Ladestationen für Elektrofahrzeuge

Wer muss wann Ladestationen installieren (Überblick über die Pflichten)

• Bestehende Nichtwohngebäude (mehr als 20 Stellplätze)

Der Eigentümer muss spätestens bis zum 1.1.2025 mindestens eine Ladestation installieren. Diese einmalige Pflicht betrifft zum Beispiel Verwaltungsgebäude, Einkaufszentren, Produktionshallen oder auch Kinos und Schulen, sofern sie über einen größeren Parkplatz verfügen. Bei Nichterfüllung droht ein Bußgeld von bis zu 400.000 CZK (ca. 16.500 EUR).

• Neue Nichtwohngebäude (Bauabnahme nach dem 1.7.2024) mit 11 oder mehr Stellplätzen

Beim Bau sind mindestens 1 Ladepunkt zu installieren und zusätzlich Leitungsinfrastruktur (Kabelkanäle) für jeden fünften Stellplatz (d. h. für 20 % der Stellplätze) zu schaffen. Diese Anforderungen müssen bereits bei der Bauabnahme (kolaudace) des Neubaus erfüllt sein, wenn sich der Parkplatz innerhalb des Gebäudes befindet oder physisch an das Gebäude angrenzt (siehe Erläuterung unten).

• Neue Wohngebäude mit 11 oder mehr Stellplätzen

Beim Bau müssen Kabelkanäle für jeden Stellplatz im Objekt verlegt werden. Das bedeutet, dass zu jedem Stellplatz eine Leitung für die spätere einfache Montage eines Ladegeräts vorzubereiten ist. Die Ladestation selbst (d. h. das Ladegerät) müssen Sie bei Wohngebäuden derzeit jedoch nicht zwingend installieren – der Gesetzgeber verlangt nur die Schaffung der erforderlichen Infrastruktur.

• Größere Renovierungen von Nichtwohngebäuden (mehr als 10 Stellplätze)

Wird bei der Änderung eines fertiggestellten Baus (Renovierung) auch in den Parkplatz oder die elektrischen Leitungen des Gebäudes eingegriffen und hat das Objekt mehr als 10 Stellplätze, sind im Rahmen der Renovierung mindestens ein Ladepunkt und Kabelkanäle für 20 % der Stellplätze (also für jeden fünften) nachzurüsten.

• Größere Renovierungen von Wohngebäuden (mehr als 10 Stellplätze)

Wenn Sie ein Wohngebäude renovieren und dies auch den Parkplatz oder die Elektroinstallation der Garagen umfasst, müssen Sie Kabelleitungen (Kabelkanäle) zu jedem Stellplatz für künftige Ladestationen schaffen. Die Installation der Ladegeräte selbst ist bei Wohngebäuden – ebenso wie bei Neubauten – nicht verpflichtend.

Hinweis: Diese Pflichten gelten nicht, wenn bei einer Renovierung die Kosten für die Installation der Ladepunkte und Leitungen 7 % übersteigen würden, bezogen auf die Gesamtkosten der jeweiligen baulichen Maßnahme. Diese Ausnahme gilt ausschließlich für Änderungen bereits fertiggestellter Bauten, nicht für Neubauten – wir gehen unten ausführlich darauf ein.

Pflichten für Nichtwohngebäude (Büros, Geschäftsobjekte u. Ä.)

Nichtwohngebäude sind alle Gebäude, die nicht dem Wohnen dienen – typischerweise Büro- und Verwaltungsgebäude, Einkaufszentren, Hotels, Industriehallen, Krankenhäuser, Schulen, Sportanlagen usw.

Die neue Gesetzgebung legt auf sie den größten Schwerpunkt, da gerade hier eine intensive Nutzung von Ladestationen erwartet wird (Mitarbeiter, Kunden oder Besucher müssen ihre Elektrofahrzeuge tagsüber laden).

Für Eigentümer bestehender größerer Nichtwohngebäude gilt ein konkreter Stichtag: Ab dem 1. Januar 2025 muss an jedem Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen mindestens eine Ladestation installiert sein. Unter einer Ladestation versteht man in der Regel ein eigenständiges Gerät oder eine Gruppe von Geräten, die das Laden eines Elektrofahrzeugs ermöglichen (z. B. eine Wallbox oder eine Ladesäule mit einer oder mehreren Steckdosen).

Beispiel: Besitzen Sie einen Firmensitz mit einem Parkplatz für 30 Fahrzeuge, müssen Sie bis Ende 2024 mindestens einen Ladeplatz für Elektrofahrzeuge einrichten – etwa einen Wand- oder Säulenladepunkt auf dem Parkplatz. Diese Pflicht entstand durch die Umsetzung der europäischen Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden und Elektromobilität, sodass es nicht überrascht, dass ähnliche Regeln in der gesamten EU gelten.

