Boletín de abril, no solo para agentes inmobiliarios
Novedad legislativa: cambios en los depósitos en custodia de abogados
El boletín de abril para agentes inmobiliarios explica, según el Derecho checo, los cambios en los depósitos en custodia de abogados y las consecuencias prácticas de la firma electrónica de los contratos inmobiliarios. La reforma, vigente desde el 1 de abril de 2025, ha reforzado la protección del dinero de los clientes y ha modificado las reglas de las cuentas de depósito. El artículo explica también por qué incluso una firma electrónica simple puede ser válida y cómo evitar disputas sobre la comisión.
Prohibición de que el abogado ingrese o retire efectivo de las cuentas de depósito
Obligación del banco de informar al cliente por adelantado de cada operación en la cuenta de depósito
El banco debe informar al cliente de cada movimiento previsto en la cuenta antes de ejecutar la operación. Si la operación no se ajusta a lo acordado en el contrato, el cliente puede impedir a tiempo un pago indebido.
Nuevo Fondo de Garantía para indemnizar a los perjudicados
A partir del 1 de enero de 2026 debe crearse un fondo de garantía con el que se indemnizará a los clientes perjudicados por delitos cometidos por un abogado en relación con el depósito de dinero. En el caso de un depósito vinculado a la venta de una vivienda, la indemnización debería alcanzar hasta 5 000 000 CZK (aprox. 205 800 EUR).
¿Cómo lo hacemos en ARROWS?
En ARROWS advokátní kancelář, s.r.o. (sociedad de responsabilidad limitada checa), la protección del dinero de nuestros clientes era una prioridad mucho antes de que lo exigiera la reforma. Por eso desarrollamos hace tiempo nuestra propia aplicación web mojeuschova.cz, que permite a nuestros clientes seguir en tiempo real los movimientos de la cuenta de depósito de su operación.
Todas las operaciones son visibles inmediatamente después de que el dinero se abone o se cargue en la cuenta. Así, los clientes tienen sus fondos bajo control permanente, sin esperas innecesarias ni sorpresas desagradables.
Resolución judicial: firma electrónica de contratos
Con el uso creciente de herramientas en línea para celebrar contratos, también las agencias inmobiliarias recurren cada vez más a la firma electrónica de documentos. Pero ¿qué hacer cuando, tras la firma, el cliente se niega a pagar la comisión y alega que no celebró válidamente el contrato? Precisamente un caso así resolvió el Tribunal Municipal de Praga (Městský soud v Praze).
El cliente celebró con una agencia inmobiliaria un contrato de intermediación inmobiliaria. El contrato se firmó electrónicamente a través del servicio DocuSign: el cliente recibió el documento por correo electrónico, lo abrió mediante un enlace único y confirmó su voluntad introduciendo un código enviado a su teléfono móvil.
Después, el agente consiguió para el cliente un interesado dispuesto a comprar el inmueble. Aunque el agente adquirió el derecho a la comisión, el cliente se negó a pagarla. Alegó, entre otras cosas, que el contrato no era válido porque no se había firmado con la denominada firma electrónica avanzada.
El tribunal no compartió esta opinión. Confirmó que incluso la denominada firma electrónica simple, es decir, la confirmación del documento mediante correo electrónico y SMS de verificación, es suficiente según la legislación checa y europea para celebrar válidamente un contrato. Lo decisivo es que de este modo puede acreditarse tanto la identidad del firmante como su voluntad de celebrar el documento.
Esta resolución es importante para todos los que trabajan con firmas electrónicas. Confirma que también la forma electrónica del contrato constituye un acto jurídico de pleno valor, que puede generar la obligación de pagar la comisión, igual que una firma en papel.
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