Teilung von Grundstücken bei Doppelhäusern

Wie das Verfahren zur Grundstücksteilung abläuft – die wichtigsten Schritte

Ist Ihnen etwas unklar? Genau dann lohnt es sich, die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS zu konsultieren (beratung@arws.cz), damit Sie von Anfang an richtig vorgehen.

Der erste Schritt ist ein Antrag beim Bauamt auf Erlass einer Entscheidung über die Grundstücksteilung. Der Antrag muss beschreiben, wie das Grundstück geteilt wird, welche Fläche die neuen Grundstücke haben und aus welchen Gründen die Teilung erfolgt. Bestandteil des Antrags ist auch der Teilungsentwurf, also der Vermessungsplan (geometrický plán), der vom Bauamt gebilligt werden muss.

Entscheidung über die Grundstücksteilung nach dem neuen Baugesetz

Das Bauamt beurteilt das Vorhaben nach § 215 des neuen tschechischen Baugesetzes (Gesetz Nr. 283/2021 Slg., im Folgenden „BauG“). Ergebnis ist eine Entscheidung über die Grundstücksteilung. Darin legt das Amt die neuen Grenzen fest und bestimmt die Bedingungen, unter denen die Teilung erfolgen kann, zum Beispiel die Begründung einer Wegedienstbarkeit und einer Dienstbarkeit für Versorgungsleitungen.

Früher gab es bei einfachen Fällen die Möglichkeit einer bloßen Mitteilung, die neue Rechtslage vereinheitlicht und formalisiert die Verfahren jedoch. Entscheidend ist, dass gegen die Entscheidung Berufung eingelegt werden kann und Sie sich erst nach deren Rechtskraft an das Katasteramt (katastrální úřad) wenden können.

Vermessungsplan – was ist das eigentlich?

Der Vermessungsplan ist die technische Grundlage für die Eintragung der Änderung in das Liegenschaftskataster und untrennbarer Bestandteil der Entscheidung des Bauamts. Er wird von einem Geodäten erstellt und von einem amtlich befugten Vermessungsingenieur beglaubigt. Er muss die Parzellennummern, Flächen und Nutzungsarten der Grundstücke sowie eine grafische Darstellung enthalten, was sich aus den Anforderungen des tschechischen Katastergesetzes (Gesetz Nr. 256/2013 Slg., im Folgenden „KatG“) ergibt.

Hier kann es kompliziert werden, denn der Vermessungsplan muss genau dem entsprechen, was das Bauamt genehmigt hat. Besteht ein Widerspruch zwischen dem Tenor der Entscheidung des Bauamts und den Angaben im beim Kataster eingereichten Vermessungsplan, lehnt das Katasteramt die Eintragung ab. Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS kennen Fälle, in denen genau hier ein Fehler passiert ist und der Bauherr das Verfahren wiederholen musste.

Verkehrsanbindung – hier lauert die größte Überraschung

Eines der wichtigsten, zugleich aber am häufigsten unterschätzten Probleme ist die Verkehrsanbindung der neu entstehenden Grundstücke. Das BauG bestimmt ausdrücklich, dass eine Grundstücksteilung nur zulässig ist, wenn für alle neu entstehenden Grundstücke ein Zugang von einer öffentlich zugänglichen Straße gesichert ist.

Der Zugang kann auf mehrere Arten gesichert werden:

• Direkte Anbindung an eine öffentliche Straße (Zufahrt) – die ideale und sauberste Variante.
• Zugang über ein anderes Grundstück desselben Eigentümers – eine vorübergehende Lösung, solange beide Grundstücke demselben Eigentümer gehören.
• Begründung einer Wege- und Pfaddienstbarkeit (Reallast) – Zugang über ein fremdes Grundstück.

Die Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte betont, dass der Zugang sowohl tatsächlich als auch rechtlich gesichert sein muss.

Obwohl die Begründung einer Dienstbarkeit nach dem BGB ein legitimer Weg zur Sicherung des Zugangs ist, verlangen die Bauämter, dass diese Berechtigung dauerhaft und für den beabsichtigten Zweck ausreichend ist. Wenn Sie sich für die Dienstbarkeit entscheiden, müssen Sie sicher sein, dass der Eigentümer des Nachbargrundstücks einverstanden ist und den Vertrag über die Begründung der Dienstbarkeit unterzeichnet. Außerdem muss die Dienstbarkeit als dingliches Recht in das Liegenschaftskataster eingetragen werden.

