Jak jednat s obcí o změně územního plánu nebo územní studii:

Plánujete jako developer či investor projekt a narážíte na limity územního plánu? Nový stavební zákon zásadně mění pravidla hry. Tento článek vám poskytne konkrétní strategie pro jednání s obcemi o změně územního plánu nebo pořízení územní studie a ukáže, jak ochránit vaši investici před průtahy a zamítnutím.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.,LL.M.", expert na dané téma.

Územní plánování: Nová pravidla, staré výzvy

Nový stavební zákon (NSZ) je již v plné účinnosti. Jeho hlavní ambicí bylo radikálně zrychlit povolovací procesy, v ideálním případě z průměrných 5,4 let na 1,25 roku. Klíčem k tomu má být plná digitalizace, zejména Portál stavebníka, a zavedení závazných lhůt pro úřady.

Praxe však ukazuje realitu "dvou rychlostí". Úřady jsou stále zahlceny obrovským množstvím žádostí podaných "po staru" těsně před účinností zákona. Současně se potýkají s technickými i metodickými problémy digitalizace.

Pro developera to znamená paradoxní riziko. Zatímco starý systém byl pomalý, byl také flexibilní. Dnes, v rigidním digitálním procesu, i drobná formální chyba v žádosti nevede k neformální výzvě k doplnění, ale k okamžitému formálnímu zamítnutí celé žádosti.

Precizní právní příprava podkladů před jejich digitálním podáním je proto klíčovější než kdy dříve. Právníci ARROWS se dopady nového stavebního zákona zabývají na denní bázi. Našim klientům pomáháme připravit bezchybnou dokumentaci, která chrání před pokutami a eliminuje riziko formálního zamítnutí. Potřebujete právní konzultaci k novému procesu? Napište nám na office@arws.cz.

Změna ÚP versus Územní studie: Co váš projekt skutečně potřebuje?

Před zahájením jakéhokoliv jednání je zásadní pochopit rozdíl mezi dvěma klíčovými nástroji, které obce využívají.

Prvním je změna územního plánu (ÚP). Pouze ta je právně závazná. Územní plán je vydáván jako takzvané opatření obecné povahy a jako jediný může závazně změnit funkci plochy – například z orné půdy na plochu pro bydlení.

Druhým nástrojem je územní studie (ÚS). Ta, na rozdíl od ÚP, není právně závazným dokumentem. Jde "pouze" o odborný posudek či návrh architektů, jak by dané území mohlo v budoucnu vypadat.

Pro developery zde však leží skrytá past. Ačkoliv studie není právně závazná, stavební úřady v praxi často vyžadují, aby jí byl projekt přizpůsoben. Investor tak musí plnit něco, co není zákonem, ale co úředník vyžaduje.

Někdy je pořízení ÚS rychlejší cestou, jak obci prokázat vhodnost záměru a připravit půdu pro budoucí změnu ÚP. Jindy jde o zbytečné zdržení.

Naši právníci pro vás provedou právní analýzu souladu vašeho záměru s platným územním plánem. Doporučíme vám, zda je nutné iniciovat náročnou změnu ÚP, nebo zda je strategicky výhodnější nejprve navrhnout pořízení územní studie. Pro právní analýzu vašeho pozemku nás kontaktujte na office@arws.cz.

FAQ – Právní tipy k volbě správného postupu

• Může obec podmiňovat změnu územního plánu pořízením územní studie?

Ano, v praxi je to běžné. Platný územní plán může pro určité rozvojové plochy přímo stanovit, že podmínkou pro jakékoli rozhodování v území je pořízení územní studie. Její pořízení se tak stává nezbytným procesním krokem. Řešíte podobnou podmínku ve vašem území? Napište nám na office@arws.cz.

• Může územní studii pořídit sám developer?

Ano, developer může nechat studii zpracovat na vlastní náklady, což proces často výrazně urychlí. Obec (resp. pořizovatel) ji však musí následně "pořídit", tedy schválit a zařadit do evidence. Tento postup je nutné od začátku úzce koordinovat s úřadem. Chcete vědět, jak obci správně nabídnout vámi zpracovanou studii? Ozvěte se na office@arws.cz.

Jak strategicky jednat se zastupitelstvem obce?

Proces změny ÚP neiniciuje úřad, ale vy, jako developer nebo vlastník pozemku. Podáváte takzvaný "podnět" (či návrh) na pořízení změny územního plánu.

