Aktuelle Anforderungen an Stellplätze bei Bauträgerprojekten

Das neue tschechische Baugesetz (Gesetz Nr. 283/2021 Slg., im Folgenden „BauG“) brachte grundlegende Änderungen, aber nicht überall die gleichen

Als 2024 die Verordnung Nr. 146/2024 Slg. über die Anforderungen an Bauvorhaben in Kraft trat, erwarteten viele Bauträger eine Vereinheitlichung der Regeln. Obwohl das neue BauG die Bauverwaltung zentralisiert hat, blieb bei den technischen Anforderungen Raum für Besonderheiten der Großstädte erhalten.

In der Praxis hat sich gezeigt, dass es ein grundlegender Fehler ist, sich nur auf die landesweite Verordnung zu verlassen, ohne die städtischen Bauvorschriften und Flächennutzungspläne zu prüfen – das führt zu nicht genehmigungsfähigen Projekten.

Die drei größten Städte – Prag, Brno und Ostrava – haben auf Grundlage der Ermächtigung im neuen BauG eigene Durchführungsvorschriften erlassen. Wenn Sie in diesen Metropolen bauen, gilt die landesweite Verordnung in dem von diesen Vorschriften geregelten Umfang nicht für Sie.

Wie die Anforderungen an Wohngebäude in der landesweiten Verordnung funktionieren

Außerhalb von Prag, Brno und Ostrava gilt die Verordnung Nr. 146/2024 Slg. Für die Berechnung der Anzahl der Stellplätze verweist sie in der Regel auf die einschlägigen tschechischen technischen Normen (ČSN), insbesondere ČSN 73 6110, sofern der Flächennutzungs- oder Regulierungsplan nichts anderes bestimmt.

Bei Wohngebäuden ist die Bereitstellung von Stellplätzen für Bewohner und Besucher Standard, wobei in der Praxis üblicherweise ein Stellplatz pro Wohneinheit einer bestimmten Größe verlangt wird.

Hier lauern die ersten Fallstricke – ein häufiger Fehler besteht darin, dass Bauherren Koeffizienten mechanisch anwenden, ohne den verbindlichen Teil des Flächennutzungsplans der jeweiligen Gemeinde zu prüfen. Bei Wohn- und Gewerbeprojekten ist es daher sinnvoll, bereits in der Vorbereitungsphase die Regulative und die Berechnungsmethodik im Rahmen von Projektentwicklung und Baurecht prüfen zu lassen. Der Flächennutzungsplan kann strengere Koeffizienten als die Norm festlegen.

Wenn Sie in einer Gemeinde tätig sind, die den öffentlichen Verkehr bevorzugt und dies im Flächennutzungsplan verankert hat, können die Anforderungen an Stellplätze reduziert sein.

Wann eine Pflicht zur Errichtung von Stellplätzen besteht

Die Pflicht zur Errichtung von Stellplätzen gilt für Neubauten und Änderungen fertiggestellter Bauten, sofern die Änderung einen Bedarf an weiteren Stellplätzen auslöst. Die Verordnung sieht Ausnahmen für besondere Fälle vor, bei standardmäßigen Wohn- und Gewerbeprojekten ist diese Pflicht jedoch unvermeidlich.

Die Entscheidung, ob und wie viele Stellplätze gebaut werden, ist nicht nur eine Rechenaufgabe, sondern eine rechtliche Prüfung der Übereinstimmung mit dem neuen BauG und den Durchführungsvorschriften. Die praktischen Folgen einer fehlerhaften Planung (einschließlich der Haftung zwischen Investor und Auftragnehmer) behandelt auch der Beitrag Hat Ihnen der Investor eine fehlerhafte Bauvorgabe gemacht? Wer wofür haftet und wie das Gericht es sieht.. Die Juristen der ARROWS Rechtsanwaltskanzlei prüfen für ihre Mandanten regelmäßig gerade die Übereinstimmung mit der Raumplanungsdokumentation, um Konflikten im Genehmigungsverfahren vorzubeugen.

