Rechtsberatung für Immobilieninvestoren von ARROWS

Warum Investoren fachkundige Rechtsberatung benötigen

Am häufigsten begegnen wir Situationen, in denen ein Investor ohne ausreichende rechtliche Vorbereitung in eine Transaktion eingestiegen ist, Dokumente ohne anwaltliche Prüfung unterschrieben hat und später feststellen musste, dass die Immobilie versteckte Mängel aufwies. Häufig kommt es auch vor, dass ein Mieter nicht zahlt und sich der Investor rechtlich in einer Lage befindet, aus der er sich nur schwer lösen kann. All dies hätte sich mit geeigneter Rechtsberatung vermeiden lassen.

Steuerliche Aspekte von Immobilieninvestitionen

Die Steueroptimierung ist einer der wichtigsten Bestandteile einer erfolgreichen Investitionsstrategie und zugleich ein Bereich, in dem ein Investor große Beträge sparen oder unnötig verlieren kann. Die Wahl zwischen natürlicher Person und einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach tschechischem Recht (s.r.o.), die richtige Geltendmachung von Abschreibungen, die korrekte Erfassung von Einnahmen und Ausgaben – all das hat wesentliche Auswirkungen auf Ihren Gewinn und Ihre Steuerlast.

Kaufstruktur: natürliche Person versus s.r.o.

Diese Entscheidung hat langfristige finanzielle Folgen. Natürliche Personen können den sogenannten Zeittest für die Befreiung von der Einkommensteuer nutzen – besitzen sie eine Immobilie (die nicht zum Betriebsvermögen gehört) mindestens 10 Jahre, ist der anschließende Verkauf nach dem tschechischen Einkommensteuergesetz (Gesetz Nr. 586/1992 Slg., im Folgenden „EStG“) vollständig steuerfrei. Gesellschaften mit beschränkter Haftung haben diese Befreiung nicht und versteuern den Veräußerungsgewinn stets.

Wichtig ist auch, wie es sich mit Abschreibungen verhält. Eine natürliche Person kann Abschreibungen geltend machen, wenn sie keine Ausgabenpauschale ansetzt, sondern Steueraufzeichnungen oder eine Buchhaltung führt. Wählen Sie hingegen die Struktur über eine s.r.o., ist die Buchführung verpflichtend und Abschreibungen sind ein Standardinstrument zur Minderung der Steuerbemessungsgrundlage. Beispielsweise würde sich bei einer s.r.o. mit Mieteinnahmen von 120 000 CZK (ca. 4 900 EUR) jährlich und Abschreibungen von 100 000 CZK (ca. 4 100 EUR) die Bemessungsgrundlage auf 20 000 CZK (ca. 820 EUR) verringern.

Abschreibungen und ihre steuerliche Wirkung

Ob Sie die Immobilie als s.r.o. oder als natürliche Person mit tatsächlichen Ausgaben halten – Sie haben die Möglichkeit, die sogenannte lineare oder beschleunigte Abschreibung anzuwenden. Die Abschreibung funktioniert so, dass Sie jedes Jahr einen bestimmten Teil des Anschaffungspreises von der Steuerbemessungsgrundlage abziehen, bis die Immobilie vollständig abgeschrieben ist. Dadurch können Sie Ihre Steuerlast in jedem Besteuerungszeitraum senken.

Die Steuergesetzgebung bringt jedoch viele Details und Ausnahmen mit sich. So enthält das EStG detaillierte Regeln dazu, welche unbeweglichen Sachen abgeschrieben werden können, wie der Anschaffungspreis ermittelt wird und wann die Abschreibung unterbrochen werden kann. Die Anwälte der Anwaltskanzlei ARROWS lösen solche Strukturierungen für ihre Mandanten regelmäßig in Zusammenarbeit mit Steuerberatern und wissen, wie sich das Steuerregime an Ihre konkrete Situation anpassen lässt. Schreiben Sie uns an beratung@arws.cz.

Hypothekenzinsen: Unterschied zwischen Eigennutzung und Investition

Hier machen Investoren häufig Fehler. Sind Sie eine natürliche Person und haben eine Hypothek für den eigenen Wohnbedarf, können Sie die Zinsen von der Steuerbemessungsgrundlage abziehen. Bei einer Investitionsimmobilie (Vermietung) kann dieser Abzug nach § 15 EStG jedoch nicht geltend gemacht werden.

