Bodenordnung und Übertragung von Grundstücken

Was ist eine Bodenordnung und warum wird sie durchgeführt?

Die Bodenordnung ist ein Verfahren, bei dem der Staat, konkret das Bodenamt (pozemkový úřad), Grundstücke im öffentlichen Interesse räumlich und funktional neu ordnet, vor allem landwirtschaftliche Flächen. In der Praxis werden Grundstücke zusammengelegt oder geteilt. So entstehen sinnvollere Einheiten, und die Eigentümer können ihr Land effizienter bewirtschaften.

Bei einer Bodenordnung werden in der Regel Grenzen begradigt, Zufahrtswege angelegt und die Infrastruktur in der Landschaft verbessert. Anlass ist oft der historisch gewachsene Zustand: Viele Eigentümer besitzen Land, das in kleine, über das Katastergebiet verstreute Parzellen zersplittert ist. Die Bodenordnung „ordnet“ ihr Eigentum in größere, kompaktere Stücke „um“.

Beispiel: Herr Novák besitzt mehrere kleine Felder in verschiedenen Teilen der Gemeinde. Durch die Bodenordnung kann er statt fünf verstreuter Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 5 ha ein oder zwei größere Grundstücke mit derselben Gesamtfläche erhalten, die besser gelegen und über einen Weg erreichbar sind. Das klingt positiv, denn die Bodenordnung kann Wert und Nutzbarkeit des Bodens steigern. Während des Verfahrens werden die Eigentumsrechte jedoch vorübergehend eingeschränkt. Genau hier kommt es oft zu Überraschungen.

Die Bodenordnung greift nämlich in die Eigentumsrechte ein: Für eine gewisse Zeit ändern sich die Parzellengrenzen, alte Grundstücke gehen unter und neue entstehen. Damit dieser Prozess reibungslos abläuft, legt das tschechische Gesetz über die Bodenordnung und die Bodenämter (Gesetz Nr. 139/2002 Slg., in der jeweils geltenden Fassung, im Folgenden „Bodenordnungsgesetz“) bestimmte Regeln und Beschränkungen fest. Eine davon betrifft gerade die Veräußerung von Grundstücken, also Eigentumsübertragungen während der Bodenordnung.

Beschränkung der Eigentumsübertragung während der Bodenordnung

„Vorsicht bei Grundstücksübertragungen während einer Bodenordnung!“ Diese Warnung hört man oft, und das nicht ohne Grund. Es geht um einen sehr wichtigen Punkt, auf den sowohl Juristen als auch Immobilienmakler hinweisen. Das Gesetz berücksichtigt, dass ein Chaos entstehen könnte, wenn Eigentümer ihre Grundstücke während der Bodenordnung frei verkaufen und tauschen würden. Deshalb gibt es Verfahrensphasen, die darüber entscheiden, ob Sie Ihr Grundstück verkaufen dürfen oder nicht.

Phasen der Bodenordnung aus Sicht des Liegenschaftskatasters (katastr nemovitostí):

1. Einleitung des Bodenordnungsverfahrens

Nach der offiziellen Einleitung der Bodenordnung trägt das Katasteramt (katastrální úřad) bei den betroffenen Grundstücken den Vermerk „Bodenordnung eingeleitet“ ein. Dieser Vermerk hat in erster Linie eine Registrierungs- und Informationsfunktion: Er weist auf das laufende Verfahren im jeweiligen Katastergebiet hin. Unmittelbar beschränkt er den Umgang mit den Grundstücken nicht. In dieser Phase ist für die Eigentumsübertragung keine Zustimmung des Bodenamts nötig, und das übliche Eintragungsverfahren bleibt von dem Vermerk unberührt.

Das Katasteramt arbeitet jedoch während des gesamten Verfahrens mit dem Bodenamt zusammen und informiert es über alle Änderungen bei den betroffenen Grundstücken. Der Vermerk über die Einleitung wird im Kataster aufgehoben (gelöscht), sobald er durch den späteren Vermerk über den genehmigten Entwurf der Bodenordnung ersetzt wird.

