Wie Sie ein Bauträgerprojekt auf die Due Diligence der Bank vorbereiten

Warum die Vorbereitung auf die Due Diligence der Bank für Ihr Projekt entscheidend ist

In der Praxis birgt ein scheinbar gut vorbereitetes Projekt oft Risiken, die erst im Laufe der Due Diligence zutage treten. Fehlende Genehmigungen, fehlerhafte Eintragungen im Liegenschaftskataster (katastr nemovitostí), versteckte Dienstbarkeiten oder Rechtsmängel in den Gesellschaftsunterlagen können ein Projekt vollständig zum Stillstand bringen. Die Anwälte der Anwaltskanzlei ARROWS befassen sich seit Langem mit dieser Thematik und lösen sie regelmäßig in der Praxis. Dabei unterstützt Sie unser Team für Immobilienentwicklung & Baurecht.

Die Prüfung durch die Bank überschneidet sich in vielem mit der Prüfung durch einen Käufer. Was die Due Diligence beim Unternehmenskauf umfasst, beschreiben wir in einem gesonderten Leitfaden.

Was Banken bei der Due Diligence eigentlich prüfen

Die Due Diligence der Bank besteht aus mehreren eigenständigen, aber voneinander abhängigen Prüfungen. Jede hat ihre eigene Logik und ihr eigenes Ziel, und jede kann Ihr Projekt voranbringen oder stoppen.

Einen ähnlichen, aber breiteren Blick auf die Immobilienprüfung bietet der Artikel Due Diligence von Immobilienkomplexen.

Legal Due Diligence – die Grundlage von allem

Die rechtliche Prüfung ist das Fundament: Die Banken prüfen, ob Sie Eigentümer des Grundstücks oder des Gebäudes sind, das finanziert werden soll, und ob Ihr Eigentumsrecht unanfechtbar ist. Banken beschränken sich nicht auf eine oberflächliche Kontrolle des Grundbuchauszugs, sondern analysieren die Historie der Erwerbstitel, oft für die letzten 10 bis 20 Jahre. Sie suchen nach versteckten Pfandrechten, Dienstbarkeiten, Zwangsvollstreckungen oder anderen rechtlichen Hindernissen, die ihre Sicherheiten gefährden könnten. Einzelheiten zu den Risiken finden Sie im Artikel Wie man die Besicherung eines Baukredits richtig gestaltet: Risiken für SPV und Investoren.

Entscheidend ist, dass bei Bauträgerprojekten das Grundstück häufig über eine eigens gegründete Projektgesellschaft erworben wird – ein sogenanntes SPV (Special Purpose Vehicle). In diesem Bereich bietet ARROWS umfassende Beratung im GESELLSCHAFTSRECHT, HOLDINGS, STRUKTUREN. Die Bank prüft in diesem Fall nicht nur die Immobilie, sondern auch die Gesellschaft selbst, ihre Historie, ihre Gesellschafter, ihre Buchhaltung und alle Verträge, die sie abgeschlossen hat.

Die Anwälte der Anwaltskanzlei ARROWS wissen, dass sich in Gesellschaftsunterlagen oft problematische Vereinbarungen verbergen, die Banken nicht akzeptieren können. Dazu gehören etwa Change-of-Control-Klauseln, die es einem Dritten ermöglichen würden, die Transaktion zu blockieren, oder bestehende, nicht eingetragene Schuldverhältnisse. 

Technische und bauliche Due Diligence

Hier interessiert die Banken, ob das Projekt baulich umsetzbar ist und alle rechtlichen Anforderungen erfüllt. Sie prüfen die rechtskräftigen Genehmigungen (nach dem neuen tschechischen Baugesetz (Gesetz Nr. 283/2021 Slg., im Folgenden „BauG“) die Vorhabengenehmigung, bei älteren Projekten den Standortbescheid und die Baugenehmigung). Mehr dazu erfahren Sie im Artikel Wann die Baugenehmigung vor der Kreditauszahlung vorliegen muss. Die Banken lassen außerdem eine technische Bewertung der Projektdokumentation durchführen – sie prüfen, ob diese hochwertig, fehlerfrei und realistisch ist.

