Modificación de la declaración del propietario

Fundamento jurídico: dos regímenes de modificación de la declaración

La regulación de la modificación de la declaración del propietario en la República Checa se rige principalmente por el § 1169 del Código Civil checo (Ley n.º 89/2012 Sb., en adelante «CC»). Esta regulación experimentó en 2020 cambios significativos que debían simplificar el proceso, pero en la práctica siguen surgiendo dudas interpretativas. Para entender cómo funciona el proceso, es imprescindible distinguir entre dos situaciones cualitativamente distintas.

Régimen básico – el § 1169, apartado 1, del CC se aplica cuando la modificación de la declaración afecta a los derechos y obligaciones de algún propietario de unidad en relación con su propiedad. Un ejemplo puede ser el cambio de la cuota en los elementos comunes o el cambio de la delimitación de la unidad. En tales situaciones se requiere el consentimiento del propietario afectado y, al mismo tiempo, el consentimiento de la mayoría de votos de todos los propietarios de unidades. Este régimen protege el derecho de propiedad frente a la arbitrariedad de la mayoría.

Régimen simplificado – el § 1169, apartado 2, del CC se utiliza para modificaciones que no afectan a los derechos y obligaciones de los propietarios de unidades, como por ejemplo el cambio del uso de los elementos comunes. En estos casos basta para modificar la declaración el consentimiento de la mayoría de votos de todos los propietarios, sin que sea necesario ningún otro consentimiento individual por escrito.

Aunque parezca sencillo, la práctica jurídica es más compleja. Distinguir entre lo que afecta a los «derechos y obligaciones» del propietario y lo que no suele generar disputas que terminan en los tribunales. Los abogados del despacho ARROWS pueden determinar con precisión en qué régimen encaja su situación, garantizar el procedimiento correcto y evitar así la nulidad de la modificación.

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El principio de mayoría en la copropiedad de viviendas

El principio de mayoría es uno de los pilares fundamentales del funcionamiento de la comunidad de propietarios de unidades. Hay una buena razón: sin él, en un edificio con cien unidades sería imposible decidir nada práctico. Si se exigiera el consentimiento de todos los propietarios para cada decisión, el edificio quedaría paralizado.

El propietario está vinculado por las decisiones adoptadas en la asamblea, aunque no haya asistido o haya votado en contra. Esto es importante sobre todo para la administración ordinaria del edificio: el mantenimiento de los elementos comunes, las reparaciones y los asuntos de funcionamiento. En estos casos sería insostenible exigir el consentimiento de cada persona.

Sin embargo, este principio no es absoluto. El ordenamiento jurídico contiene numerosas excepciones y garantías que dificultan el dominio de la minoría, pero que también impiden la arbitrariedad de la mayoría. Una de las garantías más importantes se refiere precisamente a la modificación de la declaración del propietario y a la protección del derecho de propiedad de las personas individuales.

Protección del derecho de propiedad: los límites de la mayoría

El ordenamiento jurídico checo se basa en el principio de que la propiedad es uno de los derechos subjetivos más importantes. La Constitución de la República Checa protege el derecho de propiedad como uno de los derechos fundamentales. Esto conduce a una conclusión lógica: ni la comunidad de propietarios ni la mayoría de los propietarios pueden restringir el derecho de propiedad de una persona sin un motivo legítimo y sin respetar el procedimiento legal.

Es precisamente en el contexto de la modificación de la declaración del propietario donde esta protección se aplica con mayor rigor. Si la modificación afecta a los derechos y obligaciones de un propietario concreto –por ejemplo, cuando se le priva de una parte de la unidad o cuando cambia su cuota en los elementos comunes–, dicho propietario no puede ser superado en la votación sin su consentimiento por escrito. Esta protección se deriva directamente del § 1169, apartado 1, del CC.

Las situaciones prácticas más frecuentes en las que se aplica esta protección incluyen el cambio de la cuota de copropiedad, el cambio de la delimitación de la unidad (p. ej., la incorporación de una parte del pasillo a la vivienda) o el cambio de la proporción de las contribuciones a la administración del edificio, si la declaración la fija de otro modo que según las cuotas. En todos estos casos se requiere el consentimiento del propietario afectado.

Este modelo crea cierta asimetría: mientras que las decisiones ordinarias sobre la administración del edificio se adoptan según el principio de mayoría, las decisiones que afectan a la esencia de la propiedad requieren el consentimiento de las personas afectadas. Los abogados del despacho ARROWS resuelven habitualmente precisamente las situaciones en las que estos dos principios chocan.

