Stacje ładowania pojazdów elektrycznych

Kto musi instalować stacje ładowania i kiedy (przegląd obowiązków)

• Istniejące budynki niemieszkalne (ponad 20 miejsc parkingowych)

Właściciel musi najpóźniej do 1 stycznia 2025 zainstalować co najmniej jedną stację ładowania​. Ten jednorazowy obowiązek dotyczy na przykład budynków biurowych, centrów handlowych, hal produkcyjnych, a także kin czy szkół, jeżeli dysponują większym parkingiem​. Za jego niewykonanie grozi kara do 400 000 CZK (ok. 16 500 EUR)​.

• Nowe budynki niemieszkalne (odbiór po 1 lipca 2024) z 11 lub więcej miejscami parkingowymi

Przy budowie należy zainstalować co najmniej 1 punkt ładowania oraz wykonać przygotowanie kablowe (kanały kablowe) dla co piątego miejsca parkingowego (tj. dla 20 % stanowisk)​. Wymogi te muszą być spełnione już przy odbiorze nowego obiektu, jeżeli jego parking znajduje się wewnątrz budynku lub fizycznie do niego przylega (zob. wyjaśnienie poniżej)​.

• Nowe budynki mieszkalne (rezydencyjne) z 11 lub więcej miejscami parkingowymi

Przy budowie muszą zostać zainstalowane kanały kablowe dla każdego miejsca parkingowego w obiekcie. Oznacza to przygotowanie do każdego stanowiska przewodów umożliwiających w przyszłości łatwy montaż ładowarki. Samej stacji ładowania (tj. urządzenia ładującego) w budynkach mieszkalnych na razie jednak instalować obowiązkowo nie trzeba – przepisy wymagają jedynie stworzenia niezbędnej infrastruktury​.

• Istotne przebudowy budynków niemieszkalnych (ponad 10 stanowisk)

Jeżeli w ramach zmiany ukończonego obiektu budowlanego (przebudowy) dochodzi także do ingerencji w parking lub instalację elektryczną budynku, a obiekt ma ponad 10 miejsc parkingowych, w ramach przebudowy należy dodać co najmniej jeden punkt ładowania oraz kanały kablowe dla 20 % stanowisk (czyli dla co piątego)​.

• Istotne przebudowy budynków mieszkalnych (ponad 10 stanowisk)

Jeżeli przebudowujesz budynek mieszkalny, a jej częścią jest także parking lub instalacja elektryczna garaży, musisz wykonać okablowanie (kanały kablowe) do każdego miejsca parkingowego z myślą o przyszłych stacjach ładowania. Instalacja samych urządzeń ładujących w budynkach mieszkalnych nie jest obowiązkowa, podobnie jak w przypadku nowych budynków.

Uwaga: Powyższe obowiązki nie mają zastosowania, jeżeli w przypadku przebudowy koszty instalacji punktów ładowania i okablowania przekroczyłyby 7 % łącznych kosztów danej zmiany budowlanej​. Wyjątek ten dotyczy wyłącznie zmian już ukończonych obiektów budowlanych, a nie nowych budynków​ – szczegółowo omawiamy go poniżej.

Obowiązki dotyczące budynków niemieszkalnych (biura, obiekty handlowe itp.)

Budynki niemieszkalne to wszystkie budynki, które nie służą do zamieszkania – typowo obiekty biurowe i administracyjne, centra handlowe, hotele, hale przemysłowe, szpitale, szkoły, obiekty sportowe itd.

Nowe przepisy kładą na nie największy nacisk, ponieważ właśnie tutaj zakłada się intensywne wykorzystanie stacji ładowania (pracownicy, klienci czy goście potrzebują w ciągu dnia ładować pojazdy elektryczne).

Dla właścicieli istniejących większych budynków niemieszkalnych obowiązuje konkretny termin: od 1 stycznia 2025 w każdym budynku niemieszkalnym z ponad 20 miejscami parkingowymi musi być zainstalowana co najmniej jedna stacja ładowania​. Stacja ładowania oznacza z reguły samodzielne urządzenie lub zespół urządzeń umożliwiających ładowanie pojazdu elektrycznego (na przykład wallbox lub słupek z jednym lub kilkoma gniazdami).