Bei neuen Nichtwohngebäuden (oder solchen, die umfassend umgebaut werden) verschärfen sich die Anforderungen noch. Hat ein neues Projekt 11 oder mehr Stellplätze, muss bereits beim Bau sichergestellt werden, dass mindestens ein Stellplatz mit einem Ladepunkt (funktionsfähigem Ladegerät) ausgestattet ist und weitere 20 % der Stellplätze über vorbereitete Kabeltrassen für die einfache spätere Nachrüstung von Ladegeräten verfügen. Praktisch bedeutet dies, dass der Bauträger eine ausreichende Elektroinstallation in den Bau einplanen muss – etwa Kabelschutzrohre oder Leitungen – zu einem von fünf Stellplätzen (aufgerundet). 

Zum Beispiel: Wird ein neues Einkaufszentrum mit 100 Stellplätzen errichtet, muss das Projekt die Installation von mindestens einem funktionsfähigen Ladepunkt und Kabelkanälen zu 20 Stellplätzen, verteilt über den Parkplatz, umfassen. Diese Regel stellt sicher, dass die Zahl der Ladegeräte künftig relativ einfach auf bis zu 20 erhöht werden kann (ohne den gesamten Parkplatz erneut aufreißen zu müssen). Bei Renovierungen von Nichtwohngebäuden gelten dieselben Zahlen, jedoch nur dann, wenn die Renovierung auch den Parkplatz oder die elektrischen Leitungen betrifft (siehe das Kapitel zu Neubauten vs. Änderungen unten).

Wichtig: Bei Nichtwohngebäuden gilt sowohl eine laufende Pflicht (für Neubauten und Renovierungen) als auch eine einmalige Frist (für bestehende Objekte). Lassen Sie sich davon nicht verwirren – besitzen Sie beispielsweise ein älteres Bürogebäude mit 25 Stellplätzen und keinem Ladegerät, gilt für Sie sofort die Pflicht, die Mindestanforderung zu erfüllen (1 Station bis 1.1.2025). Würden Sie dasselbe Objekt nach 2025 grundlegend renovieren, müssen Sie es zugleich auch im Lichte weiterer Bestimmungen betrachten (d. h. bei dieser Renovierung die Infrastruktur nach dem geltenden tschechischen Baugesetz (Gesetz Nr. 283/2021 Slg., im Folgenden „BauG“) und der Verordnung ergänzen).

Pflichten für Wohngebäude

Bei Wohngebäuden (d. h. Mehrfamilienhäusern, Apartmentkomplexen u. Ä.) sind die neuen Anforderungen milder. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass in Wohngebäuden die Wohnungseigentümer Ladegeräte eher nach dem Bedarf der konkreten Nutzer installieren werden. 

Deshalb wird in Wohngebäuden derzeit keine verpflichtende Installation von Ladestationen verlangt, sondern nur die Schaffung der sogenannten passiven Infrastruktur (Vorbereitung) für das künftige Laden.

Für neue Wohngebäude mit 11 oder mehr Stellplätzen gilt, dass zu jedem Stellplatz bereits beim Bau eine Kabelleitung (Kabelkanal) führen muss, die eine einfache nachträgliche Installation eines Ladepunkts ermöglicht. 

Einfach gesagt – der Bauträger muss „blinde“ Kabelanschlüsse an allen Stellplätzen in der Garage oder auf dem Parkplatz des Objekts vorbereiten. So wird sichergestellt, dass Mieter oder Wohnungseigentümer, die Ladeboxen für ihre Elektroautos installieren wollen, keine Wände oder Böden für neue Kabel aufstemmen müssen; die Kabeltrassen sind bereits eingebaut. 

Auch hier gilt die Bedingung, dass sich der Parkplatz innerhalb des Gebäudes befindet oder physisch an das Gebäude angrenzt (siehe unten), was bei Wohngebäuden praktisch immer erfüllt ist – entweder ist die Garage Teil des Objekts oder die Stellplätze gehören zum Haus auf dem angrenzenden Grundstück.

Bestehende Wohngebäude sind (anders als Nichtwohngebäude) nicht verpflichtet, bis 2025 eine Ladestation zu installieren, sofern sie dies nicht freiwillig tun wollen. Eine direkte einmalige Frist für Nachrüstungen ist hier nicht festgelegt. 

Betrifft jedoch eine Renovierung eines Wohngebäudes, die nach dem Inkrafttreten der neuen Verordnung (d. h. nach dem 1.7.2024) durchgeführt wird, auch die elektrischen Leitungen oder Parkflächen und hat das Gebäude mehr als 10 Stellplätze, entsteht die Pflicht, im Rahmen dieser Renovierung Kabelkanäle zu allen Stellplätzen zu errichten. Typischerweise käme dies z. B. bei einer Generalsanierung der Sammelgarage eines Wohngebäudes oder beim Anbau zusätzlicher Parkkapazitäten in Betracht. 

