Sie kaufen als Investor Agrarland oder Wald –

Wo das Vorkaufsrecht des Staates gilt und wo nicht

Die Tschechische Republik hat ein Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken, die außerhalb der bebauten Gemeindegebiete in Nationalparks, nationalen Naturreservaten und nationalen Naturdenkmälern liegen, sowie an Grundstücken, die mit Höhlen zusammenhängen (§ 61 des tschechischen Gesetzes über Natur- und Landschaftsschutz, im Folgenden „Naturschutzgesetz“). Die Eigentümer dieser Grundstücke müssen sie bei einem beabsichtigten Verkauf vorrangig der Naturschutzbehörde zum Kauf anbieten, und zwar auch dann, wenn sie nur teilweise in das Schutzgebiet hineinreichen.

Für den Investor ergeben sich daraus drei Filter, die er durchgehen sollte, bevor er über den Preis verhandelt. Der erste ist das Gebiet: Das Vorkaufsrecht betrifft nur die aufgezählten Kategorien, nicht jedes Schutzgebiet. Ein Landschaftsschutzgebiet, ein Naturpark oder ein Gebiet des Netzes Natura 2000 gehören nicht dazu. Der zweite ist der Zustand des Grundstücks: Ein bebautes Grundstück unterliegt dem Vorkaufsrecht nicht. Der dritte ist die Lage im Verhältnis zum bebauten Gemeindegebiet, die sich nach der Raumplanungsdokumentation bestimmt, nicht danach, wie die Örtlichkeit tatsächlich aussieht. Es genügt also, dass einer der Filter nicht erfüllt ist, und das Vorkaufsrecht des Staates nach diesem Gesetz erfasst das Grundstück nicht.

Der Begriff des unbebauten Grundstücks ist dabei weiter, als es auf den ersten Blick scheint. Das Oberste Gericht der Tschechischen Republik (Nejvyšší soud) hat hergeleitet, dass als unbebaut in der Regel ein Grundstück anzusehen ist, das von keinem Bauwerk im zivilrechtlichen Sinne betroffen ist, und zwar auch nicht von einem unter der Oberfläche liegenden Bauwerk. In einem der beurteilten Fälle ging es um einen Wasserbehälter, der nur einen kleinen Teil des Grundstücks einnahm; dennoch sah das Gericht das Grundstück als Ganzes als bebaut an, sodass ein Vorkaufsrecht des Staates daran nicht entstand.

Das Gericht lehnte zugleich ab, dass das Vorkaufsrecht nur am unbebauten Teil einer Parzelle geltend gemacht werden könnte (Urteil des Obersten Gerichts, Az. 22 Cdo 833/2023 vom 17.12.2024, abrufbar unter rozhodnuti.nsoud.cz). Für eine Gruppe von Parzellen bedeutet das, dass die Angebotspflicht nicht allein deshalb entfällt, weil das Schutzgebiet nur einen Bruchteil ihrer Fläche ausmacht.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Staates nach dem Naturschutzgesetz ist in der Praxis die deutlichste Beschränkung, auf die Investoren in Boden und Wald in Schutzgebieten stoßen. Das heißt aber nicht, dass es keine anderen Beschränkungen gibt. Vorkaufsrechte und weitere Übertragungsbeschränkungen können sich auch aus anderen Vorschriften oder aus Verträgen früherer Eigentümer ergeben, weshalb stets der Auszug aus dem Liegenschaftskataster (katastr nemovitostí) durchzugehen und festzustellen ist, was auf dem Grundstück tatsächlich lastet.

Vorsicht bei Grundstücken, die nur mit ihrem Rand in das Schutzgebiet hineinreichen. Das Gesetz sagt ausdrücklich, dass die Angebotspflicht auch in einem solchen Fall gilt. Das Vorkaufsrecht ist jedoch an das konkrete Grundstück gebunden, nicht automatisch an die gesamte Gruppe von Parzellen, die Gegenstand einer Transaktion sind. Kaufen Sie eine größere Einheit, in der nur ein Grundstück teilweise in einem nationalen Naturdenkmal liegt, ist daher zu bestimmen, welche konkreten Parzellen die Angebotspflicht erfasst, und die gesamte Transaktion entsprechend zu gestalten; andernfalls riskieren Sie, den Teil der Einheit zu verlieren, auf dem das ganze Vorhaben beruht.