Bei einer Investitionsimmobilie sind die Hypothekenzinsen jedoch nach § 9 EStG steuerlich abzugsfähige Ausgaben (Aufwand), sofern Sie tatsächliche Ausgaben geltend machen. In diesem Fall können Sie Ihre Mieteinnahmen um die gezahlten Zinsen in voller Höhe mindern. Die Anwaltskanzlei ARROWS stellt sicher, dass Sie diese Ausgaben korrekt geltend machen.

In Immobilien verborgene Rechtsrisiken

Wenn Sie sich für den Kauf einer Investitionsimmobilie entscheiden, ist es sehr leicht, sich vor allem auf den Preis, die Höhe der möglichen Miete und die Lage zu konzentrieren. Die Realität ist jedoch komplexer. Katasterkarten, Eigentumsblätter, Baudokumentation, Rechtsmängel und Beschränkungen des Eigentumsrechts verbergen oft Risiken, die während der Eigentumszeit enorm anwachsen können. Die Anwälte der Anwaltskanzlei ARROWS befassen sich täglich mit genau solchen Fällen und wissen, auf welche Details zu achten ist. Schreiben Sie uns an beratung@arws.cz.

Rechtliche Prüfung der Immobilie

Die rechtliche Prüfung (sog. „Due Diligence“) ist ein systematisches Rechtsaudit der Immobilie mit dem Ziel, versteckte Risiken, Rechtsmängel und mögliche künftige Streitigkeiten aufzudecken. Es handelt sich nicht nur um einen Blick in das Liegenschaftskataster. Die Prüfung umfasst die Überprüfung der Erwerbstitel, die Kontrolle der Übertragungshistorie, die Ermittlung von Pfandrechten und Zwangsvollstreckungen, die Analyse der Raumplanungsdokumente und die Durchsicht aller relevanten Verträge.

Das Liegenschaftskataster sagt Ihnen zwar, wer als Eigentümer eingetragen ist, schützt Sie aber nicht davor, dass der Zufahrtsweg jemand anderem gehört. In der Praxis begegnen wir zudem häufig „Schwarzbauten“ – illegal angebauten Balkonen, Garagen oder Pergolen. Die Legalisierung solcher Bauten nach dem neuen tschechischen Baugesetz (Gesetz Nr. 283/2021 Slg., im Folgenden „BauG“) kann kompliziert und kostspielig sein, im Extremfall droht sogar die Anordnung der Beseitigung des Bauwerks.

Dienstbarkeiten und Zugangsrechte

Eine Dienstbarkeit (služebnost) beschränkt den Eigentümer einer Immobilie zugunsten eines anderen. Zum Beispiel das Recht des Nachbarn, Ihr Grundstück zu überqueren, oder das Recht zur Verlegung von Versorgungsleitungen. Ist eine Dienstbarkeit nicht korrekt im Kataster eingetragen, besteht aber dennoch (z. B. durch Ersitzung oder kraft Gesetzes), können Sie später mit unerwarteten Komplikationen konfrontiert werden.

Beim Kauf einer Immobilie ist es entscheidend zu prüfen:

• Ob der Zugang zur Immobilie rechtlich gesichert ist.
• Ob auf der Immobilie keine Rechte Dritter lasten (z. B. lebenslanges Nutzungsrecht).
• Ob keine Mietverhältnisse an der Immobilie bestehen, die auf den neuen Eigentümer übergehen.

Die Anwälte der Anwaltskanzlei ARROWS helfen Ihnen bei der Vorbereitung einer detaillierten rechtlichen Prüfung und bei der Gestaltung des Kaufvertrags so, dass er Sie schützt. Schreiben Sie uns an beratung@arws.cz.

Baudokumentation und Nutzung des Bauwerks

Ein Bauwerk darf nur zu dem Zweck genutzt werden, der in der Nutzungsgenehmigung (Kollaudierungsentscheidung oder -zustimmung) festgelegt ist. Kaufen Sie eine Immobilie, die ohne Genehmigung baulich verändert wurde oder im Widerspruch zur Nutzungsgenehmigung genutzt wird (z. B. Wohnen in Nichtwohnräumen), setzen Sie sich dem Risiko eines Bußgelds des Bauamts und eines Nutzungsverbots aus.

Wir begegnen auch Immobilien, die im Widerspruch zum Flächennutzungsplan stehen. Der Flächennutzungsplan bestimmt, was auf dem jeweiligen Grundstück gebaut werden darf. Kaufen Sie ein Grundstück mit der Absicht zu bauen, der Flächennutzungsplan lässt dies aber nicht zu oder sieht in der Nähe den Bau einer Autobahn vor, kann die Investition an Wert verlieren. In der Praxis zeigen sich diese Probleme oft erst, wenn der Investor die Immobilie renovieren oder verkaufen will.