Das Risiko besteht darin, dass die Projektdokumentation häufig Fehler enthält, die sich erst während der Bauphase zeigen. Wesentliche Planungsmängel können zu Mehrkosten führen, die im Budget der Bank nicht enthalten sind, und damit die Genehmigung der Finanzierung gefährden. 

Financial Due Diligence und Cashflow

Hier prüft die Bank, ob Ihr Finanzmodell realistisch ist. Sie untersucht das Projektbudget, den Cashflow, die erwarteten Erträge und vor allem die für sie maßgeblichen Kennzahlen: LTV (Loan to Value), LTC (Loan to Cost) und DSCR (Debt Service Coverage Ratio). Praktisch will die Bank sehen, ob Sie über ausreichend Eigenkapital verfügen und ob das Projekt genug Geld zur Rückzahlung des Kredits erwirtschaftet. Interessant könnte für Sie auch die Analyse von ARROWS sein: Eigenmittel vs. Bankkredit: Wie man die Kapitalstruktur eines Projekts richtig gestaltet.

Besondere Aufmerksamkeit widmen Banken den Vorverkäufen, also Verträgen mit Käufern, die den Kauf einer Wohnung oder Immobilie bereits vor Fertigstellung reserviert haben. Banken verlangen in der Regel, dass ein bestimmter Anteil (häufig 20–30 % der erwarteten Erlöse) durch Vorverkäufe gesichert ist, bevor die Auszahlung des Baukredits beginnt.

Praktische Vorbereitung: Unterlagen, die die Bank verlangt

Konkret gibt es eine Standardliste von Dokumenten, ohne die sich Banken mit Ihrem Projekt nicht befassen. Das ist keine bloße Formalität – jedes dieser Dokumente hat seinen Platz in der Entscheidung der Bank.

Der Umfang der von der Bank verlangten Unterlagen kommt dem nahe, was bei einer Akquisition geprüft wird. Wie die Immobilienprüfung bei Akquisitionen abläuft, behandeln wir in einem gesonderten Beitrag.

Grundlegende rechtliche Unterlagen

Den aktuellen Grundbuchauszug beschafft sich die Bank selbst, Sie müssen jedoch die vollständigen Erwerbstitel (Kaufverträge, Eintragungsurkunden) vorlegen, die belegen, dass Sie berechtigt sind, das Vorhaben umzusetzen. Besonders wichtig sind Unterlagen, die bestätigen, dass frühere Übertragungen rechtswirksam waren, einschließlich etwaiger historischer Titel.

Wenn Sie das Projekt über ein SPV umsetzen, müssen Sie die Gründungsurkunde bzw. den Gesellschaftsvertrag und einen Auszug aus dem Register der wirtschaftlichen Eigentümer (evidence skutečných majitelů) vorlegen. Fehlende oder unvollständige rechtliche Unterlagen können dazu führen, dass die Bank die gesamte Transaktion aussetzt und Nachreichungen verlangt, was Verzögerungen von mehreren Monaten verursacht.

Bauunterlagen und Genehmigungen

Sie müssen über eine gültige öffentlich-rechtliche Berechtigung zum Bau verfügen, nach dem neuen BauG also über die Vorhabengenehmigung. Bei älteren Projekten begegnen wir weiterhin der Kombination aus Standortbescheid und Baugenehmigung bzw. einer gemeinsamen Genehmigung. Die Bank prüft dies besonders sorgfältig – sie stellt fest, ob die Genehmigung rechtskräftig ist und ob ihre Geltungsdauer nicht abgelaufen ist.

Hier zeigen sich häufig die Auswirkungen der Neukodifizierung des Baurechts, denn seit Juli 2024 gilt die neue Regelung für alle Bauvorhaben. Die Anwälte der Anwaltskanzlei ARROWS lösen täglich Fälle, in denen Mandanten eine nach altem Recht erteilte Genehmigung besitzen und die Bank prüfen will, ob diese unter den neuen Bedingungen weiterhin vollziehbar ist.

Finanzunterlagen und Businessplan

Die Bank verlangt einen detaillierten Businessplan mit einer Cashflow-Prognose für die gesamte Kreditlaufzeit. 