Przykład: Jeżeli jesteś właścicielem siedziby firmy z parkingiem na 30 samochodów, do końca 2024 roku musisz utworzyć co najmniej jedno miejsce ładowania pojazdów elektrycznych – np. naścienny lub wolnostojący punkt ładowania na parkingu. Obowiązek ten powstał w wyniku transpozycji unijnej dyrektywy w sprawie charakterystyki energetycznej budynków i elektromobilności​, nie dziwi więc, że podobne zasady obowiązują w całej UE.

W przypadku nowych budynków niemieszkalnych (lub tych, które przechodzą większą przebudowę) wymagania są jeszcze surowsze. Jeżeli nowy projekt ma 11 lub więcej miejsc parkingowych, już w ramach budowy należy zapewnić, aby co najmniej jedno stanowisko było wyposażone w punkt ładowania (działającą ładowarkę), a kolejne 20 % miejsc parkingowych miało przygotowane trasy kablowe umożliwiające łatwe dodanie ładowarek w przyszłości​. W praktyce oznacza to, że deweloper musi uwzględnić w budowie odpowiednią instalację elektryczną – na przykład rury osłonowe lub przewody – do jednego na pięć miejsc parkingowych (z zaokrągleniem w górę). 

Na przykład: Jeżeli powstaje nowe centrum handlowe ze 100 miejscami parkingowymi, projekt musi obejmować instalację co najmniej jednego działającego punktu ładowania oraz kanałów kablowych do 20 miejsc parkingowych rozmieszczonych na parkingu. Zasada ta gwarantuje, że w przyszłości można stosunkowo łatwo zwiększyć liczbę ładowarek nawet do 20 (bez konieczności ponownego rozkopywania całego parkingu). W przypadku przebudów obiektów niemieszkalnych obowiązują te same liczby, jednak tylko wtedy, gdy przebudowa dotyczy także parkingu lub instalacji elektrycznej (zob. rozdział o nowych budynkach i zmianach poniżej).

Ważne: W budynkach niemieszkalnych obowiązuje zarówno obowiązek bieżący (dla nowych budynków i przebudów), jak i jednorazowy termin (dla istniejących obiektów). Nie daj się zmylić – jeżeli na przykład jesteś właścicielem starszego budynku biurowego z 25 miejscami parkingowymi i bez ładowarki, od razu dotyczy cię obowiązek spełnienia minimalnego wymogu (1 stacja do 1 stycznia 2025)​. Jednocześnie, gdybyś ten sam obiekt po 2025 roku gruntownie przebudowywał, musisz go oceniać również przez pryzmat dalszych przepisów (tj. przy tej przebudowie uzupełnić infrastrukturę zgodnie z aktualną czeską ustawą budowlaną (ustawa nr 283/2021 Sb., dalej „ustawa budowlana”) i rozporządzeniem wykonawczym).

Obowiązki dotyczące budynków mieszkalnych (rezydencyjnych)

W przypadku budynków przeznaczonych do zamieszkania (tj. obiektów rezydencyjnych – budynków wielorodzinnych, kompleksów apartamentowych itp.) nowe wymagania są łagodniejsze. Ustawodawca wychodzi z założenia, że w budynkach mieszkalnych właściciele lokali będą instalować ładowarki raczej według potrzeb konkretnych użytkowników. 

Dlatego na razie nie jest wymagana obowiązkowa instalacja stacji ładowania w budynkach mieszkalnych, a jedynie stworzenie tzw. infrastruktury pasywnej (przygotowania) do przyszłego ładowania​.

W nowych budynkach mieszkalnych z 11 lub więcej miejscami parkingowymi do każdego stanowiska postojowego musi już przy budowie prowadzić okablowanie (kanał kablowy) umożliwiające łatwą późniejszą instalację punktu ładowania​. 

Mówiąc prościej – deweloper musi przygotować „zaślepione” przyłącza kablowe przy wszystkich miejscach parkingowych w garażu lub na parkingu obiektu. Dzięki temu, gdy najemcy lub właściciele mieszkań zechcą zainstalować wallboxy dla swoich samochodów elektrycznych, nie trzeba będzie kuć ścian ani podłóg w celu poprowadzenia nowych kabli; trasy kablowe będą już wbudowane. 

Także tutaj obowiązuje warunek, że parking znajduje się wewnątrz budynku lub fizycznie do niego przylega (zob. dalej), co w budynkach mieszkalnych jest spełnione praktycznie zawsze – albo garaż stanowi część obiektu, albo miejsca parkingowe należą do budynku na przyległej działce.

