Marco jurídico del fracaso de los proyectos inmobiliarios

Cuándo llega la insolvencia en los proyectos inmobiliarios

En el sistema jurídico checo, estas situaciones se resuelven mediante la Ley de Insolvencia checa (Ley n.º 182/2006 Sb., sobre la insolvencia y las formas de su resolución, en adelante «LI»). Esta ley define la insolvencia, que puede adoptar dos formas. Para los promotores es fundamental comprender ambas definiciones.

La incapacidad de pago significa que usted tiene varios acreedores (al menos dos), obligaciones pecuniarias vencidas desde hace más de 30 días y no es capaz de cumplirlas, tal como define el § 3, apartado 1, de la LI. En la promoción inmobiliaria esto significa prácticamente cualquier cosa: no poder pagar a tiempo a los proveedores, las cuotas de los préstamos, los salarios de los trabajadores o a las sociedades de leasing.

El sobreendeudamiento es la situación en la que el deudor (que es una persona jurídica o una persona física empresaria) tiene varios acreedores y la suma de sus obligaciones supera el valor de su patrimonio, según se desprende del § 3, apartado 4, de la LI. Para determinar el valor del patrimonio se tiene en cuenta también la continuación prevista de la actividad de la empresa. En los proyectos inmobiliarios esto significa que, aunque vendiera el proyecto parcialmente terminado, el producto de la venta no bastaría para saldar todas las deudas.

Los directivos y los órganos estatutarios tienen la obligación legal de presentar la solicitud de insolvencia sin demora injustificada una vez que tuvieron conocimiento de la insolvencia o debieron tenerlo actuando con la diligencia debida, conforme al § 98 de la LI. Si no cumple esta obligación, se expone a responder personalmente de los daños que el fracaso de su proyecto cause a los acreedores. En la práctica se trata de responsabilidad civil, pero en casos extremos puede tratarse incluso de responsabilidad penal.

Cuando el promotor detecta problemas: qué hacer primero

En cuanto la dirección del proyecto percibe que la situación financiera empeora, es crucial empezar a actuar. No se trata de una guía del tipo «lo que se lee en internet». Los abogados del despacho ARROWS son conscientes de que cada proyecto tiene sus particularidades: financiación distinta, contratos con inversores, cadenas de suministro y obligaciones regulatorias. La práctica demuestra que el tiempo es el factor decisivo.

Muchos promotores intentan en ese momento sobrevivir por sus propios medios: aceleran la venta de unidades, buscan nuevos inversores o intentan renegociar los vencimientos con los proveedores. A menudo son pasos correctos, pero solo si se realizan de forma planificada y bajo supervisión jurídica, para evitar favorecer a unos acreedores en perjuicio de otros (lo que constituye delito según el § 223 del Código Penal checo (Ley n.º 40/2009 Sb., en adelante «CP»)).

El segundo paso es evaluar si el proyecto tiene posibilidades de salvarse. En el sistema jurídico checo existe la posibilidad de la reestructuración preventiva. Se trata de una figura relativamente nueva introducida por la Ley checa n.º 284/2023 Sb., de reestructuración preventiva (en adelante «LRP»), que le permite trabajar con los acreedores en una solución sin tener que declarar de inmediato la insolvencia mediante un procedimiento concursal.

La reestructuración preventiva es una herramienta eficaz de la que solo se ocupan unos pocos despachos especializados, y los abogados de ARROWS cuentan con amplia experiencia en ella.

El tercer paso es elaborar un plan financiero claro y una relación de bienes y obligaciones. ¿Qué deuda es la más acuciante? ¿Quién puede proporcionarle financiación adicional? ¿Cuáles son los vencimientos de los próximos tres meses? Todo esto debe quedar documentado. No se trata solo de hojas de cálculo internas, sino de documentación que quizá tenga que presentar ante tribunales, acreedores e inversores.

