¿Qué distancias deben respetarse entre las edificaciones?

Requisitos generales sobre la distancia entre edificaciones

Esta delimitación es bastante imprecisa y corresponde siempre a la autoridad de construcción (stavební úřad) valorar si estas condiciones generales se cumplen en el caso concreto. Al evaluar estos requisitos, la autoridad de construcción parte sobre todo de las normas técnicas concretas aplicables en el ámbito correspondiente, de su propio conocimiento del territorio en el que se va a ubicar el proyecto, etc. Conviene, no obstante, advertir en este punto que las normas técnicas no son jurídicamente vinculantes, de modo que, si el órgano administrativo, en el marco de su discrecionalidad administrativa, llega a una conclusión que, por ejemplo, no coincide del todo con la norma técnica en cuestión, ello no puede considerarse un error por su parte ni una actuación ilegal.

Condiciones específicas para viviendas unifamiliares y garajes

Los requisitos generales antes mencionados se completan con condiciones específicas aplicables a cada tipo de edificación. Si tiene previsto construir una vivienda unifamiliar, debe recordar que entre viviendas unifamiliares la distancia no puede ser, por regla general, inferior a 7 metros y, al mismo tiempo, la distancia respecto de los linderos comunes de las parcelas no puede ser inferior a 2 metros. Así, por ejemplo, si tiene un vecino cuya casa está construida a 3 metros del lindero común, ello significa para usted que debe situar su casa al menos a 4 metros del lindero común, de modo que se respete la separación de 7 metros.

Esta regla tiene, sin embargo, una excepción: los casos en que en ninguna de las paredes enfrentadas de las casas hay ventanas de habitaciones habitables. En tal caso, la distancia entre edificaciones puede reducirse de los 7 metros indicados hasta 4 metros. No obstante, también en este supuesto sigue vigente la obligación de respetar la distancia respecto de los linderos comunes de la parcela, que también aquí debe ser de al menos 2 metros.

Otra limitación se establece para los casos en que en las fachadas de los edificios hay ventanas de habitaciones habitables. En tal caso, dicha fachada debe situarse al menos a 3 metros del borde de la calzada, de la carretera o de la vía local.

En cuanto al garaje, que con toda probabilidad querrá construir junto con la vivienda unifamiliar, también aquí existen reglas específicas. Entre el garaje ubicado en la parcela de una vivienda unifamiliar y los linderos comunes de la parcela la distancia no puede ser inferior a 2 metros.

Sin embargo, si el carácter de la edificación del entorno lo permite (lo que, de nuevo, corresponde valorar a la autoridad de construcción competente), existe la posibilidad de situar la vivienda unifamiliar y/o el garaje hasta el mismo lindero de la parcela. Para ello se establece, no obstante, una condición particular: para permitir tal ubicación no puede haber en la pared situada en el lindero de la parcela ningún hueco constructivo (p. ej., ventanas, aberturas de ventilación, etc.) y, al mismo tiempo, debe impedirse que las aguas pluviales escurran o que la nieve caiga sobre la parcela vecina. Naturalmente, la propia construcción tampoco puede invadir en modo alguno la parcela vecina.

Las distancias de separación se miden siempre por la línea de unión más corta entre las superficies exteriores de los muros perimetrales, balcones, logias y terrazas, y desde los linderos de las parcelas y el borde de la calzada de la vía pública.

Conclusión

Como se desprende de lo anterior, la mera ubicación de la edificación proyectada en la parcela puede ser una cuestión bastante compleja, y las reglas expuestas sobre las distancias exigidas entre edificaciones deben tenerse presentes ya en el momento de elegir la parcela en la que pretende construir. Además, incluso cuando tenga previsto ampliar una edificación ya terminada, es necesario volver a valorar si el inmueble, una vez completado con la ampliación, cumplirá los requisitos de ubicación de las edificaciones, es decir, también si se respetarán las distancias de separación.

[1] Decreto checo n.º 201/2006 Sb., sobre los requisitos generales de uso del territorio

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