Transgraniczne transakcje share deal

Dlaczego transgraniczny share deal jest atrakcyjny, a zarazem ryzykowny

Inwestorzy są jednak często zaskoczeni złożonością skutków ekonomicznych i prawnych, które są znacznie bardziej skomplikowane niż przy bezpośrednim zakupie. Dotyczy to zwłaszcza tzw. „real estate rich companies”, których wartość wynika z czeskiej nieruchomości, lub spółek o rozbudowanej historii.

Specjaliści z ARROWS Law Firm mają wieloletnie doświadczenie w strukturyzowaniu takich transakcji dla klientów zagranicznych. W ramach tych procesów ARROWS oferuje kompleksową sprzedaż spółek i doradztwo transakcyjne. Prawidłowe ustawienie transakcji wymaga dogłębnej znajomości prawa czeskiego, umów międzynarodowych w sprawie unikania podwójnego opodatkowania oraz regulacji unijnych.

Specyfika czeskiego opodatkowania spółek zagranicznych

Najpierw należy obalić częste założenie inwestorów zagranicznych, że zakup akcji jest automatycznie neutralny podatkowo lub mniej obciążający niż inne formy przeniesienia.

W Republice Czeskiej dochody ze sprzedaży udziałów lub akcji mogą podlegać opodatkowaniu w zależności od rodzaju podmiotu i brzmienia właściwej umowy międzynarodowej. Jeżeli sprzedającym jest osoba zagraniczna, dochody te w przypadku spółek posiadających nieruchomości uważa się za dochody ze źródeł czeskich.

Jeżeli spółka docelowa jest czeska, przeniesienie jej udziału podlega prawu czeskiemu bez względu na to, skąd pochodzi kupujący. Podstawowe zasady — formę umowy, zgodę zgromadzenia wspólników, wpis do rejestru — opisujemy w artykule o tym, jak przebiega przeniesienie udziału zgodnie z prawem czeskim.

To, czy zostaną one faktycznie opodatkowane w Republice Czeskiej, zależy od obecności tzw. „klauzuli nieruchomościowej” (real estate clause) w umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania. Jeżeli wartość spółki w ponad 50 % wynika z nieruchomości położonej w Republice Czeskiej, Republika Czeska ma prawo opodatkować ten dochód.

Oznacza to, że zagraniczny inwestor sprzedający akcje może zostać opodatkowany w Czechach, nawet jeśli jego rezydencja podatkowa znajduje się gdzie indziej. Stawka podatku dochodowego od osób prawnych wynosi 21 %, a w przypadku osób fizycznych waha się od 15 do 23 % w zależności od podstawy opodatkowania.

Istnieją wprawdzie wyjątki i zwolnienia, na przykład test czasowy dla osób fizycznych lub unijna dyrektywa w sprawie spółek dominujących i zależnych. Wyjątki te wymagają jednak spełnienia rygorystycznych warunków, których inwestor bez profesjonalnej pomocy często nie jest w stanie prawidłowo udokumentować.

Nie powinni Państwo szukać rozwiązania tego problemu samodzielnie – specjaliści z ARROWS Law Firm rozwiązują takie sytuacje na profesjonalnym poziomie, wykorzystując znajomość umów międzynarodowych. Jeśli przygotowują się Państwo do transgranicznego share dealu, prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz.

Zabezpieczenie podatku i umowy międzynarodowe

Kluczowym aspektem jest instytucja zabezpieczenia podatku (tax security), często mylona z podatkiem u źródła. Jeżeli sprzedający nie jest rezydentem podatkowym Republiki Czeskiej ani UE, kupujący jest zobowiązany potrącić i odprowadzić do czeskiego urzędu skarbowego (finanční úřad) kwotę tytułem zabezpieczenia podatku.

Stawka zabezpieczenia wynosi standardowo 1 % ceny nabycia, w szczególnych przypadkach dotyczących jurysdykcji niewspółpracujących może jednak sięgać nawet 10 %. Umowy międzynarodowe mogą wyeliminować obowiązek podatkowy, ale kupujący musi mieć pewność, że warunki umowy są spełnione.