Procedimientos jurídicos ante el fracaso: reorganización frente a quiebra

Si la reestructuración preventiva no prospera o no es adecuada, debe contar con un procedimiento de insolvencia formal. En la República Checa existen para los promotores (personas jurídicas) básicamente dos formas de resolver la insolvencia.

La reorganización es una forma de saneamiento en la que la empresa continúa su actividad, pero bajo la supervisión del administrador concursal y conforme a un plan de reorganización aprobado. En el contexto de los proyectos inmobiliarios, esto significa que la obra puede continuar, aunque en las condiciones aprobadas por los acreedores y el tribunal. Este procedimiento es adecuado para proyectos de mayor tamaño en los que terminar la obra proporcionará a los acreedores una mayor satisfacción que la venta inmediata de la estructura inacabada.

La quiebra es una forma liquidatoria de resolver la insolvencia. Los bienes del deudor se realizan (venta de inmuebles, materiales, créditos) y el producto se reparte entre los acreedores. Dado que el proyecto inmobiliario suele estar gravado con derechos de prenda de los bancos (acreedores garantizados), el producto va principalmente a ellos. Los acreedores no garantizados se satisfacen a prorrata con el importe restante, que a menudo es solo una fracción del crédito.

La exoneración de deudas está destinada principalmente a personas físicas y, por regla general, no se aplica a las grandes sociedades promotoras.

Cada uno de estos procedimientos tiene sus requisitos legales. La reorganización exige que los acreedores aprueben el plan de reorganización. La quiebra exige realizar los bienes conforme a las instrucciones del comité de acreedores y del tribunal.

Los abogados del despacho ARROWS abordan esta materia a diario y conocen sus trampas. Por ejemplo, anticipos retenidos de inversores, prendas sobre unidades sin terminar o contratos con proveedores que contienen cláusulas específicas para el caso de insolvencia.

Obligaciones de la dirección y responsabilidad personal

Este es un punto que a menudo se subestima. En la República Checa, los órganos estatutarios están obligados a presentar la solicitud de insolvencia sin demora injustificada una vez que conocen, o debieron conocer actuando con la diligencia debida, que la sociedad es insolvente.

Si no cumple esta obligación, se expone a responder personalmente de los daños u otros perjuicios causados a los acreedores por su incumplimiento (conforme a los § 98 y ss. de la LI). En la práctica, esto significa que el acreedor puede reclamarle la diferencia entre lo que obtuvo en la insolvencia y lo que habría obtenido si usted hubiera presentado la solicitud a tiempo.

Además, conforme a la Ley checa n.º 90/2012 Sb., de Sociedades Mercantiles (§ 66) (en adelante «ZOK»), el tribunal puede obligar al miembro del órgano estatutario a entregar a la masa concursal los beneficios obtenidos del contrato de administración durante un período de hasta dos años atrás, si contribuyó a la insolvencia infringiendo la diligencia de un ordenado empresario.

Si el miembro del órgano estatutario conocía la insolvencia inminente y, en contra de la diligencia de un ordenado empresario, no hizo todo lo necesario para evitarla, el tribunal puede incluso decidir que dicho miembro responda personalmente del cumplimiento de las obligaciones de la sociedad.

Cómo evitar la responsabilidad personal

La forma más sencilla es actuar a tiempo y con transparencia. En cuanto vea que las cosas van por mal camino, contacte con un abogado. El abogado le ayudará a evaluar la situación real y a elaborar el llamado test de insolvencia. Disponer de documentos que acrediten que actuó con la diligencia de un ordenado empresario y buscó soluciones es clave para su defensa en el futuro.

El segundo paso es presentar formalmente la solicitud a tiempo. En cuanto sepa que es insolvente y que la reestructuración no es posible, presente la solicitud de insolvencia. Así protege mejor su posición jurídica que si espera a que un acreedor presente contra usted la llamada solicitud de insolvencia del acreedor.