Istniejące budynki mieszkalne (w odróżnieniu od niemieszkalnych) nie mają obowiązku instalowania stacji ładowania do 2025 roku, chyba że zrobią to dobrowolnie. Nie przewidziano tu żadnego bezpośredniego jednorazowego terminu na doposażenie. 

Jeżeli jednak przebudowa budynku mieszkalnego przeprowadzana po wejściu w życie nowego rozporządzenia (tj. po 1 lipca 2024) obejmie także instalację elektryczną lub powierzchnie parkingowe, a dany budynek ma ponad 10 miejsc parkingowych, powstaje obowiązek wykonania w ramach tej przebudowy kanałów kablowych do wszystkich stanowisk​. Typowo chodziłoby np. o generalny remont garażu wielostanowiskowego w budynku mieszkalnym lub o rozbudowę miejsc parkingowych. 

Przykład: Jeżeli wspólnota właścicieli lokali planuje modernizację garaży podziemnych w budynku mieszkalnym z 20 miejscami parkingowymi, musi jednocześnie zapewnić, aby po przebudowie do każdego miejsca prowadziło przygotowanie kablowe pod przyszłe ładowarki. Nie oznacza to jednak, że trzeba od razu montować stacje ładowania – wystarczy przygotować okablowanie.

Podsumowując, w przypadku obiektów mieszkalnych ustawa przewiduje obowiązkową „preinstalację” okablowania, aby elektromobilność mogła łatwo się rozwijać, ale na razie nie nakazuje instalowania samych ładowarek w każdym budynku. 

W praktyce jednak wielu deweloperów już dziś decyduje się na zamontowanie przynajmniej kilku stacji ładowania także w projektach mieszkaniowych, aby zwiększyć atrakcyjność nowego budynku dla przyszłych właścicieli mieszkań. Przepisy oczywiście im tego nie zabraniają – określają jedynie minimum, które należy spełnić.

Ramy prawne: § 167 ustawy budowlanej i rozporządzenie 146/2024 Sb.

Nowe obowiązki zostały uregulowane w ustawie budowlanej (ustawa nr 283/2021 Sb.) oraz w jej wykonawczym czeskim rozporządzeniu nr 146/2024 Sb. w sprawie wymagań technicznych dotyczących budowy. Ustawa budowlana w § 167 określa ogólny obowiązek i termin, natomiast szczegóły (takie jak progi liczby stanowisk, techniczne detale kanałów kablowych itd.) rozwija wspomniane rozporządzenie.

• § 167 ust. 1 lit. e) ustawy budowlanej stanowi obecnie, że „właściciel obiektu budowlanego lub urządzenia jest zobowiązany zapewnić do 1 stycznia 2025 instalację co najmniej 1 stacji ładowania, jeżeli jest właścicielem obiektu budowlanego innego niż obiekt mieszkalny z ponad 20 miejscami parkingowymi, na warunkach określonych w przepisie wykonawczym”​. Ustanawia to podstawowy obowiązek dla obiektów niemieszkalnych, a jednocześnie odsyła do przepisu wykonawczego w celu doprecyzowania warunków. Przepisem wykonawczym jest właśnie rozporządzenie nr 146/2024 Sb., obowiązujące od 1 lipca 2024, które w § 61 konkretnie określa, co muszą obejmować nowe budynki i przebudowy.

Z rozporządzenia wynika, że nowy budynek niemieszkalny lub jego istotna zmiana z ponad 10 stanowiskami musi mieć „co najmniej jeden punkt ładowania oraz kanały kablowe umożliwiające późniejszą instalację punktu ładowania dla co piątego miejsca parkingowego”, jeżeli parking znajduje się wewnątrz budynku lub fizycznie do niego przylega​. 

Nowy budynek mieszkalny lub jego zmiana z ponad 10 stanowiskami musi natomiast mieć „kanały kablowe dla każdego miejsca parkingowego umożliwiające późniejszą instalację punktu ładowania” przy analogicznych warunkach dotyczących położenia parkingu. Rozporządzenie w ust. 3 § 61 potwierdza jednocześnie wyjątek 7 %: powyższe wymagania nie dotyczą przebudowy, jeżeli koszty ich spełnienia (tj. budowy punktu ładowania i okablowania) przekroczyłyby 7 % łącznych kosztów danej zmiany obiektu budowlanego​.

