Wurde Ihr Grundstück aus den bebaubaren Flächen herausgenommen?

Was die Herausnahme eines Grundstücks aus den bebaubaren Flächen bedeutet

Bebaubare Flächen stehen im Grunde für die Möglichkeit einer künftigen Bebauung. Sie sind keine Garantie, sondern eine rechtliche Festlegung im Flächennutzungsplan (územní plán). Sachlich und rechtlich bedeutet sie, dass das Grundstück theoretisch bebaut werden kann. Die Gemeinde entscheidet, welches Gebiet in welchem Tempo erschlossen werden soll. Das ist kein Recht des Einzelnen, sondern das abgewogene Ergebnis des öffentlichen Interesses, das eine vernünftige, nachhaltige und wirtschaftlich begründete Entwicklung sicherstellen soll.

Beschließt die Gemeinde, die Bebaubarkeit aufzuheben, also das Grundstück von der Kategorie „zur Bebauung“ in „nicht bebaubar“ zu überführen, ändert sich physisch nichts. Sie bleiben weiterhin Eigentümer des Grundstücks. Rechtlich und wirtschaftlich ist das jedoch eine grundlegende Änderung: Der Wert sinkt, die Möglichkeiten, das Grundstück zu verwerten, werden erheblich eingeschränkt oder verschwinden ganz. Wenn Sie mit einer Bebauung gerechnet haben, kommt die Enttäuschung über vergebliche Vorbereitungen hinzu.

Rechtsgrundlage und Änderungsverfahren

Das Recht, den Flächennutzungsplan zu ändern, gibt den Gemeinden das tschechische Baugesetz (Gesetz Nr. 283/2021 Slg., über die Raumplanung und die Bauordnung, in der geltenden Fassung, im Folgenden „BauG“) (vgl. insbesondere § 23 ff.). Hier haben sie bei der Raumplanung einen Ermessensspielraum.

Gleichzeitig sind sie jedoch an den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, den Gleichbehandlungsgrundsatz und das Erfordernis einer ausreichenden Begründung gebunden. Die Gemeinde darf nicht willkürlich oder diskriminierend vorgehen. Wie Sie im Verfahren zur Aufstellung des Flächennutzungsplans richtig Stellungnahmen einreichen, fassen wir im Beitrag So reichen Sie richtig Stellungnahmen gegen den Entwurf eines Flächennutzungsplans ein zusammen.

Das Verfahren zur Änderung des Flächennutzungsplans muss strenge Schritte einhalten: Aufstellung, öffentliche Erörterung, Behandlung von Einwendungen und Stellungnahmen, Beschluss der Gemeindevertretung und Veröffentlichung an der Amtstafel (úřední deska). Gerade in diesen Phasen haben Sie als Eigentümer des betroffenen Grundstücks das Recht, sich zu wehren, sofern Sie wissen, wie und innerhalb welcher Frist.

Wann und warum Gemeinden bebaubare Flächen aufheben

Gemeinden entscheiden sich aus verschiedenen Gründen, bebaubare Flächen aufzuheben, und diese Gründe unterscheiden sich von Fall zu Fall. Am häufigsten geht es um den Schutz landwirtschaftlicher Böden, um Einschränkungen durch Schutzgebiete oder Naturelemente, um die Erkenntnis, dass im Plan mehr bebaubare Flächen ausgewiesen sind, als realistisch erschlossen werden können, oder um fehlende Infrastruktur (Kindergärten, Kanalisation, Straßenkapazitäten).

Der landwirtschaftliche Bodenfonds (zemědělský půdní fond, ZPF) stellt in diesem Zusammenhang oft eine erhebliche Einschränkung dar. Das Umweltministerium der Tschechischen Republik (Ministerstvo životního prostředí) verschärft seine Haltung zur Herausnahme landwirtschaftlicher Flächen, sodass Gemeinden bei neuen bebaubaren Flächen die absolute Notwendigkeit nachweisen müssen. Stellt eine Gemeinde fest, dass eine bebaubare Fläche ohne angemessene Prüfung im Hinblick auf den ZPF oder ein Schutzgebiet ausgewiesen wurde, nutzt sie das als Argument für deren Aufhebung.