Procedimiento con los acreedores: comunicación de créditos y plazos

Una vez que el tribunal declara la insolvencia (la llamada resolución de insolvencia), empieza a correr el plazo para comunicar los créditos. Los acreedores deben comunicar activamente sus créditos. En la República Checa, este plazo lo fija el tribunal en la resolución de insolvencia y es de 30 días a 2 meses conforme al § 136 de la LI. Las comunicaciones presentadas después no se tienen en cuenta en el procedimiento de insolvencia y esos acreedores no serán satisfechos.

Para los inversores la situación es más compleja, ya que su posición depende del contrato concreto y de la forma de garantía. Nos referimos tanto a los acreedores externos (bancos, proveedores) como a los inversores (compradores de viviendas) que han aportado dinero al proyecto.

Los abogados del despacho ARROWS representan con frecuencia tanto a deudores como a acreedores, y se aseguran de que la comunicación de créditos esté correctamente elaborada, respaldada por pruebas y presentada a tiempo.

Derechos de los proveedores y socios constructores

Los proveedores y socios constructores se encuentran a menudo en una situación difícil. Sin embargo, según el Derecho checo, no pueden «bloquear la obra» arbitrariamente sin causa jurídica.

Es un mito que el proveedor pueda inscribir automáticamente un derecho de prenda sobre el inmueble si el promotor no le ha pagado. Para constituir un derecho de prenda se necesita un contrato o una resolución judicial (derecho de prenda judicial), que solo llega tras una demanda estimada.

No obstante, los proveedores pueden ejercer el derecho de retención (si tienen la cosa, p. ej., la obra o el material, efectivamente en su poder) conforme al § 1395 del Código Civil checo (Ley n.º 89/2012 Sb., en adelante «CC»), lo que puede ser una potente herramienta de negociación. El derecho de retención otorga al acreedor un derecho preferente a satisfacerse con el producto de la realización de la cosa retenida.

Para créditos no controvertidos de hasta 1 000 000 CZK (aprox. 41 200 EUR) se puede utilizar el requerimiento de pago electrónico conforme al § 172 del Código de Procedimiento Civil checo (Ley n.º 99/1963 Sb., en adelante «OSŘ»), que es una vía más rápida y barata para obtener un título ejecutivo. Para importes superiores se presenta una demanda ordinaria o una solicitud de requerimiento de pago (sin límite de importe, pero con una tasa judicial más alta).

Los abogados del despacho ARROWS aconsejan a los proveedores actuar de inmediato ante el primer retraso, asegurar pruebas del trabajo realizado y no esperar a que el promotor caiga en insolvencia, donde la posibilidad de cobro es considerablemente menor.

Financiación en crisis: opciones y marco jurídico

Una forma de evitar la insolvencia es obtener financiación de crisis. Puede tratarse de una aportación de capital por parte de un socio existente o de la entrada de un nuevo inversor.

Desde la presentación de la solicitud de insolvencia, los efectos de la apertura del procedimiento limitan al deudor en la disposición de la masa concursal (§ 111 de la LI). No puede realizar actos que reduzcan el patrimonio o que favorezcan injustificadamente a algunos acreedores.

La nueva financiación durante la insolvencia (la llamada financiación crediticia) solo es posible con el consentimiento del comité de acreedores y del tribunal, y goza en el procedimiento de una posición privilegiada (crédito contra la masa).

Los abogados del despacho ARROWS le ayudarán a estructurar la financiación de modo que sea jurídicamente impecable y no pueda impugnarse como perjuicio a los acreedores.

Fracaso de los proyectos inmobiliarios

Reestructuración preventiva: una oportunidad de salvación

La LRP (Ley n.º 284/2023 Sb., de reestructuración preventiva) introdujo en el sistema jurídico checo una herramienta que permite a las empresas trabajar con los acreedores en la solución de sus problemas antes de que la situación se vuelva crítica y desemboque en insolvencia. La reestructuración preventiva suele incluir:

• Proyecto de saneamiento: Un plan para sanear la empresa (venta de parte de los bienes, entrada de un inversor, modificación del calendario de pagos).
• Protección frente a los acreedores: El tribunal puede declarar una moratoria individual o general que protege temporalmente frente a ejecuciones y solicitudes de insolvencia de los acreedores (por regla general durante 3 meses, con posibilidad de prórroga), tal como permite la ley.
• Negociación: El objetivo es alcanzar un acuerdo con los acreedores afectados para la aprobación del plan de reestructuración.