2. Genehmigung des Entwurfs der Bodenordnung

Die Genehmigung des Entwurfs der Bodenordnung (erste Entscheidung des Bodenamts im Sinne von § 11 Abs. 5 des Bodenordnungsgesetzes) ist eine eigenständige Phase mit erheblichen rechtlichen Folgen. Sobald diese Entscheidung rechtskräftig ist, übermittelt das Bodenamt sie dem Katasteramt, damit sie im Kataster vermerkt wird.

Der Kataster trägt dann bei den betroffenen Grundstücken den Vermerk „genehmigte Bodenordnung“ ein (Vermerk über die Entscheidung zur Genehmigung der Bodenordnung). Dadurch werden die Wirkungen des genehmigten Entwurfs öffentlich bekannt und verbindlich. Nach § 11 Abs. 13 des Bodenordnungsgesetzes ist der Rechtszustand gemäß dem genehmigten Entwurf auch für etwaige Rechtsnachfolger der Eigentümer der betroffenen Grundstücke verbindlich.

Ab der Genehmigung des Entwurfs muss jede Urkunde, die als Grundlage für eine Eintragung in den Kataster dient und von der Bodenordnung betroffene Grundstücke umfasst, sowohl die ursprünglichen (bisherigen) Grundstücke als auch die entsprechenden neuen Grundstücke nach dem genehmigten Entwurf angeben. Diese Angaben (die Bezeichnung der neuen Grundstücke) stellt das zuständige Bodenamt zur Verfügung. Außerdem bestimmt das Gesetz, dass der Eigentümer die einzelnen betroffenen Grundstücke oder Teile davon nach der Genehmigung des Entwurfs ohne Zustimmung des Bodenamts weder belasten noch veräußern darf. Ohne diese Zustimmung darf er sie also z. B. nicht verkaufen, verschenken oder mit einem Pfandrecht belasten.

Praktisch bedeutet das, dass Übertragungen und andere Verfügungen über Grundstücke in dieser Phase die vorherige Zustimmung des Bodenamts erfordern. Bei jedem Eintragungsantrag, der Grundstücke mit dem Vermerk „genehmigte Bodenordnung“ betrifft, prüft das Katasteramt, ob die Urkunde diese Anforderungen erfüllt, d. h. die doppelte Bezeichnung der Grundstücke (ursprüngliche und neue) und die nachgewiesene Zustimmung des Bodenamts. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, weist der Kataster den Eintragungsantrag ab.

Die Phase der Genehmigung des Entwurfs hat also eigenständige Rechtswirkungen: die Eintragung eines besonderen Vermerks in den Kataster, die vorübergehende Beschränkung der Verfügung über die betroffenen Immobilien und die Festlegung einer verbindlichen Grundlage für das weitere Vorgehen (für die abschließende Entscheidung). Es handelt sich also nicht nur um einen Teil der Schlussphase, sondern um eine markante Zwischenphase im Bodenordnungsverfahren.

Aus Sicht des Gesetzes handelt es sich um eine zweistufige Verwaltungsentscheidung (Entscheidung über die Genehmigung des Entwurfs und anschließende Entscheidung nach § 11 Abs. 8). Aus Sicht des Liegenschaftskatasters und der Beschränkung der Eigentumsrechte ist die Genehmigung des Entwurfs jedoch eine eigenständige Schlüsseletappe zwischen Einleitung und Abschluss des Verfahrens.

3. Genehmigung der Ergebnisse der Bodenordnung (Entscheidung nach § 11 Abs. 8)

Der letzte Schritt ist die Entscheidung des Bodenamts über den Tausch oder Übergang von Eigentumsrechten nach § 11 Abs. 8 des Bodenordnungsgesetzes (gegebenenfalls auch die Entscheidung über die Begründung oder Aufhebung von Dienstbarkeiten, sofern dies Teil der Bodenordnung ist). Diese „zweite Entscheidung“ setzt den neuen Zustand tatsächlich um: Auf ihrer Grundlage gehen die Rechte an den neuen Grundstücken gemäß dem genehmigten Entwurf über.

