Sprzedali Państwo zbyt tanio? Jak bronić się przed nadmiernym pokrzywdzeniem?

Czym jest nadmierne pokrzywdzenie i dlaczego istnieje?

Istotą instytucji nadmiernego pokrzywdzenia jest ochrona sprawiedliwości umownej, tak aby żadna ze stron nie mogła czerpać korzyści z niewiedzy lub niekorzystnego położenia drugiej strony. Jest to jeden z wyjątków od zasady „pacta sunt servanda” (umów należy dotrzymywać), ponieważ w niektórych sytuacjach utrzymanie umowy prowadziłoby do rażącej niesprawiedliwości.

Różnica między nadmiernym pokrzywdzeniem a lichwą

Nadmierne pokrzywdzenie jest często mylone z lichwą (§ 1796), jednak są to dwie zupełnie odmienne instytucje:

Nadmierne pokrzywdzenie (§ 1793)

• Warunki – rażąca dysproporcja świadczeń (warunek obiektywny), brak wiedzy strony pokrzywdzającej o dysproporcji świadczeń oraz brak wyłączenia nadmiernego pokrzywdzenia (warunki subiektywne).
• Skutki – strona pokrzywdzona może żądać unieważnienia umowy i przywrócenia stanu pierwotnego, chyba że strona pokrzywdzająca uzupełni to, o co druga strona została pokrzywdzona (uwzględnia się cenę zwyczajową w czasie i miejscu zawarcia umowy).

Lichwa (§ 1796)

• Warunki – rażąca dysproporcja świadczeń (warunek obiektywny) oraz wykorzystanie słabości drugiej strony w sposób wymieniony w ustawie (warunki subiektywne).
• Skutek – automatyczna bezwzględna nieważność umowy.

W praktyce na nadmierne pokrzywdzenie powołuje się często przy kupnie nieruchomości, dzieł sztuki, udziałów w spółce lub innego majątku, którego wartość rynkową trudno jest przeciętnej osobie prawidłowo oszacować.

Warunki powołania się na nadmierne pokrzywdzenie

Aby umowa mogła zostać unieważniona z powodu nadmiernego pokrzywdzenia, muszą zostać spełnione następujące warunki:

Istnienie wzajemnych świadczeń – instytucja nadmiernego pokrzywdzenia dotyczy wyłącznie umów, w których obie strony wzajemnie sobie coś świadczą (np. umowa sprzedaży).

Rażąca dysproporcja świadczeń – sądy zazwyczaj oceniają dysproporcję powyżej 50 %, ale nie istnieje sztywno określona granica. Jeżeli sprzedadzą Państwo nieruchomość za mniej niż połowę jej ceny zwyczajowej, strona pokrzywdzona może mieć szansę na sukces.

Brak wiedzy o dysproporcji – kluczowe pytanie brzmi: czy strona pokrzywdzająca wiedziała lub musiała wiedzieć o czynnikach wpływających na cenę? Zaskarżenie umowy jest wyłączone, jeżeli strona pokrzywdzająca nie była i nie mogła być świadoma okoliczności prowadzących do rażącej dysproporcji wzajemnych świadczeń.

Brak wyłączenia nadmiernego pokrzywdzenia – nie można żądać rekompensaty za nieproporcjonalne świadczenie, jeżeli między stronami istnieje szczególny stosunek – na przykład gdy jedna strona świadomie spełniła część świadczenia nieodpłatnie lub gdy nie można już ustalić zakresu pokrzywdzenia. Roszczenie nie powstaje również wtedy, gdy strona pokrzywdzona wyraźnie zgodziła się na nadzwyczajną cenę, na przykład ze względu na szczególne upodobanie, lub gdy była świadoma rzeczywistej wartości świadczenia, a mimo to przystała na nieproporcjonalną cenę.

Dysproporcja istniała już w chwili zawarcia umowy – nie można powołać się na nadmierne pokrzywdzenie, jeżeli cena wzrosła dopiero później (np. w wyniku zmian na rynku).

Aktualne stanowisko Sądu Najwyższego Republiki Czeskiej w sprawie dowodzenia nadmiernego pokrzywdzenia

Orzeczenie Sądu Najwyższego Republiki Czeskiej (Nejvyšší soud) sygn. akt 27 Cdo 3702/2023 przyniosło istotne doprecyzowanie zasad dowodzenia, czym w zasadniczy sposób wpłynęło na praktykę prawniczą.

Według Sądu Najwyższego powód (strona pokrzywdzona) musi co najmniej

• wykazać istnienie rażącej dysproporcji – zazwyczaj opinią biegłego, oraz
• wykazać, że nie zdawał sobie sprawy z dysproporcji – na przykład tym, że opierał się na nieaktualnych danych cenowych lub został wprowadzony w błąd.

Według Sądu Najwyższego pozwany (strona niepokrzywdzona) musi jednocześnie

• wykazać, że nie był (i nie musiał być) świadomy dysproporcji – pozwany musi udowodnić, że o czynnikach powodujących dysproporcję wzajemnych świadczeń nie wiedział (ani nie musiał wiedzieć), ponieważ § 1793 ust. 1 zdanie drugie wyłącza ochronę strony pokrzywdzonej przed nadmiernym pokrzywdzeniem; ciężar dowodu spoczywa zatem na stronie pokrzywdzającej, lub
• alternatywnie dopłacić różnicę, aby umowa nie została unieważniona – jeżeli dopłaci powodowi różnicę między ceną uzgodnioną a ceną zwyczajową, umowa powinna pozostać w mocy.

Kiedy nie można podnieść zarzutu nadmiernego pokrzywdzenia?

​Zgodnie z § 1793 ust. 2 instytucji nadmiernego pokrzywdzenia nie stosuje się w przypadku​

• zakupu na giełdzie towarowej​
• obrotu instrumentem inwestycyjnym​
• transakcji zawartej na licytacji lub w sposób równoważny licytacji publicznej​
• zakładu lub gry​
• ugody lub nowacji, jeżeli zostały dokonane uczciwie​

Podsumowanie

Jeżeli sprzedali Państwo majątek za podejrzanie niską cenę, mają Państwo możliwość obrony. Nadmierne pokrzywdzenie jest skutecznym narzędziem uzyskania ochrony prawnej.

Nie czekajcie! Jeżeli uważają Państwo, że zostali nadmiernie pokrzywdzeni, prosimy o jak najszybszy kontakt.

Proszę pamiętać, że prawo do podniesienia zarzutu nadmiernego pokrzywdzenia wygasa po roku od zawarcia umowy – sąd uwzględnia tę okoliczność z urzędu – nie czeka na zarzut strony przeciwnej!