EIA a deweloperka

Kiedy i dlaczego projekt podlega ocenie oddziaływania na środowisko

Ocena oddziaływania na środowisko (EIA) to nie tylko formalność dla gigantycznych inwestycji. Czeska ustawa o ocenie oddziaływania na środowisko (ustawa nr 100/2001 Sb., dalej „ustawa EIA”) jasno określa, które projekty muszą przejść tę procedurę. Jej celem jest zapewnienie, aby budowy i działalność nie wywierały niedopuszczalnego wpływu na otaczające środowisko, wodę, glebę, powietrze, florę i faunę.

W Czechach regulacja jest surowa i opiera się na dyrektywie Parlamentu Europejskiego i Rady 2011/92/UE. Celem procedury jest uzyskanie obiektywnej, fachowej podstawy do wydania kolejnych zezwoleń oraz zapewnienie, by uwzględniono wpływ na środowisko i zdrowie publiczne.

Prawnicy z kancelarii prawnej ARROWS codziennie zajmują się projektami, w których inwestorzy pomylili się co do wymogów EIA. Skutkiem jest często ryzyko wysokich kar, wstrzymania budowy i wieloletnich sporów prawnych. Zasady wydają się w praktyce prostsze, niż są w rzeczywistości, ponieważ ustawa zawiera szereg wyjątków i czynników warunkujących.

Podział przedsięwzięć na kategorie

Problem zaczyna się już przy kategoryzacji projektów według załącznika nr 1 do ustawy EIA. Ustawa dzieli przedsięwzięcia na dwie główne kategorie:

• Kategoria I (przedsięwzięcia zawsze podlegające ocenie): Chodzi o kluczowe inwestycje, takie jak rafinerie ropy naftowej, elektrownie jądrowe, autostrady, lotniska z długim pasem startowym czy duże zakłady chemiczne. Jeśli Twój projekt należy do Kategorii I, musi automatycznie przejść pełną procedurę EIA.

• Kategoria II (przedsięwzięcia wymagające postępowania kwalifikacyjnego): Należą tu mniejsze, ale wciąż istotne projekty – browary, elektrownie wiatrowe, kompleksy magazynowe, centra handlowe czy parkingi. Przedsięwzięcia z Kategorii II nie podlegają automatycznie pełnej ocenie EIA, ale muszą przejść postępowanie kwalifikacyjne (screening).

Przedsięwzięcia poniżej progów

Trzecią grupę stanowią przedsięwzięcia poniżej progów, które nie osiągają wartości progowych określonych dla Kategorii II. Należą tu na przykład mniejsze magazyny lub budynki, których parametry pozostają poniżej ustalonych progów (np. hala magazynowa o powierzchni zabudowy poniżej 6 000 m²).

Uwaga – również tutaj istnieje ryzyko. Przedsięwzięcie poniżej progu podlega postępowaniu kwalifikacyjnemu, jeżeli:

1. osiąga co najmniej 25 % odpowiedniej wartości progowej oraz

2. jednocześnie znajduje się na szczególnie chronionym obszarze (park narodowy – NP, obszar chronionego krajobrazu – CHKO) lub w jego strefie ochronnej.

Właśnie tutaj kryją się błędy deweloperów, którym sytuacja wydaje się prosta, bo projekt jest poniżej progu. Właściwy urząd może zdecydować, że nawet przedsięwzięcie poniżej progu wymaga postępowania kwalifikacyjnego, jeśli spełnia warunki i mogłoby znacząco oddziaływać na środowisko.

Gdy projekt się zmienia – ryzyko dodatkowej oceny EIA

Jedno z największych ryzyk pojawia się później, gdy inwestor postanawia projekt rozbudować, zmodernizować lub zmienić technologicznie. Wtedy w grę wchodzi instytucja zmiany przedsięwzięcia. Jeśli dla pierwotnego projektu wydano już stanowisko EIA, a klient chce teraz rozbudować obiekt, musi zachować czujność.

Kluczowa zasada zgodnie z § 4 ustawy EIA brzmi:

3. Zmiana osiągająca wartość progową: Jeśli samo zwiększenie zdolności osiąga wartość progową według załącznika nr 1, zmiana podlega postępowaniu kwalifikacyjnemu.

4. Zmiana osiągająca 25 %: Jeśli zmiana ma mniejszą zdolność, ale osiąga co najmniej 25 % zdolności pierwotnego przedsięwzięcia, a urząd uzna, że może mieć znaczące oddziaływanie, musi przejść postępowanie kwalifikacyjne.

W praktyce spotykamy się z przypadkami, w których projekt inwestora został wstrzymany, ponieważ bez wiedzy urzędów rozszerzył on działalność ponad dopuszczalną granicę. Skutkiem może być wstrzymanie eksploatacji, kary sięgające milionów koron czeskich i skomplikowane postępowania o legalizację. Prawnicy z kancelarii prawnej ARROWS pomogą Ci bezpiecznie przeprowadzić taką zmianę.