El conflicto en la práctica: la mayoría frente al individuo

En la práctica real, el conflicto entre el principio de mayoría y la protección del derecho de propiedad se manifiesta de forma muy concreta. Imaginemos una situación típica: en un edificio con cincuenta unidades, la SVJ decide renovar las bajantes. Sin embargo, la nueva solución técnica exige ocupar parte de un espacio que, según la declaración, forma parte de una unidad concreta.

Aparece entonces el propietario de la unidad cuyo patrimonio se ve afectado por este cambio y manifiesta su desacuerdo. La asamblea aprueba la modificación por mayoría: digamos que 40 de los 50 propietarios votan a favor. Los diez restantes votan en contra y surge la cuestión jurídica de si la asamblea podía imponerse por mayoría al propietario disconforme, cuya unidad se reduce.

Según la regulación legal, la respuesta es que no. Se trata de una modificación que afecta a los derechos y obligaciones del propietario de la unidad (reducción de su propiedad exclusiva). Dicho propietario tiene derecho a que tal modificación requiera su consentimiento por escrito.

Si, por el contrario, se tratara de una modificación que solo cambia las instalaciones técnicas de los espacios comunes y no afecta a la delimitación de las unidades ni a las cuotas de copropiedad, se aplicaría el régimen simplificado y bastaría el consentimiento de la mayoría.

Los abogados del despacho ARROWS resuelven precisamente estos dilemas prácticos. A menudo no está claro a primera vista si una modificación concreta «afecta» realmente a los derechos de una persona con la intensidad que exige su consentimiento. Los abogados del despacho ARROWS ayudan a sus clientes con esta valoración, que en tales casos resulta clave.

Control judicial: cómo se defiende el propietario derrotado en la votación

Si, como propietario de una unidad, considera que ha sido superado en la votación de forma injustificada, tiene derecho a un control judicial. El ordenamiento jurídico se lo permite mediante el § 1209 del Código Civil. No obstante, el control judicial no es automático y está sujeto a una serie de requisitos.

Lo más importante es que el control judicial está vinculado a la existencia de un «motivo importante». El tribunal examina si la decisión de la asamblea no es contraria a la ley o a los estatutos y si no afecta de forma desproporcionada a los derechos de los propietarios.

El plazo para presentar la solicitud es de tres meses desde el día en que el propietario tuvo o pudo tener conocimiento de la decisión (pero, a más tardar, dentro de un año desde su adopción). Este plazo es de caducidad: su incumplimiento supone la extinción del derecho al control judicial.

El tribunal competente por razón de la materia para los litigios sobre copropiedad de viviendas es, en primera instancia, el tribunal de distrito (okresní soud). Antes, estos litigios los resolvían los tribunales regionales (krajské soudy), pero se modificaron las normas procesales. Presentar la demanda ante un tribunal incorrecto puede provocar dilaciones innecesarias.

Los abogados del despacho ARROWS tienen experiencia en la resolución precisamente de este tipo de litigios. Si se encuentra en una situación similar y está considerando un control judicial, escríbanos a consultas@arws.cz.

Ejemplos prácticos

Para que quede claro cómo se aplican estos principios en la realidad, repasaremos varias situaciones típicas que los abogados del despacho ARROWS resuelven habitualmente.

Caso 1: Unión de unidades – El propietario de una unidad quiere conectar mediante obras y unir jurídicamente dos viviendas contiguas de su propiedad. Aunque ambas unidades le pertenecen, la modificación afecta a la delimitación de las unidades del edificio y, por regla general, también a las cuotas de copropiedad de todos los demás propietarios. Según el § 1169 del CC, en este caso se requiere el consentimiento de los propietarios afectados y el consentimiento de la mayoría de votos de todos los propietarios.

Caso 2: Cambio del modo de contribuir a la administración del edificio – En el edificio se constata que la proporción de contribución vigente (p. ej., por persona en lugar de por cuota) no es adecuada. La SVJ quiere modificar las reglas de la declaración del propietario. Tal modificación afecta a la esfera patrimonial de todos los propietarios, ya que cambian sus obligaciones de pago. Por ello, según el § 1169, apartado 1, se requiere el consentimiento de los propietarios afectados, lo que en este caso significa el consentimiento de todos.