Istotnym aspektem rozporządzenia wykonawczego jest to, że nie określa ono szczegółowo parametrów wspomnianych kanałów kablowych i punktów ładowania ponad ogólne definicje. Nie mówi np., jaką moc musi mieć zainstalowana ładowarka ani jakich dokładnie typów gniazd należy użyć – pozostawia to inwestorowi, który ma wybrać rozwiązanie zgodne z normami i celem. Przykładowo rozporządzenie jedynie ogólnie stanowi, że „zwykły punkt ładowania prądem przemiennym musi być wyposażony co najmniej w gniazdo typu 2”​, ale to właściciel decyduje, czy zainstaluje wallbox o mocy 11 kW, czy szybszy słupek 22 kW. 

Kanał kablowy jest zdefiniowany jako przestrzeń wydzielona konstrukcyjnie do prowadzenia kabli w taki sposób, aby można je było później zainstalować lub wymienić​ – ponownie bez konkretnych szczegółów technicznych, które ograniczałyby wybór rozwiązania. Daje to właścicielom pewną swobodę, jednak w granicach obowiązujących norm technicznych (np. instalacja elektryczna musi spełniać czeskie normy bezpieczeństwa ČSN).

Co oznacza pojęcie „fizycznie przylega do budynku”?

Sformułowanie „parking fizycznie przylega do budynku” wydaje się na pierwszy rzut oka niejasne. Nie trzeba się jednak obawiać, że chodzi wyłącznie o parking dosłownie przyklejony ścianą do budynku. Wykładnia jest raczej funkcjonalna niż dosłowna – jej celem jest objęcie parkingów, które należą do danego budynku i zwykle służą jego użytkownikom, nawet jeśli konstrukcyjnie nie stanowią części obiektu​.

Innymi słowy, jeżeli masz na przykład budynek biurowy, a tuż obok niego (na tej samej działce lub w bezpośrednim sąsiedztwie) powierzchnię parkingową przeznaczoną dla najemców biur, to parking ten „fizycznie przylega” do budynku – nawet gdyby dzieliła je np. wąska droga lub chodnik. Natomiast gdyby miejsca parkingowe były całkowicie oddzielone, w innym miejscu działki bez związku z budynkiem, lub gdyby chodziło o parking publiczny położony dalej od obiektu, nie musiałyby już być uznane za „fizycznie przylegające”.

Ustawa nie definiuje tego pojęcia precyzyjnie, dlatego w przypadkach granicznych ocena może należeć do czeskiego urzędu budowlanego (stavební úřad). Ogólnie zaleca się jednak interpretować to pojęcie szeroko – tak, aby uwzględnić każdy parking przeznaczony przede wszystkim na potrzeby danego obiektu​. Nie powinno być możliwe celowe uniknięcie obowiązku przez „odsunięcie” parkingu o kilka metrów. 

Jeżeli więc budynek korzysta z określonej puli miejsc parkingowych (np. również z zadaszonych stanowisk obok budynku), lepiej przyjmij, że z punktu widzenia tego obowiązku stanowią one część obiektu.

Nowe budynki a zmiany ukończonych obiektów budowlanych: na co zwrócić uwagę

Nowe wymagania stosuje się nieco inaczej w zależności od tego, czy chodzi o nowy obiekt budowlany, czy o zmianę (przebudowę) obiektu już istniejącego. To rozróżnienie jest kluczowe, ponieważ wpływa na to, kiedy i jak musisz zapewnić infrastrukturę ładowania.

Nowe budynki

Jeżeli projektujesz nowy budynek, wymagania dotyczące stacji ładowania i okablowania są automatycznie częścią warunków uzyskania pozwolenia i odbioru. Urząd budowlany będzie od 1 lipca 2024 sprawdzał, czy projekt spełnia postanowienia rozporządzenia (czyli czy obejmuje punkty ładowania i kanały kablowe w wymaganym zakresie, jeżeli budynek ma mieć wymaganą liczbę miejsc parkingowych). 

Niespełnienie tych wymogów oznaczałoby niezgodność z wymaganiami technicznymi dotyczącymi obiektów budowlanych, co może uniemożliwić wydanie pozwolenia na budowę lub decyzji o odbiorze. W przypadku nowych budynków nie istnieje żaden wyjątek finansowy – nawet gdyby uzupełnienie infrastruktury stanowiło znaczącą pozycję budżetu, ustawa nie pozwala uwolnić się od obowiązku (wyjątek 7 % dotyczy wyłącznie zmian obiektów budowlanych)​. Projekty deweloperskie muszą więc uwzględniać te koszty z wyprzedzeniem. Warto zaangażować w planowanie instalacji elektrycznych także specjalistów od technologii ładowania, aby zaprojektowali skalowalny system zgodny z rozporządzeniem.