Ein zweiter wichtiger Aspekt ist das Prinzip Kontinuität versus Flexibilität. Die Rechtsanwälte der Kanzlei ARROWS begegnen diesem Dilemma ständig: Einerseits soll der Flächennutzungsplan stabil sein, damit sich Eigentümer auf ihn verlassen können. Andererseits muss die Gemeinde ihn ändern können, wenn sich die Umstände ändern.

Wann Gemeinden die „Herausnahme“ ohne größere Risiken gelingt

Auf den ersten Blick könnte es scheinen, als drohe der Gemeinde in jedem Fall ein Antrag auf Aufhebung der Maßnahme allgemeiner Art oder eine Entschädigungsklage. Die Realität sieht anders aus. Die Entschädigungsregeln, insbesondere die Fünfjahresfrist, wirken eher zugunsten der Gemeinden.

Bleibt der Eigentümer eines bebaubaren Grundstücks untätig, beantragt er also keine Baugenehmigung, beginnt nicht zu bauen und verhandelt nicht mit den Behörden über ein Projekt, und sind seit der Genehmigung des Plans fünf Jahre vergangen, kann die Gemeinde das Grundstück ohne größere Bedenken herausnehmen.

Für Eigentümer ist das eine harte Lektion. Die Herausnahme geschieht stillschweigend und oft überraschend. Die Gemeinde bereitet einen neuen Plan vor, und das Ergebnis erscheint in einer öffentlichen Bekanntmachung. Sind Sie in diesem Moment passiv, können Sie alle Rechte ohne Entschädigung verlieren. In der Praxis lohnt es sich, die vertragliche Zusammenarbeit mit der Gemeinde oder dem Investor rechtzeitig zu regeln (z. B. Planungsverträge und damit zusammenhängende Vereinbarungen). Das gehört typischerweise zum Bereich Verträge und Verhandlungen. Die Rechtsanwälte der Kanzlei ARROWS weisen ihre Mandanten daher stets darauf hin, dass Untätigkeit in dieser Phase erhebliche negative Folgen haben kann.

Wann Ihnen eine Entschädigung für die Aufhebung der Bebaubarkeit zusteht

Die Frage der Entschädigung ist rechtlich am umstrittensten. § 170 BauG legt ausdrücklich die gesetzlichen Gründe fest, aus denen eine Entschädigung zusteht. Es gibt jedoch auch Rechtsprechung, vor allem des Verfassungsgerichts der Tschechischen Republik (Ústavní soud) und des Obersten Verwaltungsgerichts der Tschechischen Republik (Nejvyšší správní soud). Sie erweitert den Entschädigungsanspruch auch über die gesetzlichen Kategorien hinaus, und zwar durch unmittelbare Anwendung von Art. 11 Abs. 4 der Charta der Grundrechte und Grundfreiheiten der Tschechischen Republik (Listina základních práv a svobod).

Gesetzlicher Anspruch – die Fünfjahresfrist

Die allgemeinste und häufigste Situation ist folgende: Der Grundstückseigentümer erlangt einen Rechtsakt, typischerweise eine Verwaltungsentscheidung (früher vor allem „Gebietsentscheidung“ oder „Baugenehmigung“, heute nach dem neuen Baugesetz in der „Vorhabengenehmigung“ (povolení záměru) zusammengefasst). Ist ein solcher Rechtsakt rechtskräftig und ändert die Gemeinde ihn später durch eine Planänderung so, dass der Bau verhindert wird, steht ihm die Entschädigung zweifellos zu.