Flächennutzungsplan und weitere Beschränkungen – was Sie wissen müssen

Der Flächennutzungsplan (územní plán) der Gemeinde ist für das jeweilige Gebiet verbindlich und bestimmt, was auf den Grundstücken gebaut werden darf und was nicht. Es kann vorkommen, dass ein Grundstück im Kataster als Garten geführt wird, der Flächennutzungsplan es aber als Wohnbaufläche ausweist, was eine Bebauung ermöglicht. Wird das Grundstück dagegen als Ackerland geführt und ist es im Flächennutzungsplan nicht zur Bebauung bestimmt, genehmigt Ihnen das Bauamt die Teilung zu Bauzwecken nicht.

Wird das Grundstück im Kataster als landwirtschaftliche Fläche geführt und möchten Sie darauf bauen, benötigen Sie eine Zustimmung zur Herausnahme aus dem landwirtschaftlichen Bodenfonds (zemědělský půdní fond).

Bei der Grundstücksteilung müssen Sie außerdem damit rechnen, dass das Bauamt verbindliche Stellungnahmen der betroffenen Behörden verlangt. Dazu gehören etwa Umweltschutzbehörden, Netzbetreiber, Gewässerschutz oder Verkehrsbehörden. Jede dieser Stellungnahmen kann Einschränkungen mit sich bringen, die die bebaubare Fläche der neuen Parzellen verringern.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS helfen Ihnen, diese Risiken bereits in der Vorbereitungsphase zu erkennen, und verhindern so, dass Sie ein Grundstück kaufen oder teilen, auf dem letztlich nicht gebaut werden kann.

Brandschutz bei Doppelhäusern

Das Besondere an einem Doppelhaus ist, dass es sich um zwei selbstständige Wohneinheiten mit einer gemeinsamen Wand handelt. Aus Sicht des Brandschutzes muss sichergestellt werden, dass sich ein Brand nicht von einer Einheit auf die andere ausbreitet.

Brandwände und Brandschutzstreifen

Zwischen den beiden Häusern bzw. Einheiten muss eine Brandwand geplant werden, die ausreichenden Feuerwiderstand aufweist und die Brandausbreitung verhindert. Ein entscheidendes Detail, bei dem häufig Fehler passieren, ist der Anschluss dieser Wand an die Außenhülle des Gebäudes und an das Dach.

Es geht nicht um die Wandstärke, sondern darum, dass die Fassade im Anschlussbereich der Brandwand auf einer Breite von mindestens 900 mm aus nichtbrennbarem Material bestehen muss.

Ähnliche Regeln gelten für den Dachüberstand. Übersieht der Planer dies, erteilt die Feuerwehr (Hasičský záchranný sbor, HZS) keine positive Stellungnahme, und Sie erhalten keine Nutzungsgenehmigung. Die Brandwand darf nicht durch ungeeignete Durchführungen geschwächt werden, und sämtliche Öffnungen müssen mit zertifizierten Brandschutzabschottungen verschlossen werden.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS empfehlen, die Phase der Projektvorbereitung nicht zu unterschätzen, und auf eine konsequente Lösung des Brandschutzes durch einen autorisierten Fachplaner zu bestehen.

Miteigentum und Teilung – rechtliche Fallstricke

Wird ein Grundstück in zwei Teile geteilt, die anschließend verschiedenen Eigentümern gehören sollen, bewegen Sie sich im Bereich des Miteigentums. Nach dem BGB hat jeder Miteigentümer ein Recht an der gesamten Sache, das nur durch die Rechte der übrigen Miteigentümer beschränkt ist.

Wenn Sie ein Doppelhaus gemeinsam mit einem Freund oder Verwandten bauen möchten, ist es absolut entscheidend, die Eigentumsverhältnisse im Voraus zu klären.

Ideal ist es, das Grundstück in zwei selbstständige Parzellen zu teilen, sodass jeder „seine“ Hälfte unter seinem Haus besitzt. Lassen der Flächennutzungsplan oder die Abmessungen dies nicht zu und müssen Sie im Miteigentum am Grundstück bleiben, ist eine Vereinbarung über Verwaltung und Nutzung der Immobilie abzuschließen bzw. Eigentum an Einheiten zu begründen.

Aufhebung des Miteigentums

Können sich die Miteigentümer nicht einigen, kann jeder von ihnen die Aufhebung und Auseinandersetzung des Miteigentums verlangen. Das Gericht kann die Realteilung der Sache anordnen, sofern dies technisch möglich ist, oder ihren Verkauf. Das ist ein kostspieliges und langwieriges Verfahren. Vorsorge durch sorgfältige Verträge, die von den Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS erstellt werden (beratung@arws.cz), ist immer günstiger als spätere Gerichtsstreitigkeiten.