Wie es abläuft: Angebot, sechzig Tage und Eintragung im Kataster

Das Umweltministerium der Tschechischen Republik (Ministerstvo životního prostředí) stellt den Antrag auf Eintragung des Vorkaufsrechts in das Liegenschaftskataster auf der Grundlage einer Bestätigung, in der es die betroffenen Grundstücke aufzählt. Bekundet die Naturschutzbehörde an den angebotenen Grundstücken nicht binnen sechzig Tagen ab Zustellung des Angebots schriftlich Interesse, können die Eigentümer den beabsichtigten Verkauf durchführen. Bekundet sie Interesse, schließt den Vertrag für den Staat die Agentur für Natur- und Landschaftsschutz (Agentura ochrany přírody a krajiny) oder die Nationalparkverwaltung.

Die allgemeinen Regeln des Vorkaufsrechts sind nach Auffassung des Verfassungsgerichts der Tschechischen Republik (Ústavní soud) und des Obersten Gerichts subsidiär auch auf das gesetzliche Vorkaufsrecht des Staates anzuwenden. Die Pflicht des Verkäufers, die Sache dem Vorkaufsberechtigten zum Kauf anzubieten, wird mit dem Abschluss des Vertrags mit dem Kaufinteressenten fällig (§ 2143 des tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuchs, Gesetz Nr. 89/2012 Slg., im Folgenden „tschechisches BGB“). Praktisch bedeutet das, dass zuerst der Vertrag mit Ihnen geschlossen und erst danach das Grundstück dem Staat angeboten wird, und zwar zu den Bedingungen, auf die Sie sich mit dem Verkäufer geeinigt haben.

Für den Käufer hat diese Reihenfolge zwei Folgen. Erstens muss Ihr Kaufvertrag das Angebot an den Staat ausdrücklich berücksichtigen: wann der Verkäufer das Angebot absendet, wie er dessen Zustellung nachweist und was geschieht, wenn der Staat Interesse bekundet. Zweitens sind die Bedingungen, die Sie vereinbaren, zugleich die Bedingungen, zu denen der Staat das Grundstück kaufen kann. Ungewöhnliche Vorteile für den Käufer, die der Staat nicht erfüllen kann, können zu einem Streit darüber führen, ob das Angebot ordnungsgemäß war.

Bei Grundstücksgruppen, bei denen das Vorkaufsrecht nur einige Parzellen erfasst, empfiehlt es sich, den Preis jeder einzelnen gesondert festzulegen. Das erleichtert die sachliche Abgrenzung des Angebots an den Staat und beugt einem Streit darüber vor, welcher Anteil des Gesamtpreises auf die betroffene Parzelle entfällt. Ohne gesonderte Bewertung kann den Preis nach der Rechtsprechung auch das Gericht errechnen, der Streit ist damit aber keineswegs beendet.

Wie genau Angebot und Frist in den Vertrag einzuarbeiten sind, hängt davon ab, einen wie großen Teil der Einheit das Vorkaufsrecht erfasst und ob es sich um ein einzelnes Grundstück oder um eine Gruppe handelt — deshalb gestalten die Anwälte der Kanzlei ARROWS diesen Mechanismus stets nach den konkreten Parzellen, nicht nach einem Mustervertrag.

Was geschieht, wenn der Verkäufer das Grundstück dem Staat nicht anbietet

Hier liegt das größte Risiko für den Käufer. Ist das Vorkaufsrecht als dingliches Recht bestellt, berechtigt es den Vorkaufsberechtigten, vom Rechtsnachfolger der anderen Partei, der die Sache durch Kauf erworben hat, zu verlangen, dass er ihm die Sache gegen das entsprechende Entgelt überträgt (§ 2144 des tschechischen BGB). Das Oberste Gericht hat das Vorkaufsrecht nach dem Naturschutzgesetz wiederholt als gesetzliches dingliches Vorkaufsrecht bestätigt, zuletzt im Sommer dieses Jahres.

Der Staat wird sich also nicht nur an den Verkäufer halten, der das Angebot versäumt hat. Er wendet sich an Sie und verlangt, dass Sie ihm das Grundstück übertragen. Genau so ging die Verwaltung des Nationalparks Šumava (Správa Národního parku Šumava) in dem unten besprochenen Streit vor: Sie verklagte den Käufer auf Ersetzung der Willenserklärung zur Übertragung der Grundstücke zu dem Preis, zu dem er sie gekauft hatte. Das Urteil Az. 22 Cdo 956/2026 vom 29.7.2026 ist abrufbar unter rozhodnuti.nsoud.cz.