Einfacher und für Eigentümer kritischer ist jedoch folgender Grundsatz: Der Eigentümer eines bebaubaren Grundstücks erwirbt einen Anspruch auf Entschädigung (konkret für die Wertminderung des Grundstücks und für die Kosten der Bauvorbereitung), wenn:

• Das Grundstück im wirksamen Flächennutzungsplan als bebaubar ausgewiesen war.

• Die Gemeinde es innerhalb von fünf Jahren nach Wirksamwerden der Ausweisung aus den bebaubaren Flächen herausnimmt.

• Der Eigentümer in dieser Zeit eine rechtskräftige Vorhabengenehmigung erlangt oder einen Planungsvertrag (plánovací smlouva) abgeschlossen hat.

Sind nicht alle drei Voraussetzungen erfüllt – und das ist entscheidend! –, steht keine Entschädigung zu. Hat der Eigentümer weder eine Genehmigung noch mit dem Bau begonnen noch einen Planungsvertrag und kommt die Änderung im sechsten Jahr oder später, nimmt die Gemeinde das Grundstück heraus, ohne rechtlich einen Entschädigungsanspruch nach § 170 BauG zu riskieren.

Ausnahmen und zusätzliche rechtliche Argumente

Die Rechtsprechung erinnert jedoch immer wieder daran, dass das Gesetz nur die Grundlage ist. Das Verfassungsgericht hat in seiner jüngsten Rechtsprechung (vgl. Entscheidung IV. ÚS 2217/24 vom 10.12.2025) den Schutz von Grundstückseigentümern deutlich gestärkt, die zwar keine Genehmigung hatten, aber auf die Realisierbarkeit ihres Baus vertrauten.

Das Verfassungsgericht hat das Konzept des „berechtigten Vertrauens“ formuliert, das entsteht, wenn:

• Das Grundstück langfristig im Plan als bebaubar geführt wurde.

• Der Eigentümer konkrete Schritte zur Bauvorbereitung unternommen hat (einen Bauleiter beauftragt, eine Studie erstellen lassen, mit einem Planer verhandelt).

• Der Eigentümer eine nicht rechtskräftige Genehmigung des Bauvorhabens hatte.

• Die öffentliche Verwaltung den Eigentümer durch ihr Vorgehen darin bestärkt hat, dass der Bau realisierbar ist.

Ist all das nicht erfüllt, entsteht kein berechtigtes Vertrauen. Ist es aber erfüllt, verschiebt das die Gewichte bei der Prüfung der Verhältnismäßigkeit des Eingriffs der Gemeinde grundlegend. Das Gericht verlangt dann, dass die Gemeinde „sehr schwerwiegende Gründe“ für die Aufhebung der Bebaubarkeit hat, und nicht nur ein allgemeines Interesse am Schutz des ZPF oder der Landschaft.

Für Unternehmer bedeutet das: Wenn Sie sich eingehend mit dem Bau befasst haben und dann plötzlich und überraschend etwas passiert, sind Sie nicht automatisch ohne Anspruch. Es kommt auf die konkreten Umstände an. Die Rechtsanwälte der Kanzlei ARROWS können eine solche Analyse durchführen und die Argumente vor Gericht oder Verwaltungsbehörden vertreten.

Die maßgeblichen Argumente zur Entschädigung

Die Entschädigung für eine Gebietsänderung nach dem BauG wird zum einen als Eingriff in das Eigentumsrecht, zum anderen unter dem Gesichtspunkt der Rechts- und Investitionssicherheit beurteilt. Die Rechtsanwälte der Kanzlei ARROWS helfen Ihnen zu ermitteln, welche konkreten Kosten und Schäden Sie geltend machen können:

• Wertminderung des Grundstücks (bemessen als Differenz zwischen dem Preis eines Baugrundstücks und dem eines nicht bebaubaren Grundstücks).

• Aufgewendete Kosten für die Bauvorbereitung (Projektdokumentation, Rechtsberatung, ingenieurtechnische Untersuchungen).

