Bauliche Änderungen der Wohnung ohne Genehmigung

Wie Sie sich in den Regeln des tschechischen Baugesetzes zurechtfinden

Entscheidend ist, ob die von Ihnen geplante Änderung in die tragenden Konstruktionen des Bauwerks eingreift, das Erscheinungsbild des Bauwerks verändert, eine Umweltverträglichkeitsprüfung erfordert oder den Brandschutz beeinflusst. Das Problem in der Praxis besteht darin, dass die Grenze zwischen dem, was ein sog. „geringfügiges Bauvorhaben“ (ohne Genehmigung) ist, und dem, was bereits ein Verfahren erfordert, schmal sein kann. Die Bauämter (stavební úřad) beurteilen die Auswirkungen auf Statik und Sicherheit streng.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS befassen sich täglich mit dem Baurecht und wissen, worauf in der Praxis zu achten ist. Die Orientierung in diesen Nuancen ist nicht einfach – und ein Fehler kann Sie teuer zu stehen kommen.

Bauliche Änderungen, die ohne Genehmigung auskommen

Der Grundsatz lautet: Instandhaltungsarbeiten und bauliche Änderungen, die nicht in tragende Konstruktionen eingreifen, das Erscheinungsbild des Bauwerks nicht verändern, keine Umweltverträglichkeitsprüfung erfordern und den Brandschutz nicht negativ beeinflussen, erfordern weder eine Genehmigung noch eine Anzeige beim Bauamt. Es handelt sich um die Kategorie der sog. geringfügigen Bauvorhaben. In der Praxis bedeutet dies, dass Sie in der Regel problemlos Folgendes durchführen können:

• Austausch von Fußböden und Fliesen – sofern es nicht zu einer wesentlichen Änderung der Belastung der Deckenkonstruktion kommt.

• Malerarbeiten und Tapezieren.

• Austausch von Wand- und Bodenbelägen.

• Neuer Anstrich der Innentüren und Zargen.

• Austausch von Steckdosen und Lichtschaltern.

• Montage der Innenbeleuchtung.

• Austausch der Bad- oder Küchenausstattung im Innenbereich.

• Änderungen an nichttragenden Trennwänden – sofern sie keine Brandschutzfunktion erfüllen und nicht in die Statik eingreifen (wir empfehlen stets die Rücksprache mit einem Statiker).

Grundlegende Voraussetzung ist, dass die durchgeführten Arbeiten die Standsicherheit des Bauwerks, den Brandschutz, die Gesundheit von Personen oder das Erscheinungsbild des Objekts nicht beeinträchtigen dürfen. Wenn Sie nicht sicher sind, ob beispielsweise der Abbruch einer Trennwand die Statik des Hauses oder die Brandabschnitte beeinflusst, ist eine fachliche Beurteilung unerlässlich.

Wann Sie bereits eine Genehmigung beantragen müssen

In dem Moment, in dem Ihre Pläne die Grenze des „geringfügigen Bauvorhabens“ überschreiten, müssen Sie eine Vorhabengenehmigung (povolení záměru) einholen. Das tschechische Baugesetz (Gesetz Nr. 283/2021 Slg., im Folgenden „BauG“) ermöglicht in unproblematischen Fällen die Erteilung der Genehmigung im sog. beschleunigten Verfahren, das verfahrensrechtlich einfacher ist und bei dem die Frist für die Erteilung 30 Tage beträgt, sofern Sie die Zustimmungen aller Beteiligten und eine vollständige Dokumentation vorlegen.

Eine Genehmigung benötigen Sie typischerweise, wenn Sie:

• In tragende Konstruktionen eingreifen – Abbruch tragender Wände, Schaffung neuer Öffnungen in tragenden Wänden („Tür ins Nebenzimmer“), Eingriffe in Decken.

• Das Erscheinungsbild des Bauwerks verändern – Austausch der Fenster gegen eine andere Form/Gliederung/Farbe, Eingriff in die Fassade (z. B. Installation eines Klimageräts an der Fassade), Verglasung der Loggia.

• Die Nutzungsart ändern – beispielsweise einen Nichtwohnraum in eine Wohnung umwandeln oder umgekehrt oder eine Betriebsstätte einrichten.

• In den Brandschutz eingreifen – z. B. Änderungen der Wohnungseingangstür (Brandschutzabschlüsse), Eingriffe in Installationsschächte.

Wesentlich ist: Wenn Sie in gemeinschaftliche Teile des Hauses eingreifen (tragende Wände, Fassade, Steigleitungen), benötigen Sie die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft (společenství vlastníků jednotek, im Folgenden „SVJ“) oder der übrigen Miteigentümer.

Für die Genehmigung ist eine von einer autorisierten Person (Planer) erstellte Projektdokumentation erforderlich, wobei das Bauamt die Übereinstimmung mit den Vorschriften prüft.

Eingriffe in tragende Konstruktionen: Warum ein Projekt erforderlich ist

Sobald die Pläne die Statik berühren (tragende Wände, Decken, Fundamente), ist das Gesetz kompromisslos. Sie müssen über eine Vorhabengenehmigung verfügen, die auf einer Projektdokumentation und einem statischen Gutachten beruht.

Hierzu gehören:

• Abbruch oder Schwächung tragender Wände.

• Vergrößerung von Öffnungen in tragenden Wänden.

• Zusätzliche Belastung der Deckenkonstruktion (z. B. Betonboden statt Holzboden, schwerer Whirlpool auf der Terrasse).

