¿Compra suelo agrícola o bosque como inversor?

Dónde se aplica el derecho de adquisición preferente del Estado y dónde no

La República Checa tiene un derecho de adquisición preferente sobre los terrenos no edificados situados fuera de las zonas edificadas de los municipios en el territorio de los parques nacionales, las reservas naturales nacionales y los monumentos naturales nacionales, así como sobre los terrenos relacionados con cuevas (§ 61 de la Ley checa de protección de la naturaleza y del paisaje, en adelante «Ley de protección de la naturaleza»). Si los propietarios de estos terrenos tienen intención de venderlos, deben ofrecerlos con carácter preferente a la autoridad de protección de la naturaleza, incluso cuando solo se adentran parcialmente en el espacio protegido.

Para el inversor se derivan de ello tres filtros que conviene pasar antes de empezar a negociar el precio. El primero es el territorio: el derecho de adquisición preferente afecta solo a las categorías enumeradas, no a todo espacio protegido. El área de paisaje protegido, el parque natural o un lugar de la red Natura 2000 no figuran entre ellas. El segundo es el estado del terreno: un terreno edificado no está sujeto al derecho de adquisición preferente. El tercero es la ubicación respecto de la zona edificada del municipio, que viene determinada por la documentación de planificación territorial, no por el aspecto real del lugar. Basta, pues, con que uno de los filtros no se cumpla para que el derecho de adquisición preferente del Estado previsto en esta ley no recaiga sobre el terreno.

El concepto de terreno no edificado es, sin embargo, más amplio de lo que parece a primera vista. El Tribunal Supremo de la República Checa (Nejvyšší soud) ha concluido que, por regla general, debe considerarse no edificado el terreno que no está afectado por ninguna construcción en sentido civil, incluida la construcción situada bajo la superficie. En uno de los casos examinados se trataba de un depósito de agua que ocupaba solo una pequeña parte del terreno; aun así, el tribunal consideró edificado el terreno en su conjunto, por lo que no surgió sobre él el derecho de adquisición preferente del Estado.

El tribunal rechazó asimismo que el derecho de adquisición preferente pudiera ejercerse solo sobre la parte no edificada de una misma parcela (sentencia del Tribunal Supremo checo, ref. 22 Cdo 833/2023, de 17 de diciembre de 2024, disponible en rozhodnuti.nsoud.cz). Para un conjunto de parcelas esto significa que la obligación de oferta no desaparece solo porque el espacio protegido represente una mera fracción de su superficie.

El derecho legal de adquisición preferente del Estado previsto en la Ley de protección de la naturaleza es, en la práctica, la limitación más relevante con la que se encuentran los inversores en suelo y bosques en espacios protegidos. Ello no significa, sin embargo, que no existan otras limitaciones. Los derechos de adquisición preferente y otras restricciones a la transmisión pueden derivarse también de otras normas o de contratos de los propietarios anteriores, por lo que siempre es necesario revisar el extracto del Catastro inmobiliario (katastr nemovitostí) y averiguar qué cargas pesan realmente sobre el terreno.

Atención a los terrenos que solo se adentran en el espacio protegido por su borde. La ley establece expresamente que la obligación de oferta rige también en ese caso. No obstante, el derecho de adquisición preferente se vincula a un terreno concreto, no automáticamente a todo el conjunto de parcelas objeto de una misma operación. Si compra un conjunto mayor en el que solo un terreno se encuentra parcialmente en un monumento natural nacional, es preciso determinar a qué parcelas concretas alcanza la obligación de oferta y configurar toda la operación en consecuencia; de lo contrario, se arriesga a perder la parte del conjunto sobre la que descansa todo el proyecto.

Cómo funciona: oferta, sesenta días e inscripción en el Catastro

El Ministerio de Medio Ambiente checo (Ministerstvo životního prostředí) presenta la solicitud de inscripción del derecho de adquisición preferente en el Catastro inmobiliario sobre la base de una certificación en la que enumera los terrenos afectados. Si la autoridad de protección de la naturaleza no manifiesta por escrito su interés en los terrenos ofrecidos en el plazo de sesenta días desde la recepción de la oferta, los propietarios pueden llevar a cabo la venta prevista. Si manifiesta su interés, el contrato lo celebra en nombre del Estado la Agencia de Protección de la Naturaleza y del Paisaje (Agentura ochrany přírody a krajiny) o la administración del parque nacional.