• Entgangener Gewinn – dieser ist jedoch sehr umstritten, und Gerichte sprechen ihn in der Regel nicht zu, wenn Sie keinen Rechtsakt besitzen, der den Bau garantiert, und kein Kausalzusammenhang zwischen der Planänderung und dem entgangenen Gewinn nachgewiesen werden kann.

Schritte der Verteidigung: wann und wie Sie sich wehren

Die Zeit ist hier der wichtigste Faktor. Eine allgemeine Frist, „bis wann“ Sie sich wehren können, gibt es nicht. Vielmehr gelten für jede Phase strikte Fristen, die nicht verlängert werden können. Versäumen Sie diese, gehen Ihnen die Rechtsbehelfe in den weiteren Phasen verloren. Die Rechtsanwälte der Kanzlei ARROWS bringen Sie auf den richtigen Weg.

Stellungnahmen während der öffentlichen Erörterung

Sobald die Gemeinde den Entwurf der Planänderung veröffentlicht (in der Regel durch öffentliche Bekanntmachung an der Amtstafel gemäß § 52 BauG), müssen Sie aktiv werden. Unternehmen Sie in dieser Phase gar nichts, können Sie sich später vor Gericht nur sehr schwer verteidigen.

Frist für Stellungnahmen

Stellungnahmen können spätestens bis zum 30. Tag nach der öffentlichen Erörterung eingereicht werden. Diese Frist kann nicht erlassen werden, ihr Versäumen ist fatal.

Inhalt der Stellungnahme

• Eine sachliche rechtliche Begründung (nicht bloße Ablehnung nach dem Muster „Das gefällt mir nicht“).

• Angaben aus dem Liegenschaftskataster (katastr nemovitostí) und die genaue Bezeichnung der betroffenen Grundstücke (Parzellennummern).

• Einen konkreten Widerspruch zu Rechtsvorschriften, zu übergeordneten Planungsunterlagen (Grundsätze der Raumentwicklung des Bezirks) oder zu den Grundsätzen des Naturschutzes, des ZPF usw.

• Haben Sie bereits in die Bauvorbereitung investiert, geben Sie dies an (Projektdokumentation, Verhandlungen mit einem Planungsbüro, Rechtsberatung).

Die Rechtsanwälte der Kanzlei ARROWS helfen Ihnen, Ihre Stellungnahmen so zu formulieren, dass sie kein bloßer „emotionaler Aufschrei“ sind, sondern ein rechtlich relevantes Argument, das die Gemeinde oder später das Gericht berücksichtigen muss.

Behandlung der Einwendungen und weitere Verteidigungsmöglichkeiten

Die Gemeinde ist verpflichtet, alle Stellungnahmen zu behandeln (auf sie zu antworten) und diese Behandlung zu veröffentlichen. Prüft ein Gericht später die Rechtmäßigkeit des Plans, kontrolliert es vor allem, wie die Gemeinde mit den Stellungnahmen umgegangen ist.

Gibt die Gemeinde Ihrer Stellungnahme nicht statt und genehmigt sie den Plan anschließend, haben Sie eine weitere Möglichkeit: einen Antrag auf Aufhebung der Maßnahme allgemeiner Art (opatření obecné povahy, OOP) beim Kreisgericht (krajský soud).

Frist für den Aufhebungsantrag

Die Frist für den Aufhebungsantrag beträgt 1 Jahr ab dem Tag, an dem der Plan wirksam wurde (§ 101b Abs. 1 der tschechischen Verwaltungsgerichtsordnung (Gesetz Nr. 150/2002 Slg., in der geltenden Fassung, im Folgenden „VwGO“)).

Gerichtsgebühr

Die Gerichtsgebühr beträgt 5 000 CZK (ca. 210 EUR) (Position 10b des Gebührenverzeichnisses, Anlage zum tschechischen Gesetz über Gerichtsgebühren, Gesetz Nr. 549/1991 Slg., in der geltenden Fassung).