Immobilienfinanzierung und rechtliche Aspekte der Hypothek

Eine Hypothek ist nicht nur ein Finanzprodukt, sondern ein verbindliches Rechtsverhältnis, das Ihre Eigentumsrechte beschränkt. Der Pfandvertrag verleiht der Bank weitreichende Befugnisse, einschließlich der Möglichkeit, Ihre Immobilie zu verkaufen, wenn Sie die Raten nicht mehr zahlen.

Bedingungen der Hypothekenfinanzierung für Investoren

Die Regeln für die Vergabe von Hypotheken reguliert die Tschechische Nationalbank (ČNB) über Kennzahlen wie LTV (Kredithöhe im Verhältnis zum Immobilienwert) und DTI (Verschuldung im Verhältnis zum Jahreseinkommen). Bei Investitionsimmobilien wenden Banken oft strengere Regeln an als bei Eigennutzung. In der Regel wird ein höherer Eigenkapitalanteil verlangt, und die Bank prüft, ob die künftige Miete die Kreditrate deckt.

Deckt die Miete die Rate nicht und müssen Sie den Kredit aus anderen Einkünften bezuschussen, berücksichtigt die Bank dies bei Ihrer Bonität. Die Kreditdokumentation für eine Investitionsimmobilie kann auch spezifische Covenants (Auflagen) enthalten, etwa die Pflicht, eine bestimmte Belegungsquote einzuhalten, oder ein Verbot weiterer Verschuldung.

Rechtlicher Rahmen der Hypothek und Pfandrecht

Zur Sicherung des Kredits bestellt die Bank ein Pfandrecht an der Immobilie, das im Kataster eingetragen wird. Das bedeutet, dass die Immobilie ohne Zustimmung der Bank weder verkauft (auf eine andere Person übertragen) noch weiter belastet werden darf. Häufig wird zudem ein Veräußerungs- und Belastungsverbot als dingliches Recht bestellt.

Geraten Sie mit der Rückzahlung in Verzug, kann die Bank nach Fälligstellung des Kredits den Verkauf der Immobilie beantragen (im Wege der Versteigerung oder des freihändigen Verkaufs). Im Fall einer Zwangsvollstreckung hat die Bank als gesicherter Gläubiger ein vorrangiges Recht auf Befriedigung aus dem Verkaufserlös.

Immobilienversicherung als Bestandteil der Hypothek

Banken verlangen die Vinkulierung der Versicherungsleistung zu ihren Gunsten. Das bedeutet, dass die Versicherung im Schadensfall (Brand, Hochwasser) das Geld primär an die Bank zur Tilgung der Schuld auszahlt, nicht an Sie.

Ein wesentliches Risiko ist die Unterversicherung. Ist die Immobilie mit 2 Mio. CZK (ca. 82 300 EUR) versichert (z. B. Höhe der Hypothek), beträgt ihr Wiederbeschaffungswert aber 4 Mio. CZK (ca. 164 600 EUR), kann die Versicherung bei einem Totalschaden die Leistung im Verhältnis der Unterversicherung kürzen. Verträge sollten eine Indexierung der Versicherungssumme enthalten, damit sie den Anstieg der Preise für Bauleistungen und Materialien widerspiegeln.

Immobilienverwaltung und Mietverhältnisse

Ein stabiler Ertrag erfordert einwandfreie Mietverträge. Die Anwälte von ARROWS lösen täglich Streitigkeiten, die sich durch eine gute Dokumentation hätten vermeiden lassen.

Der Mietvertrag – das grundlegende Rechtsdokument

Ein guter Mietvertrag muss nicht nur die Grundelemente enthalten (wer, was, zu welchem Preis), sondern auch Lösungen für Krisensituationen. Er muss klar festlegen:

• Die Höhe der Sicherheit (Kaution).
• Die Aufteilung der Nebenkosten und die Art ihrer Abrechnung.
• Die Instandhaltungspflichten – was der Mieter trägt (Kleinreparaturen) und was der Vermieter.

Viele heruntergeladene Vertragsmuster sind veraltet oder unwirksam. So kann beispielsweise keine unverhältnismäßig hohe Vertragsstrafe wirksam vereinbart oder dem Mieter die Tierhaltung verboten werden (sofern sie keine unzumutbaren Beeinträchtigungen verursacht).

