Inwestowanie w nieruchomości w 2026 roku

Opodatkowanie dochodów z inwestycji w 2026 roku

Decydując o zakupie nieruchomości inwestycyjnej, nie mogą Państwo pomijać faktu, że obowiązek podatkowy stanowi jeden z najistotniejszych kosztów. Wielu inwestorów skupia się przede wszystkim na czynszu i wzroście wartości nieruchomości, jednak strategia podatkowa odgrywa kluczową rolę. Właściwe ustawienie może zaoszczędzić setki tysięcy koron w okresie posiadania nieruchomości.

W 2026 roku na terytorium Republiki Czeskiej obowiązuje progresywne opodatkowanie dochodów osób fizycznych, które dotyczy również zysków z najmu nieruchomości inwestycyjnych zgodnie z § 9 czeskiej ustawy o podatkach dochodowych (ustawa nr 586/1992 Sb., dalej „ZDP”). Podstawowa stawka podatku wynosi 15 %, przy czym wyższa stawka 23 % ma zastosowanie wyłącznie do części rocznej podstawy opodatkowania przekraczającej 36-krotność przeciętnego wynagrodzenia. Na 2026 rok próg ten zostanie określony rozporządzeniem rządu, orientacyjnie można liczyć się z kwotą przekraczającą 1,7 mln CZK (ok. 70 000 EUR). Powyżej tego progu cała nadwyżka jest opodatkowana stawką 23 % zgodnie z § 16a ZDP.

Optymalizacja podatkowa musi zawsze odbywać się ściśle w granicach prawa. Jest to legalny proces korzystania z ustawowych możliwości obniżenia obowiązku podatkowego, który wymaga szczegółowej znajomości przepisów. Prawnicy kancelarii ARROWS na co dzień zajmują się prawem podatkowym i mogą pomóc w legalnym ustawieniu Państwa obowiązku podatkowego. Jeśli potrzebują Państwo porady w zakresie optymalizacji podatkowej inwestycji, prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz.

Porównanie zakupu przez osobę fizyczną i przez spółkę s.r.o.

Decyzja, czy kupić nieruchomość na własne nazwisko, czy za pośrednictwem s.r.o. (společnost s ručením omezeným – czeska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), jest kluczowym krokiem strategicznym. Wybór ten zasadniczo wpływa na obciążenie podatkowe, odpowiedzialność osobistą, możliwości finansowania i długoterminową rentowność całej inwestycji.

Zakup nieruchomości przez osobę fizyczną

Przy zakupie nieruchomości przez osobę fizyczną proces administracyjny jest znacznie prostszy, ponieważ nie trzeba prowadzić pełnej księgowości. Jeśli nie zaliczą Państwo nieruchomości do majątku firmowego, prowadzą Państwo jedynie ewidencję podatkową lub rozliczają koszty ryczałtowo w ramach § 9 ZDP. Banki często oferują ponadto osobom fizycznym korzystniejsze warunki kredytów hipotecznych z okresem spłaty do 30 lat.

Główna zaleta osoby fizycznej polega na możliwości zwolnienia dochodu ze sprzedaży nieruchomości z podatku dochodowego po spełnieniu testu czasowego. W przypadku nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2021 okres ten wynosi 10 lat od nabycia zgodnie z § 4 ust. 1 lit. b) ZDP. Jeśli kupią Państwo nieruchomość jako osoba fizyczna w 2026 roku i zatrzymają ją co najmniej dziesięć lat, przy sprzedaży w 2036 roku dochód będzie całkowicie zwolniony z podatku dochodowego.

Z drugiej strony dochody z najmu podlegają progresywnemu opodatkowaniu, co może być niekorzystne przy wyższych dochodach. Jeśli łączna podstawa opodatkowania przekroczy próg dla stawki 23 %, obciążenie podatkowe rośnie. Ryzykiem jest również sytuacja, w której zaliczą Państwo nieruchomość do majątku firmowego w celu dokonywania odpisów, ponieważ test czasowy dla zwolnienia biegnie wtedy dopiero od chwili wycofania nieruchomości z majątku firmowego.

Zakup nieruchomości przez spółkę s.r.o.

Zakup nieruchomości za pośrednictwem s.r.o. jest standardowym rozwiązaniem dla inwestorów budujących większe portfele. Podstawową zaletą jest ograniczona odpowiedzialność, dzięki której ryzyka związane z nieruchomością są oddzielone od Państwa majątku osobistego.

Istotną zaletą s.r.o. jest możliwość pełnego korzystania z odpisów amortyzacyjnych bez utraty możliwości przyszłego zwolnienia sprzedaży udziału. Nieruchomości amortyzuje się standardowo przez 30 lat, co skutecznie obniża podstawę opodatkowania, a tym samym obowiązek podatkowy spółki.