Metoda salami – dlaczego jest niedozwolona

Pojęcie metody salami oznacza postępowanie, w którym rozległy projekt dzieli się na mniejsze części, a każdą z nich ocenia się osobno. Praktyka ta jest zakazana przez orzecznictwo unijne oraz orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego Republiki Czeskiej (Nejvyšší správní soud).

Praktyczny przykład: Deweloper planuje park logistyczny o łącznej powierzchni zabudowy 15 000 m². Aby uniknąć postępowania kwalifikacyjnego, dzieli projekt na trzy hale po 5 000 m² i składa wniosek dla każdej z nich osobno, w odstępach czasowych.

Jeśli urzędy wykażą powiązanie funkcjonalne i przestrzenne, uznają takie działanie za obejście prawa. Grozi wówczas uchylenie zezwolenia i konieczność przeprowadzenia EIA wstecznie, co dla inwestora jest druzgocące zarówno finansowo, jak i czasowo.

Czeska praktyka jest wobec metody salami surowa, a sądy wielokrotnie potwierdzają, że obiektów powiązanych funkcjonalnie lub budowlanie nie wolno oceniać w izolacji. Decydujące jest rzeczywiste powiązanie funkcjonalne i skumulowane oddziaływanie. Prawnicy z kancelarii prawnej ARROWS pomogą Ci zadbać o to, by Twój projekt został zaprojektowany zgodnie z prawem.

Procedura EIA w praktyce – co Cię czeka

Jeśli Twój projekt zostanie objęty procedurą EIA, czeka Cię kilka etapów.

Etap 1: Zgłoszenie przedsięwzięcia

Najpierw składa się zgłoszenie przedsięwzięcia do właściwego urzędu (urzędu kraju – krajský úřad – lub czeskiego Ministerstwa Środowiska, Ministerstvo životního prostředí). Zgłoszenie opracowuje osoba posiadająca autoryzację i musi ono zawierać dane o przedsięwzięciu, jego lokalizacji, zdolności i przewidywanym oddziaływaniu.

Etap 2: Postępowanie kwalifikacyjne (screening)

W przypadku przedsięwzięć z Kategorii II oraz zmian prowadzi się postępowanie kwalifikacyjne, w którym urząd ma z reguły 45 dni na wydanie rozstrzygnięcia. Urząd bada, czy przedsięwzięcie może znacząco oddziaływać na środowisko.

Wynikiem jest rozstrzygnięcie postępowania kwalifikacyjnego, które określa, czy przedsięwzięcie nie podlega dalszej ocenie, czy też przechodzi do pełnej procedury EIA. Rolę odgrywa tu również screening oddziaływania na sieć Natura 2000 (§ 45i czeskiej ustawy o ochronie przyrody i krajobrazu).

Etap 3: Dokumentacja EIA i opinia

Jeśli EIA jest wymagana, musisz zapewnić opracowanie dokumentacji EIA przez osobę posiadającą autoryzację. Następuje jej publikacja, wypowiedzi społeczeństwa i zainteresowanych organów, po czym urząd zleca opracowanie niezależnej opinii.

W przypadku obiektów w pobliżu obszarów Natura 2000 elementem procedury może być także tzw. ocena naturowa. Weryfikuje ona wpływ na obszary o znaczeniu europejskim i obszary specjalnej ochrony ptaków.

Etap 4: Wiążące stanowisko

Procedura kończy się wydaniem przez właściwy urząd wiążącego stanowiska EIA, które jest niezbędną podstawą dla kolejnych postępowań. Stanowisko jest ważne 7 lat, a jego ważność można pod pewnymi warunkami przedłużyć.

Ramy czasowe

Postępowanie kwalifikacyjne trwa zwykle 2–3 miesiące. W przypadku przejścia do pełnej oceny EIA procedura od zgłoszenia do wiążącego stanowiska trwa zazwyczaj od 6 do 12 miesięcy, a przy złożonych przedsięwzięciach dłużej.

Prawnicy z kancelarii prawnej ARROWS na co dzień prowadzą takie procedury i pomagają zapobiegać opóźnieniom. Napisz do nas na adres konsultacja@arws.cz.

Tabela kluczowych ryzyk i jak pomaga ARROWS

Konkretne przykłady – kiedy obejmie Cię EIA

Aby lepiej zrozumieć, gdzie przebiega granica, przyjrzyjmy się progom z załącznika nr 1 do ustawy EIA. Progi te mają dla deweloperów kluczowe znaczenie.