Según el Tribunal Constitucional de la República Checa (Ústavní soud) y el Tribunal Supremo checo, las reglas generales del derecho de adquisición preferente se aplican con carácter supletorio también al derecho legal de adquisición preferente del Estado. La obligación del vendedor de ofrecer la cosa al titular del derecho de adquisición preferente se hace exigible con la celebración del contrato con el interesado en la compra (§ 2143 del Código Civil checo, Ley n.º 89/2012 Sb., en adelante «CC»). En la práctica esto significa que primero se celebra el contrato con usted y solo después se ofrece el terreno al Estado, en las condiciones que usted haya pactado con el vendedor.

Para el comprador, este orden tiene dos consecuencias. En primer lugar, su contrato de compraventa debe contemplar expresamente la oferta al Estado: cuándo enviará el vendedor la oferta, cómo acreditará su recepción y qué ocurrirá si el Estado manifiesta su interés. En segundo lugar, las condiciones que pacte son al mismo tiempo las condiciones en las que el Estado puede comprar el terreno. Las ventajas inusuales para el comprador que el Estado no pueda cumplir pueden dar lugar a un litigio sobre si la oferta fue correcta.

En los conjuntos de terrenos en los que el derecho de adquisición preferente solo afecta a algunas parcelas, conviene fijar el precio de cada una de ellas por separado. Así se facilita la delimitación material de la oferta al Estado y se evita un litigio sobre qué parte del precio total corresponde a la parcela afectada. Sin una valoración separada, según la jurisprudencia el precio puede calcularlo también el tribunal, pero el litigio desde luego no termina ahí.

La forma exacta de incorporar la oferta y el plazo al contrato depende de qué parte del conjunto resulte afectada por el derecho de adquisición preferente y de si se trata de un único terreno o de un conjunto; por eso los abogados del despacho ARROWS configuran este mecanismo siempre en función de las parcelas concretas, no de un contrato modelo.

Qué ocurre si el vendedor no ofrece el terreno al Estado

Aquí reside el mayor riesgo para el comprador. Si el derecho de adquisición preferente está constituido como derecho real, faculta a su titular para exigir al sucesor de la otra parte, que adquirió la cosa por compra, que le transmita la cosa a cambio de la contraprestación correspondiente (§ 2144 CC). El Tribunal Supremo checo ha confirmado reiteradamente que el derecho de adquisición preferente previsto en la Ley de protección de la naturaleza es un derecho real legal de adquisición preferente, la última vez este verano.

Así pues, el Estado no irá solo contra el vendedor que omitió la oferta. Se dirigirá a usted y le exigirá que le transmita el terreno. Exactamente así procedió la Administración del Parque Nacional de Šumava (Správa Národního parku Šumava) en el litigio del que se habla más abajo: demandó al comprador para que se supliera su declaración de voluntad de transmitir los terrenos por el precio al que los había comprado. La sentencia ref. 22 Cdo 956/2026, de 29 de julio de 2026, está disponible en rozhodnuti.nsoud.cz.

La segunda regla que empeora la posición del comprador es la regla del conocimiento. Si el interesado en la compra conocía el derecho de adquisición preferente o debía conocerlo, se entiende que el contrato se ha celebrado con la condición resolutoria del ejercicio del derecho de adquisición preferente (§ 2145 CC).

En el caso de un derecho real legal, además, la protección general de la buena fe en la inscripción catastral no rige en absoluto, con independencia de que el derecho esté inscrito o no. En la citada sentencia 22 Cdo 956/2026, el Tribunal Supremo checo concluyó que la omisión del Ministerio de inscribir el derecho de adquisición preferente no afecta a su existencia y que la mera ubicación del terreno en un parque nacional constituye un motivo para dudar de si el terreno no está gravado por un régimen especial.

Para el comprador se deriva de ello que comprobar si el vendedor ha realizado debidamente la oferta al Estado es de su propio interés, no una formalidad del vendedor. Sin una oferta acreditada y sin el transcurso del plazo de sesenta días, compra el terreno con el riesgo abierto de perderlo. Las inversiones en documentación de proyecto, estudios e informes que realice entretanto no se las reembolsará nadie con la transmisión por el precio de compra.

Además, el derecho de adquisición preferente no termina con su compra. Si el titular no compra la cosa ofrecida, conserva su derecho de adquisición preferente; que el Estado no haya manifestado una vez su interés por el terreno no significa, por tanto, que el terreno quede libre para siempre. Cuando usted mismo venda el terreno, por ejemplo tras finalizar el proyecto o al salir de la inversión, tendrá que ofrecerlo de nuevo al Estado. Este plazo debe tenerse en cuenta también en el plan de desinversión y en la negociación con el futuro comprador, que lo comprobará por su cuenta.

