Garantía de calidad en los inmuebles
En relación con la compra de inmuebles se habla a veces de la denominada garantía de calidad. ¿Qué se entiende por esta garantía según el Derecho checo y en qué se diferencia de la responsabilidad por vicios? ¿Qué cambios introdujo la reforma de la regulación legal de la garantía, en vigor desde el 6 de enero de 2023?
Reforma del Código Civil
La reforma del Código Civil, en vigor desde enero de 2023, modificó el concepto de garantía de calidad. Anteriormente, el vendedor se comprometía a que el objeto fuera apto para su uso habitual durante un período de tiempo determinado o que conservara sus características habituales. Ahora, la garantía surge de la declaración del garante de que satisfará al comprador más allá de sus derechos legales por cumplimiento defectuoso si el objeto no tiene las características especificadas en la declaración de garantía. La garantía también puede surgir de una declaración en la publicidad disponible a más tardar en el momento de la celebración del contrato de compraventa.
¿Qué es la garantía y qué importancia tiene en el sector inmobiliario?
Por garantía se entiende la declaración del garante (especialmente el vendedor, pero también un tercero, por ejemplo, un intermediario inmobiliario) por la que se compromete a proporcionar al comprador una determinada prestación si el inmueble no reúne ciertas características. La garantía representa un compromiso voluntario de quien la otorga y debe distinguirse de la responsabilidad legal por vicios.
En el caso de la responsabilidad (legal) por vicios, es necesario que el vicio ya existiera en el momento de la denominada transmisión del riesgo de pérdida o deterioro de la cosa. Recomendamos acordar expresamente este momento en el contrato. Por lo tanto, el comprador debe demostrar que el objeto ya era defectuoso en ese momento (por ejemplo, debido al uso de materiales de baja calidad).
En el caso de la garantía (voluntaria), basta con que el vicio aparezca en cualquier momento durante el período de garantía. Sin embargo, el comprador no tendrá derecho a la garantía si el vicio fue causado por un evento externo (por ejemplo, condiciones climáticas adversas) después de que el riesgo de pérdida o deterioro de la cosa se hubiera transmitido al comprador.
La duración del período de garantía depende de la declaración del garante. El vicio cubierto por la garantía debe reclamarse precisamente dentro del plazo determinado por la duración del período de garantía. El contenido de la garantía puede incluir, por ejemplo, el derecho a rescindir el contrato, el derecho a la reparación del objeto o la prestación de otro servicio relacionado con la subsanación del estado insatisfactorio del objeto de la compra (por ejemplo, un descuento sobre el precio de compra). La garantía solo puede asumirse más allá de los derechos legales del comprador por cumplimiento defectuoso, para evitar así engañar a los clientes.
¿Se enfrenta a una situación similar?
Le responderemos en un plazo de 24 horas.
A qué se expone y cómo le ayuda ARROWS
Posibles problemas | Cómo ayuda ARROWS (consultas@arws.cz) |
|---|---|
Confusión entre garantía y responsabilidad por vicios: el comprador confía en una garantía que el vendedor no ha otorgado en absoluto y ejerce sus derechos fuera de plazo. | Qué hacemos: revisamos el contrato de compraventa y le explicamos qué derechos por vicios y de garantía le corresponden. |
Declaración de garantía indeterminada: un alcance, duración o contenido impreciso de la garantía genera disputas en el momento de la reclamación. | Qué hacemos: redactamos la declaración de garantía o las cláusulas de garantía en el contrato para que sean inequívocas. |
Garantía no intencionada derivada de la publicidad: una declaración en la publicidad puede constituir una garantía, incluso con un alcance mayor que el del contrato. | Qué hacemos: revisamos los materiales de marketing del proyecto inmobiliario y los unificamos con la documentación contractual. |
Momento de transmisión del riesgo indeterminado: al comprador le resulta difícil demostrar que el vicio ya existía en el momento decisivo. | Qué hacemos: regulamos expresamente este momento en el contrato y establecemos el protocolo de entrega del inmueble. |
Resumen final
La garantía de calidad es un compromiso voluntario por el que el garante promete al comprador una prestación que va más allá de sus derechos legales por cumplimiento defectuoso. A diferencia de la responsabilidad legal por vicios, basta con que el vicio se manifieste en cualquier momento durante el período de garantía. Desde la reforma en vigor en enero de 2023, la garantía también puede surgir de una declaración en la publicidad, por lo que es importante que los materiales de marketing se correspondan con el contrato.
No obstante, dado el carácter voluntario de la garantía, es más probable encontrar este tipo de aval en proyectos de obra nueva que en las transacciones inmobiliarias habituales de segunda mano. Por ello, el comprador siempre debería comprobar si realmente se le ha otorgado la garantía, con qué alcance y por cuánto tiempo.
Los abogados de ARROWS le ayudarán a evaluar tanto el contrato de compraventa como la declaración de garantía y a establecer las condiciones de garantía de forma inequívoca. Contacte con nosotros en consultas@arws.cz.