Gerichtliche Überprüfung – Antrag auf Aufhebung der Maßnahme allgemeiner Art

Sind Sie der Ansicht, dass der neue Plan gegen das Gesetz verstößt, rechtswidrig ist oder unverhältnismäßig in Ihre Eigentumsrechte eingreift, können Sie sich an das Kreisgericht wenden, in dessen Bezirk die Gemeinde liegt.

Das Gericht prüft insbesondere:

• Ob das richtige Verfahren eingehalten wurde (Fristen, Erörterung, Behandlung von Einwendungen und Stellungnahmen).

• Ob der Plan gegen übergeordnete Planungsunterlagen verstößt (Grundsätze der Raumentwicklung des Bezirks).

• Ob der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gewahrt wurde (der Eingriff muss angemessen sein).

• Ob die Gemeinde diskriminierend vorgegangen ist.

Kritischer Hinweis: Das Gericht kann den Plan nicht „umschreiben“ oder Ihnen einen bestimmten Wortlaut verschaffen. Es kann nur den rechtswidrigen Teil aufheben. Dann ist die Gemeinde an der Reihe, die Sache neu zu regeln.

Sind Sie während der öffentlichen Erörterung untätig geblieben (haben keine Stellungnahmen eingereicht), wendet das Gericht Ihnen gegenüber streng den Grundsatz an, dass Sie sich bereits in der ersten Phase hätten wehren können. In der zweiten Phase (vor Gericht) schränkt das Gericht dann den Umfang dessen, was es überprüfen kann, teilweise ein.

Die wichtigsten Risiken und Verteidigungsmöglichkeiten

Planungsverträge als präventives Instrument

Ist es noch nicht zu spät, ist der Planungsvertrag der verbindlichste Schutzmechanismus. Er ist kein Pflichtschritt (einer Gemeinde lässt er sich nicht aufzwingen), doch für Gemeinden lohnt sich sein Abschluss sehr oft, weil er ihnen einen Beitrag der Entwickler zur öffentlichen Infrastruktur sichert.

Was ein Planungsvertrag ist

Der Planungsvertrag ist ein öffentlich-rechtlicher Vertrag (kein gewöhnlicher privatrechtlicher Vertrag) zwischen Bauherrn und Gemeinde. Er muss von der Gemeindevertretung genehmigt werden. Seine Bedingungen regelt § 104 BauG.

Im Planungsvertrag lässt sich beispielsweise vereinbaren:

• Ein Verbot, den Plan für einen bestimmten Zeitraum (z. B. 10 Jahre) zulasten des Bauherrn zu ändern.

• Eine Beteiligung des Bauherrn an der Finanzierung der Infrastruktur (Gehwege, öffentliche Beleuchtung, Leitungsnetze).

• Detaillierte Bedingungen für die Umsetzung des Baus (Zahl der Wohnungen, Grünflächen, Parkplätze).

• Das Vorgehen bei Problemen – was geschieht, wenn die Gemeinde ihre Verpflichtungen nicht erfüllt.

Der Vorteil ist beiderseitig. Für Sie als Bauherrn ist er eine Absicherung gegen eine überraschende Herausnahme. Für die Gemeinde ist er ein Mittel, die Beteiligung an der Entwicklung sicherzustellen.

Wann Sie einen Planungsvertrag noch rechtzeitig abschließen können

Ein Planungsvertrag wird in der Regel vor dem Antrag auf Vorhabengenehmigung oder während des Verfahrens zur Planänderung abgeschlossen. Ist die Änderung ohne Planungsvertrag genehmigt und wirksam geworden, kann er nicht mehr nachträglich abgeschlossen werden (oder es wird sehr kompliziert und der Vertrag verliert seinen Sinn).

Sehen Sie gerade, dass eine Änderung vorbereitet wird und Ihr Grundstück gefährdet ist, stecken Sie Ihre ganze Energie in Verhandlungen mit der Gemeinde über einen Planungsvertrag. Die Rechtsanwälte der Kanzlei ARROWS helfen Ihnen, Bedingungen vorzubereiten und auszuhandeln, die Ihnen entsprechen und die auch die Gemeinde zu akzeptieren bereit ist.

