaké daňové povinnosti mám jako český občan vlastnící nemovitost v Polsku?
Příjem z pronájmu nemovitosti v Polsku se primárně daní v Polsku (podle polských sazeb). V ČR tento příjem musíte také přiznat, ale díky Smlouvě o zamezení dvojího zdanění mezi ČR a Polskem (sdělení č. 101/2012 Sb. m. s.) se obvykle použije metoda vynětí (daň zaplacená v Polsku se zohlední tak, že se příjem z Polska vyjme ze zdanění v ČR, ale může zvýšit sazbu daně z ostatních příjmů - tzv. výhrada progrese). Doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem.

4. Co se stane, pokud se změní kurz koruny vůči zlotému?
Jako investor nesete plné měnové riziko. Pokud financujete z českých zdrojů (CZK) a zlotý oslabí, nemovitost ztrácí v přepočtu na koruny hodnotu. Naopak posílení zlotého investici zhodnocuje.

5. Mohu koupit nemovitost v Polsku na českou firmu?
Ano, česká s.r.o. může v Polsku kupovat nemovitosti. Je však nutné získat pro firmu polské daňové identifikační číslo (NIP) a v případě nákupu zemědělské půdy či lesa (nad určitou výměru) i povolení ministerstva vnitra, což je u právnických osob přísnější než u fyzických osob z EU, v souladu se zákonem o nabývání nemovitostí cizinci.

Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je proto nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz). Neneseme žádnou odpovědnost za případné škody či komplikace vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez naší předchozí individuální právní konzultace a odborného posouzení. Každý případ vyžaduje řešení na míru, proto nás neváhejte oslovit.