Beispiel: Plant eine Eigentümergemeinschaft (společenství vlastníků) die Modernisierung der Tiefgarage in einem Wohngebäude mit 20 Stellplätzen, muss sie zugleich sicherstellen, dass nach der Renovierung zu jedem Stellplatz eine Kabelvorbereitung für künftige Ladegeräte führt. Auch hier gilt jedoch nicht, dass sofort Ladestationen montiert werden müssten – es sind nur die Leitungen vorzubereiten.

Zusammengefasst schreibt das Gesetz bei Wohngebäuden eine verpflichtende „Vorinstallation“ der Verkabelung vor, damit sich die Elektromobilität leicht entwickeln kann, ordnet aber noch nicht die Installation der Ladegeräte selbst in jedem Haus an. 

In der Praxis entscheiden sich jedoch viele Bauträger schon heute dafür, auch in Wohnprojekten zumindest einige Ladestationen zu installieren, um die Attraktivität des Neubaus für künftige Wohnungseigentümer zu erhöhen. Die Gesetzgebung hindert sie selbstverständlich nicht daran – sie legt nur das Minimum fest, das eingehalten werden muss.

Rechtsrahmen: § 167 BauG und Verordnung Nr. 146/2024 Slg.

Die neuen Pflichten sind im Baugesetz (Gesetz Nr. 283/2021 Slg.) und in dessen tschechischer Durchführungsverordnung Nr. 146/2024 Slg. über technische Anforderungen an Bauten verankert. Das BauG legt in § 167 die allgemeine Pflicht und die Frist fest, während die Einzelheiten (wie Schwellenwerte für die Zahl der Stellplätze, technische Details der Kabelkanäle usw.) in der genannten Verordnung geregelt sind.

• § 167 Abs. 1 Buchst. e) BauG bestimmt neu, dass „der Eigentümer eines Baus oder einer Anlage verpflichtet ist, bis zum 1. Januar 2025 die Installation mindestens 1 Ladestation sicherzustellen, wenn er Eigentümer eines anderen Baus als eines Wohnbaus mit mehr als 20 Stellplätzen ist, unter den in einer Durchführungsvorschrift festgelegten Bedingungen“. Damit ist die Grundpflicht für Nichtwohngebäude festgelegt und zugleich wird zur Präzisierung der Bedingungen auf die Durchführungsvorschrift verwiesen. Diese Durchführungsvorschrift ist eben die Verordnung Nr. 146/2024 Slg., in Kraft seit dem 1.7.2024, die in § 61 konkret festlegt, was Neubauten und Renovierungen enthalten müssen.

In der Verordnung heißt es, dass ein neues Nichtwohngebäude oder dessen wesentliche Änderung mit mehr als 10 Stellplätzen „mindestens einen Ladepunkt und Kabelkanäle für die spätere Installation eines Ladepunkts für jeden fünften Stellplatz“ aufweisen muss, sofern sich der Parkplatz innerhalb des Gebäudes befindet oder physisch angrenzt. 

Ein neues Wohngebäude oder dessen Änderung mit mehr als 10 Stellplätzen muss dann „Kabelkanäle für jeden Stellplatz für die spätere Installation eines Ladepunkts“ unter vergleichbaren Bedingungen hinsichtlich der Lage des Parkplatzes aufweisen. Die Verordnung bestätigt zugleich in Absatz (3) des § 61 die 7-%-Ausnahme: Die genannten Anforderungen gelten nicht für eine Renovierung, wenn die Kosten für ihre Erfüllung (d. h. die Errichtung des Ladepunkts und der Leitungen) 7 % der Gesamtkosten der betreffenden Bauänderung übersteigen würden.

Ein wichtiger Aspekt der Durchführungsverordnung ist, dass sie die Parameter dieser Kabelkanäle und Ladepunkte nicht detailliert festlegt, die über die allgemeinen Definitionen hinausgehen. Sie sagt z. B. nicht, welche Leistung das installierte Ladegerät haben muss oder welche genauen Steckdosentypen zu verwenden sind – das überlässt sie dem Investor, der eine den Normen und dem Zweck entsprechende Lösung wählen soll. So bestimmt die Verordnung lediglich allgemein, dass „ein Normalladepunkt für Wechselstrom mindestens mit einer Steckdose vom Typ 2 ausgestattet sein muss“, doch es liegt beim Eigentümer, ob er eine Wallbox mit 11 kW oder eine schnellere Ladesäule mit 22 kW einrichtet. 

