Rechtsdienstleistungen für Projektentwickler

Rechtliche Prüfung des Grundstücks: Der erste entscheidende Schritt

Die rechtliche Prüfung des Grundstücks (Due Diligence) ist ein entscheidender Schritt, der weit über die bloße Überprüfung der Eigentumsverhältnisse hinausgeht. Es handelt sich um eine detaillierte Analyse der Rechtslage, von Umweltaltlasten, der Übereinstimmung mit dem Flächennutzungsplan und der Existenz von Versorgungsleitungen.

Übereinstimmung mit dem Baugesetz und dem Flächennutzungsplan

Das neue tschechische Baugesetz (Gesetz Nr. 283/2021 Slg., im Folgenden „BauG“), das seit dem 1.7.2024 vollständig wirksam ist, hat Änderungen bei der Baugenehmigung und der Raumplanung gebracht. Der Flächennutzungsplan der Gemeinde ist ein verbindliches Dokument, das die funktionale Nutzung der Flächen und die räumlichen Vorgaben festlegt.

Projektentwickler müssen konsequent zwischen einer bebaubaren Fläche und einem Baugrundstück im Sinne der Durchführungsvorschriften und des tschechischen Mehrwertsteuergesetzes (Gesetz Nr. 235/2004 Slg., im Folgenden „MwStG“) unterscheiden. Für den Projektentwickler ist diese Unterscheidung wesentlich, da sie nicht nur das Genehmigungsverfahren, sondern auch die steuerliche Behandlung der Transaktion beeinflusst.

Das Gesetz verlangt eine Projektdokumentation, die den geltenden Normen entspricht. Die Ausführung eines Bauvorhabens im Widerspruch zur Genehmigung kann zu Bußgeldern in Millionenhöhe (in Kronen) und im Extremfall sogar zur Anordnung des Abrisses führen. Ein Fehler bei der anfänglichen Prüfung, ob das Vorhaben mit dem Flächennutzungsplan übereinstimmt, kann sich so als fatal erweisen.

Praktischer Tipp: Verlassen Sie sich niemals allein auf die Behauptung des Verkäufers, das Grundstück sei „Bauland“. Fordern Sie stets eine raumplanerische Auskunft an und lassen Sie die Nutzungsbeschränkungen des Gebiets von einem Rechtsanwalt prüfen.

Dienstbarkeiten, Belastungen und verborgene Rechte

Bei der Prüfung tauchen häufig Dienstbarkeiten auf, etwa das Recht von Versorgungsunternehmen, Leitungen über das Grundstück zu führen, Wegerechte oder Vorkaufsrechte.

In der Praxis befasst sich die Anwaltskanzlei ARROWS mit Fällen, in denen ein Projektentwickler von einer nicht eingetragenen Dienstbarkeit oder einem Schutzstreifen von Leitungen überrascht wurde. Diese Hindernisse lassen sich häufig vertraglich lösen, zum Beispiel durch die Verlegung von Leitungen, dies erfordert jedoch rechtzeitige Verhandlungen.

Ein häufiges Risiko sind auch historische Pfandrechte oder Streitvermerke im Liegenschaftskataster (katastr nemovitostí). Die Bank wird ein Projekt nicht finanzieren, wenn sie sich der Einwandfreiheit des Rechtstitels nicht sicher ist. ARROWS führt eine detaillierte Analyse der Erwerbstitel bis zu 10 Jahre zurück durch, um das Risiko einer künftigen Anfechtung des Eigentums auszuschließen.

Umwelt- und geologische Risiken

Die rechtliche Prüfung muss auch den physischen Zustand des Grundstücks berücksichtigen, da eine Bodenkontamination Sanierungskosten in Millionenhöhe (in Kronen) bedeuten kann.

Befinden sich auf dem Grundstück geschützte Biotope oder liegt es in einem Überschwemmungsgebiet, kann die Erlangung der einheitlichen Umweltstellungnahme (jednotné environmentální stanovisko, JES) kompliziert sein. Die Juristen von ARROWS arbeiten mit Experten zusammen und sorgen dafür, dass die bei der Untersuchung aufgedeckten Risiken im Kaufvertrag berücksichtigt werden.

Nein, auch ein Grundstück im Zentrum kann im Flächennutzungsplan als Grünfläche oder Fläche für öffentliche Einrichtungen ausgewiesen sein, auf der kein Wohnungsbau möglich ist. Die Vorgaben des Flächennutzungsplans müssen stets geprüft werden.