Der Rechtsweg im Detail – was Sie erwartet

Ist das Verwaltungsverfahren abgeschlossen, bleibt Ihnen der Rechtsweg. Es geht um die Überprüfung eines Verwaltungsakts (der Planänderung), nicht um einen gewöhnlichen zivilrechtlichen Streit.

1. Antrag auf Aufhebung der Maßnahme allgemeiner Art

Den Antrag reichen Sie schriftlich beim Kreisgericht ein. Er muss enthalten:

• Eine klare Bezeichnung, welche Teile des Plans Sie anfechten.

• Eine Begründung, warum Sie diese für rechtswidrig halten.

• Die Darlegung, wie die Änderung konkret in Ihre Rechte eingreift.

• Den Antrag auf Aufhebung oder Änderung des Plans.

Anlagen: Kopien der relevanten Teile des Plans, Nachweise des Eigentums (Auszug aus dem Liegenschaftskataster), gegebenenfalls Unterlagen aus der ersten Phase (Ihre Stellungnahmen usw.).

2. Das Gericht erhält den Antrag und eröffnet das Verfahren

Das Gericht entscheidet, ob der Antrag vollständig und fristgerecht eingereicht wurde. Ist das der Fall, beginnt das Verfahren. Die Gemeinde ist nun Antragsgegnerin.

3. Schriftsätze

Das Gericht und beide Parteien tauschen Schriftsätze aus (Stellungnahmen, Gegenargumente). Das Gericht kann weitere Unterlagen anfordern. Verfahren vor Verwaltungsgerichten werden häufig schriftlich ohne mündliche Verhandlung geführt, wenn das Gericht dies für ausreichend hält und die Parteien zustimmen oder nicht widersprechen.

4. Urteil

Das Gericht erlässt ein Urteil. Entweder weist es den Antrag ab (der Plan bleibt bestehen) oder es hebt ihn teilweise oder vollständig auf.

Was das Gericht alles prüft

Zumindest theoretisch sollte das Gericht prüfen:

• Das Verfahren: Wurden alle Verfahrensregeln eingehalten? Fanden eine ordnungsgemäße Erörterung und Behandlung der Einwendungen und Stellungnahmen statt?

• Die Rechtmäßigkeit des Inhalts: Verstößt der Plan gegen das Gesetz? Verstößt er gegen übergeordnete Planungsunterlagen?

• Die Verhältnismäßigkeit: Ist der Eingriff in das Eigentumsrecht unangemessen hart?

• Die Gleichbehandlung: Wurden nicht in diskriminierender Weise nur bestimmte Gebiete ausgewählt?

Tatsächlich aber wird das Gericht einige dieser Punkte nicht in vollem Umfang prüfen, wenn Sie in der ersten Phase nicht aktiv geworden sind (keine Stellungnahmen eingereicht haben).

Was passiert, wenn Sie verlieren

Weist das Gericht Ihren Antrag ab, können Sie Kassationsbeschwerde beim Obersten Verwaltungsgericht einlegen. Die Frist beträgt 2 Wochen ab Zustellung des Urteils (§ 106 Abs. 1 VwGO).

Die Kassationsbeschwerde wird eingelegt, wenn Sie der Ansicht sind, dass das Kreisgericht gegen das Gesetz verstoßen hat. Das Oberste Verwaltungsgericht prüft jedoch enger – es entscheidet, ob ein Fehler in der Rechtsauffassung vorlag, nicht in der Tatsachenwürdigung.

Schadensersatz – wann und wie Sie ihn verlangen

Hebt das Gericht eine rechtswidrige Planänderung auf, können Sie anschließend Ersatz des Schadens verlangen, den Ihnen die Änderung verursacht hat. Das geschieht in einem gesonderten Verfahren, in der Regel durch eine Schadensersatzklage gegen die Gemeinde.