Die zweite Regel, die die Stellung des Käufers verschlechtert, ist die Regel über die Kenntnis. Wusste der Kaufinteressent vom Vorkaufsrecht oder musste er davon wissen, gilt, dass der Vertrag unter der auflösenden Bedingung der Ausübung des Vorkaufsrechts geschlossen ist (§ 2145 des tschechischen BGB).

Bei einem gesetzlichen dinglichen Recht gilt zudem der allgemeine Schutz des guten Glaubens an die Katastereintragung überhaupt nicht, und zwar unabhängig davon, ob das Recht eingetragen ist. Das Oberste Gericht kam im zitierten Urteil 22 Cdo 956/2026 zu dem Schluss, dass das Versäumnis des Ministeriums, das Vorkaufsrecht einzutragen, auf dessen Bestehen keinen Einfluss hat und dass schon die Lage des Grundstücks im Nationalpark Anlass zu Zweifeln gibt, ob das Grundstück nicht mit einem Sonderregime belastet ist.

Für den Käufer folgt daraus, dass die Kontrolle, ob der Verkäufer das Angebot an den Staat ordnungsgemäß abgegeben hat, in seinem eigenen Interesse liegt und keine Formalität des Verkäufers ist. Ohne nachgewiesenes Angebot und Ablauf der sechzigtägigen Frist kaufen Sie das Grundstück mit dem offenen Risiko, es zu verlieren. Die Investitionen in Projektdokumentation, Untersuchungen und Stellungnahmen, die Sie in der Zwischenzeit tätigen, ersetzt Ihnen bei einer Übertragung zum Kaufpreis niemand.

Das Vorkaufsrecht endet zudem nicht mit Ihrem Kauf. Kauft der Vorkaufsberechtigte die angebotene Sache nicht, bleibt ihm das Vorkaufsrecht erhalten; dass der Staat einmal kein Interesse am Grundstück bekundet hat, bedeutet also nicht, dass das Grundstück für immer frei ist. Wenn Sie das Grundstück selbst verkaufen, etwa nach Abschluss des Projekts oder beim Exit aus der Investition, müssen Sie es dem Staat erneut anbieten. Mit dieser Frist ist auch im Veräußerungsplan und in den Verhandlungen mit dem künftigen Käufer zu rechnen, der sie selbst prüfen wird.

Bebaubare Fläche: wo sich das Gesetz geändert hat und worauf der Streit beruhte

Am lehrreichsten ist der Streit um die Grundstücke einer untergegangenen Gemeinde im Böhmerwald (Šumava). Der Käufer erwarb sie von Eigentümern, die sie zuvor dem Staat nicht angeboten hatten, und investierte in eine archäologische Untersuchung, in Dokumentation und Stellungnahmen für den Bau von Einfamilienhäusern. Die Nationalparkverwaltung verklagte ihn anschließend auf Übertragung der Grundstücke zum Kaufpreis. Das Vorkaufsrecht war damals nicht im Kataster eingetragen, und die Verkäufer waren darauf auch im Flurbereinigungsverfahren, aus dem sie die Grundstücke erhalten hatten, nicht hingewiesen worden.

Die betroffenen Behörden äußerten sich dabei zum Vorhaben des Käufers zustimmend, und die Leitung der Parkverwaltung hatte auch gegen die Einordnung der Grundstücke in eine bebaubare Fläche im Gebietsplan keine Einwände. Der Streit entstand also nicht wegen des Naturschutzes vor Ort, sondern wegen der Frage, ob das Vorkaufsrecht überhaupt bestand. Das Oberste Gericht wies die Klage ab. Es kam zu dem Schluss, dass der Begriff „Siedlungsgebilde“, auf den die damalige Gesetzesfassung das Vorkaufsrecht stützte, dem zusammenhängend bebauten Gemeindegebiet mit den angrenzenden Entwicklungsflächen entspricht und dass dazu auch bebaubare Flächen gehören, die im geltenden Gebietsplan zur Bebauung bestimmt sind; die Grundstücke lagen in einer solchen Fläche, sodass dem Staat an ihnen kein Vorkaufsrecht zustand (Urteil des Obersten Gerichts, Az. 22 Cdo 1691/2018 vom 28.11.2019, abrufbar unter rozhodnuti.nsoud.cz).

Für heutige Investoren ist jedoch ein anderer Satz desselben Urteils wesentlicher. Der Streit richtete sich nach der Fassung des Gesetzes bis zum 31.5.2017. Seit dem 1.6.2017 verwendet das Gesetz anstelle der „Siedlungsgebilde“ den Begriff „bebaute Gemeindegebiete“, und das Gericht führte ausdrücklich aus, dass der alte Begriff mit diesem neuen nicht identisch ist. Bebautes Gebiet und bebaubare Fläche sind im Baurecht zwei verschiedene Begriffe.