Zmiany ukończonych obiektów budowlanych (przebudowy)

W istniejących budynkach obowiązek instalacji infrastruktury ładowania powstaje tylko w przypadku większych ingerencji w obiekt. Ustawa mówi o „zmianie ukończonego obiektu budowlanego”, co typowo oznacza przebudowę wymagającą pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. 

Ważne jest to, że aby trzeba było instalować punkty ładowania lub kanały kablowe, przebudowa musi dotyczyć także parkingu lub instalacji elektrycznej danego obiektu​. Jeżeli więc na przykład zmieniasz układ wnętrza budynku biurowego, ale nie planujesz żadnych zmian w zakresie parkowania ani instalacji elektrycznej garażu, nie musisz nagle dodawać ładowarki. Obowiązek powstałby dopiero wtedy, gdybyś włączył do projektu np. rozbudowę parkingu, nową instalację elektryczną w garażu itp. W takim przypadku musisz spełnić to samo, co przy nowym budynku – czyli co najmniej jedną stację (w budynkach niemieszkalnych) i odpowiednią liczbę kanałów kablowych.

Wyjątek dla kosztownych przebudów

Jak już wspomniano, ustawa uwzględnia także sytuacje, w których dodatkowe wyposażenie budynku w ładowarki byłoby przy przebudowie ekonomicznie nieproporcjonalne. Jeżeli wyliczone koszty instalacji punktu ładowania i niezbędnej instalacji elektrycznej przekraczają 7 % łącznych kosztów przebudowy, obowiązek nie dotyczy takiej zmiany obiektu​. Jest to ulga dla przypadków, gdy na przykład przebudowujesz mniejszą część obiektu, a instalacja infrastruktury dla pojazdów elektrycznych byłaby w istocie większym przedsięwzięciem niż sama pierwotna przebudowa. 

Uwaga: Tę ulgę musisz w razie potrzeby wykazać – tj. przedstawić budżet przebudowy i kalkulację potwierdzającą przekroczenie progu 7 %. Ponadto dotyczy ona wyłącznie przebudów, w przypadku nowych budynków nie można powołać się na próg 7 %​.

W praktyce obowiązuje więc zasada, aby nowy budynek zawsze planować tak, by spełniał wymagania dotyczące ładowania. Przy przebudowach rozważ jej zakres – jeżeli zamierzasz jedynie odmalować biura, obowiązek nie powstanie; jeżeli jednak np. przebudowujesz garaże lub rozbudowujesz parking, nie zapomnij uwzględnić w projekcie także infrastruktury ładowania, w przeciwnym razie ryzykujesz, że będziesz musiał projekt później zmieniać.

Wyjątki od obowiązku (koszty powyżej 7 % i inne możliwe ulgi)

Najważniejszym wyjątkiem, jak już kilkakrotnie wspomniano, jest próg finansowy 7 % w przypadku zmian ukończonych obiektów budowlanych. Jeżeli dostosowanie budynku do elektromobilności miałoby podnieść koszty przebudowy o ponad 7 % łącznych kosztów, nie musisz go realizować. Klauzula ta chroni przede wszystkim mniejszych inwestorów przed nadmiernym obciążeniem w sytuacjach, gdy np. z powodu jednej ładowarki trzeba by gruntownie wzmacniać przyłącze elektryczne budynku, wymieniać stację transformatorową itp. – co przy mniejszej przebudowie mogłoby łatwo przekroczyć ten limit procentowy.

Należy jednak podkreślić, że wyjątek 7 % dotyczy wyłącznie przebudów, a nie nowych budynków​. W przypadku nowych budynków zakłada się, że wymagania zostaną uwzględnione już w projekcie, i nie można ich wyłączyć ze względu na koszty – na etapie planowania po prostu trzeba je przewidzieć. Jeżeli przy przebudowie chcesz powołać się na wyjątek, zalecamy prowadzenie starannej dokumentacji kosztów. 

Urząd budowlany lub inny organ kontrolny może chcieć sprawdzić, w jaki sposób doszedłeś do danej liczby. Wskazane byłoby na przykład posiadanie kosztorysu szczegółowego, w którym jasno wyliczono, ile kosztowałaby instalacja ładowarki i tras kablowych oraz że w stosunku do całej inwestycji stanowi to ponad 7 %.

