Grenzüberschreitende Aspekte des Baurechts und Bau-Due-Diligence im internationalen Kontext

Baurecht in der Europäischen Union: Wesen der Harmonisierung und ihre Grenzen

Die spezifischen tschechischen Vorschriften zum Ablauf des Bauverfahrens, insbesondere das neue tschechische Baugesetz (Gesetz Nr. 283/2021 Slg., im Folgenden „BauG“), bilden jedoch einen eigenen nationalen Standard, der sich grundlegend von der Rechtslage etwa in Deutschland, Polen oder Österreich unterscheiden kann. Für ausländische Investoren bedeutet das, dass sie ohne qualifizierte Rechtsberatung leicht kritische Verfahrensfristen, erforderliche Genehmigungen oder besondere Anforderungen der Raumplanung übersehen können.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS sind seit Langem auf die Vorbereitung grenzüberschreitender Bauprojekte spezialisiert und lösen täglich Fälle, in denen ausländische Investoren und Developer auf rechtliche Hindernisse stoßen, die sich durch eine gründliche rechtliche Due Diligence bereits in der Vorbereitungsphase hätten vermeiden lassen. Sehen Sie sich unsere Leistung „Development und Baurecht“ an. Zu unserem Portfolio gehören mehr als 150 Aktiengesellschaften und 250 s.r.o. (Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach tschechischem Recht), von denen viele grenzüberschreitend tätig sind – und genau auf solche grenzüberschreitenden Projekte konzentrieren wir uns.

Rechtliches Umfeld für ausländische Investoren in der Tschechischen Republik

Immobilienerwerb durch Ausländer: Wer darf kaufen?

Für ausländische Investoren gilt in der Tschechischen Republik derzeit ein vollständig liberales Regime für den Erwerb von Immobilien. Die historischen Beschränkungen, die früher das tschechische Devisengesetz regelte, sind entfallen. Ausländer, ob EU-Bürger oder Staatsangehörige von Drittstaaten, haben beim Immobilienerwerb grundsätzlich dieselben Rechte wie tschechische Staatsbürger, abgesehen von besonderen und seltenen Situationen.

In der Praxis wählen ausländische Investoren fast ausschließlich den Weg über die Gründung einer tschechischen Handelskorporation, meist einer s.r.o. oder a.s. (Aktiengesellschaft nach tschechischem Recht) nach dem tschechischen Gesetz über Handelskorporationen (Gesetz Nr. 90/2012 Slg., im Folgenden „ZOK“), die Eigentümerin der Immobilie wird. Die Gründe sind pragmatisch: einfachere Steueroptimierung einschließlich der Registrierung zur Mehrwertsteuer, Haftungsbeschränkung und leichtere Finanzierung durch tschechische Banken.

Ein wesentlicher Aspekt für Investoren aus Nicht-EU-Staaten ist das tschechische Gesetz über die Überprüfung ausländischer Investitionen (Gesetz Nr. 34/2021 Slg.). Betrifft die Investition kritische Infrastruktur, strategische Branchen oder Dual-Use-Technologien, kann sie zum Schutz der Sicherheitsinteressen des Staates der Genehmigung durch das Ministerium für Industrie und Handel (Ministerstvo průmyslu a obchodu) unterliegen.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS helfen Ihnen bei einer umfassenden Analyse, ob Ihre geplante Investition einem FDI-Screening unterliegt, wie Sie das Projekt über tschechische juristische Personen richtig strukturieren und wie Sie rechtliche Komplikationen vermeiden, die die Investition erschweren oder verzögern könnten. Wir verfügen über umfangreiche Erfahrung mit der Strukturierung grenzüberschreitender Finanzierungen und führen Sie sicher durch den gesamten Prozess.

Beschränkungen und Pflichten für ausländische Investoren

Investitionen in der Tschechischen Republik genießen den Schutz der tschechischen Rechtsordnung sowie der internationalen Abkommen über die Förderung und den Schutz von Investitionen (BITs), die die Tschechische Republik mit zahlreichen Staaten geschlossen hat.

Das mit der unternehmerischen Tätigkeit in der Tschechischen Republik verbundene Vermögen einer ausländischen Person darf nur aufgrund eines Gesetzes und im öffentlichen Interesse, das auf andere Weise nicht befriedigt werden kann, enteignet oder im Eigentumsrecht beschränkt werden. Dies garantieren die tschechische Charta der Grundrechte und Grundfreiheiten und das tschechische Enteignungsgesetz. Für die Enteignung oder Beschränkung des Eigentumsrechts ist eine Entschädigung in Höhe des üblichen Preises zu leisten.