O tomto podnětu musí rozhodnout zastupitelstvo obce. Toto není úřednický, ale čistě politický akt. Zastupitelstvo má plné právo váš podnět prostě zamítnout, aniž by muselo svůj krok detailně zdůvodňovat.

Abyste uspěli, musíte přemýšlet jako obec. Obec primárně neřeší váš zisk, ale dopady projektu na stávající občany a obecní rozpočet. Hlavní obavou je vždy nedostatečná veřejná infrastruktura – silnice, kanalizace, čistírny odpadních vod, a především kapacity škol a školek.

Vaše argumentace nesmí být postavena na vašem zisku, ale na přínosu pro obec. Musíte zastupitelům jasně ukázat, jak váš projekt naplňuje jejich vlastní strategický rozvojový plán a jakou formou se budete podílet na vybudování infrastruktury, kterou váš projekt vyvolá.

V ARROWS máme v tomto ohledu unikátní výhodu. Dlouhodobě poskytujeme právní služby pro více než 50 obcí a krajů. Rozumíme tomu, jak samosprávy přemýšlejí, co je pro ně právně i politicky důležité a jaké argumenty u nich obstojí. Připravíme pro vás strategii, právní stanoviska i argumentaci pro klíčové jednání se zastupitelstvem. Využijte našich znalostí obou stran stolu – napište na office@arws.cz.

Nevíte si s daným tématem rady?

Plánovací smlouva: Nástroj právní jistoty pro obě strany

Nejlepším nástrojem, jak přetavit politickou dohodu v právní jistotu, je plánovací smlouva. Nový stavební zákon je konečně pevně ukotvil a definoval je jako veřejnoprávní smlouvy.

To je zásadní změna. Staré "smlouvy o spolupráci" byly nezávazné (tzv. inominátní). Obec mohla slíbit podporu, přijmout od developera finanční plnění, a následně projekt stejně blokovat svými námitkami.

Nová veřejnoprávní smlouva je konečně právně vymahatelná. Zvyšuje vaši právní jistotu a transparentnost celého procesu.

Obsah smlouvy je jasné "něco za něco":

• Developer se zaváže: Vybudovat na své náklady veřejnou infrastrukturu (silnice, sítě), finančně přispět na rozšíření místní školy nebo poskytnout obci plnění za zhodnocení pozemků, které změnou ÚP vznikne.
• Obec se zaváže: Poskytnout součinnost v navazujících řízeních, aktivně prosadit změnu ÚP, a co je nejdůležitější – zaváže se, že nebude uplatňovat opravné prostředky proti vašemu záměru.

Navíc, nový stavební zákon dává obcím možnost, aby přímo v textu územního plánu stanovily, že pro rozvoj v dané lokalitě je uzavření plánovací smlouvy podmínkou. Z nástroje "možnosti" se tak stává "nutnost".

Precizní příprava nebo revize plánovací smlouvy je klíčová. Špatně formulovaná smlouva vás může stát desítky milionů korun navíc, nebo může být v budoucnu shledána neplatnou. Naši právníci vám ji připraví tak, aby chránila vaši investici. Spojte se s námi na office@arws.cz.

Právní překážky při jednání s obcí

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Zamítnutí podnětu na pořízení změny ÚP. Zastupitelstvo z politických nebo populistických důvodů odmítne váš návrh vůbec projednávat. Váš projekt je na roky zablokován.	Právní stanovisko a strategická příprava pro jednání zastupitelstva. Využijeme našich zkušeností ze zastupování obcí a připravíme argumentaci, která obstojí. – Chcete maximalizovat šanci na schválení? Napište na office@arws.cz.
Negativní stanoviska dotčených orgánů. Změna ÚP vyžaduje kladná stanoviska (např. životní prostředí, doprava). Nově je klíčové Jednotné environmentální stanovisko (JES), které je notoricky složité získat.	Zastupování v řízení při získávání povolení a licencí. Zajistíme odbornou přípravu podkladů pro JES a budeme vás aktivně zastupovat při jednání s dotčenými orgány.
Nepřiměřené požadavky obce v plánovací smlouvě. Obec podmiňuje změnu ÚP požadavky na plnění, které jsou ekonomicky neúnosné nebo právně problematické (např. požadavek na bezúplatný převod pozemků).	Příprava a revize plánovacích smluv. Odborně posoudíme přiměřenost požadavků obce a vyjednáme férové podmínky, které budou právně neprůstřelné. – Chcete mít jistotu, že je vaše plánovací smlouva vyvážená? Ozvěte se na office@arws.cz.
Nejasný právní status územní studie. Stavební úřad vyžaduje striktní dodržení detailů z nezávazné územní studie, což výrazně omezuje váš projekt a zvyšuje náklady.	Právní analýza a stanovisko k závaznosti ÚS. Připravíme právní argumentaci pro stavební úřad, která jasně definuje právní limity územní studie a ochrání váš záměr.