W ustawie i rozporządzeniu istnieją także inne drobne wyjątki lub doprecyzowania: na przykład obowiązek nie dotyczy „drobnego obiektu budowlanego”, ale ma to raczej charakter formalny – drobnym obiektem budowlanym jest bardzo mały obiekt, który zwykle nie ma tylu miejsc parkingowych (typowo domek ogrodowy itp.). Przepisy te nie dotyczą również domów jednorodzinnych jako takich, ponieważ mają one zwykle tylko kilka stanowisk i nie są w danym rozumieniu „budynkiem z wieloma mieszkaniami” ani „obiektem innym niż mieszkalny”.

W przypadku większości typowych obiektów komercyjnych i mieszkalnych obowiązuje więc zasada, że jeżeli mają 11 lub więcej miejsc parkingowych, musisz spełniać wymogi ustawowe (z jedynym możliwym wyjątkiem dla przebudów ze względu na koszty). Mniejsze obiekty (do 10 miejsc parkingowych) są z obowiązku całkowicie wyłączone – ustawodawca celowo wyznaczył taki próg, aby nie komplikować sytuacji tam, gdzie wpływ jest marginalny.

Konserwacja techniczna i przeglądy stacji ładowania (dalsze obowiązki właściciela)

Instalacja stacji ładowania lub przygotowania nie kończy obowiązków właściciela nieruchomości. Trzeba pamiętać, że stacje ładowania są urządzeniami technicznymi, które podlegają dalszym przepisom z zakresu bezpieczeństwa eksploatacji. Czeska ustawa nr 250/2021 Sb. o bezpieczeństwie pracy w związku z eksploatacją wyznaczonych urządzeń technicznych nakłada na eksploatujących urządzenia elektryczne (do których należą mocniejsze stacje ładowania) obowiązek zapewnienia należytej konserwacji i regularnych przeglądów tych urządzeń przez osoby posiadające odpowiednie kwalifikacje​.

Oznacza to, że po uruchomieniu punktu ładowania musisz stale o niego dbać, podobnie jak np. o windę czy kotłownię. Przede wszystkim należy przeprowadzać przeglądy elektryczne zgodnie z obowiązującymi normami (zwykle raz w roku lub raz na kilka lat, w zależności od rodzaju urządzenia i środowiska) i utrzymywać stację w bezpiecznym stanie. Niewykonanie tych obowiązków może prowadzić zarówno do zagrożenia dla użytkowników (ryzyko porażenia prądem, pożaru itp.), jak i ponownie do sankcji na podstawie ustawy o urządzeniach wyznaczonych. Na przykład gdyby doszło do pożaru, którego przyczyną była udowodniona zaniedbana konserwacja ładowarki, ubezpieczyciel czy urzędy oceniałyby to bardzo surowo.

Ryzyk technicznych i związanych z bezpieczeństwem eksploatacji stacji ładowania nie można lekceważyć. Dlatego zalecamy, aby zaraz po instalacji zawrzeć umowę na kontrole serwisowe z wyspecjalizowaną firmą lub zapewnić, by zarządca budynku pilnował również terminów przeglądów. Jednocześnie wszystkie nowe urządzenia podłączone do sieci elektrycznej muszą przed oddaniem do eksploatacji przejść przegląd odbiorczy – pamiętaj o tym w harmonogramie, aby zdążyć uzyskać protokół z przeglądu przed otwarciem lub rozpoczęciem użytkowania budynku. 

Wskazówka: Ustawa 250/2021 Sb. wprowadziła także podział urządzeń na kategorie według stopnia ryzyka. Większość typowych wallboxów i słupków ładujących należy do kategorii wyznaczonych urządzeń elektrycznych niskiego napięcia, które wymagają regularnego nadzoru. Nie jest to administracyjna błahostka, lecz kwestia zapewnienia bezpiecznej eksploatacji – co leży także w twoim własnym interesie.

Ryzyka związane z niewykonaniem obowiązków (sankcje, komplikacje, dodatkowe koszty)

Nowe obowiązki są egzekwowalne – nie jest to więc tylko „zalecenie”. Gdyby właściciel budynku zignorował wymogi ustawowe, naraża się na kilka rodzajów ryzyka:

• Sankcje ze strony urzędów: Niewykonanie obowiązku instalacji stacji ładowania stanowi delikt administracyjny (wykroczenie). Ustawa budowlana pozwala nałożyć karę do 400 000 CZK​. Sankcja ta grozi przede wszystkim w związku ze wspomnianym jednorazowym obowiązkiem na 1 stycznia 2025 – po tej dacie urząd budowlany lub inspekcja może sprawdzać, czy duże obiekty niemieszkalne mają co najmniej jedną ładowarkę. Podobnie przy odbiorze nowych budynków lub kontrolach przebudów urząd może żądać uzupełnienia brakującej infrastruktury lub nałożyć karę za naruszenie przepisów budowlanych. Kara jest nieprzyjemna sama w sobie, a ponadto może być nakładana wielokrotnie, jeżeli nie dojdzie do usunięcia naruszenia.