Obwohl der Investitionsschutz stark ist, kann es in der Praxis vorkommen, dass lokale Regelungen oder besondere Anforderungen des Umwelt- oder Denkmalschutzes Hindernisse schaffen, mit denen der ausländische Investor nicht gerechnet hat. Deshalb ist es von entscheidender Bedeutung, vor dem eigentlichen Grundstückskauf eine gründliche rechtliche und technische Due Diligence durchzuführen.

Baurecht in der Tschechischen Republik: Das neue Baugesetz und seine Auswirkungen auf Projekte

Reform des Baurechts und einheitliche Umweltstellungnahme

Die Tschechische Republik durchläuft eine grundlegende Reform des Baurechts. Das neue BauG (Gesetz Nr. 283/2021 Slg.) soll die Genehmigungsverfahren vereinfachen und beschleunigen. Es führt das Raumordnungs- und das Bauverfahren in einem einzigen Verfahren zur Genehmigung des Vorhabens zusammen. Zugleich werden zahlreiche betroffene Behörden integriert und die einheitliche Umweltstellungnahme (Jednotné environmentální stanovisko, JES) nach dem tschechischen Gesetz Nr. 148/2023 Slg. eingeführt.

Die Übereinstimmung des Vorhabens mit dem Flächennutzungsplan bleibt die Grundvoraussetzung für den Erfolg; man kann sich nicht darauf verlassen, dass ein Bau im Widerspruch zum Flächennutzungsplan einfach genehmigt würde. Das neue Gesetz ändert zwar die Verfahrensabläufe, die Grundprinzipien der Raumplanung bleiben jedoch erhalten.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS befassen sich täglich mit Fragen rund um das neue Baugesetz und können so den Zeitaufwand ihrer Mandanten für die Orientierung in der Gesetzgebung deutlich verkürzen und das Risiko von Verfahrensfehlern minimieren. Wir sind zudem regelmäßig Partner von Unternehmensjuristen bei der Lösung besonderer Angelegenheiten.

Digitalisierung des Bauverfahrens und BIM

Das neue BauG führt die Digitalisierung der Bauagenda über das Bauherrenportal (Portál stavebníka) und das Nationale Geoportal der Raumplanung (Národní geoportál územního plánování) ein. Die Projektdokumentation wird bei den Bauämtern (stavební úřady) primär in elektronischer Form eingereicht.

Im Einklang mit dem modernen Trend und dem Gesetz Nr. 283/2021 Slg. setzt sich bei öffentlichen Aufträgen oberhalb der Schwellenwerte das Building Information Modeling (BIM) durch – das digitale Informationsmodell des Bauwerks. Internationale BIM-Standards, insbesondere die Norm ČSN EN ISO 19650, legen fest, wie das Informationsmanagement in BIM-Projekten aussehen soll.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS stellen sicher, dass Ihre internationalen Verträge den BIM-Anforderungen und den Normen ISO 19650 entsprechen, und helfen Ihnen zugleich bei der Vorbereitung des BIM-Protokolls und weiterer Rechtsdokumente. Schreiben Sie uns an beratung@arws.cz.

Due Diligence des Baugrundstücks: Der entscheidende erste Schritt

Rechtliche und finanzielle Prüfung: Grundlegende Dokumente

Grundstein jedes Bauprojekts ist das rechtliche Verhältnis zum Grundstück. Die Prüfung des Baugrundstücks (Due Diligence) geht weit über die bloß formale Kontrolle eines Auszugs aus dem Liegenschaftskataster (katastr nemovitostí) hinaus. Es handelt sich um ein strategisches Audit.

Grundlage ist die Prüfung des Eigentumsblatts (List vlastnictví, LV), das nach dem tschechischen Katastergesetz (Gesetz Nr. 256/2013 Slg.) geführt wird und Angaben zum Eigentümer, zur Beschreibung der Immobilie, zu Beschränkungen des Eigentumsrechts und zu etwaigen Anmerkungen enthält. Ein grundlegender Fehler ist es, sich nur auf den aktuellen Stand zu verlassen, denn in der Praxis kann das Grundstück mit einer Dienstbarkeit für Versorgungsleitungen aus der Vergangenheit belastet sein, die nicht immer genau eingezeichnet ist.

Ein besonderes Risiko ist die Ersitzung eines Rechts. Nutzt ein Nachbar oder die Öffentlichkeit während der gesetzlich festgelegten Frist gutgläubig einen Weg über Ihr Grundstück, kann eine Wege- oder Fahrdienstbarkeit entstehen, auch wenn sie im Kataster nicht eingetragen ist.

