Bauliche Änderungen der Wohnung ohne Genehmigung

Wie man sich in den Regeln des Baugesetzbuchs zurechtfindet

Der entscheidende Faktor ist, ob Ihre geplante Änderung in die tragenden Konstruktionen des Gebäudes eingreift, das Erscheinungsbild des Gebäudes verändert, eine Umweltverträglichkeitsprüfung erfordert oder die Brandsicherheit beeinflusst. Das Problem in der Praxis besteht darin, dass die Grenze zwischen einem sogenannten „Kleinbau“ (ohne Genehmigung) und dem, was bereits ein Verfahren erfordert, schmal sein kann. Die Baubehörden beurteilen die Auswirkungen auf Statik und Sicherheit streng.

Die Anwälte der Kanzlei ARROWS befassen sich täglich mit dem Baurecht und wissen, worauf man in der Praxis achten muss. Die Orientierung in diesen Nuancen ist nicht einfach – und ein Fehler kann Sie teuer zu stehen kommen.

Bauliche Änderungen, die ohne Genehmigung auskommen

Das Grundprinzip lautet: Instandhaltungsarbeiten und bauliche Änderungen, die nicht in tragende Konstruktionen eingreifen, das Erscheinungsbild des Gebäudes nicht verändern, keine Umweltverträglichkeitsprüfung erfordern und die Brandsicherheit nicht negativ beeinflussen, bedürfen weder einer Genehmigung noch einer Anzeige bei der Baubehörde. Es handelt sich um die Kategorie der sogenannten Kleinbauten. In der Praxis bedeutet dies, dass Sie in der Regel problemlos Folgendes durchführen können:

• Austausch von Fußböden und Fliesen – sofern sich die Belastung der Deckenkonstruktion nicht wesentlich ändert.

• Maler- und Tapezierarbeiten.

• Austausch von Wand- und Bodenfliesen.

• Neuanstrich von Innentüren und -rahmen.

• Austausch von Steckdosen und Lichtschaltern.

• Montage der Innenbeleuchtung.

• Austausch der internen Bad- oder Küchenausstattung.

• Änderungen an nicht tragenden Trennwänden – sofern sie keine Brandschutzfunktion erfüllen und nicht in die Statik eingreifen (wir empfehlen immer die Konsultation eines Statikers).

Die wesentliche Bedingung ist, dass die ausgeführten Arbeiten die Stabilität des Gebäudes, die Brandsicherheit, die Gesundheit von Personen oder das Erscheinungsbild des Objekts nicht beeinträchtigen dürfen. Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob beispielsweise der Abriss einer Trennwand die Statik des Hauses oder die Brandabschnitte beeinflusst, ist eine fachliche Beurteilung unerlässlich.

Wann Sie bereits eine Genehmigung beantragen müssen

Sobald Ihre Pläne die Grenze eines „Kleinbaus“ überschreiten, müssen Sie eine Genehmigung für das Vorhaben einholen. Das Baugesetz ermöglicht in unproblematischen Fällen die Erteilung einer Genehmigung im sogenannten beschleunigten Verfahren, das verfahrenstechnisch einfacher ist und eine Frist für die Erteilung von 30 Tagen vorsieht, sofern Sie die Zustimmungen aller Beteiligten und die vollständige Dokumentation vorlegen.

Eine Genehmigung benötigen Sie typischerweise, wenn Sie:

• In tragende Konstruktionen eingreifen – Abriss von tragenden Wänden, Schaffen neuer Öffnungen in tragenden Wänden („Tür zum Nebenzimmer“), Eingriffe in Decken.

• Das Erscheinungsbild des Gebäudes verändern – Austausch von Fenstern durch eine andere Form/Aufteilung/Farbe, Eingriff in die Fassade (z. B. Installation einer Klimaanlage an der Fassade), Verglasung einer Loggia.

• Die Nutzungsart ändern – beispielsweise die Umwandlung von Gewerberäumen in eine Wohnung oder umgekehrt, die Einrichtung einer Betriebsstätte.

• In die Brandsicherheit eingreifen – z. B. Änderungen an den Eingangstüren zur Wohnung (Brandschutztüren), Eingriffe in Installationsschächte.

Entscheidend ist: Wenn Sie in die gemeinschaftlichen Teile des Hauses eingreifen (tragende Wände, Fassade, Steigleitungen), benötigen Sie die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft (SVJ) oder der anderen Miteigentümer.

Für die Genehmigung ist eine von einer autorisierten Person (Planer) erstellte Projektdokumentation erforderlich, wobei die Baubehörde die Einhaltung der Vorschriften prüft.

Eingriffe in tragende Konstruktionen: Warum ein Projekt notwendig ist

Sobald die Pläne die Statik berühren (tragende Wände, Decken, Fundamente), ist das Gesetz kompromisslos. Sie müssen eine Genehmigung für das Vorhaben haben, die durch eine Projektdokumentation und ein statisches Gutachten gestützt wird.

Dazu gehören:

• Abriss oder Schwächung tragender Wände.

• Vergrößerung von Öffnungen in tragenden Wänden.

• Zusätzliche Belastung der Deckenkonstruktion (z. B. Betonboden statt Holzboden, schwerer Whirlpool auf der Terrasse).

• Eingriffe in gemeinschaftliche Versorgungsleitungen (Hauptsteigleitungen für Wasser, Abwasser, Gas).