• Wydłużenie i komplikacje postępowania: Dla deweloperów i właścicieli jeszcze groźniejsze może być ryzyko, że niewykonanie obowiązków doprowadzi do opóźnień w procesie uzyskiwania pozwoleń. Jeżeli na przykład pominiesz w projekcie obowiązkowe punkty ładowania, urząd budowlany nie wyda pozwolenia na budowę, dopóki projekt nie zostanie poprawiony. Oznacza to opóźnienie, a ewentualnie konieczność przerobienia dokumentacji na zaawansowanym etapie. Podobnie przy odbiorze – zgoda na użytkowanie może nie zostać wydana, jeżeli oględziny kontrolne wykażą, że budynek nie ma wyposażenia zgodnego z rozporządzeniem (np. brakuje kanałów kablowych w garażu). Takie opóźnienie może oznaczać utratę planowanych przychodów, komplikacje z najemcami itp. Lepiej więc go uniknąć poprzez konsekwentne spełnianie wymogów.

• Dodatkowe koszty: Gdy o obowiązku się zapomni lub celowo się go pominie, a potem trzeba go spełnić dodatkowo, kosztuje to zazwyczaj znacznie więcej, niż gdyby wszystko zrobiono dobrze za pierwszym razem. Dodatkowa instalacja tras kablowych w gotowym obiekcie może oznaczać wyburzenia, kucie ścian lub podłóg, ponowne malowanie, przerwę w funkcjonowaniu budynku na czas prac itd. Koszty materiałów i robocizny znacznie wtedy rosną w porównaniu z ułożeniem kabli w trakcie budowy. Jeżeli do tego dojdą sankcje, trzeba doliczyć jeszcze karę. Często grozi też, że pośpieszne szukanie techników lub prace przy ograniczonej eksploatacji okażą się droższe (np. prace nocne w garażach, aby jak najmniej utrudniać korzystanie najemcom). Z finansowego punktu widzenia sensowne jest więc nieodkładanie realizacji obowiązków – w efekcie oszczędzasz.

• Ryzyko reputacyjne i operacyjne: Wreszcie ignorowanie obowiązków może zaszkodzić także twojej reputacji lub relacjom z użytkownikami budynku. Najemcy nowoczesnych biur oczekują dziś określonego standardu wyposażenia – jeżeli odkryją, że twój obiekt nie spełnia standardów ustawowych (np. brakuje w nim czegoś, co powinno już być), może to rzucić złe światło na twój facility management. Wyobraź sobie też nieprzyjemną sytuację, w której inspekcja z powodu brakującej ładowarki ograniczy korzystanie z parkingu lub nakaże uzupełnienie urządzeń w nieodpowiednim czasie. To wszystko są niepotrzebne komplikacje, którym można zapobiec dzięki odpowiednio wczesnemu przygotowaniu.

Mówiąc wprost – niespełnienie wymogów ustawowych może się boleśnie zemścić. Początkowo być może zaoszczędzisz trochę pieniędzy lub czasu, ale potem możesz spędzić miesiące na gaszeniu pożarów i tłumaczeniu urzędom, dlaczego obowiązek nie został spełniony, a ostatecznie i tak będziesz musiał zainstalować stację ładowania, tylko z większym stresem i kosztem. Dlatego lepiej traktować ten obowiązek poważnie od samego początku.

Rekomendacje na zakończenie: działaj z wyprzedzeniem i skorzystaj z pomocy ekspertów

Nie lekceważ tych nowych obowiązków. Harmonogram jest bezlitosny zwłaszcza dla właścicieli istniejących budynków – jeżeli dotyczy cię instalacja stacji do końca 2024 roku, działaj niezwłocznie. Nie warto czekać do ostatniej chwili, ponieważ szukanie dostawcy stacji ładowania w okresie świąt Bożego Narodzenia mogłoby być trudne. 