Vertragliche Absicherung des Baurechts und Grundstückskauf

Eine Alternative zum direkten Grundstückskauf, die den Cashflow zu Projektbeginn schont, ist das Baurecht. Es handelt sich um ein dingliches Recht, das es ermöglicht, ein Bauwerk auf fremdem Grund zu haben, wobei Grundstück und Bauwerk rechtlich getrennt sind.

Der Projektentwickler vereinbart mit dem Eigentümer die Bestellung des Baurechts und zahlt einen Bauzins. Diese Lösung eignet sich für Situationen, in denen der Eigentümer das Grundstück nicht verkaufen will, der Bebauung aber zustimmt.

Vorvertrag über einen künftigen Kaufvertrag

Projektentwickler schließen häufig einen Vorvertrag über einen künftigen Kaufvertrag (smlouva o smlouvě budoucí kupní, SOSBK), der dazu dient, das Grundstück für die Zeit zu reservieren, in der der Projektentwickler die Genehmigung des Vorhabens einholt.

Der SOSBK muss präzise sein, da eine unbestimmte Beschreibung des Grundstücks oder der Bedingungen zur Unwirksamkeit führt. Zu den Kernpunkten gehören die Spezifikation der Immobilien, der Kaufpreis (fest oder als Formel), die Frist für den Vertragsabschluss und auflösende Bedingungen für den Fall, dass die Genehmigung nicht erteilt wird.

Negativverpflichtungen und Zusicherungen des Verkäufers

In der Transaktionsdokumentation sind Zusicherungen und Garantien wesentlich, mit denen der Verkäufer bestätigt, dass das Grundstück nicht mit Schulden oder Rechtsstreitigkeiten belastet ist.

Erweist sich eine Zusicherung als unwahr, hat der Projektentwickler Anspruch auf Entschädigung. Die Anwaltskanzlei ARROWS gestaltet diese Zusicherungen standardmäßig so, dass sie die Investition des Mandanten maximal schützen.

Ein Reservierungsvertrag ist häufig dreiseitig, und seine Durchsetzbarkeit kann strittig sein, wenn er nicht alle erforderlichen Bestandteile enthält. Der SOSBK ist eine direkte, gerichtlich durchsetzbare Verpflichtung zwischen Verkäufer und Käufer, einen Kaufvertrag abzuschließen.

Finanzierung von Entwicklungsprojekten und Kreditverträge

Sobald das Grundstück gesichert ist, folgt die Finanzierung in Form eines Bankkredits, einer Mezzanine-Finanzierung oder aus Eigenmitteln.

Banken verlangen robuste Sicherheiten und die Erfüllung strenger Bedingungen. Fehler im Kreditvertrag können zu einem Vertragsverletzungsfall (Event of Default) führen, der es der Bank ermöglicht, den gesamten Kredit sofort fällig zu stellen.

Covenants und Risiken

Die Bank behält sich im Vertrag Covenants vor, etwa die LTV (Loan to Value) oder eine Vorverkaufsquote. Während des Baus kann ein unerwartetes Problem auftreten, der Bau verteuert sich und der Projektentwickler verletzt die Bedingung, das Budget nicht zu überschreiten.

Enthält der Vertrag keinen Lösungsmechanismus, kann die Bank die Finanzierung stoppen. ARROWS setzt in den Verträgen Heilungsfristen und flexible Auszahlungen durch, damit das Projekt nicht an einer Formalität scheitert.

Besicherung des Projekts

Standard ist ein Pfandrecht am Grundstück und an den Forderungen aus künftigen Kaufverträgen sowie eine Verpfändung des Geschäftsanteils an der Projektgesellschaft.

Eine Besonderheit ist die Finanzierung auf Basis eines Baurechts, da dieses weniger liquide ist als Grundeigentum und Banken daher vorsichtiger sein können. Es muss vorab geklärt sein, dass die Bank diese Sicherheit akzeptiert, und die Beziehungen zum Grundstückseigentümer müssen richtig gestaltet werden.

Verfahren zur Genehmigung des Vorhabens und Genehmigungsprozesse

Das neue BauG hat ein einheitliches Verfahren zur Genehmigung des Vorhabens mit dem Ziel der Beschleunigung eingeführt, doch die Praxis bringt Herausforderungen im Zusammenhang mit der Digitalisierung (Bauherrenportal – Portál stavebníka) mit sich.