Prag, Brno und Ostrava: Eigene Bauvorschriften bedeuten andere Regeln

Prag, Brno und Ostrava haben von ihrem Recht nach § 333 des neuen BauG Gebrauch gemacht und verfügen über eigene Verordnungen.

Prager Bauvorschriften (PSP)

In Prag richtet man sich nach den aktualisierten Prager Bauvorschriften. Entscheidend ist, dass Stellplätze in Prag nach einer spezifischen Methodik aus der Bruttogeschossfläche (HPP) berechnet werden. Die Grundanzahl der Stellplätze ergibt sich aus der HPP, wird jedoch mit Koeffizienten je nach Zone multipliziert, in der sich der Bau befindet.

Prag strebt langfristig an, eine Zunahme des motorisierten Individualverkehrs im Zentrum zu verhindern. Die Vorschriften legen daher nicht nur Mindestzahlen, sondern in bestimmten Zonen auch Höchstzahlen an Stellplätzen fest, um eine Überlastung des Straßennetzes zu vermeiden.

Brünner Bauvorschriften (BSP)

Brno hat eine eigene Verordnung erlassen, die am 1.7.2024 in Kraft trat. Auch die Brünner Vorschriften spiegeln die Besonderheiten der mährischen Metropole wider. Auch hier wird mit dem Prinzip der Zonierung und der Erreichbarkeit des öffentlichen Verkehrs gearbeitet. Das Berechnungssystem ist so ausgelegt, dass es den tatsächlichen Bedarf am jeweiligen Standort abbildet.

Ostrauer Bauvorschriften (OSP)

Ostrava hat ihre Bauvorschriften erlassen, die ebenfalls seit dem 1.7.2024 gelten. Die Ostrauer Vorschriften legen Wert auf blau-grüne Infrastruktur und die Besonderheiten einer postindustriellen Stadt. Im Bereich des ruhenden Verkehrs streben sie Flexibilität an, die die Bebauung von Baulücken und die Revitalisierung von Brownfields ohne unverhältnismäßige Anforderungen an Stellplatzkapazitäten ermöglicht.

Wie wirkt sich das in der Praxis auf Ihr Projekt aus?

Wenn Sie in einer dieser drei Städte bauen, kann die allgemeine landesweite Verordnung nicht angewendet werden. Sie müssen eine Analyse nach der konkreten Verordnung der jeweiligen Stadt (PSP, BSP, OSP) durchführen, denn die einfache Regel „ein Stellplatz pro Wohnung“ gilt hier nicht pauschal.

Die Juristen der ARROWS Rechtsanwaltskanzlei führen diese Analysen für Mandanten routinemäßig durch und kennen die Anwendungspraxis der Bauämter in diesen Städten.

Fahrräder und Elektromobilität: Neue Pflichten

Die Verordnung Nr. 146/2024 Slg. und die städtischen Vorschriften setzen Anforderungen an nachhaltige Mobilität um, was neue Pflichten für Bauträger mit sich bringt. Bei Wohngebäuden besteht die Pflicht, Abstellräume für Fahrräder einzurichten, die ausreichend Kapazität bieten und gut zugänglich sein müssen.

Nach Gesetz und Verordnung muss bei neuen Wohngebäuden mit mehr als 2 Stellplätzen für jeden Stellplatz die Installation von Leitungsinfrastruktur (Kabelkanälen) sichergestellt werden. Bei Nichtwohngebäuden sind die Anforderungen noch strenger und umfassen die Pflicht, bei einer bestimmten Anzahl von Stellplätzen direkt Ladepunkte zu installieren. Werden diese Details in der Projektdokumentation ignoriert, muss sie nachgebessert werden, was das Genehmigungsverfahren verzögert.

Die häufigsten Fehler und wie man sie vermeidet

In der Praxis begehen Bauträger Fehler, die sie Zeit und Geld kosten. Nachfolgend nennen wir die gravierendsten.

