Garantía de calidad en los inmuebles
En relación con la compra de inmuebles se habla a veces de la denominada garantía de calidad. ¿Qué se entiende por esta garantía según el Derecho checo y en qué se diferencia de la responsabilidad por vicios? ¿Qué cambios introdujo la reforma de la regulación legal de la garantía, en vigor desde el 6 de enero de 2023?
Reforma del Código Civil checo (Ley n.º 89/2012 Sb., en adelante «CC»)
¿Qué es la garantía y qué importancia tiene en los inmuebles?
Por garantía entendemos la declaración del otorgante de la garantía (sobre todo el vendedor, pero también un tercero, por ejemplo el intermediario inmobiliario), mediante la cual se obliga a proporcionar al comprador una determinada prestación si el inmueble no tiene determinadas características. La garantía constituye una obligación voluntaria de quien la otorga y es necesario distinguirla de la responsabilidad legal por vicios.
- En el caso de la responsabilidad (legal) por vicios es necesario que el vicio existiera ya en el momento de la denominada transmisión del riesgo sobre la cosa. Recomendamos pactar expresamente este momento en el contrato. Por ello, el comprador debe probar que la cosa ya era defectuosa en ese momento (por ejemplo, como consecuencia del uso de un material de mala calidad).
- En el caso de la garantía (voluntaria) basta con que el vicio aparezca en cualquier momento durante el plazo de garantía. No obstante, el comprador no tiene derecho derivado de la garantía si el vicio fue causado por un acontecimiento externo tras la transmisión al comprador del riesgo de daño sobre la cosa (por ejemplo, condiciones meteorológicas adversas).
La duración del plazo de garantía depende de la declaración del otorgante de la garantía. El vicio cubierto por la garantía debe denunciarse precisamente dentro del plazo determinado por la duración del plazo de garantía. El contenido de la garantía puede consistir, por ejemplo, en el derecho a resolver el contrato, el derecho a la reparación de la cosa o la prestación de otro servicio relacionado con la subsanación del estado insatisfactorio del objeto de la compra (por ejemplo, una rebaja del precio de compra). La garantía solo puede asumirse más allá de los derechos legales del comprador derivados del cumplimiento defectuoso, para que de este modo no se induzca a engaño a los clientes.
Sin embargo, dado el carácter voluntario de la garantía, la encontrará más bien en los proyectos de promoción inmobiliaria que en las operaciones inmobiliarias corrientes. Si tiene dudas sobre cualquier cuestión, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Le ayudaremos con mucho gusto.
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