Ein Kabelkanal ist definiert als baulich vorgesehener Raum für die Kabelführung, sodass Kabel später installiert oder ausgetauscht werden können – wiederum ohne konkrete technische Details, die die Lösungen einschränken würden. Das gibt Eigentümern einen gewissen Spielraum, allerdings innerhalb der geltenden technischen Normen (z. B. muss die Elektroinstallation die tschechischen Sicherheitsnormen (ČSN) erfüllen).

Was bedeutet der Begriff „grenzt physisch an das Gebäude an“?

Die Formulierung „der Parkplatz grenzt physisch an das Gebäude an“ wirkt auf den ersten Blick unklar. Sie müssen jedoch nicht befürchten, dass damit nur ein Parkplatz gemeint ist, der buchstäblich mit einer Wand am Gebäude klebt. Die Auslegung ist eher funktional als wörtlich – Ziel ist es, Parkplätze zu erfassen, die zum jeweiligen Gebäude gehören und üblicherweise dessen Nutzern dienen, auch wenn sie baulich nicht Teil des Gebäudes sind.

Mit anderen Worten: Haben Sie beispielsweise ein Verwaltungsgebäude und direkt daneben (auf demselben Grundstück oder in unmittelbarer Nachbarschaft) eine Parkfläche, die den Büromietern vorbehalten ist, dann „grenzt“ dieser Parkplatz „physisch an das Gebäude an“ – selbst wenn zwischen ihnen etwa eine schmale Straße oder ein Gehweg liegt. Umgekehrt müssten völlig getrennte Stellplätze an einer anderen Stelle des Grundstücks ohne Bezug zum Gebäude oder ein öffentlicher Parkplatz weiter vom Objekt entfernt nicht mehr als „physisch angrenzend“ gelten.

Das Gesetz definiert diesen Begriff nicht exakt, sodass die Beurteilung in Grenzfällen beim Bauamt (stavební úřad) liegen kann. Allgemein wird jedoch empfohlen, den Begriff weit auszulegen – so, dass jeder Parkplatz, der primär für die Bedürfnisse des jeweiligen Baus bestimmt ist, berücksichtigt wird. Der Pflicht sollte man sich nicht zweckgerichtet dadurch entziehen können, dass man den Parkplatz ein paar Meter „absetzt“. 

Nutzt ein Gebäude also eine bestimmte Gruppe von Stellplätzen (etwa auch überdachte Stellplätze neben dem Gebäude), gehen Sie besser davon aus, dass diese im Hinblick auf diese Pflicht Teil des Baus sind.

Neubauten vs. Änderungen fertiggestellter Bauten: Worauf zu achten ist

Die neuen Anforderungen gelten etwas unterschiedlich, je nachdem, ob es sich um einen Neubau oder um eine Änderung (Renovierung) eines bestehenden Baus handelt. Diese Unterscheidung ist entscheidend, da sie beeinflusst, wann und wie Sie die Ladeinfrastruktur bereitstellen müssen.

Neubauten

Planen Sie ein neues Gebäude, sind die Anforderungen an Ladestationen und Kabelleitungen automatisch Teil der Voraussetzungen für die Baugenehmigung und die Bauabnahme. Das Bauamt prüft seit dem 1.7.2024, ob das Projekt die Bestimmungen der Verordnung erfüllt (also ob es Ladepunkte und Kabelkanäle im erforderlichen Umfang enthält, wenn das Gebäude die maßgebliche Zahl von Stellplätzen haben soll). 

Eine Nichterfüllung würde eine Nichteinhaltung der technischen Anforderungen an Bauten bedeuten, was die Erteilung der Baugenehmigung oder der Bauabnahme verhindern kann. Bei Neubauten gibt es keine finanzielle Ausnahme – selbst wenn die Ergänzung der Infrastruktur einen erheblichen Budgetposten ausmacht, lässt das Gesetz keine Befreiung von der Pflicht zu (die 7-%-Ausnahme gilt nur für Änderungen von Bauten). Bauträgerprojekte müssen diese Kosten daher im Voraus einplanen. Es lohnt sich, auch Spezialisten für Ladetechnologien in die Planung der Elektroinstallation einzubeziehen, damit sie ein skalierbares, verordnungskonformes System entwerfen.

Änderungen fertiggestellter Bauten (Renovierungen)

Bei bestehenden Gebäuden entsteht die Pflicht zur Installation von Ladeinfrastruktur nur bei größeren Eingriffen in das Objekt. Das Gesetz spricht von einer „Änderung eines fertiggestellten Baus“, was typischerweise eine Renovierung bedeutet, die eine Baugenehmigung oder Bauanzeige erfordert. 