Dazu gehört auch ein detailliertes, nach Bauphasen gegliedertes Kostenbudget, bei dem die Bank besonders auf die Position „Cost Overrun“ (Reserve für Mehrleistungen) achtet. Die Anwälte der Anwaltskanzlei ARROWS befassen sich speziell damit, wie der Preis in den Verträgen mit Auftragnehmern so fixiert wird, dass eine erhebliche Budgetüberschreitung ausgeschlossen ist.

Unterlagen von Auftragnehmern und Geschäftspartnern

Die Bank verlangt auch die Verträge mit dem Generalunternehmer, dem Planer und weiteren wichtigen Partnern. Dabei achtet sie vor allem darauf, ob diese Verträge unerwartete Bedingungen enthalten, etwa Inflationsklauseln, die das Budget in Frage stellen können.

Besonders wichtig sind die Verträge mit Architekten und Planern, bei denen die Bank die Befugnis für den jeweiligen Projekttyp prüft. Wichtig sind auch die Berufshaftpflichtversicherung dieser Fachleute und die Zusicherung, dass der Planer für Mängel der Projektdokumentation haftet.

Vorbereitung der SPV-Struktur – ein kritischer Schritt, den viele meiden

Wenn Sie ein Grundstück oder Projekt über eine eigens gegründete Gesellschaft (SPV) erwerben, ist die Vorbereitung dieser Struktur ein unverzichtbarer Teil der Vorbereitung auf die Due Diligence. Banken verlangen die SPV-Struktur regelmäßig – sie wollen einen klaren Überblick über das Eigentum an den Projektwerten haben und den Cashflow getrennt von Ihren übrigen Aktivitäten wirksam kontrollieren können.

Das SPV muss korrekt und mit Blick auf die Anforderungen der künftigen Finanzierung gegründet werden. Die Bank überprüft, dass die Gesellschaft genau zu diesem Zweck gegründet wurde, keine Altschulden trägt und keine verdeckten Eigentümer oder Verbindlichkeiten bestehen.

Wir erleben häufig, dass Unternehmer ein SPV laienhaft ohne anwaltliche Beratung gründen, was zu Fehlern in Registern und Unterlagen führt. Die Anwälte der Anwaltskanzlei ARROWS sorgen für die professionelle Gründung und Ausgestaltung von SPV-Strukturen, einschließlich aller Verträge und Gesellschaftervereinbarungen, die Banken verlangen.

Due Diligence als Prozess: Die Vorbereitungsphasen Schritt für Schritt

Die Vorbereitung auf die Due Diligence ist keine einmalige Angelegenheit, sondern ein Prozess, der sich über die Zeit entwickelt und dessen Phasen aufeinander aufbauen. Wenn Sie diesen Prozess verstehen, können Sie Zeit und Ressourcen besser planen.

Phase 1: Vorläufiger Rechtsaudit

Bevor Sie eine detaillierte Prüfung beginnen oder eine teure Wirtschaftlichkeitsstudie in Auftrag geben, sollten Sie einen schnellen rechtlichen Pre-Check durchführen lassen. Die Anwaltskanzlei ARROWS nennt diese Leistung „Red Flag Report“ – ein Ergebnis, das innerhalb weniger Arbeitstage die wesentlichen rechtlichen Hindernisse identifiziert.

Ziel ist es festzustellen, ob das Projekt überhaupt rechtliches Potenzial hat, bevor Sie Zeit in detailliertere Analysen investieren. Die Anwälte der Anwaltskanzlei ARROWS prüfen die Übereinstimmung mit dem Flächennutzungsplan, kontrollieren die Gebietsbeschränkungen und weisen auf offensichtliche Rechtsmängel hin.

Phase 2: Vertiefte Legal Due Diligence

Hat das Projekt den Red Flag Report ohne wesentliche Hindernisse durchlaufen, folgt die vollständige Legal Due Diligence. Hier werden alle rechtlichen Aspekte geprüft – vom Katasterstatus über die Gesellschaftsstruktur bis hin zu allen Verträgen, die das Projekt betreffen.