Zaniechanie obowiązku zabezpieczenia podatku czyni kupującego poręczycielem za niezapłacony podatek sprzedającego, co stanowi istotne ryzyko finansowe. W tym obszarze ARROWS świadczy specjalistyczne doradztwo podatkowe ukierunkowane na eliminację tych ryzyk.

Specjaliści ds. doradztwa podatkowego w ARROWS Law Firm mają wieloletnie doświadczenie w stosowaniu umów międzynarodowych i w komunikacji z urzędami. Prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz – zapewnimy Państwu ocenę podatkową.

Ukryte ryzyka podatkowe w spółce

Gdy zagraniczny inwestor kupuje udział w czeskiej spółce posiadającej nieruchomość, nabywa nie tylko majątek, ale i całą historię podatkową. Spółka może mieć zaległości podatkowe, błędy w amortyzacji lub ukryte zobowiązania, które obciążają nowego właściciela. Być może zainteresują Państwa alternatywy dla likwidacji: sprzedaż, fuzja lub przeniesienie spółki w przypadku spółek problematycznych.

Ryzyka podatkowe nie zawsze są widoczne w standardowych sprawozdaniach, a rejestry publiczne nie zawierają informacji o toczących się kontrolach podatkowych. Ryzyko późniejszego wymierzenia podatku w ramach terminów prekluzyjnych jest całkowicie realne. Więcej o terminach dowiedzą się Państwo z artykułu zwrot dotacji a termin przedawnienia.

Specjaliści z ARROWS Law Firm potrafią zidentyfikować ukryte ryzyka podatkowe na długo przed zamknięciem transakcji. Prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz w celu kompleksowego badania spółki docelowej.

W transakcjach transgranicznych najczęściej chodzi o aktywa nieruchomościowe. Krajowe podstawy, z których wychodzimy, omawiamy w tekście o tym, jak funkcjonuje share deal w przypadku terenów przemysłowych.

Pillar Two i globalny podatek minimalny

Nowy element złożoności przyniosło wdrożenie zasad Pillar Two, czyli globalnych ram podatku minimalnego na poziomie 15 %. Dotyczą one grup międzynarodowych o skonsolidowanych przychodach przekraczających 750 milionów EUR.

Dla inwestorów zagranicznych z dużych grup oznacza to, że zakup czeskiej nieruchomości stanie się częścią złożonego raportowania na potrzeby podatku wyrównawczego. Należy zapewnić, aby efektywne opodatkowanie w Republice Czeskiej nie spadło poniżej ustalonego poziomu.

ARROWS Law Firm regularnie współpracuje z grupami międzynarodowymi i wie, jak poruszać się w globalnych obowiązkach podatkowych. Jeżeli Pillar Two dotyczy Państwa grupy, prosimy o kontakt z naszymi specjalistami pod adresem konsultacja@arws.cz.

Wskazówki podatkowe dotyczące transgranicznych share dealów

1. Jaka jest stawka podatku dochodowego od sprzedaży udziału?
Dla osób prawnych stawka wynosi 21 %, dla osób fizycznych 15 % lub 23 % w zależności od wysokości podstawy opodatkowania. Kluczowe jest sprawdzenie, czy Republika Czeska ma prawo do opodatkowania na podstawie umowy międzynarodowej.

2. Czy istnieje zwolnienie z podatku przy sprzedaży?
Tak, dla czeskich rezydentów podatkowych obowiązuje test czasowy wynoszący 3 lata w przypadku akcji lub 5 lat w przypadku udziałów. W przypadku osób prawnych istnieje zwolnienie dla spółek zależnych przy spełnieniu warunków minimalnego udziału i okresu posiadania.

3. Czy muszę płacić zabezpieczenie podatku?
Jeżeli sprzedający jest nierezydentem podatkowym spoza UE/EOG, kupujący z reguły musi potrącić 1 % ceny nabycia. Kwota ta jest odprowadzana do urzędu skarbowego jako zabezpieczenie, o ile nie zostanie wykazane inaczej.

Jeżeli mają Państwo dodatkowe pytania dotyczące aspektów podatkowych konkretnej transakcji, prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz.