Kompleksy handlowe i magazynowe

Dla kompleksów handlowych i centrów zakupowych, a także dla kompleksów magazynowych obowiązuje próg 6 000 m² powierzchni zabudowy. Jeśli masz projekt hali o powierzchni 5 000 m², z reguły nie podlegasz obowiązkowemu postępowaniu kwalifikacyjnemu, o ile nie znajdujesz się na obszarze chronionym.

Parkingi i garaże

Odrębną kategorię stanowią parkingi lub garaże, dla których próg ustalono na 500 miejsc postojowych. Jeśli budujesz budynek biurowy z garażami na 550 samochodów, podlegasz EIA, nawet jeśli sam budynek progu nie osiąga.

Zabudowa mieszkaniowa

Same budynki mieszkalne nie mają w ustawie bezpośredniego progu powierzchniowego, jak magazyny, ale mogą zostać zakwalifikowane jako tzw. projekty rozwoju urbanistycznego. Próg wynosi tu często 5 ha powierzchni przedsięwzięcia, jednak należy uważać na lokalizację na obszarach chronionych.

Elektrownie wiatrowe

W przypadku elektrowni wiatrowych próg jest bardzo niski – postępowaniu kwalifikacyjnemu podlegają źródła o mocy przekraczającej 500 kWe lub o wysokości masztu powyżej 35 metrów. W zasadzie każda nowoczesna przemysłowa turbina wiatrowa podlega temu progowi.

Zmiany w zakładach przemysłowych

Jeśli masz zakład produkcyjny i chcesz zwiększyć jego zdolność, obowiązuje zasada dotycząca zmian. Zwiększenie zdolności ponad próg lub o więcej niż 25 % (jeśli próg został już przekroczony lub zmiana ma znaczące oddziaływanie) uruchamia procedurę.

Obowiązek weryfikacji – jak postępować bezpiecznie

Jeśli planujesz jakiekolwiek większe przedsięwzięcie budowlane, warto przeprowadzić audyt prawny jeszcze zanim zaczniesz wydawać duże pieniądze na projektanta.

Krok 1: Zidentyfikuj swoje przedsięwzięcie

Ustal dokładne parametry, takie jak powierzchnia zabudowy w m², liczba miejsc parkingowych, zdolność produkcyjna czy wysokość obiektu.

Krok 2: Porównaj z załącznikiem nr 1 do ustawy

Porównaj swój projekt z progami z załącznika nr 1 do ustawy EIA i ustal, czy należysz do Kategorii I, Kategorii II, czy też jesteś poniżej progu.

Krok 3: Rozważ przedsięwzięcie poniżej progu i lokalizację

Jeśli jesteś poniżej progu, sprawdź, czy nie znajdujesz się na szczególnie chronionym obszarze (CHKO, NP) lub w strefie ochronnej. Jeśli tak i osiągasz 25 % progu, musisz złożyć zgłoszenie przedsięwzięcia poniżej progu.

Krok 4: Skontaktuj się z prawnikiem

Zanim złożysz wniosek do urzędu, skonsultuj sposób postępowania ze specjalistami. Kancelaria prawna ARROWS przeprowadzi analizę prawną i zarekomenduje strategię.

Jednolite stanowisko środowiskowe (JES)

Wraz z wejściem w życie nowego czeskiego Prawa budowlanego oraz czeskiej ustawy o jednolitym stanowisku środowiskowym (ustawa nr 148/2023 Sb.) procedury ulegają integracji. Jednolite stanowisko środowiskowe (jednotné environmentální stanovisko, JES) łączy szereg wcześniej odrębnych aktów administracyjnych z zakresu ochrony środowiska.

Jeśli Twoje przedsięwzięcie podlega EIA, wynik procedury EIA (wiążące stanowisko) stanowi wiążącą podstawę do wydania JES albo zostaje do niego włączony. Prawnicy z ARROWS pomogą Ci odnaleźć się w systemie JES i nowym postępowaniu budowlanym.

Tabela szczegółowego przeglądu (Kategoria II – postępowanie kwalifikacyjne)

Podsumowanie artykułu

Ocena oddziaływania na środowisko odgrywa kluczową rolę w procedurze wydawania pozwoleń, ponieważ bez prawidłowego stanowiska EIA nie uzyskasz pozwolenia na budowę. Ryzykujesz w ten sposób wysokie sankcje i utratę wartości inwestycji.

Zasady nie są trywialne, a obchodzenie prawa się nie opłaca. Granice między kategoriami, zasady dotyczące zmian przedsięwzięć i specyfika obszarów chronionych wymagają fachowej wiedzy.

Prawnicy z kancelarii prawnej ARROWS zajmują się projektami EIA na co dzień i wiemy, gdzie kryją się najczęstsze błędy. Prawnicy z kancelarii prawnej ARROWS prowadzą projekty EIA każdego dnia. Jeśli planujesz projekt budowlany, nie wahaj się skontaktować z nami pod adresem konsultacja@arws.cz.