Probleme tschechischer Käufer mit Immobilien im Ausland (Vermietung, Verwaltung, lokale Gesetzgebung)

Warum Immobilien im Ausland für tschechische Eigentümer riskant sind

Das Problem: Tschechische Vorschriften gelten nicht jenseits der Grenze, und umgekehrt kannst du die tschechische Rechtstradition nicht automatisch auf eine Immobilie in Madrid oder Miami übertragen. Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS haben täglich mit tschechischen Eigentümern ausländischer Immobilien und deren Problemen zu tun.

Welche Rechtssysteme dich erwarten

Spanien, Dubai und die USA haben nicht nur andere Gesetze, sondern völlig unterschiedliche Rechtssysteme. Spanien ist Teil der Europäischen Union, was eine gewisse Harmonisierung mit sich bringt (z. B. bei der Anerkennung von Urteilen), doch das Sachenrecht bleibt in nationaler Zuständigkeit. Dubai (VAE) ist ein Emirat mit eigener Rechtsordnung, die das Scharia-Recht mit moderner Wirtschaftsgesetzgebung verbindet.

Die USA bestehen aus fünfzig Bundesstaaten, von denen jeder sein eigenes Immobilienrecht hat. Die Gefahr liegt darin, dass dir nicht bewusst ist, welche konkreten bundesstaatlichen Gesetze (statutes) für deine Immobilie gelten.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS verfügen über langjährige Erfahrung mit internationalen Fällen. Dank des weltweiten Netzwerks ARROWS International können sie in diesen Regionen fachkundige Rechtsberatung und Vertretung anbieten, einschließlich praktischer Kontakte zu den örtlichen Behörden.

Überraschungen schon beim Kauf

Ein großes Problem ist bereits die Kaufphase: Die tschechische Rechtstradition kennt das Liegenschaftskataster (katastr nemovitostí) mit dem Grundsatz des materiellen Publizitätsprinzips, im Ausland funktioniert der Ablauf jedoch anders. In Spanien erfolgt der Immobilienerwerb in zwei Phasen, entscheidend ist die Eintragung im Registro de la Propiedad (Eigentumsregister), das sich vom Catastro (Steuer- bzw. Kartenkataster) unterscheidet.

In den USA musst du dich um die Title Insurance (Versicherung gegen Rechtsmängel des Eigentumstitels) und die lokale Eintragung in Register (deed recording) kümmern, in Dubai geht es um ein spezielles Registrierungsverfahren beim Dubai Land Department (DLD) mit eigenen Regeln.

Wenn du dich nicht richtig vorbereitest, riskierst du, auf einer Immobilie sitzen zu bleiben, die mit Schulden, Pfandrechten oder verdeckten Dienstbarkeiten belastet ist.

Im Ausland ist das Maß deiner eigenen Verantwortung (caveat emptor) oft höher, und ohne qualifizierte Hilfe kannst du erhebliche finanzielle Verluste erleiden.

Vermietung einer Immobilie im Ausland – gesetzliche Fallstricke

Sobald du eine Immobilie im Ausland gekauft hast, möchtest du sie oft vermieten – sei es wegen des passiven Einkommens oder um die Instandhaltung sicherzustellen. Die Vermietung ist jedoch in jedem Land stark reguliert, und genau hier erleben tschechische Eigentümer zahlreiche Überraschungen.

Spanien: Unterschiede zwischen den autonomen Gemeinschaften

In Spanien richtet sich die langfristige Vermietung nach dem Gesetz über städtische Mietverhältnisse (Ley de Arrendamientos Urbanos – LAU), die Regulierung kurzfristiger (touristischer) Vermietungen liegt jedoch in der Zuständigkeit der einzelnen autonomen Gemeinschaften. Die Voraussetzungen für eine Touristenlizenz in Barcelona unterscheiden sich daher grundlegend von denen in Alicante.

Besondere Probleme sind Mietpreisbegrenzungen in sogenannten angespannten Wohnungsmärkten, die Registrierungspflicht für touristische Vermietung, Pflichtversicherungen und Energieausweise. Wenn du ohne entsprechende Touristenlizenz vermietest oder keine Steuermeldung abgibst, drohen hohe Bußgelder der Behörden.