• Eingriffe in gemeinschaftliche Versorgungsleitungen (Hauptsteigleitungen für Wasser, Abwasser, Gas).

Das Projekt muss ein autorisierter Ingenieur oder Architekt erstellen. Es handelt sich nicht um eine Formalität – Ziel ist es sicherzustellen, dass das Haus nicht einstürzt, und das Bauamt überprüft im Verfahren die Sicherheit der Lösung.

Übersicht der Risiken und Sanktionen bei baulichen Änderungen ohne Genehmigung

Wohnungseigentümergemeinschaft und Zustimmung der SVJ

Wenn Sie die Wohnung als Einheit in einem Haus besitzen, müssen Sie zwischen der öffentlich-rechtlichen Ebene (Bauamt) und der privatrechtlichen Ebene (Verhältnisse im Haus) unterscheiden. Das tschechische Bürgerliche Gesetzbuch (Gesetz Nr. 89/2012 Slg.) bestimmt, dass der Eigentümer einer Einheit ohne Zustimmung der für die Verwaltung des Hauses verantwortlichen Person (SVJ) oder der übrigen Eigentümer keine Änderungen vornehmen darf, die gemeinschaftliche Teile gefährden, verändern oder beschädigen.

Die SVJ (beziehungsweise die Eigentümerversammlung) muss typischerweise Änderungen genehmigen, die:

• In tragende Konstruktionen eingreifen.

• Das Erscheinungsbild des Gebäudes verändern (Fenster, Loggien, Klimaanlage an der Fassade).

• In gemeinschaftliche Leitungen eingreifen (Steigleitungen).

Ohne diese Zustimmung setzen Sie sich dem Risiko einer Unterlassungsklage oder einer Klage auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands aus, und zwar selbst dann, wenn Sie hypothetisch den Stempel des Bauamts hätten (die Behörde verlangt die Zustimmung zum Genehmigungsantrag jedoch in der Regel). Wir empfehlen, das Vorhaben vorab mit dem Ausschuss der SVJ zu besprechen. Verweigert Ihnen die SVJ die Zustimmung grundlos, kann das Gericht die Entscheidung ersetzen.

Schwarzbau und nachträgliche Genehmigung

Wenn Sie eine genehmigungspflichtige Änderung „schwarz“ durchführen, riskieren Sie die Einleitung eines Verfahrens zur Beseitigung des Baus. Das BauG hat die Voraussetzungen für die nachträgliche Legalisierung verschärft.

Stellt die Behörde einen nicht genehmigten Bau fest, leitet sie ein Verfahren zu dessen Beseitigung ein. Im Rahmen dieses Verfahrens können Sie eine nachträgliche Genehmigung beantragen. Sie müssen jedoch nachweisen, dass der Bau nicht im Widerspruch zum Flächennutzungsplan und zu den allgemeinen Bauanforderungen steht und dass Sie die Geldbuße für die Ordnungswidrigkeit bezahlt haben. Erfüllen Sie die Voraussetzungen nicht, ordnet die Behörde die Beseitigung der Änderungen an.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS helfen Ihnen mit einer rechtlichen Analyse, ob eine nachträgliche Genehmigung realistisch ist, und begleiten Sie durch den Legalisierungsprozess, damit die Schäden möglichst gering bleiben.

Wie Sie richtig vorgehen – Schritt für Schritt

• Bestimmen Sie den Umfang der Änderung – Greife ich in tragende Wände ein? Verändere ich das Erscheinungsbild des Hauses? Ändere ich den Grundriss und greife ich in den Brandschutz ein?

• Konsultieren Sie einen Fachmann – ein Planer oder Statiker sagt Ihnen, ob der Eingriff technisch möglich ist und ob er eine Genehmigung erfordert.

• Informieren Sie die SVJ – wenn Sie gemeinschaftliche Teile berühren, holen Sie deren Zustimmung ein.

• Lassen Sie das Projekt erstellen – ist eine Genehmigung erforderlich, lassen Sie die Dokumentation von einer autorisierten Person erstellen.

• Reichen Sie den Antrag beim Bauamt ein – nutzen Sie das Formular für die Vorhabengenehmigung (beantragen Sie gegebenenfalls das beschleunigte Verfahren, wenn Sie die Voraussetzungen erfüllen).

• Warten Sie die Entscheidung ab – beginnen Sie nicht mit dem Bau, bevor die Genehmigung rechtskräftig geworden ist.

• Führen Sie den Bau aus und lassen Sie ihn anschließend abnehmen – sofern es die Art des Baus erfordert, zeigen Sie nach der Fertigstellung die Nutzung an oder beantragen Sie einen Kollaudierungsbescheid (kolaudační rozhodnutí).

Die Anwaltskanzlei ARROWS begleitet Sie durch den gesamten Prozess. Wir verfügen über umfangreiche Erfahrungen im Baurecht und wissen, wie sich Komplikationen vermeiden lassen.

Fazit

Bauliche Änderungen der Wohnung sind nicht nur Ihre Privatsache, wenn sie die Konstruktion des Hauses oder die Rechte anderer berühren. Das neue Baugesetz hat eine Vereinheitlichung der Genehmigungsverfahren gebracht, aber auch strengere Sanktionen. Einen Bau ohne Genehmigung zu riskieren, zahlt sich nicht aus.

Wenn Sie eine Renovierung planen und sicher sein möchten, dass Sie richtig vorgehen, wenden Sie sich an uns. Schreiben Sie einfach an beratung@arws.cz und wir bieten Ihnen eine Rechtsberatung, die Sie schützt.