Wichtig ist, dass die Renovierung auch den Parkplatz oder die elektrischen Leitungen des Baus betreffen muss, damit Ladepunkte oder Kabelkanäle installiert werden müssen. Ändern Sie also beispielsweise die Raumaufteilung im Inneren eines Bürogebäudes, planen aber keine Änderungen am Parkplatz oder an der Elektroinstallation der Garage, müssen Sie nicht plötzlich ein Ladegerät hinzufügen. Die Pflicht entstünde erst, wenn Sie in das Projekt etwa eine Erweiterung des Parkplatzes, neue Stromleitungen in der Garage u. Ä. aufnehmen. In diesem Fall müssen Sie dasselbe erfüllen wie bei einem Neubau – also mindestens eine Station (bei Nichtwohngebäuden) und die entsprechende Zahl an Kabelkanälen.

Ausnahme für kostspielige Renovierungen

Wie bereits erwähnt, berücksichtigt das Gesetz auch Situationen, in denen die nachträgliche Ausstattung eines Gebäudes mit Ladegeräten bei einer Renovierung wirtschaftlich unverhältnismäßig wäre. Übersteigen die berechneten Kosten für die Installation des Ladepunkts und der erforderlichen elektrischen Leitungen 7 % der Gesamtkosten der Renovierung, gilt die Pflicht für eine solche Bauänderung nicht. Dies ist eine Erleichterung für Fälle, in denen Sie beispielsweise einen kleineren Teil des Objekts renovieren und die Installation der Infrastruktur für Elektrofahrzeuge eigentlich ein größeres Projekt wäre als die ursprüngliche Renovierung selbst. 

Achtung: Diese Erleichterung müssen Sie gegebenenfalls nachweisen – d. h. das Budget der Renovierung und eine Kalkulation vorlegen, aus der hervorgeht, dass die 7 % überschritten werden. Außerdem gilt sie nur für Renovierungen, bei Neubauten kann man sich nicht auf die 7 % berufen.

In der Praxis gilt also: Planen Sie einen Neubau stets so, dass er die Ladeanforderungen erfüllt. Bei Renovierungen sollten Sie den Umfang abwägen – wenn Sie nur die Büros streichen, entsteht keine Pflicht; renovieren Sie aber etwa Garagen oder erweitern den Parkplatz, vergessen Sie nicht, auch die Ladeinfrastruktur in das Projekt aufzunehmen, sonst riskieren Sie, das Projekt nachträglich anpassen zu müssen.

Ausnahmen von der Pflicht (Kosten über 7 % und weitere mögliche Erleichterungen)

Die wichtigste Ausnahme ist, wie bereits mehrfach erwähnt, die finanzielle Schwelle von 7 % bei Änderungen fertiggestellter Bauten. Würde die Anpassung des Gebäudes an die Elektromobilität das Umbauprojekt um mehr als 7 % der Gesamtkosten verteuern, müssen Sie sie nicht umsetzen. Diese Klausel schützt vor allem kleinere Investoren vor einer unverhältnismäßigen Belastung in Fällen, in denen etwa wegen einer einzigen Ladestation der Stromanschluss des Gebäudes grundlegend verstärkt oder die Trafostation ausgetauscht werden müsste usw. – was bei einem kleineren Umbau die jeweilige Prozentgrenze leicht überschreiten könnte.

Es ist jedoch zu betonen, dass die 7-%-Ausnahme nur für Umbauten gilt, nicht für Neubauten. Bei Neubauten wird vorausgesetzt, dass die Anforderungen bereits im Entwurf berücksichtigt werden; sie können nicht aus Kostengründen ausgeschlossen werden – in der Planungsphase muss man mit ihnen schlicht rechnen. Wenn Sie sich bei Umbauten auf die Ausnahme berufen wollen, empfehlen wir, die Kosten sorgfältig zu dokumentieren. 

Die Baubehörde (stavební úřad) oder eine andere Kontrollbehörde könnte nachvollziehen wollen, wie Sie zu der Zahl gelangt sind. Sinnvoll wäre beispielsweise ein detaillierter Kostenvoranschlag, in dem klar beziffert ist, wie viel die Installation der Ladestation und der Kabeltrassen kosten würde und dass dies mehr als 7 % der Gesamtinvestition ausmacht.

Im Gesetz und in der Durchführungsverordnung gibt es noch weitere kleinere Ausnahmen bzw. Präzisierungen: So gilt die Pflicht beispielsweise nicht für „Kleinbauten“ (drobná stavba), was jedoch eher formaler Natur ist – unter einem Kleinbau versteht man ein sehr kleines Objekt, das in der Regel ohnehin nicht so viele Stellplätze hat (typischerweise ein Gartenhaus u. Ä.). Auch Einfamilienhäuser als solche werden von diesen Vorschriften nicht erfasst, da sie meist nur wenige Stellplätze haben und weder ein „Gebäude mit mehreren Wohnungen“ noch ein „anderes Gebäude als ein Wohngebäude“ im Sinne der Vorschriften sind.