Für den ausländischen Investor stellt dies ein Risiko dar, das sich durch eine Kombination aus rechtlicher Analyse und Besichtigung vor Ort aufdecken lässt. Für ausländische Investoren in der Tschechischen Republik ist es zudem entscheidend festzustellen, ob das Grundstück mit historischen Versorgungsleitungen belastet ist, die im Kataster nicht eingetragen sind.

Raumplanung und Übereinstimmung des Baus mit örtlichen Vorschriften

Ein ganz anderer Aspekt der Due Diligence ist die Prüfung, ob Grundstück und geplanter Bau mit dem Flächennutzungsplan der Gemeinde übereinstimmen. Das Bauamt genehmigt keinen Bau, der im Widerspruch zur geltenden Raumplanungsdokumentation nach § 195 BauG steht.

Für einen ausländischen Investor, der kein Tschechisch spricht und die tschechischen rechtlichen und technischen Normen nicht kennt, ist es praktisch unmöglich, die Regelungen des Flächennutzungsplans – etwa die Nutzungsart der Flächen oder die Bebauungskoeffizienten – richtig auszulegen.

Zur Due Diligence gehört auch die Prüfung bereits früher erlassener Entscheidungen, etwa ob für das Grundstück schon eine Raumordnungsentscheidung oder eine Baugenehmigung erteilt wurde.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS sorgen für eine umfassende Prüfung der Übereinstimmung Ihres Projekts mit dem Flächennutzungsplan und vertreten Sie in Verhandlungen mit den Behörden. Mehr erfahren Sie im Abschnitt „Warum ARROWS“. Kontaktieren Sie uns unter beratung@arws.cz.

Versorgungsleitungen und Schutzzonen

Einer der wichtigsten Faktoren für Kosten und Machbarkeit ist das Vorhandensein von Leitungsnetzen. Zu prüfen ist die verfügbare Kapazität für Wasser, Abwasser, Strom und Gas. Die bloße räumliche Nähe der Netze genügt nicht – entscheidend sind freie Kapazität und die Zustimmung des Netzbetreibers zum Anschluss.

Weiter sind die Schutzzonen zu prüfen. Jede Versorgungsleitung hat eine gesetzlich festgelegte Schutzzone, in der Bautätigkeit verboten oder eingeschränkt ist. Bei oberirdischen Stromleitungen, Gasleitungen oder Wasserleitungen betragen die Schutzzonen beispielsweise mehrere Meter. Die Verletzung dieser Zonen kann eine kostspielige Verlegung der Leitungen erforderlich machen.

Bauprodukte und Harmonisierung europäischer Normen

Construction Products Regulation (CPR) und ihre Auswirkungen

Der Bereich der Bauprodukte ist auf EU-Ebene harmonisiert. Die Verordnung (EU) Nr. 305/2011 (CPR) legt die Bedingungen für das Inverkehrbringen von Bauprodukten fest. Die europäische Gesetzgebung entwickelt sich in diesem Bereich weiter; vorbereitet wird ein neuer Rahmen, der stärker auf Nachhaltigkeit und Digitalisierung (Digital Product Passport) setzt.

Für ausländische Investoren bedeutet das, dass in einen Bau in der Tschechischen Republik eingebaute Produkte entweder die CE-Kennzeichnung tragen müssen, sofern für sie eine harmonisierte europäische Norm besteht, oder die nationalen Anforderungen erfüllen müssen, wenn keine harmonisierte Norm existiert.

Harmonisierte und nicht harmonisierte Produkte

Produkte werden in harmonisierte (mit CE-Kennzeichnung) und nicht harmonisierte, sogenannte bestimmte Produkte nach der tschechischen Regierungsverordnung Nr. 163/2002 Slg. bzw. dem tschechischen Gesetz Nr. 22/1997 Slg. unterteilt. Bei harmonisierten Produkten genügen die Leistungserklärung und die CE-Kennzeichnung, und das Produkt kann in der gesamten EU verwendet werden.

Liefert ein ausländischer Lieferant Material ohne CE-Kennzeichnung und ohne tschechische Prüfung, darf es nicht rechtmäßig in den Bau eingebaut werden, und der Bau besteht die Nutzungsgenehmigung (Kolaudation) nicht. Bei nicht harmonisierten Produkten ist die Konformität nach tschechischen nationalen Vorschriften nachzuweisen und eine Prüfung durch eine tschechische autorisierte Stelle sicherzustellen.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS helfen bei der rechtlichen Regelung der Haftung für Materialmängel und der Zertifizierung. Kontaktieren Sie uns unter beratung@arws.cz.