Das Gericht spricht üblicherweise Ersatz zu für:

• Vergeblich aufgewendete Kosten der Bauvorbereitung (Projektdokumentation, Untersuchungen, Rechtsberatung).

• Die Wertminderung des Grundstücks.

Entgangenen Gewinn (den Gewinn, den Sie mit dem nicht realisierten Bau erzielt hätten) spricht das Gericht typischerweise nicht zu, wenn Sie zugleich keinen rechtskräftigen Rechtsakt hatten, der den Bau garantierte, und sich der entgangene Gewinn nicht objektiv und hinreichend nachweisen lässt.

Als Beweise dienen Rechnungen, Verträge mit dem Planer usw. Die Rechtsanwälte der Kanzlei ARROWS helfen Ihnen, diese Beweise zu ordnen und die Gründe für die Entschädigung rechtlich darzulegen.

Sondersituationen: landwirtschaftlicher Bodenfonds und Schutzgebiete

Viele Herausnahmen aus bebaubaren Flächen hängen mit dem Schutz landwirtschaftlicher Böden oder von Naturelementen zusammen. Hier kommt zusätzliche rechtliche Komplexität hinzu.

Landwirtschaftlicher Bodenfonds

Ist Ihr Grundstück Teil des landwirtschaftlichen Bodenfonds (was sich aus dem Liegenschaftskataster ergibt), stellt seine Herausnahme aus dem ZPF für sich genommen ein weiteres rechtliches Problem dar. Die Gemeinde muss die Zustimmung der zuständigen Behörde beantragen (in der Regel der Umweltabteilung, vgl. das tschechische Gesetz Nr. 334/1992 Slg. über den Schutz des landwirtschaftlichen Bodenfonds, in der geltenden Fassung).

Die Rechtsanwälte der Kanzlei ARROWS helfen Ihnen zu analysieren, ob die Herausnahme des Grundstücks aus dem ZPF korrekt erfolgt ist. Falls nicht, ist das ein zusätzliches rechtliches Argument für Ihre Verteidigung.

Schutzgebiete

Liegt das Grundstück in einem Landschaftsschutzgebiet (chráněná krajinná oblast, CHKO), einem nationalen Naturreservat oder einem anderen besonders geschützten Gebiet (vgl. das tschechische Gesetz Nr. 114/1992 Slg. über den Natur- und Landschaftsschutz, in der geltenden Fassung), hat die Gemeinde zusätzliche Pflichten. Bauten können hier verboten oder nur mit einer Ausnahmegenehmigung zulässig sein.

Behauptet die Gemeinde, das Grundstück müsse gerade aus diesem Grund herausgenommen werden, muss sie dies ordnungsgemäß und klar begründen. Die Rechtsanwälte der Kanzlei ARROWS helfen Ihnen zu prüfen, ob die Begründung ausreichend war und ob die Gemeinde ihre Pflichten Ihnen gegenüber nicht vernachlässigt hat.

Besondere Rechtslage: nicht rechtskräftige Genehmigung und berechtigtes Vertrauen

Wie erwähnt, hat die Rechtsprechung kürzlich (2024–2025) das Konzept des berechtigten Vertrauens anerkannt. Diese wichtige Neuerung hat die Lage von Eigentümern grundlegend verändert, die keine rechtskräftige Genehmigung haben, aber in die Bauvorbereitung investiert haben.

Wann berechtigtes Vertrauen entsteht

Das Verfassungsgericht hat in der Entscheidung IV. ÚS 2217/24 (10.12.2025) folgende Voraussetzungen formuliert:

• Das Grundstück wurde langfristig im Plan als bebaubar geführt.

• Der Eigentümer hat konkrete Schritte zur Bauvorbereitung unternommen (Projektdokumentation, Untersuchungen, Rechtsberatung).

• Der Eigentümer hatte eine nicht rechtskräftige Genehmigung des Bauvorhabens (früher gesondert „Gebietsentscheidung“ und „Baugenehmigung“, heute „Vorhabengenehmigung“).