Katastereintragung – der letzte Schritt

Sie haben die Entscheidung des Bauamts und den Vermessungsplan. Nun müssen Sie den Antrag auf Eintragung in das Liegenschaftskataster stellen. Handelt es sich lediglich um die Teilung eines Grundstücks desselben Eigentümers, wird eine Anzeige der Änderung der Grundstücksdaten eingereicht.

Erfolgt die Teilung gleichzeitig mit dem Verkauf der neuen Parzelle an eine andere Person, wird ein Antrag auf Eintragung des Eigentumsrechts gestellt, dem der Vermessungsplan und die Zustimmung des Bauamts beigefügt werden.

Das Katasteramt prüft, ob die Urkunden fehlerfrei sind, ob sie an die bisherigen Eintragungen anknüpfen und ob der Vermessungsplan technisch korrekt ist. Jeder Schreibfehler, jeder Fehler in den Parzellennummern oder in den Beglaubigungsvermerken führt zur Ablehnung des Antrags. Bei der Eintragung des Eigentumsrechts bedeutet das den Verfall der Verwaltungsgebühr und die Notwendigkeit, den Antrag erneut zu stellen.

Sanktionen und Bußgelder

Das BauG und die damit zusammenhängenden Vorschriften regeln auch Fälle, in denen rechtswidrig gebaut oder geteilt wird. Für Tätigkeiten ohne die erforderliche Entscheidung oder im Widerspruch dazu droht natürlichen Personen nach dem BauG je nach Schwere der Ordnungswidrigkeit ein Bußgeld von bis zu 500.000 CZK (ca. 20.600 EUR). Es geht also nicht nur um eine administrative Verzögerung, sondern um ein reales finanzielles Risiko.

Die wichtigsten Risiken und wie man sie löst

Die praktische Seite: Wie lange dauert es und was kostet es?

Das Verfahren der Grundstücksteilung dauert vom Auftrag an den Geodäten bis zur Katastereintragung in der Regel 3 bis 6 Monate, sofern keine Komplikationen auftreten. Der ungefähre Zeitplan umfasst den Vermessungsplan (3–6 Wochen), die Entscheidung des Bauamts (30–60 Tage) und die Eintragung in das Liegenschaftskataster (20–30 Tage).

Die ungefähren Kosten setzen sich zusammen aus dem Preis für den Vermessungsplan (5.000 – 15.000 CZK, ca. 210 – 620 EUR), der Verwaltungsgebühr für die Teilungsentscheidung (1.000 CZK, ca. 40 EUR) und der Gebühr für die Katastereintragung (2.000 CZK, ca. 80 EUR). Die Rechtsberatung bewegt sich je nach Komplexität des Falls im Bereich niedriger zehntausender Kronen. Die Investition in eine anwaltliche Vertretung ist nur ein Bruchteil der Kosten des gesamten Baus, kann das Projekt aber vor dem Scheitern bewahren.

Besondere Risiken bei Doppelhäusern – SVJ und Verwaltung

Ein Doppelhaus besteht in der Regel aus zwei Einheiten. Wichtig ist: Bei einem Haus mit nur zwei Einheiten besteht keine Pflicht zur Gründung einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Společenství vlastníků jednotek, SVJ). Diese Pflicht entsteht erst bei Häusern mit mindestens 5 Einheiten im Eigentum von 3 verschiedenen Personen.

Gibt es keine SVJ, fehlt eine gesetzlich vorgegebene Struktur für Entscheidungen über Reparaturen von Dach, Fassade oder gemeinsamer Kanalisation. Alles richtet sich nach den allgemeinen Bestimmungen über das Miteigentum, und wenn Sie sich mit dem Nachbarn nicht einigen, kann das Haus verfallen.

Die Juristen von ARROWS empfehlen daher nachdrücklich, einen Vertrag über die Rechte und Pflichten der Eigentümer abzuschließen, in dem Sie klare Regeln für die Instandhaltung der gemeinsamen Teile des Doppelhauses festlegen.

Fazit

Die Teilung von Grundstücken für den Bau eines Doppelhauses ist nicht bloß das Ziehen von Linien auf einer Karte, sondern ein komplexes rechtliches Verfahren, das den Einklang mit dem BauG, den Katastervorschriften und dem Zivilrecht erfordert.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS befassen sich regelmäßig mit dieser Materie und können Situationen vermeiden, in denen Ihr Haus zwar steht, Sie aber wegen eines fehlenden Dokuments keine Nutzungsgenehmigung erhalten. Wenn Sie Gewissheit und einen ruhigen Schlaf wünschen, wenden Sie sich bereits in der Vorbereitungsphase an uns (beratung@arws.cz ).