Verträge und Rechtsdokumente: Vom Kaufvertrag zu FIDIC

Vertragsdokumentation eines Bauprojekts

Ein Bauprojekt ist ein Netz rechtlicher Verpflichtungen. Grundlage sind der Kaufvertrag über das Grundstück und der Werkvertrag über die Errichtung.

Der Kaufvertrag muss die Immobilie nach dem Katastergesetz genau bezeichnen, da Schreibfehler oder falsche Parzellenbezeichnungen zur Ablehnung der Eintragung in das Liegenschaftskataster führen.

Der Werkvertrag (Errichtung eines Bauwerks) richtet sich in der Tschechischen Republik nach dem tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuch (Gesetz Nr. 89/2012 Slg., im Folgenden „ObčZ“; §§ 2586 ff.), ist jedoch weitgehend dispositiv – die Parteien können die meisten Punkte abweichend vereinbaren. Ein häufiges Problem ist die unzureichende Regelung von „Mehrleistungen“ und Projektänderungen. Ohne klaren Mechanismus für das Änderungsverfahren verteuern sich Projekte oft und enden in Streitigkeiten.

Internationale Vertragsstandards FIDIC

Bei größeren und internationalen Projekten ist die Verwendung der FIDIC-Vertragsbedingungen Standard. Diese Musterverträge bieten eine ausgewogene Risikoverteilung:

• Rotes Buch (Red Book): Die Projektdokumentation liefert der Auftraggeber (Investor), der Auftragnehmer baut nur.
• Gelbes Buch (Yellow Book): Design & Build – der Auftragnehmer plant und baut.
• Silbernes Buch (Silver Book): EPC / Turnkey – der Auftragnehmer trägt nahezu alle Risiken, Preis und Termin sind fix.
• Grünes Buch (Green Book): Für kleinere Bauvorhaben.

Standard-FIDIC-Verträge müssen jedoch an das tschechische Recht angepasst werden, insbesondere mit Blick auf die zwingenden Bestimmungen des ObčZ (Gesetz Nr. 89/2012 Slg.) und die Besonderheiten des tschechischen Bauverfahrens. Ohne diese Anpassungen kann der Vertrag in einzelnen Punkten unwirksam oder nicht durchsetzbar sein.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS sind auf die Erstellung und Prüfung von FIDIC-Verträgen spezialisiert. Wir sorgen dafür, dass Ihr Vertrag in der Tschechischen Republik durchsetzbar ist. Schreiben Sie uns an beratung@arws.cz.

Grenzüberschreitende Risiken: Was droht ausländischen Investoren?

Rechtliche und regulatorische Hindernisse

Ausländische Investoren in der Tschechischen Republik tragen das Risiko, lokale Besonderheiten nicht zu kennen. Ein Beispiel ist das im Kataster eingetragene „Veräußerungs- und Belastungsverbot“, das jede Verfügung über das Vermögen ohne Zustimmung des Berechtigten nach § 1761 ObčZ absolut blockiert.

Ein weiteres Risiko betrifft Mängelhaftung und Garantien. Das tschechische Bürgerliche Gesetzbuch unterscheidet zwischen offenen und verdeckten Mängeln. Die gesetzliche Haftung für Baumängel beträgt 5 Jahre ab Eigentumserwerb nach § 2629 ObčZ, in Werkverträgen werden jedoch oft besondere Garantiefristen und ein Einbehalt vom Werklohn zur Sicherung der Mängelbeseitigung vereinbart.

Finanzierung eines Bauprojekts im internationalen Kontext

Sicherheiten und Versicherung

Banken verlangen ein umfassendes Sicherheitenpaket (Security Package). Im tschechischen Recht handelt es sich typischerweise um ein Pfandrecht an der Immobilie nach § 1309 ObčZ, ein Pfandrecht am Anteil an der SPV sowie Pfandrechte an Forderungen aus Bankkonten und Versicherungsleistungen.

Unverzichtbar sind eine Bauleistungsversicherung (CAR/EAR – Construction All Risks) und eine Haftpflichtversicherung, die die mit dem Bau verbundenen Risiken und potenzielle Sach- oder Personenschäden abdecken.

Steuerregime

Die Grundsteuer in der Tschechischen Republik wird nicht vom Marktwert der Immobilie (ad valorem) erhoben, sondern anhand der Fläche (m²) sowie der jeweiligen Sätze und Koeffizienten nach Lage und Bauart gemäß dem tschechischen Grundsteuergesetz (Gesetz Nr. 338/1992 Slg.) berechnet. Für ausländische Investoren ist das im Vergleich zu anderen Rechtsordnungen oft eine positive Überraschung.