Sobald die rechtskräftige Entscheidung dem Katasteramt zugestellt ist, erneuert der Kataster das Katasteroperat: Er trägt die neuen Parzellendaten, die neuen Eigentümer und weitere Änderungen gemäß der Entscheidung ein und bringt so den Kataster mit den Ergebnissen der Bodenordnung in Einklang. Dabei löscht der Kataster die bisherigen Vermerke im Zusammenhang mit der Bodenordnung, vor allem den Vermerk „genehmigte Bodenordnung“ bei allen betroffenen Grundstücken und etwaige verbliebene Vermerke „Bodenordnung eingeleitet“ (bei Grundstücken, die zwar im Verfahrensgebiet lagen, aber z. B. vom Entwurf nicht erfasst wurden). Ebenso wird der Hinweis „Erneuerung des Katasteroperats“ entfernt, der bei der Genehmigung des Entwurfs eingetragen wurde.

Nach Durchführung dieser Änderungen im Kataster ist die Bodenordnung formell abgeschlossen, und die betroffenen Eigentümer haben die neu geordneten Grundstücke auf ihren Eigentumsblättern eingetragen. Die Verfügungsbeschränkungen, die nach der Genehmigung des Entwurfs galten, erlöschen damit in der Regel. Der neue Zustand ist voll wirksam, und Übertragungen der neuen Grundstücke folgen dem Standardregime (eine doppelte Parzellenbezeichnung oder die Zustimmung des Bodenamts ist für gewöhnliche Übertragungen nicht mehr nötig, abgesehen von besonderen Fällen, siehe unten). Die einzige Ausnahme bilden weitere Vermerke zu Grundstücken, die für gemeinnützige Maßnahmen ausgewiesen sind, sogenannte gemeinsame Anlagen:

• Vermerk „Grundstück bestimmt für die Errichtung gemeinsamer Anlagen nach dem Gesetz Nr. 139/2002 Slg.“
  Der Kataster trägt ihn gemäß dem genehmigten Plan bei den neuen Grundstücken ein, auf denen eine gemeinsame Anlage entstehen soll (z. B. ein Feldweg, Grünflächen, ein Rückhaltebecken u. Ä.). Dieser Vermerk signalisiert ein besonderes Regime: Soll ein solches Grundstück auf einen anderen Eigentümer übertragen werden, prüft der Kataster, ob die Zustimmung des Bodenamts nach § 9 Abs. 13 des Gesetzes erteilt wurde.
  
  Ohne Zustimmung des Bodenamts kann die Eintragung nicht bewilligt werden. (Das Gesetz sieht eine Ausnahme vor: Bei unentgeltlicher Übertragung eines solchen Grundstücks in das Eigentum der Gemeinde ist die Zustimmung des Bodenamts nicht erforderlich.) Dieser Vermerk wird anschließend auf Antrag des Bodenamts gelöscht, sobald sein Zweck erfüllt ist, typischerweise nach der Übertragung des Grundstücks an die Gemeinde oder nach Errichtung der Anlage.

• Vermerk „Verbot der Änderung der Art oder Nutzungsweise des Grundstücks ohne Zustimmung des Bodenamts“
  Nach § 12 Abs. 6 des Gesetzes wird bei Grundstücken, auf denen sich eine gemeinsame Anlage im öffentlichen Interesse befindet, ein Verbot der Änderung der Art oder Nutzungsweise des Grundstücks ohne Zustimmung des Bodenamts vermerkt. Der Kataster trägt diesen Vermerk auf Grundlage der Entscheidung über die Bodenordnung bei den betreffenden neuen Grundstücken ein.
  