Ryzyka prawne przy zakupie spółki

Share deal to nie tylko kwestia podatkowa, ale zakup podmiotu prawnego ze wszystkimi jego prawami i obowiązkami. Na tym polega jedna z największych pułapek całej transakcji.

Kupując udział w czeskiej spółce, pośrednio przejmują Państwo wszystkie historyczne umowy, zobowiązania i odpowiedzialność za delikty administracyjne. Ryzyko obejmuje także stosunki pracy pracowników, wady nieruchomości i obciążenia ekologiczne.

W odróżnieniu od asset dealu, w którym kupuje się konkretną nieruchomość bez historii, przy share dealu wchodzą Państwo w pozycję wspólnika spółki. Spółka ta niesie całą swoją przeszłość, łącznie z tą problematyczną.

Dlatego Share Purchase Agreement (SPA) musi być znacznie bardziej złożona i zawierać szczegółowe oświadczenia i zapewnienia. Umowa musi obejmować również skuteczne mechanizmy odszkodowawcze.

Ukryte obciążenia środowiskowe

Jednym z ryzyk jest obciążenie środowiskowe, za które odpowiedzialność ponosi zazwyczaj sprawca zanieczyszczenia. Jeżeli jednak kupią Państwo spółkę, która jest właścicielem gruntu i w przeszłości spowodowała zanieczyszczenie, obowiązek rekultywacji spoczywa na niej.

Koszty rekultywacji mogą sięgać milionów, a zobowiązania te często nie są widoczne w księgach rachunkowych. Problem ujawnia się zwykle dopiero w momencie wydania decyzji przez właściwy urząd.

Specjaliści z ARROWS Law Firm potrafią sformułować klauzule, które ochronią Państwa w ramach SPA. Jeżeli zamierzają Państwo kupić spółkę o przemysłowej historii, prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz.

Zobowiązania pracownicze i ich skutki dla inwestora

Przy share dealu pracodawca pozostaje ten sam – jest nim spółka docelowa. Dla inwestora oznacza to, że umowy o pracę się nie zmieniają, ale przejmuje on ewentualne ukryte długi z tytułu nadgodzin czy niewykorzystanych urlopów.

Czeskie prawo pracy ma silnie ochronny charakter, a zmiana właściciela spółki nie stanowi ustawowej podstawy do wypowiedzenia umów pracownikom.

ARROWS Law Firm dysponuje zespołem specjalistów z zakresu prawa pracy, który pomoże zidentyfikować te ryzyka. Jeżeli planują Państwo zakup spółki zatrudniającej pracowników, prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz.

Oświadczenia i zapewnienia w umowie sprzedaży

Kluczowym mechanizmem ochrony kupującego są oświadczenia i zapewnienia (Representations & Warranties), w których sprzedający gwarantuje stan spółki. Zazwyczaj potwierdza, że spółka nie ma zaległości podatkowych lub że nie toczą się przeciwko niej spory sądowe.

Jeżeli oświadczenie okaże się nieprawdziwe, powstaje roszczenie o obniżenie ceny lub odszkodowanie. Roszczenie to jest jednak w umowie zazwyczaj ograniczone czasowo i kwotowo.

ARROWS Law Firm ma doświadczenie w negocjowaniu SPA tak, aby realnie chroniła Państwa inwestycję. Porady udzielamy pod adresem konsultacja@arws.cz.

Wskazówki prawne dotyczące dokumentacji umownej

1. Jakie są najważniejsze zapewnienia w SPA?
Chodzi o tzw. zapewnienia tytułowe dotyczące własności akcji oraz zapewnienia dotyczące własności nieruchomości. Powinny one być objęte najwyższymi limitami odpowiedzialności, często do wysokości 100 % ceny nabycia.

2. Ile mam czasu na zgłoszenie wady?
Standardowo uzgadnia się termin od 12 do 24 miesięcy dla zapewnień handlowych. W przypadku zapewnień podatkowych termin zwykle odpowiada terminowi prekluzyjnemu na wymierzenie podatku, czyli 3 latom z możliwością przedłużenia.