Aus dem Wortlaut des heutigen Gesetzes folgt daher, dass ein unbebautes Grundstück, das der Gebietsplan erst zur Bebauung bestimmt hat, das aber außerhalb des bebauten Gemeindegebiets liegt, nicht unter die Ausnahme vom Vorkaufsrecht fallen muss. Das Argument, das dem Käufer im Böhmerwald-Streit zum Erfolg verhalf, würde heute nur schwer bestehen. Das Oberste Gericht ist seither in mehreren weiteren Entscheidungen auf die Auslegung des § 61 zurückgekommen, einschließlich des bereits erwähnten Urteils aus dem Sommer dieses Jahres, und hat damit den Schluss über den dinglichen Charakter des Vorkaufsrechts sowie über die strenge Auslegung der Ausnahmen nur bestätigt.

Ob ein konkretes Grundstück im bebauten Gebiet oder nur in einer bebaubaren Fläche liegt, wird im geltenden Gebietsplan überprüft, und bei Entwicklungsvorhaben hängt davon die gesamte Investition ab — deshalb führen die Anwälte der Kanzlei ARROWS diese Kontrolle vor der Unterzeichnung durch, nicht danach. Die Zusammenhänge zwischen Agrarland und Gebietsplan erläutert der Beitrag über Agrarland und Raumplanung.

Wie Sie die Transaktion gestalten, damit Sie das Vorkaufsrecht nicht überrascht

Der erste Schritt ist die Prüfung der Grundstücke. Neben dem Katasterauszug müssen Sie wissen, zu welcher Kategorie von Schutzgebiet das Grundstück gehört, ob es im Sinne des Zivilrechts bebaut ist, also auch durch ein etwaiges unterirdisches Bauwerk, und ob es nach der Raumplanungsdokumentation im bebauten Gemeindegebiet liegt. Bei Grundstücksgruppen erfolgt die Prüfung für jede Parzelle gesondert, weil das Vorkaufsrecht nur einige von ihnen betreffen kann.

Der zweite Schritt ist ein Kaufvertrag mit Angebotsmechanismus. Der Vertrag soll bestimmen, dass der Verkäufer nach dessen Abschluss das Grundstück dem Staat zu den vereinbarten Bedingungen anbietet, in welcher Frist er das tut und wie er die Zustellung des Angebots nachweist. Die Eintragung des Eigentums im Kataster und die Zahlung des Kaufpreises werden dann an den Ablauf der sechzigtägigen Frist ohne bekundetes Interesse geknüpft, gegebenenfalls an die schriftliche Erklärung der Behörde, dass sie am Grundstück kein Interesse hat.

Der dritte Schritt ist die Verteilung des Risikos für den Fall, dass der Staat Interesse bekundet. Der Vertrag soll regeln, was mit der Anzahlung geschieht, wer die Kosten trägt, die Sie bis dahin aufgewendet haben, und wie bei einer Gruppe vorzugehen ist, bei der der Staat nur an einem Teil Interesse bekundet. Bei größeren Investitionsvorhaben empfiehlt es sich, an diese Bedingung auch die Finanzierung zu knüpfen, damit keine Verpflichtung zur Finanzierung eines Grundstücks entsteht, das Sie am Ende nicht kaufen.

Der vierte Schritt ist die zeitliche Planung der Investitionen, denn die Frist für den Staat bestimmt, wann aus der Reservierung des Grundstücks tatsächliches Eigentum wird. Geben Sie kein Geld für Dokumentation und Stellungnahmen aus, bevor die Frist für den Staat abgelaufen ist. Müssen Sie aus zeitlichen Gründen früher beginnen, vereinbaren Sie mit dem Verkäufer, wer diese Kosten trägt, wenn der Staat Interesse bekundet, und sichern Sie sie durch eine Anzahlung oder einen Einbehalt ab. Wie die umfassende rechtliche Prüfung eines Grundstücks vor der Investition aussieht, erläutert der Beitrag über die rechtliche Prüfung von Grundstücken für die Projektentwicklung.