En los proyectos inmobiliarios, esto da al promotor tiempo para terminar la obra o encontrar un inversor sin la presión de las ejecuciones. Sin embargo, este proceso exige que el promotor aún no se encuentre en insolvencia formal (sobre todo, que no esté en incapacidad de pago), sino solo en situación de insolvencia inminente.

Resumen para la dirección

• Obligación legal de comunicación: Los órganos estatutarios están obligados a presentar sin demora injustificada la solicitud de insolvencia si la sociedad es insolvente. El incumplimiento conlleva responsabilidad personal por daños.
• Riesgos personales de la dirección: Los directivos pueden responder con todo su patrimonio de las deudas de la sociedad si infringieron la diligencia de un ordenado empresario en relación con la insolvencia, y pueden ser inhabilitados para ejercer el cargo.
• Complejidad del proceso: La solución exige coordinar aspectos jurídicos, económicos y constructivos. Un error en el proceso (p. ej., una comunicación tardía) suele ser irreversible.
• El tiempo es crítico: La reestructuración preventiva solo es posible en la fase de insolvencia inminente. Una vez producida la insolvencia, las opciones se reducen a la reorganización o la quiebra.
• La asistencia profesional es imprescindible: El despacho de abogados ARROWS aborda esta materia de forma integral y conoce los procedimientos, plazos y jurisprudencia. Los clientes que se dejan asesorar profesionalmente minimizan los riesgos de consecuencias penales y patrimoniales.

Conclusión del artículo

El fracaso de un proyecto inmobiliario es una situación difícil para todas las partes implicadas. Para la dirección supone riesgos personales y complicaciones profesionales. Para los inversores, la amenaza de perder su inversión.

Los procedimientos jurídicos en la República Checa ofrecen soluciones, desde la reestructuración preventiva hasta la reorganización o la quiebra, pero exigen cumplir con precisión los procedimientos legales. Los abogados del despacho ARROWS se dedican a esta materia desde hace mucho tiempo y saben cómo trabajar con acreedores, inversores y tribunales en cada fase del proyecto.

Algunos proyectos los desarrollamos nosotros mismos, por lo que entendemos no solo la parte jurídica, sino también los pasos prácticos y los riesgos típicos. Por ello podemos ayudar a los clientes también en el aspecto transaccional: comprar un proyecto (estructurando adecuadamente la adquisición) o preparar y asegurar su venta, incluida la documentación contractual, la negociación y la asignación de responsabilidades.

Si empieza a ver claro que su proyecto entra en dificultades, no lo dude. Póngase en contacto con el despacho ARROWS en consultas@arws.cz para obtener asesoramiento jurídico. Una estrategia jurídica adecuada en las fases iniciales puede salvar el proyecto o, al menos, minimizar las consecuencias para los órganos estatutarios. El despacho ARROWS está asegurado frente a la responsabilidad profesional hasta 350 000 000 CZK (aprox. 14,4 millones EUR), lo que garantiza la seguridad y estabilidad de nuestros servicios.

¿Cuál es la diferencia entre la reorganización y la quiebra?
La reorganización mantiene la actividad de la empresa y ofrece la posibilidad de terminar el proyecto según un plan aprobado por los acreedores. La quiebra es liquidatoria: los bienes se venden y la empresa suele extinguirse. La reorganización se prefiere en proyectos viables de mayor tamaño.

¿Cuánto dura la resolución de una insolvencia?
Es muy variable. La reestructuración preventiva dura meses (aprox. 3-12 meses). La quiebra o la reorganización pueden durar varios años. Póngase en contacto con el despacho ARROWS en consultas@arws.cz para que evaluemos su situación.