Die Anwälte der Anwaltskanzlei ARROWS konzentrieren sich in dieser Phase auf mehrere kritische Bereiche, wie die Eigentumshistorie und Dienstbarkeiten. Besonderes Augenmerk legen sie auf versteckte Verbindlichkeiten – Steuerrückstände, laufende Gerichtsverfahren, arbeitsrechtliche Probleme oder sonstige Schulden.

Phase 3: Umwelt- und technische Due Diligence

Die Bank kann auch eine Prüfung von Altlasten (Environmental Site Assessment) verlangen, insbesondere wenn das Projekt auf einem Standort mit industrieller Vergangenheit (Brownfield) realisiert wird. Es geht darum, ob das Grundstück kontaminiert ist, was eine teure Sanierung erfordern würde.

Die technische Due Diligence umfasst dann die Prüfung der Qualität der Projektdokumentation, der geologischen Untersuchungen und des Budgets. Beide Prüfungen führen Spezialisten durch, die in der Regel von der Bank ausgewählt oder genehmigt werden; Ihre Aufgabe ist es, die Mitwirkung sicherzustellen.

Phase 4: Vorbereitung der finalen Vertragsdokumentation

Sobald alle Due-Diligence-Prüfungen bestanden sind, folgt die Vorbereitung des finalen Kreditvertrags und der Sicherheitendokumentation. Ein Kreditvertrag in der Projektfinanzierung ist nicht nur ein Dokument mit einem Zinssatz, sondern eine detaillierte Anleitung dafür, wie die Bank das Projekt kontrollieren wird.

Die Anwälte der Anwaltskanzlei ARROWS sind auf die Prüfung dieser Verträge spezialisiert, um Bedingungen auszuhandeln, die für Sie erfüllbar sind. Es geht um den Ausgleich der Anforderungen beider Seiten, wobei jeder Fehler zu künftigen Sanktionen oder im Extremfall zur Fälligstellung des Kredits führen kann.

Schlüsselkennzahlen, die Banken bewerten – und wie Sie damit umgehen

Konkret bewerten Banken Ihr Projekt anhand mehrerer Kennzahlen. Wenn Sie diese Kennzahlen nicht verstehen, besteht ein hohes Risiko, dass Ihr Projekt nicht genehmigt wird.

LTV und LTC – Verhältnis von Kredit und Kosten

LTV (Loan to Value) drückt das Verhältnis zwischen Kredithöhe und künftigem Marktwert der Immobilie aus, während LTC (Loan to Cost) das Verhältnis des Kredits zu den gesamten Investitionskosten angibt. Banken in Tschechien finanzieren Bauträgerprojekte standardmäßig bis zu 60–75 % der Kosten (LTC), sodass Sie die restlichen 25–40 % aus Eigenmitteln decken müssen.

Je niedriger das beantragte LTV bzw. LTC, desto besser lässt sich der Zinssatz verhandeln, weil die Bank ein geringeres Risiko trägt. 

DSCR – die Rückzahlungsfähigkeit des Projekts

Der DSCR (Debt Service Coverage Ratio) misst, ob das Projekt genug Geld zur Rückzahlung des Kredits erwirtschaftet; er ist das Verhältnis des Nettobetriebsergebnisses zum Schuldendienst. Banken verlangen in der Regel einen DSCR von mindestens 1,2 bis 1,3, also eine Reserve von 20–30 % über den erforderlichen Raten.

Praktisch bedeutet das: Beträgt die jährliche Kreditrate 1.000.000 CZK (ca. 41.200 EUR), muss das Projekt ein Nettoeinkommen von mindestens 1.200.000 CZK (ca. 49.400 EUR) erzielen. Die Anwaltskanzlei ARROWS beobachtet, dass viele Bauträger bei ihrer Berechnung die Betriebskosten unterschätzen oder die Mieten überschätzen und so ein unrealistisches Bild zeichnen.

IRR und NPV – Ihre Rendite

Der IRR (interner Zinsfuß) misst die effektive Rentabilität des Projekts, wobei Investoren in der Projektentwicklung häufig einen IRR von über 15 % anstreben. Die Bank verfolgt diese Kennzahl vor allem, um zu sehen, ob das Projekt für den Bauträger ausreichend attraktiv ist.