Fehler von Investoren, die Grundstück und Geld kosten

Der häufigste Fehler ist das Vertrauen auf den Verkäufer. Der Investor geht davon aus, dass der Verkäufer das Angebot an den Staat erledigt, weil es dessen Pflicht ist, und kontrolliert es selbst nicht. Versäumt der Verkäufer das Angebot, trifft das Risiko den Käufer, weil sich der Staat an ihn wendet. Der Nachweis über die Zustellung des Angebots und über den Fristablauf gehört daher zu den Voraussetzungen der Unterzeichnung, nicht zu den Dingen, die nach der Eintragung geklärt werden.

Der zweite Fehler ist die Verwechslung der Schutzgebiete. Investoren gehen oft davon aus, dass das Vorkaufsrecht des Staates in jedem Schutzgebiet gilt oder umgekehrt in keinem. Das Gesetz enthält aber eine genaue Aufzählung, und entscheidend ist die Kategorie des Gebiets, in dem das Grundstück liegt, nicht das allgemeine Bewusstsein, dass die Örtlichkeit geschützt ist.

Der dritte Fehler ist das Vertrauen auf ältere Rechtsprechung. Entscheidungen, die nach der bis Mai 2017 geltenden Gesetzesfassung ergangen sind und auch Entwicklungsflächen der Gemeinde als Ausnahme ansahen, lassen sich heute nicht ohne Weiteres heranziehen. Wer sich darauf verlässt, kann ein bebaubares Grundstück mit einem Vorkaufsrecht kaufen, mit dem er nicht gerechnet hat. Wie sich ältere Entscheidungen auf ein konkretes Grundstück auswirken, hängt davon ab, wann der Gebietsplan erlassen wurde und wie das Grundstück im Kataster geführt wird — deshalb prüfen die Anwälte der Kanzlei ARROWS die Reichweite der Rechtsprechung bei jeder Transaktion gesondert.

Der vierte Fehler sind Investitionen vor Ablauf der Frist. Projektdokumentation, Untersuchungen und Stellungnahmen der betroffenen Behörden kosten oft mehr als das Grundstück selbst. Übt der Staat das Vorkaufsrecht aus, erwirbt der Käufer das Grundstück nicht, und die Kosten, die er bis dahin für sein Vorhaben aufgewendet hat, ersetzt ihm der Staat nicht automatisch; die Art der Abwicklung des Kaufpreises oder der Anzahlung hängt dann davon ab, wie die Hinterlegung im Vertrag geregelt wurde. Wie sich weitere Fehler beim Grundstückskauf vermeiden lassen, zeigt der Beitrag über die häufigsten rechtlichen Fehler von Projektentwicklern beim Grundstückserwerb.

Abschließende Zusammenfassung

Der Beitrag hat gezeigt, dass das Vorkaufsrecht des Staates an unbebauten Grundstücken nach dem Naturschutzgesetz nur bestimmte Schutzgebiete betrifft, dort aber für den Käufer hart ist: Es ist dinglich, besteht unabhängig von der Katastereintragung, und der Staat kann die Übertragung direkt von ihm verlangen. Entscheidend sind die Kategorie des Gebiets, der Zustand des Grundstücks und seine Lage im Verhältnis zum bebauten Gemeindegebiet.

Für die Unternehmensleitung sind zwei Informationen und ein Datum ausschlaggebend. Die erste Information ist die Kategorie des Schutzgebiets, in dem die Grundstücke liegen. Die zweite ist ihre Lage nach der Raumplanungsdokumentation, denn die heutige Ausnahme betrifft das bebaute Gebiet, nicht bebaubare Flächen. Das Datum ist das Ende der sechzigtägigen Frist für den Staat, vor dem es keinen Sinn hat, in das Projekt zu investieren.

Ein Aufschub der Kontrolle wird hier teuer. Käufer, die Grundstücke verloren haben oder um sie einen Rechtsstreit führen mussten, haben in der Regel investiert, bevor sie wussten, ob der Staat Interesse bekundet, und sich darauf verlassen, dass ein leerer Eintrag im Kataster kein Risiko bedeutet. Diejenigen, die den Kauf gemeistert haben, hatten das Angebot an den Staat belegt, bevor sie den Eintragungsantrag stellten, und haben die Investitionen in das Projekt auf die Zeit nach Fristablauf verschoben.

Die Anwälte der Kanzlei ARROWS prüfen die Grundstücke sowie ihre Lage im Schutzgebiet und im Gebietsplan, erstellen den Kaufvertrag mit dem Mechanismus des Angebots an den Staat, überwachen die Fristen und vertreten Sie im Rechtsstreit, falls der Staat das Vorkaufsrecht ausübt. Schreiben Sie uns an beratung@arws.cz oder sehen Sie sich unsere Leistung Immobilienrecht an.