Zysk s.r.o. jest opodatkowany stawką podatku dochodowego od osób prawnych, która wynosi 21 % zgodnie z § 21 ZDP. Zysk nie jest tu opodatkowany progresywnie, ale jeśli chcą go Państwo wypłacić jako osoba fizyczna, dywidenda podlega podatkowi u źródła w wysokości 15 %. Dochodzi więc do ekonomicznego podwójnego opodatkowania, które jest kompensowane możliwością reinwestowania w ramach spółki bez opodatkowania na poziomie wspólnika.

Zasadnicza różnica pojawia się przy sprzedaży – s.r.o. nie korzysta ze zwolnienia po 10 latach przy sprzedaży samej nieruchomości. Istnieje jednak możliwość sprzedaży udziału w spółce, przy czym dochód z tej sprzedaży jest u osoby fizycznej zwolniony z podatku już po 5 latach posiadania udziału.

Zwolnienie z podatku przy sprzedaży nieruchomości

Jeśli nabyli Państwo nieruchomość po 1 stycznia 2021, aby dochód z jej sprzedaży był zwolniony z podatku dochodowego, muszą Państwo być jej właścicielem co najmniej 10 lat, o ile nie była zaliczona do majątku firmowego. W przypadku nieruchomości nabytych przed tą datą nadal obowiązuje pierwotny pięcioletni termin zgodnie z przepisami przejściowymi ustawy.

Ustawa przewiduje wyjątki od dziesięcioletniego testu, z których pierwszym jest zwolnienie z tytułu zamieszkiwania. Jeśli mieszkają Państwo w nieruchomości co najmniej dwa lata bezpośrednio przed sprzedażą, dochód ze sprzedaży jest zwolniony zgodnie z § 4 ust. 1 lit. a) ZDP.

Drugą drogą jest tzw. zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, gdy sprzedają Państwo nieruchomość, a uzyskane środki przeznaczają na zapewnienie własnego mieszkania. Warunkiem jest wydatkowanie środków do końca roku kalendarzowego następującego po roku, w którym otrzymali Państwo pieniądze, lub wydatkowanie ich już w roku poprzednim zgodnie z § 4b ZDP.

Zasadniczym warunkiem jest obowiązek zawiadomienia organu podatkowego o uzyskaniu środków ze sprzedaży, jeśli chcą Państwo skorzystać ze zwolnienia z tytułu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Prawnicy kancelarii ARROWS rutynowo zajmują się tymi kwestiami proceduralnymi, aby klienci nie utracili prawa do zwolnienia z powodu przekroczenia terminu.

Odpisy amortyzacyjne i jak z nich korzystać

Podatkowe odpisy amortyzacyjne są kluczowym narzędziem optymalizacji, a w przypadku nieruchomości stosuje się je przez okres 30 lat zgodnie z § 30 ZDP. Sposób korzystania z nich różni się w zależności od formy własności.

Różnica między osobą fizyczną a s.r.o.

Osoba fizyczna może dokonywać odpisów tylko wtedy, gdy zaliczy nieruchomość do majątku firmowego lub prowadzi szczegółową ewidencję zgodnie z § 9 ust. 6 ZDP. Może jednak w ten sposób utracić możliwość zwolnienia przy sprzedaży po 10 latach, ponieważ test czasowy w przypadku majątku wycofanego z działalności biegnie od nowa od daty wycofania.

W przypadku s.r.o. odpisy stosuje się standardowo i obniżają one podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych. Ponieważ s.r.o. nie ma testu czasowego dla sprzedaży nieruchomości, dokonywanie odpisów jest zawsze pożądane w celu obniżenia bieżącego obciążenia podatkowego.

Tabela ryzyk i pomoc ARROWS

Warunki finansowania kredytów hipotecznych na inwestycje w 2026 roku

Choć szczegółowe regulacje Czeskiego Banku Narodowego (ČNB) z czasem się zmieniają, banki w 2026 roku nadal uważnie monitorują ryzyko kredytów na nieruchomości inwestycyjne. Uzyskanie finansowania jest trudniejsze niż w przypadku kredytów hipotecznych na własne mieszkanie.

LTV i wkład własny

W przypadku kredytów hipotecznych na inwestycje banki z reguły nie udzielają tak wysokiego LTV jak przy własnym mieszkaniu. Standardem jest często maksymalnie 60–70 % LTV zgodnie z zasadami ČNB, co oznacza konieczność dysponowania kapitałem własnym w wysokości 30–40 % ceny nieruchomości.