• Die öffentliche Verwaltung hat den Eigentümer durch ihr Vorgehen darin bestärkt, dass der Bau realisierbar ist.

Ist all das nicht erfüllt, entsteht kein berechtigtes Vertrauen. Ist es aber erfüllt, ändern sich die Pflichten der Gemeinde grundlegend. Die Gemeinde muss dann „sehr schwerwiegende Gründe“ für die Aufhebung der Bebaubarkeit haben – nicht nur ein allgemeines Interesse.

Praktische Auswirkungen

Haben Sie eine nicht rechtskräftige Genehmigung und liegen weitere Umstände vor, kann das berechtigte Vertrauen Ihre Position in Verhandlungen mit der Gemeinde erheblich stärken. Es kann auch zu einer anderen Haltung des Gerichts führen. Das bedeutet: E-Mail-Verkehr, die Beschreibung Ihrer Aktivitäten, Aufzeichnungen von Gesprächen mit Behörden – all das hat rechtliches Gewicht.

Die Rechtsanwälte der Kanzlei ARROWS helfen Ihnen zu ermitteln, welche Aktivitäten Sie vorweisen können und ob diese ein berechtigtes Vertrauen begründen.

Fazit

Die Herausnahme eines Grundstücks aus den bebaubaren Flächen ist zwar keine endgültige Situation, aber ein ernstes rechtliches Problem mit unmittelbaren Auswirkungen auf den Wert der Immobilie und Ihre Investitionspläne. Sie haben jedoch mehrere Instrumente, um sich zu wehren – allerdings nur, wenn Sie rechtzeitig und richtig handeln.

• Die Zeit ist der entscheidende Faktor. Die Fünfjahresfrist für den Entschädigungsanspruch, die 30-tägige Frist für Stellungnahmen, die einjährige Frist für die Klage – jede ist kritisch. Untätigkeit kann negative Folgen haben.

• Eine Stellungnahme während der öffentlichen Erörterung ist das absolute Minimum. Ohne sie können Sie sich vor Gericht praktisch nicht verteidigen. Mit ihr haben Sie eine Chance. Die Stellungnahme muss rechtlich begründet sein, nicht nur emotional.

• Ein rechtskräftiger Rechtsakt (Vorhabengenehmigung, Planungsvertrag) schützt Sie. Haben Sie ihn, verfügen Sie über starke Argumente. Haben Sie ihn nicht, ist jetzt der letzte Moment, ihn zu erlangen.

• Die Rechtsprechung entwickelt sich weiter. Das neue Rechtskonzept des berechtigten Vertrauens bedeutet, dass ein rein formales Vorgehen der Gemeinden nicht mehr genügen muss. Haben Sie langfristig an Ihrem Bauvorhaben gearbeitet, hat das rechtliches Gewicht.

• Eine Entschädigung ist möglich, aber nur unter strengen Voraussetzungen. Ohne gesetzlichen Entschädigungsanspruch bleibt Ihnen nur die rechtliche Verteidigung mit dem Ziel, die Planänderung aufzuheben – und das ist langwierig.

Wenn Sie ein Risiko eingehen und darauf vertrauen wollen, dass sich die Sache von selbst löst, ist das Ihre Entscheidung. Üblicher ist jedoch, dass Sie ohne fachkundige rechtliche Hilfe sowohl Zeit als auch Geld verlieren.

Die Rechtsanwälte der Kanzlei ARROWS haben sich speziell auf Raumplanung und die Rechte von Grundstückseigentümern spezialisiert. Wir wissen, wie Gemeinden vorgehen, wo sie Fehler machen und wie man sich wirksam gegen sie wehrt. Droht Ihrem Grundstück die Herausnahme oder wurde es bereits herausgenommen, kontaktieren Sie uns unter beratung@arws.cz – das ist besser, als abzuwarten und zu hoffen.