Fristen und Verfahren

Die Bauämter (stavební úřady) haben festgelegte Fristen für den Erlass einer Entscheidung, wobei die Fiktion einer zustimmenden verbindlichen Stellungnahme der betroffenen Behörden wichtig ist, die das Verfahren beschleunigen kann.

Für Projektentwickler ist es entscheidend, die Verfahrensakte ordnungsgemäß zu führen und auf Einwendungen der Verfahrensbeteiligten zu reagieren. ARROWS vertritt Projektentwickler in Verwaltungsverfahren und sorgt für eine effiziente Behandlung von Einwendungen, damit es nicht zu Obstruktionen kommt.

In der Regel muss der Projektentwickler die Überschreitung aus Eigenmitteln decken. Der Vertrag sollte einen klaren Mechanismus enthalten, wie und wann diese Mittel eingebracht werden, damit die Kreditauszahlung nicht gestoppt wird.

Verkauf von Einheiten und Steuern

Der Verkauf fertiggestellter Einheiten hat erhebliche steuerliche Auswirkungen, wobei die Unterscheidung zwischen dem Mehrwertsteuerregime und der Körperschaftsteuer entscheidend ist.

Mehrwertsteuer bei Neubauten: Steuersätze und Befreiung

Beim Verkauf neuer Wohnungen und Häuser wird Mehrwertsteuer erhoben, entweder zum ermäßigten Satz von 12 % für sozialen Wohnungsbau oder zum Regelsatz von 21 % für sonstige Bauten.

Die Lieferung einer ausgewählten unbeweglichen Sache ist nach Ablauf von 23 Kalendermonaten, die unmittelbar auf den Monat folgen, in dem sie fertiggestellt wurde oder eine wesentliche Änderung erfuhr, von der Steuer befreit. Für den Projektentwickler ist es entscheidend, den Zeitpunkt der steuerpflichtigen Leistung richtig zu bestimmen und die Anzahlungen während des Baus richtig zu gestalten.

Baugrundstücke und Mehrwertsteuer

Das MwStG enthält eine eigene Definition des Baugrundstücks, die weiter gefasst ist als im BauG.

Verkäufer vergessen beim Verkauf erschlossener Parzellen häufig, die Steuer aufzuschlagen. Ist auf dem Grundstück ein Anschluss errichtet und ist das Grundstück zur Bebauung bestimmt, unterliegt sein Verkauf der Mehrwertsteuer.

Eigentümererklärung und Kollaudierung

Der Verkauf von Wohnungen „auf dem Papier“ endet mit ihrer physischen Fertigstellung und ihrer rechtlichen Abgrenzung im Rahmen der Kollaudierung und der Eigentümererklärung.

Kollaudierung

Nach dem neuen BauG wird eine Kollaudierungsentscheidung (kolaudační rozhodnutí) erlassen, für die der Bauherr die Übereinstimmung des Bauwerks mit der Genehmigung nachweisen muss. ARROWS hilft bei der Lösung von Bauänderungen vor der Fertigstellung, damit die Kollaudierung reibungslos verläuft.

Eigentümererklärung

Die Eigentümererklärung (prohlášení vlastníka) teilt das Gebäude in Einheiten auf und bestimmt die Miteigentumsanteile, wobei Fehler zur Ablehnung der Eintragung im Liegenschaftskataster führen können. Die Ausarbeitung dieses Dokuments sollte stets von einem erfahrenen Juristen in Zusammenarbeit mit einem Vermessungsingenieur überprüft werden.

Fazit

Ein Entwicklungsprojekt ist ein rechtlich anspruchsvoller Prozess, der die Due Diligence des Grundstücks, die vertragliche Absicherung, Verhandlungen mit der Bank sowie die abschließenden Übertragungen der Einheiten umfasst.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS verfügen über Erfahrung mit Dutzenden von Projekten in der gesamten Tschechischen Republik. Wir verfügen über ein Team, das sich ausschließlich auf Baurecht und Immobilienrecht spezialisiert.

Ob Sie ein Projekt erst planen oder Komplikationen während des Baus lösen müssen – wir helfen Ihnen gerne. Kontaktieren Sie uns unter beratung@arws.cz .