3. Co oznaczają pojęcia de minimis i basket?
Są to wartości progowe w umowie, poniżej których sprzedający nie odpowiada za drobne roszczenia. Łączna odpowiedzialność aktywuje się dopiero po przekroczeniu określonej sumy szkód.

Mają Państwo konkretne pytanie dotyczące umowy sprzedaży? Prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz.

Rejestracja i przeniesienie własności

Podpisanie umowy sprzedaży nie oznacza automatycznie, że stają się Państwo pełnoprawnym właścicielem pod każdym względem. Proces różni się w zależności od formy prawnej spółki.

W przypadku s.r.o. (společnost s ručením omezeným – czeska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) przeniesienie udziału jest skuteczne wobec spółki z chwilą doręczenia jej skutecznej umowy o przeniesieniu. Wobec osób trzecich skuteczność jest jednak często uzależniona dopiero od wpisu do czeskiego rejestru handlowego (obchodní rejstřík).

W przypadku a.s. (akciová společnost – czeska spółka akcyjna) zależy to od formy akcji – przy akcjach w formie dokumentu przeniesienie następuje przez indos i wydanie. W przypadku akcji zdematerializowanych konieczna jest rejestracja przeniesienia na rachunku w Centralnym Depozycie Papierów Wartościowych Republiki Czeskiej (Centrální depozitář cenných papírů).

Następnie należy dokonać zmian w rejestrze handlowym oraz w czeskiej ewidencji beneficjentów rzeczywistych (evidence skutečných majitelů). Jeżeli zagraniczny kupujący nie ma w Republice Czeskiej adresu do doręczeń ani skrzynki danych (datová schránka), może to skomplikować proces.

Prawnicy z ARROWS Law Firm zapewnią sprawny przebieg zmian korporacyjnych, w tym obsługę ewentualnych wezwań sądu. Prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz.

Weryfikacja w katastrze nieruchomości

Przy share dealu nie zmienia się właściciel nieruchomości, dlatego w czeskim katastrze nieruchomości (katastr nemovitostí) nie dokonuje się wpisu zmiany prawa własności. Takie rozwiązanie oszczędza czas i opłaty administracyjne.

Krytycznie ważne jest jednak zweryfikowanie stanu prawnego nieruchomości jeszcze przed zakupem udziału. Należy sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona hipotekami, służebnościami lub wzmiankami o sporności wpisu.

Prawne due diligence nieruchomości jest niezbędne, ponieważ po transakcji nie można powoływać się na nieznajomość wpisanych wad. Prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz.

Rezydencja i struktura podatkowa

Wybór, czy kupić udział jako osoba fizyczna, czy za pośrednictwem zagranicznej spółki holdingowej, ma zasadniczy wpływ na opodatkowanie. Wpływa to na przyszłe dywidendy i zysk z ewentualnej sprzedaży.

Republika Czeska stosuje podatek u źródła od dywidend, jednak w ramach UE obowiązuje dyrektywa umożliwiająca wypłatę bez podatku u źródła. Wymaga to spełnienia warunków dotyczących wielkości udziału i okresu posiadania.

Specjaliści z ARROWS Law Firm doradzą, jak ustrukturyzować akwizycję w sposób efektywny podatkowo i zgodny z przepisami. Prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz.

Zakazy konkurencji i umowy menedżerskie

Zmiana wspólnika nie wpływa na ważność klauzul o zakazie konkurencji zawartych z kluczowymi menedżerami. Jeżeli spółka uzgodniła je w przeszłości i z nich nie zrezygnuje, może być zobowiązana do wypłaty byłym pracownikom odszkodowania pieniężnego.

ARROWS Law Firm ma doświadczenie w analizie ryzyk pracowniczych i weryfikacji umów menedżerskich w ramach due diligence. Prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz.

Główne ryzyka prawne i podatkowe transgranicznego share dealu

Obowiązki w zakresie AML i compliance

Uwaga skupia się na przepisach dotyczących przeciwdziałania praniu pieniędzy (AML), przy czym spółki z branży nieruchomości często należą do instytucji obowiązanych. Kupując taką spółkę, muszą Państwo zapewnić wykonywanie obowiązków identyfikacji i kontroli klientów.

