Protección del inmueble donado

Cómo garantizar que el patrimonio donado permanezca en la familia: la prohibición de enajenar

En la práctica, la prohibición de enajenar funciona de forma sencilla: en el contrato de donación se pacta que el donatario no puede transmitir el inmueble a un tercero sin su consentimiento expreso. Esta prohibición debe estar limitada en el tiempo, ya sea a un plazo concreto o, por ejemplo, a la duración de su vida, de modo que usted se asegure un control a largo plazo. Para que esta medida tenga el efecto deseado también frente a terceros (distintos de usted y del donatario), es necesario inscribirla además en el Catastro inmobiliario (katastr nemovitostí).

Cómo evitar que su inmueble se convierta en garantía: la prohibición de gravar

Otro instrumento para proteger su donación es la prohibición de gravar el inmueble. Quizá no desee que el donatario utilice el inmueble como garantía o que lo grave con una servidumbre. La prohibición de gravar significa que el donatario no puede utilizar el inmueble, por ejemplo, para garantizar un crédito u otras obligaciones sin su consentimiento.

Resulta útil en los casos en que usted teme que el donatario pueda gravar el inmueble con derechos reales de terceros, lo que podría conducir, por ejemplo, a su venta en un procedimiento de ejecución o a la disminución de su valor. Esta prohibición también debe inscribirse en el Catastro inmobiliario y hay que asegurarse de que sea suficientemente concreta. Así garantizará que su donación se convierta realmente en patrimonio familiar y no en un mero bien destinado a obtener financiación rápida. Al igual que en el caso de la prohibición de enajenar, también aquí rige que solo puede constituirse por un tiempo determinado, no de forma ilimitada.

Servidumbre de uso: siga viviendo en el inmueble aunque ya no sea su propietario

¿Quiere donar un inmueble a sus allegados, pero le gustaría seguir viviendo en él? La servidumbre de uso le permite conservar esta posibilidad. Este instrumento jurídico garantiza que, incluso después de la donación del inmueble, usted conserve el derecho a usarlo. Ya se trate de toda la casa o solo de una habitación concreta, todo puede especificarse en el contrato de donación.

En la práctica, la constitución de una servidumbre de uso se da con mayor frecuencia en las donaciones de inmuebles entre padres e hijos. De este modo, los padres pueden estar seguros de que seguirán sintiéndose en casa allí donde han vivido una parte de su vida. La servidumbre también se inscribe en el Catastro inmobiliario y, puesto que está vinculada al inmueble y no a su propietario actual, sigue vigente incluso si el donatario vende posteriormente el inmueble.

No obstante, siempre conviene plantearse si, junto con la servidumbre de uso, no pactar también la prohibición de enajenar antes mencionada, de modo que no se produzca la transmisión del inmueble a un tercero (ajeno) que pudiera dificultarle o hacerle desagradable el uso del inmueble, como por desgracia ya ocurre en la práctica.

Cómo hacerlo: la inscripción en el Catastro inmobiliario

Quizá se pregunte ahora cómo plasmar por escrito todas estas estipulaciones y condiciones y asegurarse de que sean realmente vinculantes. Una vez redactado el contrato de donación con las limitaciones correspondientes (o tras pactar dichas limitaciones en un contrato independiente), es necesario realizar la inscripción en el Catastro inmobiliario. Sin esta inscripción, la prohibición de enajenar, la de gravar o la servidumbre de uso no son, con carácter general, vinculantes frente a terceros y, por tanto, no ofrecen la protección deseada.

La solicitud debe cumplir los requisitos legales, que incluyen, entre otros, la identificación de las partes del procedimiento, la descripción detallada del inmueble y la indicación de los derechos que deben inscribirse. En caso de que las limitaciones mencionadas se pacten directamente en el contrato de donación, la ventaja principal es que todo puede inscribirse en el Catastro mediante una única solicitud de inscripción, lo que supone también una sola tasa administrativa.

Si no está seguro de qué debe contener el contrato de donación y de cómo cumplimentar correctamente la solicitud de inscripción, merece la pena acudir a un profesional. Así evitará posibles problemas y la pérdida de la tasa administrativa en caso de que no se cumplan los requisitos en el procedimiento de inscripción.

¿Por qué utilizar instrumentos de protección al donar un inmueble?

Quizá se pregunte si estas medidas son necesarias, sobre todo si confía plenamente en el donatario. Sin embargo, todas estas estipulaciones son una salvaguarda incluso cuando usted cree que el donatario actuará con sensatez. Nadie puede ver el futuro y las circunstancias de la vida pueden cambiar en un abrir y cerrar de ojos. ¿Y si el donatario atraviesa dificultades económicas o no puede hacer frente a sus obligaciones? ¿O si el inmueble lo hereda una generación posterior que no tiene presentes sus intereses? Al fin y al cabo, no en vano se dice que «más vale estar preparado que sorprendido», y en este caso se trataría de una sorpresa muy desagradable.