Das Projekt muss von einem autorisierten Ingenieur oder Architekten erstellt werden. Dies ist keine Formalität – das Ziel ist es, sicherzustellen, dass das Haus nicht einstürzt, und die Baubehörde überprüft im Verfahren die Sicherheit der Lösung.

Risiken und Sanktionen bei baulichen Änderungen ohne Genehmigung

Eigentümergemeinschaft und Zustimmung der SVJ

Wenn Sie eine Wohnung als Eigentumseinheit in einem Haus besitzen, müssen Sie zwischen der öffentlich-rechtlichen Ebene (Baubehörde) und der privatrechtlichen Ebene (Beziehungen im Haus) unterscheiden. Das Bürgerliche Gesetzbuch bestimmt, dass der Eigentümer einer Einheit ohne Zustimmung der für die Verwaltung des Hauses verantwortlichen Person (SVJ) oder der anderen Eigentümer keine Änderungen vornehmen darf, die die gemeinschaftlichen Teile gefährden, verändern oder beschädigen.

Die SVJ (beziehungsweise die Eigentümerversammlung) muss typischerweise Änderungen genehmigen, die:

• In tragende Konstruktionen eingreifen.

• Das Erscheinungsbild des Gebäudes verändern (Fenster, Loggia, Klimaanlage an der Fassade).

• In gemeinschaftliche Leitungen eingreifen (Steigleitungen).

Ohne diese Zustimmung setzen Sie sich dem Risiko einer Unterlassungsklage oder einer Klage auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands aus, selbst wenn Sie hypothetisch einen Stempel von der Baubehörde hätten (die Behörde verlangt jedoch in der Regel die Zustimmung zum Genehmigungsantrag). Wir empfehlen, das Vorhaben vorab mit dem Vorstand der SVJ zu besprechen. Wenn die SVJ die Zustimmung ohne triftigen Grund verweigert, kann die Entscheidung durch ein Gericht ersetzt werden.

Schwarzbau und nachträgliche Genehmigung

Wenn Sie eine genehmigungspflichtige Änderung „schwarz“ durchführen, riskieren Sie die Einleitung eines Verfahrens zur Beseitigung des Bauwerks. Das Baugesetz (Nr. 283/2021 Slg.) hat die Bedingungen für eine nachträgliche Legalisierung verschärft.

Stellt die Behörde ein ungenehmigtes Bauwerk fest, leitet sie ein Verfahren zu dessen Beseitigung ein. Im Rahmen dieses Verfahrens können Sie eine nachträgliche Genehmigung beantragen. Sie müssen jedoch nachweisen, dass das Bauwerk nicht im Widerspruch zum Flächennutzungsplan und den allgemeinen Bauanforderungen steht und dass Sie das Bußgeld für die Ordnungswidrigkeit bezahlt haben. Wenn Sie die Bedingungen nicht erfüllen, ordnet die Behörde den Rückbau der Änderungen an.

Die Anwälte der Kanzlei ARROWS helfen Ihnen bei der rechtlichen Analyse, ob eine nachträgliche Genehmigung realistisch ist, und führen Sie durch den Legalisierungsprozess, um Schäden zu minimieren.

Wie man richtig vorgeht – Schritt für Schritt

• Bestimmen Sie den Umfang der Änderung – Greife ich in tragende Wände ein? Verändere ich das Erscheinungsbild des Hauses? Verändere ich den Grundriss und greife in die Brandsicherheit ein?

• Konsultieren Sie einen Fachmann – Ein Planer oder Statiker sagt Ihnen, ob der Eingriff technisch möglich ist und ob er eine Genehmigung erfordert.

• Informieren Sie die SVJ – Wenn Sie gemeinschaftliche Teile berühren, holen Sie deren Zustimmung ein.

• Erstellen Sie ein Projekt – Wenn eine Genehmigung erforderlich ist, lassen Sie die Dokumentation von einer autorisierten Person erstellen.

• Reichen Sie den Antrag bei der Baubehörde ein – Nutzen Sie das Formular für die Genehmigung des Vorhabens (beantragen Sie gegebenenfalls ein beschleunigtes Verfahren, wenn Sie die Bedingungen erfüllen).

• Warten Sie auf die Entscheidung – Beginnen Sie nicht mit dem Bau vor dem Eintritt der Rechtskraft der Genehmigung.

• Realisieren Sie den Bau und nehmen Sie ihn anschließend ab – Wenn die Art des Bauwerks dies erfordert, zeigen Sie nach Fertigstellung die Nutzung an oder beantragen Sie eine Abnahmeentscheidung.

Die Kanzlei ARROWS begleitet Sie durch den gesamten Prozess. Wir verfügen über umfangreiche Erfahrung im Baurecht und wissen, wie man Komplikationen vermeidet.

Abschließende Zusammenfassung

Bauliche Änderungen an einer Wohnung sind nicht nur Ihre private Angelegenheit, wenn sie die Konstruktion des Hauses oder die Rechte anderer berühren. Das neue Baugesetz hat die Genehmigungsverfahren vereinheitlicht, aber auch strengere Sanktionen mit sich gebracht. Es zahlt sich nicht aus, einen Bau ohne Genehmigung zu riskieren.

Wenn Sie eine Renovierung planen und sicherstellen möchten, dass Sie richtig vorgehen, wenden Sie sich an uns. Schreiben Sie einfach an beratung@arws.cz und wir bieten Ihnen eine Rechtsberatung, die Sie schützt.