Superficie edificable: dónde cambió la ley y en qué se basó el litigio

El caso más instructivo es el litigio sobre los terrenos de un municipio desaparecido en Šumava. El comprador los adquirió de unos propietarios que no los habían ofrecido antes al Estado e invirtió en una prospección arqueológica, en documentación y en informes para la construcción de viviendas unifamiliares. La administración del parque nacional lo demandó después para obtener la transmisión de los terrenos por el precio de compra. El derecho de adquisición preferente no estaba entonces inscrito en el Catastro y los vendedores tampoco habían sido advertidos de él en la concentración parcelaria de la que obtuvieron los terrenos.

Las autoridades afectadas se pronunciaron favorablemente sobre el proyecto del comprador y la dirección de la administración del parque tampoco tuvo objeciones a la inclusión de los terrenos en la superficie edificable del plan urbanístico. El litigio no surgió, pues, por la protección de la naturaleza en el lugar, sino por la cuestión de si el derecho de adquisición preferente existía siquiera. El Tribunal Supremo checo desestimó la demanda. Concluyó que el concepto de «unidad de asentamiento», en el que la redacción de la ley entonces vigente basaba el derecho de adquisición preferente, corresponde a la zona del municipio edificada de forma continua junto con las superficies de desarrollo adyacentes, y que en él se incluyen también las superficies edificables destinadas a la edificación en el plan urbanístico vigente; los terrenos se encontraban en una superficie de ese tipo, por lo que el Estado no tenía sobre ellos derecho de adquisición preferente (sentencia del Tribunal Supremo checo, ref. 22 Cdo 1691/2018, de 28 de noviembre de 2019, disponible en rozhodnuti.nsoud.cz).

Para los inversores actuales, sin embargo, es más importante otra frase de la misma sentencia. El litigio se regía por la redacción de la ley vigente hasta el 31 de mayo de 2017. Desde el 1 de junio de 2017, la ley emplea, en lugar de «unidades de asentamiento», el concepto de «zonas edificadas de los municipios», y el tribunal señaló expresamente que el concepto antiguo no es idéntico al nuevo. La zona edificada y la superficie edificable son dos conceptos distintos en el Derecho urbanístico.

Del texto de la ley actual se desprende, por tanto, que un terreno no edificado que el plan urbanístico solo ha destinado a la edificación, pero que se encuentra fuera de la zona edificada del municipio, no tiene por qué quedar comprendido en la excepción al derecho de adquisición preferente. El argumento que dio la victoria al comprador en el litigio de Šumava difícilmente prosperaría hoy. Desde entonces, el Tribunal Supremo checo ha vuelto sobre la interpretación del § 61 en varias resoluciones más, incluida la ya mencionada sentencia de este verano, y con ellas no ha hecho sino confirmar la conclusión sobre la naturaleza real del derecho de adquisición preferente y sobre la interpretación estricta de las excepciones.

Si un terreno concreto se encuentra en la zona edificada o solo en una superficie edificable se comprueba en el plan urbanístico vigente, y en los proyectos de desarrollo toda la inversión depende de ello; por eso los abogados del despacho ARROWS realizan esta comprobación antes de la firma, no después. La relación entre el suelo agrícola y el plan urbanístico se analiza en el texto sobre el suelo agrícola y la planificación territorial.

Cómo configurar la operación para que el derecho de adquisición preferente no le sorprenda

El primer paso es la revisión de los terrenos. Además del extracto del Catastro, necesita saber a qué categoría de espacio protegido pertenece el terreno, si está edificado en el sentido del Derecho civil, es decir, también por una eventual construcción subterránea, y si se encuentra en la zona edificada del municipio según la documentación de planificación territorial. En los conjuntos de terrenos, la revisión se hace para cada parcela por separado, porque el derecho de adquisición preferente puede afectar solo a algunas de ellas.

El segundo paso es un contrato de compraventa con mecanismo de oferta. El contrato debe establecer que el vendedor, tras su celebración, ofrecerá el terreno al Estado en las condiciones pactadas, en qué plazo lo hará y cómo acreditará la recepción de la oferta. La inscripción en el Catastro y el pago del precio de compra se vinculan entonces al transcurso del plazo de sesenta días sin que se haya manifestado interés o, en su caso, a la declaración escrita de la autoridad de que no tiene interés en el terreno.

El tercer paso es el reparto del riesgo para el caso de que el Estado manifieste su interés. El contrato debe decir qué ocurre con el anticipo, quién soporta los gastos en que usted haya incurrido hasta entonces y cómo se procede en un conjunto en el que el Estado manifieste interés solo por una parte. En los proyectos de inversión de mayor envergadura conviene vincular a esta condición también la financiación, para que no surja una obligación de financiar un terreno que finalmente no comprará.