Schutz des Vermieters und Umgang mit säumigen Mietern

Ausbleibende Mietzahlungen sind der Albtraum jedes Investors. Nach dem BGB kann wegen grober Pflichtverletzung gekündigt werden. Zahlt der Mieter 3 Monate lang nicht, kann ohne Kündigungsfrist gekündigt werden. Dennoch müssen Sie den Mieter zur Abhilfe auffordern.

Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, dürfen Sie ihn weder gewaltsam räumen noch die Schlösser austauschen (es droht Strafverfolgung wegen Hausfriedensbruchs). Sie müssen bei Gericht eine Räumungsklage einreichen. Dieses Verfahren kann Monate oder sogar Jahre dauern, deshalb sind Vorbeugung und die Überprüfung des Mieters entscheidend.

Mängelrügen

Der Mieter hat Anspruch auf eine Mietminderung, wenn Mängel der Immobilie die ordnungsgemäße Nutzung verhindern (z. B. ausgefallene Heizung im Winter, Lärm durch Renovierung im Haus). Der Vermieter muss Mängel unverzüglich beseitigen. Streitigkeiten beugt ein Übergabeprotokoll mit Fotodokumentation beim Einzug des Mieters vor, das den Zustand der Wohnung festhält.

Immobilienversicherung

Eine Versicherung schützt nicht nur den Wert des Vermögenswerts, sondern auch Sie vor der Haftung für Schäden.

Arten der Versicherung

• Gebäudeversicherung : Deckt das Bauwerk (Wände, Dach) gegen Naturkatastrophen.
• Hausratversicherung : Deckt die Ausstattung (Möbel, Geräte). In einer vermieteten Wohnung sollte sie idealerweise der Mieter für sein Eigentum abschließen.
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung : Für den Investor unverzichtbar.

Risiko der Unterversicherung

Wie bereits erwähnt, ist die Unterversicherung eine rechtliche und finanzielle Falle. Ist der Wert der Immobilie gestiegen (Inflation, Renovierung), die Police aber unverändert geblieben, wird die Versicherung die Leistung kürzen. Wir empfehlen Verträge mit automatischer Indexierung oder eine regelmäßige Überprüfung der Verträge (mindestens alle 2 Jahre).

Verwaltung des Immobilienportfolios

Mit dem Wachstum des Portfolios steigen auch die administrativen und rechtlichen Anforderungen.

Mieterverwaltung und Überprüfung

Die Auswahl des Mieters ist sehr wichtig. Im Rahmen der DSGVO haben Sie ein berechtigtes Interesse daran, die für den Vertragsabschluss notwendigen Informationen zu verlangen.

• Insolvenzregister (insolvenční rejstřík) und Zentrales Vollstreckungsregister (Centrální evidence exekucí) : Öffentlich zugängliche Register.
• Einkommensnachweis : Sie können ihn verlangen.
• Referenzen : Frühere Vermieter anzurufen ist gängige Praxis.

Die Anwaltskanzlei ARROWS kann Ihnen helfen, einen Due-Diligence-Prozess (Überprüfung) für Mieter im Einklang mit dem Datenschutz einzurichten.

Verwaltung unter Investoren – Aufbau eines Netzwerks

Die Anwaltskanzlei ARROWS arbeitet langfristig mit Investoren und Immobilienverwaltern zusammen. Wir bieten umfassende Rechtsdienstleistungen für Family Offices, Immobilienfonds und Einzelinvestoren. Wir betreuen Akquisitionen ganzer Portfolios, Übertragungen von Geschäftsanteilen an Immobilien-SPVs (s.r.o.) und Bauträgerprojekte.

Fazit

Immobilieninvestitionen sind ein Marathon, kein Sprint. Erfolgreich sind die Investoren, die ihre Risiken abgesichert, ihre Steuern richtig gestaltet und wasserdichte Verträge haben. Die Anwälte der Anwaltskanzlei ARROWS befassen sich täglich mit diesen Themen und wissen, wie sie Ihnen bei der Optimierung Ihrer Investitionsstrategie und beim Schutz Ihres Vermögens helfen können.

Ohne qualifizierte Rechtsberatung riskieren Sie Steuernachforderungen, langwierige Streitigkeiten mit säumigen Mietern oder den Kauf einer Immobilie mit Rechtsmangel. Die Anwaltskanzlei ARROWS, deren Berufshaftpflicht auf Hunderte Millionen Kronen versichert ist, gibt Ihnen die Sicherheit, die Sie für Ihre Investitionen brauchen.

Kontaktieren Sie die Anwaltskanzlei ARROWS unter beratung@arws.cz und vereinbaren Sie eine Beratung. Beschreiben Sie kurz Ihre Situation, und wir melden uns mit einem Lösungsvorschlag.