Für die meisten gewöhnlichen Gewerbe- und Wohnbauten gilt somit: Verfügen sie über 11 oder mehr Stellplätze, müssen Sie die gesetzlichen Anforderungen erfüllen (mit der einzig möglichen Ausnahme bei Umbauten aus Kostengründen). Kleinere Objekte (bis zu 10 Stellplätze) sind von der Pflicht vollständig ausgenommen – der Gesetzgeber hat die Grenze bewusst so gezogen, um die Lage dort nicht zu verkomplizieren, wo die Auswirkungen marginal sind.

Technische Wartung und Prüfung von Ladestationen (weitere Pflichten des Eigentümers)

Mit der Installation einer Ladestation oder der Vorbereitung dafür ist es für den Immobilieneigentümer nicht getan. Man muss sich bewusst machen, dass Ladestationen technische Anlagen sind, die hinsichtlich der Betriebssicherheit weiteren Vorschriften unterliegen. Das tschechische Gesetz über die Arbeitssicherheit im Zusammenhang mit dem Betrieb vorbehaltener technischer Anlagen (Gesetz Nr. 250/2021 Slg., im Folgenden „Gesetz über vorbehaltene Anlagen“) verpflichtet Betreiber elektrischer Anlagen (zu denen leistungsstärkere Ladestationen gehören) zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Wartung und regelmäßiger Prüfungen dieser Anlagen durch fachkundige Personen.

Das bedeutet: Sobald Sie den Ladepunkt in Betrieb nehmen, müssen Sie sich laufend um ihn kümmern – ähnlich wie etwa um einen Aufzug oder einen Heizraum. Insbesondere sind Elektroprüfungen nach den geltenden Normen durchzuführen (in der Regel einmal jährlich oder alle paar Jahre, je nach Art der Anlage und Umgebung), und die Station ist in einem sicheren Zustand zu halten. Die Nichteinhaltung dieser Pflichten kann einerseits die Nutzer gefährden (Risiko eines Stromschlags, eines Brandes usw.), andererseits aber auch zu Sanktionen nach dem Gesetz über vorbehaltene Anlagen führen. Käme es beispielsweise nachweislich wegen vernachlässigter Wartung der Ladestation zu einem Brand, werden Versicherung und Behörden dies sehr streng beurteilen.

Technische und sicherheitsrelevante Risiken im Zusammenhang mit dem Betrieb von Ladestationen dürfen nicht unterschätzt werden. Wir empfehlen daher, unmittelbar nach der Installation einen Vertrag über Servicekontrollen mit einer Fachfirma abzuschließen oder sicherzustellen, dass Ihr Gebäudeverwalter auch die Überwachung der Prüftermine in seiner Agenda hat. Zugleich müssen alle neuen, an das Stromnetz angeschlossenen Anlagen vor der Inbetriebnahme eine Erstprüfung durchlaufen – denken Sie daran bei der Zeitplanung, damit Sie den Prüfbericht noch vor der Eröffnung bzw. Nutzung des Gebäudes erhalten. 

Tipp: Das Gesetz über vorbehaltene Anlagen hat zudem eine Einteilung der Anlagen in Kategorien nach dem Risikograd eingeführt. Die meisten gängigen Wallboxen und Ladesäulen fallen in die Kategorie der vorbehaltenen elektrischen Niederspannungsanlagen, die einer regelmäßigen Überwachung bedürfen. Dabei handelt es sich nicht um eine administrative Banalität, sondern um die Gewährleistung eines sicheren Betriebs – was auch in Ihrem eigenen Interesse liegt.

Risiken bei Nichterfüllung der Pflichten (Sanktionen, Komplikationen, Mehrkosten)

Die neuen Pflichten sind durchsetzbar – es handelt sich also nicht nur um eine „Empfehlung“. Ignoriert ein Gebäudeeigentümer die gesetzlichen Anforderungen, setzt er sich mehreren Arten von Risiken aus:

• Sanktionen durch Behörden: Die Nichterfüllung der Pflicht zur Installation einer Ladestation stellt ein Verwaltungsdelikt (eine Ordnungswidrigkeit) dar. Das tschechische Baugesetz (Gesetz Nr. 283/2021 Slg., im Folgenden „BauG“) ermöglicht die Verhängung einer Geldbuße von bis zu 400 000 CZK (ca. 16 500 EUR). Diese Sanktion droht vor allem bei der einmaligen Pflicht zum 1.1.2025 – nach diesem Datum kann die Baubehörde oder die Inspektion prüfen, ob große Nichtwohngebäude über mindestens eine Ladestation verfügen. Ebenso kann die Behörde bei der Bauabnahme (kolaudace) von Neubauten oder bei Kontrollen von Umbauten auf der Ergänzung fehlender Infrastruktur bestehen oder eine Geldbuße wegen Verstoßes gegen Bauvorschriften verhängen. Die Geldbuße ist schon für sich genommen unangenehm und kann zudem wiederholt verhängt werden, wenn keine Abhilfe geschaffen wird.