Kary za naruszenie przepisów mogą sięgać milionów, dlatego inwestor przejmuje również konieczność wprowadzenia wewnętrznych regulacji.

ARROWS Law Firm dysponuje zespołem specjalistów, którzy przeprowadzą audyt i ustawią procesy tak, aby spełniały wymogi prawne. Prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz.

Przygotowanie do due diligence

Rzetelne badanie dzieli się zwykle na część prawną, podatkową i techniczną. Obejmuje weryfikację umów, księgowości, sporów oraz stanu fizycznego nieruchomości.

Inwestorzy, którzy lekceważą ten proces i polegają wyłącznie na zapewnieniach sprzedającego, podejmują ogromne ryzyko. Koszty badania stanowią ułamek kwoty, jaką może kosztować zakup problematycznej spółki.

ARROWS Law Firm przeprowadza kompleksowe prawne due diligence w formie raportu istotnych ryzyk. Prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz.

Ceny transferowe i podmioty powiązane

Jeżeli transakcja zachodzi między podmiotami powiązanymi, administracja podatkowa kontroluje, czy ceny zostały ustalone na poziomie rynkowym (arm's length principle). W przypadku nieuzasadnionego odchylenia organ podatkowy może wymierzyć podatek od różnicy wraz z karą.

Niezbędne jest przygotowanie dokumentacji cen transferowych, która uzasadni ustaloną cenę. Prosimy o kontakt z naszymi specjalistami pod adresem konsultacja@arws.cz.

Podsumowanie dla kadry zarządzającej

• Sprzedaż udziału w czeskiej spółce nieruchomościowej może podlegać opodatkowaniu w Republice Czeskiej.

• Share deal jest szybszy, ale niesie ryzyko ukrytych historycznych zobowiązań.

• Kupujący często musi potrącić zabezpieczenie podatku, w przeciwnym razie za niego odpowiada.

• Nowy właściciel przejmuje obciążenia środowiskowe i pracownicze.

• Bez lokalnego doradcy ryzyko błędu jest wysokie, dlatego ARROWS Law Firm oferuje kompleksową obsługę.

Wnioski

Transgraniczny share deal na rynku nieruchomości to wyrafinowana transakcja, a próba przeprowadzenia jej bez profesjonalnego doradztwa niesie ryzyka. Problematyczne obszary, takie jak opodatkowanie i ukryte zobowiązania, wymagają eksperckiej wiedzy.

Prawnicy z ARROWS Law Firm są gotowi bezpiecznie przeprowadzić Państwa przez cały proces. Prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz – zadbamy o to, aby Państwa inwestycja zakończyła się sukcesem.

Najczęściej zadawane pytania

1. Czy jako cudzoziemiec będę musiał zapłacić podatek w Republice Czeskiej, jeśli sprzedam akcje?
Zależy to od umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Wiele umów zawiera klauzulę nieruchomościową, która daje Republice Czeskiej prawo do opodatkowania zysku, jeżeli wartość spółki wynika głównie z nieruchomości.

2. Czym jest zabezpieczenie podatku i kiedy się je płaci?
Jest to obowiązek kupującego potrącenia kwoty, zwykle 1 %, przy płatności na rzecz sprzedającego spoza UE/EOG. Służy zapewnieniu, że sprzedający złoży zeznanie podatkowe.

3. Jakie ryzyka przechodzą na mnie przy zakupie udziału?
Przejmują Państwo całą historię spółki. Obejmuje to długi, zobowiązania umowne, zaległości podatkowe, stosunki pracy, a także odpowiedzialność za środowisko.

4. Jak długo trwa wpis zmiany wspólnika?
Ustawowy termin dla sądu wynosi 5 dni roboczych od złożenia wolnego od wad wniosku. W przypadku aktu notarialnego bezpośredni wpis może zostać dokonany niemal natychmiast.

5. Czy due diligence jest konieczne?
Z prawnego punktu widzenia nie jest wymagane, ale z biznesowego jest niezbędne. Bez niego nie wiedzą Państwo, co kupują, i nie mogą prawidłowo ustawić mechanizmów ochronnych w umowie sprzedaży.