Der NPV (Kapitalwert) misst den absoluten Nutzen des Projekts in Geld. Diese Kennzahlen sind für Ihre Investitionsentscheidungen zentral – rechnet sich das Projekt nicht mit ausreichendem Puffer, geht die Bank das Risiko nicht ein.

Was Ihnen droht, wenn Sie sich nicht ausreichend auf die Due Diligence vorbereiten

Vorbereitung der Verträge – was Sie schon vor der Due Diligence vereinbart haben müssen

Banken schauen nicht nur auf Zahlen – besonders aufmerksam prüfen sie die Verträge. Sie sind die rechtlichen Dokumente, auf denen ihre Sicherheiten beruhen.

Werkvertrag mit dem Generalunternehmer

Dieser Vertrag ist entscheidend, denn die Bank nimmt ihn sich vor und analysiert ihn Wort für Wort. Sie sucht vor allem nach Preisbestimmungen – ob der Preis fest ist oder ob es Mechanismen gibt, die ihn erhöhen können. Besonders achtet sie auf Bestimmungen zur sogenannten „Änderung der Umstände“, die dem Auftragnehmer eine Preiserhöhung ermöglichen können.

Die Bank bevorzugt einen Vertrag mit Festpreis oder mit klar gedeckelten Inflationsklauseln. Die Anwälte der Anwaltskanzlei ARROWS sind auf die rechtliche Gestaltung von Verträgen mit Auftragnehmern spezialisiert – sie sorgen dafür, dass die Risiken klar zwischen Ihnen und dem Auftragnehmer verteilt sind.

Mietverträge und Vorverträge

Bei Projekten, die zum Verkauf bestimmt sind, verlangt die Bank Vorverträge über künftige Kaufverträge (smlouvy o smlouvách budoucích kupních, SoSBK), die das Marktinteresse belegen. Diese Verträge müssen rechtlich durchsetzbar sein; bei Mietprojekten werden künftige Mietverträge vorgelegt.

Besonders wichtig ist, dass diese Verträge Bestimmungen enthalten, die es dem Bauträger erlauben, den Fertigstellungstermin angemessen zu verschieben. Die Bank weiß nämlich, dass sich Bauvorhaben verzögern, und will sicher sein, dass die Kunden nicht bei der ersten Verzögerung abspringen.

Gesellschafter- und Partnerschaftsverträge

Wird das Projekt in Partnerschaft oder mit mehreren Investoren (JV – Joint Venture) umgesetzt, verlangt die Bank die Gesellschaftervereinbarung. Sie prüft, ob die Beziehungen zwischen den Gesellschaftern stabil sind und kein Risiko eines „Deadlocks“ (Pattsituation) besteht, der das Projekt stoppen würde. Die Bank achtet zudem darauf, ob es Mechanismen für zusätzliche Kapitaleinlagen gibt, falls das Projekt mehr Geld benötigt.

Zeitplan: Wie lange die Vorbereitung dauert

Seien wir realistisch: Die Vorbereitung auf die Due Diligence und die anschließende Genehmigung schaffen Sie nicht in zwei Wochen. Es handelt sich um einen Prozess, der Monate dauert und sorgfältige Planung erfordert.

Monat 1–2: Rechtlicher Pre-Check (Red Flag Report) und Erstellung des Businessplans. Decken Sie in diesem Stadium wesentliche Hindernisse auf, sparen Sie sich weitere Kosten.

Monat 2–3: Zusammenstellung der Unterlagen, Behebung festgestellter Mängel, Gespräche mit technischen Beratern und Ansprache der Banken (Term Sheet).

Monat 3–5: Vertiefte Due Diligence der Bank (rechtlich, technisch, Bewertung), Genehmigung in der Bank (Risk Department). Insgesamt sollten Sie damit rechnen, dass von der ersten Ansprache der Bank bis zur ersten Auszahlung in der Regel 3–6 Monate vergehen.

Monat 5–6: Erstellung und Verhandlung der Kreditdokumentation (LMA) und Erfüllung der Auszahlungsvoraussetzungen. 