• Verlängerung und Komplikationen von Verfahren: Für Projektentwickler und Eigentümer ist das Risiko womöglich noch bedrohlicher, dass die Nichteinhaltung der Pflichten zu Verzögerungen im Genehmigungsverfahren führt. Versäumen Sie es beispielsweise, die verpflichtenden Ladepunkte in das Projekt aufzunehmen, wird die Baubehörde den Bau nicht genehmigen, bis Sie das Projekt angepasst haben. Das bedeutet Verzögerungen oder gar die Notwendigkeit, die Dokumentation in einer fortgeschrittenen Phase zu überarbeiten. Ähnlich bei der Bauabnahme – die Nutzungsgenehmigung (kolaudační souhlas) wird unter Umständen nicht erteilt, wenn bei der Kontrollbegehung festgestellt wird, dass das Gebäude nicht über die Ausstattung gemäß der Verordnung verfügt (z. B. fehlende Kabelkanäle in der Garage). Eine solche Verzögerung kann Ausfälle geplanter Erträge, Komplikationen mit Mietern usw. bedeuten. Es ist daher besser, sie durch konsequente Erfüllung der Anforderungen zu vermeiden.

• Zusätzliche Kosten: Wird die Pflicht vergessen oder bewusst ausgelassen und muss dann nachträglich erfüllt werden, kostet dies in der Regel deutlich mehr Geld, als wenn alles gleich beim ersten Mal richtig gemacht worden wäre. Die nachträgliche Installation von Kabeltrassen in einem fertigen Gebäude kann Abrissarbeiten, Stemmarbeiten in Wänden oder Böden, einen neuen Anstrich, eine Unterbrechung des Gebäudebetriebs während der Arbeiten usw. bedeuten. Die Material- und Arbeitskosten steigen dann im Vergleich zur Verlegung der Kabel während der Bauphase erheblich. Kommen Sanktionen hinzu, ist auch noch die Geldbuße einzurechnen. Häufig droht zudem, dass die kurzfristige Suche nach Technikern oder Arbeiten bei eingeschränktem Betrieb teurer werden (z. B. Nachtarbeit in Garagen, um die Beeinträchtigung der Mieter zu minimieren). Aus finanzieller Sicht ist es daher sinnvoll, die Erfüllung nicht aufzuschieben – im Ergebnis sparen Sie dadurch.

• Reputations- und Betriebsrisiko: Nicht zuletzt kann das Ignorieren der Pflichten auch Ihrem Ruf oder den Beziehungen zu den Gebäudenutzern schaden. Mieter moderner Büros erwarten heute ein gewisses Ausstattungsniveau – stellen sie fest, dass Ihr Objekt die gesetzlichen Standards nicht einhält (z. B. dort etwas fehlt, was längst vorhanden sein sollte), kann dies ein schlechtes Licht auf Ihr Facility Management werfen. Stellen Sie sich zudem die Unannehmlichkeit vor, wenn die Inspektion wegen einer fehlenden Ladestation den Parkplatzbetrieb einschränkt oder Ihnen die Nachrüstung zu einem ungünstigen Zeitpunkt auferlegt. All das sind unnötige Komplikationen, die sich durch rechtzeitige Vorbereitung vermeiden lassen.

Emotional betrachtet – die Nichterfüllung gesetzlicher Anforderungen kann sich bitter rächen. Anfangs sparen Sie vielleicht ein paar Kronen oder etwas Zeit, anschließend verbringen Sie jedoch womöglich Monate damit, Probleme zu lösen und den Behörden zu erklären, warum die Anforderungen nicht erfüllt sind – und am Ende müssen Sie die Ladestation trotzdem installieren, nur mit mehr Stress und höheren Kosten. Daher ist es besser, diese Pflicht von Anfang an ernst zu nehmen.

Abschließende Empfehlung: Kümmern Sie sich rechtzeitig um alles und lassen Sie sich von Fachleuten helfen

Unterschätzen Sie diese neuen Pflichten nicht. Der Zeitplan ist vor allem für Eigentümer bestehender Gebäude unerbittlich – betrifft Sie die Installation einer Ladestation bis Ende 2024, handeln Sie unverzüglich. Es ist nicht ratsam, bis zum letzten Moment zu warten, denn die Suche nach einem Lieferanten für die Ladestation über die Weihnachtsfeiertage könnte schwierig werden. 

Zudem können die Kapazitäten von Elektroinstallationsfirmen gegen Jahresende ausgelastet sein, da viele Akteure dasselbe Problem lösen müssen. Sobald das Jahr 2025 angebrochen ist, kann die Konkurrenz oder irgendjemand anderes auf Ihr Objekt aufmerksam machen – und die Behörden können dann tätig werden.