Ponadto moce przerobowe firm elektroinstalacyjnych mogą być pod koniec roku przeciążone, biorąc pod uwagę, że wiele podmiotów będzie zajmować się tym samym. Gdy nadejdzie rok 2025, na twój obiekt może zwrócić uwagę konkurencja lub ktokolwiek inny – a urzędy mogą wówczas podjąć działania.

Dla deweloperów i inwestorów przygotowujących nowe projekty obowiązuje zasada: uwzględnij rozwiązania z zakresu elektromobilności już we wstępnych planach. Konsultuj z projektantami i ekspertami technicznymi, jak najlepiej spełnić wymagania – często istnieją inteligentne rozwiązania, które są zgodne z prawem, a jednocześnie ekonomiczne (np. przygotowanie kilku modułowych miejsc ładowania, które w razie potrzeby można łatwo rozbudować). 

Pamiętaj, że dobrze zaprojektowana infrastruktura może zwiększyć wartość nieruchomości i uczynić ją „future-proof” na lata. Nowoczesny budynek bez możliwości ładowania pojazdów elektrycznych będzie za kilka lat w gorszej pozycji na rynku.

Niezależnie od tego, czy jesteś właścicielem budynku, czy deweloperem, zdecydowanie nie wahaj się skorzystać z fachowej pomocy prawników i specjalistów technicznych. Prawnik orientuje się w aktualnych przepisach i pomoże ci prawidłowo ustalić, co dotyczy twojego konkretnego przypadku. Oceni na przykład, czy twój parking mieści się w kategorii „fizycznie przylegającego”, czy możesz powołać się na jakiś wyjątek lub jakie dokładnie terminy obowiązują. 

Może ci również pomóc przygotować dokumentację umowną z dostawcami tak, aby odpowiedzialność za spełnienie wymogów była jasno określona (np. zapisać w umowie z generalnym wykonawcą budowy wykonanie punktów ładowania zgodnie z ustawą). 

W kancelarii adwokackiej ARROWS mamy bogate doświadczenie w zakresie przepisów budowlanych i infrastruktury technicznej – pomogliśmy już wielu klientom spośród deweloperów, właścicieli centrów handlowych oraz wspólnot właścicieli lokali (SVJ) w budynkach mieszkalnych przygotować się na nowe obowiązki.

Pomoc prawną docenisz także w razie sporu lub postępowania przed urzędami. Gdyby na przykład groziła ci kara lub urząd budowlany twierdził, że nie wykonałeś obowiązku, prawnik potrafi skutecznie komunikować się z urzędnikami, przedstawić niezbędne dowody (np. kalkulację kosztów w celu skorzystania z wyjątku 7 %) i zminimalizować skutki.  Naszym celem jest, abyś mógł prowadzić działalność i zarządzać swoimi nieruchomościami bez zmartwień, podczas gdy kwestie prawne i administracyjne będą pod kontrolą.

Podsumowanie

Nowelizacja ustawy budowlanej obowiązująca od 2025 roku stanowi krok w kierunku nowoczesnej infrastruktury wspierającej elektromobilność. Dla właścicieli budynków oznacza to nowe obowiązki, ale także szansę na zwiększenie atrakcyjności ich obiektów. Spełniając wymagania, możesz wyprzedzić konkurencję i uniknąć sankcji oraz stresu. 

Działaj z wyprzedzeniem – najlepiej we współpracy z ekspertami. Jeżeli nie masz pewności, jak nowe przepisy dotyczą ciebie lub jak je w praktyce spełnić, skontaktuj się z nami. 

W kancelarii adwokackiej ARROWS chętnie doradzimy i przeprowadzimy cię przez cały proces – od planowania aż po końcowy przegląd stacji ładowania. Twoje nieruchomości będą dzięki temu przygotowane na elektromobilną przyszłość zgodnie z prawem, a ty możesz spać spokojnie ze świadomością, że nie grożą ci kary ani niepotrzebne komplikacje​. Zostaw kwestie prawne nam i skoncentruj się na swojej podstawowej działalności – my zadbamy o to, aby twoje budynki były pod względem prawnym dobrze przygotowane i bezpieczne.

Skontaktuj się z nami w celu konsultacji lub uzyskania dalszych informacji – jesteśmy po to, aby pomóc ci sprostać nowym wyzwaniom i obowiązkom z dystansem i pewnością. Twoja droga do elektromobilności może być płynna i bezproblemowa, gdy wiesz, że masz u boku doświadczonego partnera prawnego.