USA: Der Bundesstaat ist das Gesetz – und das ändert sich

In den USA ist die Regulierung der Vermietung Sache der Bundesstaaten und Kommunen (Landlord-Tenant Law). Besitzt du eine Immobilie in Kalifornien, gelten für dich die kalifornischen Gesetze, die Mieter sehr stark schützen, während die Gesetzgebung in Florida ausgewogener ist.

Ein großes Problem ist die Mietverwaltung, die Kenntnisse der US-amerikanischen Rechtsordnung und der Verfahren zur Beitreibung von Mieten erfordert. Verstöße gegen die Regeln, etwa das unbefugte Betreten der Immobilie, können zu einer Schadensersatzklage führen.

Dubai: das Ejari-System und die Pflichten

In Dubai gelten für Ausländer spezielle Vorschriften; die Vermietung unterliegt der Regulierung durch die RERA (Real Estate Regulatory Agency). Wichtig ist die Registrierung des Mietvertrags im Ejari-System, ohne die das Mietverhältnis rechtlich nicht durchsetzbar ist.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS können dir ein auf deine Situation zugeschnittenes Rechtsgutachten erstellen, Mietverträge vorbereiten und prüfen sowie zur lokalen Gesetzgebung beraten. Dazu gehören auch die Besonderheiten kurzfristiger Vermietungen (holiday homes), für die eine Lizenz des DTCM erforderlich ist.

Verwaltung und Instandhaltung von Immobilien aus der Ferne

Eine Immobilie in Spanien, Dubai oder den USA zu besitzen ist eine Sache – Verwaltung und Instandhaltung sind eine andere. Wenn du eine Immobilie vermietest, musst du sicherstellen, dass sie in gutem Zustand ist und alle lokalen Sicherheits- und Hygienestandards erfüllt.

Wie man einen zuverlässigen Verwalter findet

Viele tschechische Eigentümer organisieren die Vermietung über eine Property Management Company, doch die Qualität dieser Firmen schwankt. Wählst du nicht das richtige Team, riskierst du unnötige Kosten für fiktive Instandhaltung, schlechte Verwaltung der Einnahmen und Verstöße gegen lokale Vorschriften.

Schutz vor Betrug

Bei der Verwaltung aus der Ferne bist du anfällig für Betrug, etwa wenn der Verwalter „vergisst“, die Miete weiterzuleiten, oder nicht existierende Reparaturen abrechnet. In manchen Ländern ist die gerichtliche Durchsetzung von Schadensersatz gegen einen solchen Verwalter ohne einen zuvor sorgfältig ausgearbeiteten Vertrag (Property Management Agreement) sehr schwierig.

Was wie eine einfache Vermietung aussieht, ist in Wirklichkeit ein komplexes Rechtsverhältnis, und es ist besser, von Anfang an Kontrollmechanismen einzurichten. Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS bearbeiten regelmäßig Fälle, in denen tschechische Eigentümer Probleme bei der Verwaltung erst bemerkten, als bereits hohe Schäden entstanden waren.

Lokale Zertifikate und Anforderungen

In jedem Land gibt es spezifische Anforderungen, um eine Immobilie auf den Markt zu bringen. In der EU ist das beispielsweise der Energieausweis (EPC), während in Dubai die Servicegebühren (Service Charges) beglichen sein müssen, da sonst der Zugang zur Immobilie oder zu Dienstleistungen eingeschränkt werden kann.

Steuerpflichten – den tschechischen Fiskus wirst du nicht los

Viele tschechische Eigentümer glauben irrtümlich, dass sie beim Kauf einer Immobilie im Ausland nur dort Steuern zahlen. Als Steuerinländer der Tschechischen Republik bist du jedoch verpflichtet, dein Welteinkommen zu versteuern, einschließlich der Einkünfte aus Vermietung im Ausland.

Tschechische Steuerpflicht

Hast du deinen steuerlichen Wohnsitz in Tschechien, musst du eine Einkommensteuererklärung für natürliche Personen abgeben und die Bruttoeinkünfte aus der Vermietung im Ausland angeben. Außerdem musst du Ausgaben geltend machen und die Doppelbesteuerung durch Anwendung der im Doppelbesteuerungsabkommen festgelegten Methode vermeiden.