Unkenntnis lokaler Regulative

Der Bauträger wendet landesweite Normen auf ein Projekt in Prag an oder ignoriert ein spezifisches Regulativ im Flächennutzungsplan einer kleineren Gemeinde. Das Bauamt unterbricht daraufhin das Verfahren oder lehnt den Antrag wegen Widerspruchs zur Raumplanungsdokumentation ab.

Fehlerhafte Berechnung der Bruttogeschossfläche (HPP)

Die Definition der HPP ist in den Rechtsvorschriften genau festgelegt, ein häufiger Fehler ist jedoch, dass bestimmte Konstruktionen oder Dämmungen nicht eingerechnet oder Dachgeschosse falsch beurteilt werden. Das führt zu einer Unterdimensionierung der Stellplatzanzahl.

Unterschätzte Vorbereitung auf Elektromobilität

Planer vergessen mitunter, die elektrischen Leitungen und Trafostationen für das künftige Laden von Elektrofahrzeugen zu dimensionieren (sog. Gleichzeitigkeit). Bei der Prüfung des Energieteils des Projekts kann dies ein fatales Problem bedeuten.

Fehlende rechtliche Absicherung von Stellplätzen außerhalb des Grundstücks

Wenn Sie das Parken auf einem Nachbargrundstück lösen, genügt keine mündliche Absprache. Es ist erforderlich, eine Dienstbarkeit (věcné břemeno) zu bestellen oder einen festen Mietvertrag zu haben, der die Anforderungen des Bauamts an eine dauerhafte Sicherung der Stellplätze erfüllt.

Stellplätze außerhalb des Grundstücks: Fußläufige Entfernung

Die Verordnung Nr. 146/2024 Slg. und die städtischen Vorschriften ermöglichen es, einen Teil der Stellplätze außerhalb des Baugrundstücks unterzubringen, sofern sie sich in fußläufiger Entfernung befinden. Diese Entfernung ist üblicherweise auf 300 Meter festgelegt, gemessen entlang des tatsächlichen Fußwegs.

Diese Lösung ist ideal für Baulücken oder beengte Parzellen. Die Bauämter verlangen jedoch einen Nachweis, dass die Stellplätze dem Bau dauerhaft zur Verfügung stehen (typischerweise eine Dienstbarkeit/Servitut in rem).

Wie man Sanktionen und negative Folgen vermeidet

Schritt 1: Rechtliche und technische Standortanalyse

Prüfen Sie vor dem Grundstückskauf oder der Beauftragung des Projekts den Flächennutzungsplan und das Bestehen spezifischer städtischer Vorschriften (Prag, Brno, Ostrava).

Schritt 2: Genaue Kapazitätsberechnung

Stellen Sie sicher, dass der Planer die richtige Methodik zur Berechnung der HPP verwendet und die aktuellen, für 2026 geltenden Koeffizienten anwendet. Vergessen Sie Fahrräder und Elektromobilität nicht.

Schritt 3: Abstimmung mit der Behörde

Nutzen Sie bei Unklarheiten das Institut der Vorabauskunft nach dem BauG, wodurch Sie noch vor der vollständigen Planung eine verbindliche Stellungnahme der Behörde zu Ihrem Vorhaben erhalten.

Schritt 4: Rechtliche Prüfung der Verträge

Wenn Sie Stellplätze an anderer Stelle sichern, lassen Sie die Verträge von einem Rechtsanwalt prüfen, damit sie für das Bauverfahren „wasserdicht“ sind.

Fazit

Stellplatzstandards sind im Jahr 2026 eine komplexe rechtlich-technische Disziplin. Die neue Gesetzgebung und die städtischen Vorschriften haben klarere Regeln, aber auch neue Pflichten gebracht, wobei Fehler in der Projektvorbereitungsphase extrem teuer sind.

Die Juristen der ARROWS Rechtsanwaltskanzlei haben Erfahrung mit Genehmigungsverfahren nach dem neuen BauG und helfen Mandanten, sich im Labyrinth der Vorschriften zurechtzufinden.

Wenn Sie ein Projekt vorbereiten und sicher sein wollen, dass Ihre Stellplatzlösung vor den Behörden Bestand hat, kontaktieren Sie uns unter beratung@arws.cz.