Die Anwälte der Anwaltskanzlei ARROWS betreuen diese Agenda regelmäßig und können den Prozess dank ihrer Kenntnis der Bankstandards beschleunigen.

Mezzanine-Finanzierung – wenn der Bankkredit nicht ausreicht

Finanziert die Bank beispielsweise nur 60–65 % der Kosten und haben Sie nicht genug Eigenkapital für den Rest, gibt es eine Lösung: die Mezzanine-Finanzierung. Es handelt sich um nachrangiges Fremdkapital – teurer, aber mit höherer Hebelwirkung.

Der Mezzanine-Kapitalgeber akzeptiert ein höheres Risiko und erwartet dafür eine höhere Rendite – typischerweise Zinsen von 10–15 % p.a. Die Mezzanine-Finanzierung ist rechtlich komplex, und die Bank wird den Abschluss einer sogenannten Gläubigervereinbarung (Intercreditor Agreement) verlangen, die die Rangfolge der Zahlungen und Rechte zwischen Bank und Mezzanine-Kapitalgeber genau festlegt.

Die Anwälte der Anwaltskanzlei ARROWS sind auf die Vorbereitung solcher komplexen Finanzstrukturen spezialisiert – sie sorgen dafür, dass die Gläubigervereinbarung für die Bank akzeptabel und für Sie sicher ist.

Executive Summary für das Management

Die Vorbereitung eines Bauträgerprojekts auf die Due Diligence der Bank erfordert ein systematisches Vorgehen. Hier die wichtigsten Punkte für Ihre Entscheidung:

1. Die rechtliche Prüfung muss der Finanzmodellierung vorausgehen. Wer bei der rechtlichen Kontrolle Zeit spart, spart kein Geld – im Gegenteil: Rechtsrisiken, die erst später entdeckt werden, können das Projekt blockieren.

2. Das Finanzmodell muss auf realistischen Annahmen beruhen, denn unterschätzte Kosten oder überschätzte Erträge führen zur Ablehnung.

3. Die SPV-Struktur muss sauber sein. Versteckte Mängel in den Gesellschaftsunterlagen oder Altlasten im SPV führen zu Verzögerungen.

4. Die Vertragsdokumentation ist die Grundlage, denn die Verträge mit Auftragnehmern und künftigen Kunden sind die wichtigste Absicherung der Kreditrückzahlung und müssen wasserdicht sein.

5. Die Delegation an Spezialisten minimiert das Risiko. Die Anwälte der Anwaltskanzlei ARROWS verfügen über Erfahrung und eine hohe Haftpflichtdeckung in Höhe von Hunderten Millionen Kronen, was für große Projekte eine unverzichtbare Sicherheit ist.

Abschließende Empfehlung

Die Vorbereitung eines Bauträgerprojekts auf die Due Diligence der Bank ist ein anspruchsvoller Prozess, in dem Fehler nicht verziehen werden. Jede rechtliche oder finanzielle Ungenauigkeit kann Sie wertvolle Zeit kosten oder zur Ablehnung des Kredits führen. Nur eine konsequente und professionelle Vorbereitung sichert Ihnen die Finanzierung zu guten Konditionen.

Die Anwälte der Anwaltskanzlei ARROWS befassen sich seit Langem mit dieser Thematik und lösen sie regelmäßig in der Praxis. Ihre Erfahrung aus der Projektfinanzierung und ihre internationale Ausrichtung helfen Ihnen, sicher durch das Projekt zu kommen. Zum Portfolio der Anwaltskanzlei ARROWS gehören Hunderte von Unternehmensmandanten und Kommunen – das bedeutet fundierte Praxiskenntnisse.

Es spielt keine Rolle, ob Sie Ihr erstes Bauträgerprojekt umsetzen oder ein umfangreiches Portfolio haben – die Anwaltskanzlei ARROWS interessiert sich für spannende Geschäftsideen und Investitionsmöglichkeiten.

Wenden Sie sich an die Anwaltskanzlei ARROWS unter beratung@arws.cz und lassen Sie eine rechtliche Bewertung Ihres Projekts erstellen – der sicherste Weg zur Bankfinanzierung.