Caso 3: Instalación de un ascensor – La comunidad quiere instalar un ascensor en el hueco de la escalera. Esto supone modificar los elementos comunes del edificio y su equipamiento. Si no cambia el tamaño de las cuotas de copropiedad en los elementos comunes y no se interviene en el interior de las viviendas, se aplica el régimen simplificado. Basta, por tanto, el consentimiento de la mayoría de votos de todos los propietarios y no son necesarios consentimientos individuales por escrito.

Estos ejemplos muestran cómo chocan los principios en la práctica. Los abogados del despacho ARROWS tienen experiencia precisamente en este tipo de situaciones y saben ayudar a sus clientes a analizar su caso concreto.

Marco de decisión: cómo proceder correctamente

Si desea evitar errores jurídicos y garantizar que la modificación de la declaración del propietario sea jurídicamente segura, es necesario seguir un determinado procedimiento.

Paso 1: Identificación precisa de lo que cambia – Primero debe delimitar con exactitud qué debería cambiar en la declaración del propietario. Elabore el texto íntegro de la modificación. Si la propuesta no es precisa, el Catastro no la inscribirá. Los abogados del despacho ARROWS le ayudarán a preparar un texto jurídicamente correcto.

Paso 2: Determinación del régimen y obtención de los consentimientos – ¿Afecta la modificación a los derechos y obligaciones de los propietarios? Si es así (régimen básico), asegure un acuerdo por escrito con las firmas legitimadas de los propietarios afectados. A continuación (o simultáneamente), haga aprobar la modificación por la asamblea de propietarios con la mayoría necesaria.

Paso 3: Forma de votación – El consentimiento de los propietarios puede obtenerse fuera de la asamblea de la SVJ, que por regla general no tiene competencia sobre estas modificaciones. En una modificación de la declaración que requiera inscripción en el Catastro, es imprescindible respetar los requisitos formales de la Ley de Catastro checa (Ley n.º 256/2013 Sb., en adelante «LC») relativos a la acreditación del consentimiento.

Paso 4: Inscripción en el Catastro – La modificación de la declaración del propietario solo surte efectos frente a terceros con su inscripción en el registro público. Debe presentar la solicitud de inscripción en el Catastro inmobiliario con los anexos correspondientes (texto íntegro de la declaración, consentimientos de los propietarios). Sin esta inscripción, la modificación no tiene plenos efectos jurídicos frente a terceros.

Los abogados del despacho ARROWS se ocupan de estos procedimientos a diario. El seguro del despacho ARROWS alcanza los 350 000 000 CZK (aprox. 14,4 millones EUR). Si quiere asegurarse de proceder correctamente, escríbanos a consultas@arws.cz.

Riesgos prácticos y errores frecuentes

En la práctica se repiten errores que cometen tanto las SVJ como los propietarios.

Error 1: La SVJ cree que es ella quien decide – Sin embargo, sobre la modificación de la declaración no decide la SVJ como persona jurídica (órgano de administración), sino los propietarios de las unidades. La SVJ desempeña aquí el papel de gestora del proceso. Sobre la modificación de la declaración no decide la SVJ como persona jurídica, sino directamente los propietarios de las unidades.

Error 2: Forma insuficiente de los consentimientos – Para la inscripción en el Catastro inmobiliario no basta un simple correo electrónico ni una firma ordinaria en la lista de asistencia cuando se trata de un acuerdo de los propietarios según el § 1169, apartado 1. Es necesario aportar un documento con las firmas legitimadas de los propietarios afectados. Subestimar esta formalidad genera problemas en la inscripción.

Error 3: Determinación incorrecta del régimen – Cuando la SVJ, ante la duda, opta por el régimen simplificado, pero en realidad debía aplicarse el régimen básico (con el requisito del consentimiento de los afectados), la modificación es impugnable por ilegalidad.

Conclusión

La colisión entre el principio de mayoría y la protección del derecho de propiedad es uno de los temas más complejos de la copropiedad de viviendas. Por un lado, es necesario permitir la administración del edificio; por otro, proteger la propiedad. El ordenamiento jurídico intenta equilibrar estos principios, pero en la práctica surgen situaciones complejas.

Los abogados del despacho ARROWS saben cómo sortear con seguridad estos escollos. Si no está seguro de si la modificación prevista de la declaración del propietario es jurídicamente correcta, o si se enfrenta a un conflicto, es más seguro confiar el asunto a profesionales. Escríbanos a consultas@arws.cz; le ayudaremos con mucho gusto con el análisis jurídico.