  Diese Maßnahme soll sicherstellen, dass Grundstücke, die z. B. für öffentliche Wege oder Grünflächen bestimmt sind, nicht ohne Wissen des Bodenamts einem anderen Zweck zugeführt werden. Auch dieser Vermerk kann später gelöscht werden, sobald die Gründe für die Beschränkung entfallen (typischerweise nach Fertigstellung der gemeinsamen Anlage und ihrer Übertragung an die Gemeinde, auf Antrag des Bodenamts).

Worauf Sie als Eigentümer oder Käufer achten sollten und wie Sie vorgehen

Als Eigentümer eines Grundstücks in einem Gebiet, in dem eine Bodenordnung läuft oder geplant ist, sollten Sie vorsichtig und gut informiert sein. Hier einige praktische Tipps, wie Sie Unannehmlichkeiten vermeiden:

• Stand im Kataster ermitteln
  Der erste Schritt besteht immer darin, zu prüfen, ob Ihr Grundstück im Gebiet einer Bodenordnung liegt und in welcher Phase sich diese befindet. Das lässt sich recht einfach feststellen: Im Liegenschaftskataster (z. B. über die Online-Anwendung „Nahlížení do katastru“) erscheint beim betroffenen Grundstück im Abschnitt „Sonstige Eintragungen“ (Jiné zápisy) ein Vermerk wie „Bodenordnung eingeleitet“ oder „Bodenordnung genehmigt“ o. Ä. Dieser Vermerk zeigt Ihnen, in welcher Etappe sich das Verfahren befindet und welche Beschränkungen gelten.

• Planen Sie einen Verkauf während der Bodenordnung?
  Stellen Sie fest, dass eine Bodenordnung läuft, und müssen Sie das Grundstück unbedingt verkaufen, klären Sie, ob der Entwurf bereits genehmigt wurde. Falls ja, rechnen Sie damit, dass Sie für die Übertragung die Zustimmung des Bodenamts benötigen. Diese Zustimmung ist ein förmlicher Akt. Ich empfehle, sich an das örtlich zuständige Bodenamt zu wenden, einen Antrag zu stellen und einzuplanen, dass dies einige Zeit dauert.
  
  Ohne Zustimmung ist es sinnlos, den Kaufvertrag beim Kataster einzureichen, da das Eintragungsverfahren ohnehin ausgesetzt oder der Antrag abgewiesen würde. Zugleich empfiehlt es sich, den potenziellen Käufer über die Situation zu informieren. Ein seriöser Interessent wird verstehen, dass es sich nicht um Ihr Versäumnis, sondern um ein gesetzliches Verfahren handelt. Eine mögliche Lösung ist etwa, im Kaufvertrag eine aufschiebende Bedingung zu vereinbaren, wonach das Eigentum erst nach Erteilung der Zustimmung oder nach Abschluss der Bodenordnung übergeht.

Sie kaufen ein Grundstück? Auch für Käufer gelten ähnliche Empfehlungen. Prüfen Sie, ob auf dem ausgewählten Grundstück eine Bodenordnung läuft. Falls ja, ermitteln Sie die Phase und bedenken Sie, dass Sie möglicherweise später Eigentümer werden als gewünscht oder dass das resultierende Grundstück sogar andere Grenzen oder eine andere Lage haben kann als das ursprüngliche (wenn Sie während des Verfahrens kaufen und die Grundstücke anschließend nach dem Plan zusammengelegt oder geteilt werden). Vorsicht zahlt sich aus. Ein uninformierter Käufer, der diese Besonderheiten ignoriert, könnte vom Ergebnis unangenehm überrascht werden.

Wenn Sie sich nicht sicher sind, wie es um Ihr Grundstück steht, oder eine Immobilie während einer Bodenordnung übertragen müssen, zögern Sie nicht, sich von einem Rechtsanwalt beraten zu lassen. Ein erfahrener Rechtsanwalt hilft Ihnen, die Sachlage zu prüfen, mit den Behörden zu kommunizieren und eine sichere vertragliche Gestaltung der gesamten Transaktion vorzuschlagen.