Dafür sind Kenntnisse nicht nur des tschechischen Gesetzes, sondern auch des jeweiligen internationalen Abkommens erforderlich, damit es nicht zu einer fehlerhaften Besteuerung kommt.

Steuerpflichten im Belegenheitsstaat der Immobilie

In dem Land, in dem sich die Immobilie befindet, entsteht in der Regel eine Pflicht zur Registrierung und zur Zahlung der Einkommensteuer für Nichtansässige. In Spanien ist das die Steuer IRNR, in den USA wird die Steuererklärung 1040-NR eingereicht, und in Dubai sind die Gebühren an die Stadtverwaltung zu beachten.

Wenn du deine Steuerpflichten nicht korrekt erfüllst, drohen dir Strafzuschläge, Verzugszinsen und in extremen Fällen sogar strafrechtliche Verfolgung wegen Steuerverkürzung.

Steuerabkommen und Vermeidung der Doppelbesteuerung

Tschechien hat Steuerabkommen mit Spanien, den USA und den Vereinigten Arabischen Emiraten, die das Besteuerungsrecht regeln. Eine falsche Anwendung der Methode (z. B. Anrechnung vs. Freistellung) kann dazu führen, dass du unnötig viel zahlst – oder im Gegenteil zu wenig und dich damit Sanktionen aussetzt.

Konkrete Beispiele: Was passieren kann und wann es zum Problem wird

Stell dir einen tschechischen Unternehmer vor, der für 300 000 EUR eine Wohnung in Barcelona gekauft hat und sie „schwarz“ ohne Lizenz über Airbnb an Touristen vermietet. Nach einer Meldung durch Nachbarn erhält er von der Stadt ein Bußgeld von 60 000 EUR, ein Tätigkeitsverbot, und zusätzlich setzt der spanische Fiskus Steuern auf den Gewinn nachträglich fest.

Das zweite Beispiel betrifft eine tschechische Investorin, die ein Haus in Florida gekauft hat, es zwei Jahre lang vermietet, in den USA aber keine Steuererklärung abgibt, weil sie sich auf die Verwaltungsfirma verlässt. Beim Verkauf der Immobilie stellt sie fest, dass der Käufer aufgrund des FIRPTA-Gesetzes bis zu 15 % des Verkaufspreises als Steuervorauszahlung einbehalten muss, und sie muss unter Androhung von Strafzuschlägen alle nicht eingereichten Erklärungen nachholen.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS bearbeiten solche Fälle und wissen, wie man ihnen vorbeugt. Deshalb ist es besser, sich gleich zu Beginn fachkundig beraten zu lassen, damit es zu solchen Situationen gar nicht erst kommt.

Welche Gefahren tschechischen Eigentümern drohen

Internationale Präsenz und Möglichkeiten der Zusammenarbeit

Wenn du eine Immobilie in Spanien, Dubai oder den USA besitzt oder deren Kauf planst, solltest du dir bewusst sein, dass eine richtige Lösung lokale Expertise erfordert. Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS haben Zugang zum Netzwerk ARROWS International, das die wichtigsten Regionen abdeckt.

Das bedeutet, dass du nicht selbst einen Anwalt in Barcelona oder Miami suchen musst, denn die Anwaltskanzlei ARROWS sichert dir die Vertretung über ihre bewährten Partner. Die Koordination des Vorgehens und der Schutz deiner Interessen liegen in den Händen tschechischer Juristen mit hoher Berufshaftpflichtversicherung.

Fazit

Eine Immobilie im Ausland ist eine attraktive Investition, bringt aber komplexe rechtliche und steuerliche Herausforderungen mit sich. Unkenntnis der lokalen Gesetzgebung – ob Ley de Arrendamientos Urbanos, RERA-Vorschriften oder amerikanische statutes – führt zu Bußgeldern und Verlusten.

Wenn du Zeit und Geld sparen möchtest, wende dich mit deiner Beratungsanfrage an beratung@arws.cz . Die Juristen von ARROWS bieten dir einen umfassenden Rechtsservice.