El cuarto paso es la planificación temporal de las inversiones, porque el plazo del Estado determina cuándo la reserva del terreno se convierte en propiedad efectiva. No gaste dinero en documentación e informes antes de que transcurra el plazo del Estado. Si por razones de tiempo debe empezar antes, pacte con el vendedor quién soportará esos gastos si el Estado manifiesta su interés y garantícelos mediante un anticipo o una retención. Cómo es la revisión jurídica completa de un terreno antes de invertir se analiza en el texto sobre la due diligence jurídica de terrenos para promoción inmobiliaria.

Errores de los inversores que cuestan el terreno y el dinero

El error más frecuente es confiar en el vendedor. El inversor da por supuesto que de la oferta al Estado se ocupará el vendedor, porque es su obligación, y no la comprueba por sí mismo. Si el vendedor la omite, el riesgo recae sobre el comprador, porque el Estado se dirigirá a él. El justificante de la recepción de la oferta y del transcurso del plazo forma parte, por tanto, de las condiciones de la firma, no de las cuestiones que se resuelven tras la inscripción.

El segundo error es confundir los espacios protegidos. Los inversores parten a menudo de que el derecho de adquisición preferente del Estado rige en todo espacio protegido o, por el contrario, en ninguno. Pero la ley establece una enumeración precisa, y lo determinante es la categoría del espacio en el que se encuentra el terreno, no la idea general de que el lugar está protegido.

El tercer error es confiar en la jurisprudencia antigua. Las resoluciones dictadas conforme a la redacción de la ley vigente hasta mayo de 2017, que consideraban excepción también las superficies de desarrollo del municipio, hoy no pueden aplicarse sin más. Quien confíe en ellas puede comprar un terreno edificable con un derecho de adquisición preferente con el que no contaba. Cómo se proyectan las resoluciones antiguas sobre un terreno concreto depende de cuándo se aprobó el plan urbanístico y de cómo figura el terreno en el Catastro; por eso los abogados del despacho ARROWS verifican por separado el alcance de la jurisprudencia en cada operación.

El cuarto error son las inversiones antes de que termine el plazo. La documentación de proyecto, los estudios y los informes de las autoridades afectadas cuestan a menudo más que el propio terreno. Si el Estado ejerce el derecho de adquisición preferente, el comprador no adquiere el terreno y el Estado no le reembolsa automáticamente los gastos que hasta entonces haya destinado a su proyecto; la forma de liquidar el precio de compra o el anticipo depende entonces de cómo se haya configurado el depósito en el contrato. Cómo evitar otros errores en la compra de terrenos lo muestra el texto sobre los errores jurídicos más frecuentes de los promotores en la adquisición de terrenos.

Resumen final

El artículo ha mostrado que el derecho de adquisición preferente del Estado sobre terrenos no edificados previsto en la Ley de protección de la naturaleza afecta solo a determinados espacios protegidos, pero allí es duro para el comprador: es un derecho real, existe con independencia de su inscripción en el Catastro y el Estado puede exigirle la transmisión directamente a él. Lo determinante es la categoría del espacio, el estado del terreno y su ubicación respecto de la zona edificada del municipio.

Para la dirección de la empresa son decisivos dos datos y una fecha. El primer dato es la categoría del espacio protegido en el que se encuentran los terrenos. El segundo es su ubicación según la documentación de planificación territorial, porque la excepción actual se refiere a la zona edificada, no a las superficies edificables. La fecha es el final del plazo de sesenta días del Estado, antes del cual no tiene sentido invertir en el proyecto.

Aplazar la comprobación sale caro. Los compradores que perdieron los terrenos o tuvieron que litigar por ellos habían invertido normalmente antes de saber si el Estado manifestaría su interés y confiaban en que una inscripción vacía en el Catastro significa ausencia de riesgo. Los que llevaron la compra a buen término tenían acreditada la oferta al Estado antes de presentar la solicitud de inscripción y aplazaron las inversiones en el proyecto hasta después del final del plazo.

Los abogados del despacho ARROWS revisan los terrenos y su ubicación en el espacio protegido y en el plan urbanístico, preparan el contrato de compraventa con el mecanismo de oferta al Estado, vigilan los plazos y le representan en el litigio si el Estado ejerce el derecho de adquisición preferente. Escríbanos a consultas@arws.cz o consulte nuestro servicio de Derecho inmobiliario.