Zdolność kredytowa i DSTI

Banki rygorystycznie oceniają zdolność do spłaty za pomocą wskaźnika DSTI, przy czym u inwestorów z kilkoma kredytami hipotecznymi raty się sumują. Dochód netto z najmu jest przez banki często uwzględniany jedynie w wysokości ok. 70–80 %, aby pokryć przerwy w najmie i naprawy, co zwiększa wymagania dotyczące zdolności kredytowej.

Efektywność energetyczna i jej wpływ

Dyrektywa UE w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EPBD) wymusza renowacje, co zmienia rynek nieruchomości. Obiekty z klasą energetyczną G lub F mogą w przyszłości być trudniej zbywalne lub obciążone obowiązkiem renowacji.

W 2026 roku na rynku widoczna jest już tzw. zielona premia w przypadku energooszczędnych budynków i odwrotnie – brązowy dyskont w przypadku starszych, energochłonnych budynków. Przy zakupie starszej nieruchomości trzeba uwzględnić w kalkulacji koszty przyszłego docieplenia lub wymiany źródła ogrzewania.

Podatek od nieruchomości i drobne naprawy

Termin złożenia deklaracji na podatek od nieruchomości upływa 31 stycznia, w 2026 roku przesuwa się jednak na poniedziałek 2 lutego zgodnie z § 13a czeskiej ustawy o podatku od nieruchomości. Deklarację składa się wyłącznie wtedy, gdy w poprzednim roku nastąpiła zmiana własności lub parametrów nieruchomości, przy czym na wysokość podatku wpływają lokalne współczynniki.

Dla stosunków najmu kluczowe jest czeskie rozporządzenie rządu nr 308/2015 Sb., które definiuje drobne naprawy pokrywane przez najemcę. Limit drobnych napraw wynosi 100 CZK/m² (ok. 4 EUR) za rok kalendarzowy zgodnie z § 5 rozporządzenia rządu, więc w przypadku mieszkania o powierzchni 50 m² najemca pokrywa naprawy do 5 000 CZK (ok. 210 EUR) rocznie.

Porównanie obciążenia podatkowego na przykładzie modelowym

Załóżmy zakup mieszkania za 3 mln CZK (ok. 123 500 EUR) przy rocznym przychodzie brutto z najmu 150 000 CZK (ok. 6 200 EUR) i rzeczywistych kosztach 30 000 CZK (ok. 1 200 EUR).

W scenariuszu zakupu przez osobę fizyczną (bez majątku firmowego) podstawa opodatkowania wynosi 120 000 CZK (ok. 4 900 EUR), a podatek dochodowy 18 000 CZK (ok. 740 EUR) (15 %). Roczny dochód netto wynosi 102 000 CZK (ok. 4 200 EUR). Wyjście z inwestycji po 10 latach jest w tym przypadku wyjątkowo korzystne, ponieważ sprzedaż nieruchomości jest całkowicie zwolniona z podatku, a zysk pozostaje u inwestora.

W scenariuszu zakupu przez s.r.o. odpisy (100 000 CZK, ok. 4 100 EUR) obniżają podstawę opodatkowania do zaledwie 20 000 CZK (ok. 820 EUR). Podatek dochodowy od osób prawnych wynosi 4 200 CZK (ok. 170 EUR), a w spółce pozostaje 115 800 CZK (ok. 4 800 EUR), jednak przy wypłacie wspólnikowi potrąca się kolejne 15 %. Wyjściem z inwestycji jest opodatkowana sprzedaż nieruchomości albo zwolniona z podatku sprzedaż udziału po 5 latach.

S.r.o. opłaca się przede wszystkim wtedy, gdy nie planują Państwo natychmiast przeznaczać zysków na potrzeby osobiste. Zaletą jest możliwość reinwestowania pieniędzy w ramach spółki, co pozwala odroczyć podatek od dywidend, lub zaplanowania wyjścia w formie sprzedaży całej spółki.

Podsumowanie

Rok 2026 wymaga od inwestorów profesjonalizmu i starannego planowania. Wybór między zakupem przez osobę fizyczną a przez s.r.o. nie dotyczy jedynie administracji, lecz strategii wyjścia (10 lat vs. 5 lat w przypadku udziału) i zarządzania przepływami pieniężnymi.

Prawnicy i specjaliści podatkowi kancelarii ARROWS rozwiązują te dylematy na co dzień i znają pułapki legislacyjne. Jeśli szukają Państwo partnera, który pomoże ustrukturyzować inwestycję tak, aby była optymalna podatkowo i bezpieczna prawnie, prosimy o kontakt z kancelarią ARROWS pod adresem konsultacja@arws.cz .