Für Projektentwickler und Investoren, die neue Projekte vorbereiten, gilt: Beziehen Sie Lösungen für die Elektromobilität gleich in die ersten Pläne ein. Besprechen Sie mit Planern und technischen Experten, wie sich die Anforderungen am besten erfüllen lassen – oft gibt es intelligente Lösungen, die dem Gesetz entsprechen und zugleich wirtschaftlich sind (z. B. die Vorbereitung mehrerer modularer Ladeplätze, die bei Bedarf einfach erweitert werden können). 

Bedenken Sie, dass eine gut geplante Infrastruktur den Wert der Immobilie steigern und sie für Jahre „zukunftssicher“ machen kann. Ein modernes Gebäude ohne Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge wird in wenigen Jahren am Markt benachteiligt sein.

Ob Sie Gebäudeeigentümer oder Projektentwickler sind – nehmen Sie unbedingt die fachliche Hilfe von Juristen und technischen Spezialisten in Anspruch. Ein Rechtsanwalt kennt sich in den aktuellen Vorschriften aus und hilft Ihnen, richtig auszulegen, was auf Ihren konkreten Fall zutrifft. So beurteilt er beispielsweise, ob Ihr Parkplatz unter den erwähnten Fall des „physisch angrenzenden“ Parkplatzes fällt, ob Sie sich auf eine Ausnahme berufen können oder welche Fristen genau gelten. 

Er kann Ihnen auch bei der Vorbereitung der Vertragsdokumentation mit Lieferanten helfen, sodass die Verantwortung für die Erfüllung der Anforderungen klar geregelt ist (z. B. indem im Vertrag mit dem Generalunternehmer die gesetzeskonforme Errichtung von Ladepunkten verankert wird). 

In der Anwaltskanzlei ARROWS verfügen wir über umfangreiche Erfahrung mit Bauvorschriften und technischer Infrastruktur – wir haben bereits zahlreichen Mandanten, darunter Projektentwicklern, Eigentümern von Einkaufszentren und Eigentümergemeinschaften von Wohnhäusern (společenství vlastníků jednotek, SVJ), dabei geholfen, sich auf die neuen Pflichten vorzubereiten.

Rechtlicher Beistand zahlt sich auch aus, falls es zu einem Streit oder einem Verfahren mit Behörden kommt. Droht Ihnen beispielsweise eine Geldbuße oder behauptet die Baubehörde (stavební úřad), Sie hätten Ihre Pflicht nicht erfüllt, kann ein Anwalt effektiv mit den Beamten kommunizieren, die erforderlichen Nachweise vorlegen (etwa eine Kostenkalkulation zur Geltendmachung der 7-%-Ausnahme) und die Auswirkungen minimieren.  Ziel ist, dass Sie unbesorgt Ihrer Geschäftstätigkeit nachgehen und Ihre Immobilien verwalten können, während die rechtlichen und administrativen Belange unter Kontrolle sind.

Fazit

Die ab 2025 wirksame Novelle des tschechischen Baugesetzes stellt einen Schritt hin zu einer modernen, die Elektromobilität fördernden Infrastruktur dar. Für Gebäudeeigentümer bedeutet sie neue Pflichten, aber auch die Chance, die Attraktivität ihrer Objekte zu steigern. Durch die Erfüllung der Anforderungen können Sie der Konkurrenz einen Schritt voraus sein und Sanktionen sowie Stress vermeiden. 

Kümmern Sie sich um alles frühzeitig – idealerweise in Zusammenarbeit mit Fachleuten. Wenn Sie nicht sicher sind, wie die neuen Vorschriften auf Sie anwendbar sind oder wie Sie sie praktisch umsetzen können, wenden Sie sich an uns. 

In der Anwaltskanzlei ARROWS beraten wir Sie gern und begleiten Sie durch den gesamten Prozess – von der Planung bis zur abschließenden Prüfung der Ladestation. So sind Ihre Immobilien gesetzeskonform auf die Zukunft der Elektromobilität vorbereitet, und Sie können ruhig schlafen im Wissen, dass Ihnen weder Geldbußen noch unnötige Komplikationen drohen. Überlassen Sie die rechtlichen Sorgen uns und konzentrieren Sie sich auf Ihr Kerngeschäft – wir sorgen dafür, dass Ihre Gebäude in rechtlicher Hinsicht gut vorbereitet und sicher sind.

Kontaktieren Sie uns für eine Beratung oder weitere Informationen – wir sind dafür da, Ihnen zu helfen, neue Herausforderungen und Pflichten mit Weitblick und Sicherheit zu meistern. Ihr Weg zur Elektromobilität kann reibungslos und problemlos verlaufen, wenn Sie wissen, dass Sie einen erfahrenen Rechtspartner an Ihrer Seite haben.