Einkünfte aus dem Verkauf oder der Vermietung von Immobilien in der Tschechischen Republik unterliegen dort der Besteuerung. Zu berücksichtigen ist die Mehrwertsteuer, wobei für die Übertragung von Grundstücken und Bauten besondere Regeln zur Mehrwertsteuerbefreiung nach Ablauf einer Zeitfrist gelten, und zwar gemäß

§ 56 des tschechischen Mehrwertsteuergesetzes (Gesetz Nr. 235/2004 Slg., im Folgenden „MwStG“).

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS sorgen für die richtige steuerliche und rechtliche Strukturierung Ihres Bauprojekts. Schreiben Sie uns an beratung@arws.cz.

Vertragsdokumentation und Haftung der Parteien

Werkvertrag: Die wichtigsten Punkte

Der Vertrag muss Werk, Preis und Termin klar festlegen. In der Tschechischen Republik wird häufig ein System von „Meilensteinen“, also Kontrollpunkten, verwendet, an die die einzelnen Zahlungen während des Baus gebunden sind.

Wesentlich ist die Vertragsstrafe. Um durchsetzbar zu sein, muss sie angemessen und bestimmt sein, nach §§ 2048 ff. ObčZ. Achtung: Durch die Zahlung der Vertragsstrafe erlischt die Pflicht zur Erfüllung der Schuld nicht, sofern nichts anderes vereinbart ist; für den Schadensersatz gilt hingegen, dass die Vertragsstrafe pauschalen Charakter hat.

Haftung für die Projektdokumentation

Im tschechischen Recht gilt: Weist der Auftragnehmer den Investor auf die Ungeeignetheit von Weisungen oder Unterlagen hin und besteht der Investor dennoch auf der Ausführung, haftet der Auftragnehmer nicht für die dadurch entstandenen Mängel, gemäß § 2594 ObčZ.

Die technische Bauaufsicht des Bauherrn (TDS) ist die Schlüsselperson, die Qualität und Übereinstimmung mit dem Projekt kontrolliert. Ihre Rolle sollte vertraglich geregelt werden, einschließlich ihrer Haftung für Mängel und unfertige Leistungen.

Nutzungsgenehmigung (Kolaudation) und Inbetriebnahme des Baus

Nach Fertigstellung des Baus folgt das Verfahren zur Nutzungsgenehmigung (kolaudace). Das Bauamt prüft, ob der Bau gemäß der Genehmigung ausgeführt wurde und ob er Leben und Gesundheit nicht gefährdet, im Einklang mit §§ 230 ff. BauG.

Die Kolaudation kann sich verzögern, wenn Unterlagen fehlen:

• Zertifikate und Leistungserklärungen der eingebauten Materialien.
• Prüfberichte (Elektro, Gas, Abgasanlagen).
• Geodätische Einmessung der tatsächlichen Bauausführung.

Für den ausländischen Investor ist es entscheidend, die letzte Zahlungsrate an den Auftragnehmer, den sogenannten Einbehalt, vertraglich an eine erfolgreiche Kolaudation und die Beseitigung aller Mängel und Restarbeiten zu knüpfen.

Fazit

Grenzüberschreitende Bauprojekte sind eine komplexe Disziplin. Auch ein erfahrener ausländischer Investor kann nicht automatisch davon ausgehen, dass in der Tschechischen Republik dieselben Prinzipien gelten. Der Rechtsrahmen – vom neuen Baugesetz über die Besonderheiten des Liegenschaftskatasters bis hin zu den Vertragsstandards – erfordert lokale Expertise.

Die wichtigsten Punkte für Investoren:

1. Rechtliche Due Diligence ist ein Muss – decken Sie die Risiken des Grundstücks vor dem Kauf auf.

2. Maßgeschneiderter Vertrag – verwenden Sie keine Muster ohne Anpassung an das tschechische Recht und Ihr konkretes Projekt.

3. Unterschätzen Sie das Genehmigungsverfahren nicht – das neue Baugesetz ändert die Spielregeln.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS widmen sich seit Langem grenzüberschreitenden Bauprojekten. Wir wissen, wie man sich im tschechischen Baurecht bewegt, und verbinden ausländische Investoren mit der lokalen Realität. Wenn Sie Risiken minimieren möchten, kontaktieren Sie uns gerne unter beratung@arws.cz. Wir sind für Schäden bis zu 350 000 000 CZK (ca. 14,4 Mio. EUR) versichert und lösen dank des Netzwerks ARROWS International Fälle mit internationalem Bezug.