 

Hrozba průtahů: Jak vás chrání klíčový rozsudek Nejvyššího soudu

Největším nepřítelem každého developera nejsou ani tak sousedé, jako spíše čas. Průtahy v řízení generují obrovské finanční ztráty, především v podobě úroků z poskytnutých úvěrů.

Přelomový rozsudek Nejvyššího soudu (NS) vyřešil případ developera, který se domáhal náhrady škody ve výši přes 4 miliony korun. Tato škoda mu vznikla na úrocích z úvěru za 686 dní průtahů stavebního úřadu v územním řízení.

Nižší soudy žalobu zamítly s tím, že úroky jsou "běžné podnikatelské riziko" developera. Nejvyšší soud tento názor rázně zvrátil.

Nejvyšší soud konstatoval, že pokud je financování projektu úvěrem obvyklé (což je), jsou úroky zaplacené navíc přímou a předvídatelnou škodou způsobenou nesprávným úředním postupem státu.

Tento rozsudek je novou silnou pákou. Aby však developer u soudu uspěl, musí prokázat, že "splnil všechny zákonné předpoklady". To znamená, že jeho původní žádost a veškeré podklady musely být od počátku právně perfektní.

Naši právníci jsou připraveni nejen vaši žádost připravit tak, aby byla neprůstřelná a vytvořila základ pro případnou žalobu na náhradu škody, ale v případě průtahů budeme aktivně vymáhat škodu, kterou vám úřad způsobil. Nenechte úřady pálit vaše peníze – pro okamžité řešení nám napište na office@arws.cz.

Jste zahraniční investor? Český development má svá specifika

Pro zahraniční investory je český povolovací proces často noční můrou. Oproti Polsku nebo Německu zde ztrácejí jeden až tři roky navíc. Česká republika je pro ně kvůli nepředvídatelnosti řízení neatraktivní. Čelí nepřipraveným pozemkům a nejasným územním plánům.

Hlavní bariérou často není jen samotný zákon, ale neznalost místního prostředí, odlišný právní systém a neformální postupy, na které "si domácí zvykli".

ARROWS tuto mezeru systematicky překlenuje. Díky deset let budované mezinárodní síti ARROWS International jsme zvyklí denně řešit právní případy s mezinárodním prvkem.

Rozumíme potřebám zahraničních fondů a developerů vstupujících na český trh. Poskytujeme jim kompletní právní servis, "překládáme" jim specifika českého stavebního práva a chráníme jejich investice před místními riziky. Váš projekt v ČR zajistí náš mezinárodní tým – kontaktujte nás na office@arws.cz.

Když se projekt zkomplikuje (Fáze řízení a obrany)

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Průtahy a nečinnost úřadu. Stavební úřad nebo pořizovatel jsou nečinní. Lhůty běží, váš úvěr se úročí a projekt stojí. Hrozí vám přímá finanční škoda.	Zastupování u soudů a správních orgánů. Podáme opatření proti nečinnosti a v krajním případě správní žalobu. Po novém rozsudku NS budeme aktivně vymáhat náhradu škody za způsobené průtahy. Nechcete pasivně čekat? Napište na office@arws.cz a začneme jednat.
Žaloba proti vydané změně ÚP. Sousedé nebo zájmové spolky napadnou vámi prosazenou změnu územního plánu u soudu. Soud může změnu zrušit a vrátit váš projekt na začátek.	Zastupování v soudních sporech. Máme rozsáhlé zkušenosti se správním soudnictvím. Budeme vás hájit jako osoba zúčastněná na řízení a bránit vaši investici proti obstrukčním žalobám. Čelíte žalobě na váš územní plán? Kontaktujte nás ihned na office@arws.cz.
Formální pochybení v procesu. Úřad sice změnu schválí, ale udělá v procesu chybu (např. špatné doručení). Soud pak změnu ÚP zruší pro procesní vady, přestože byla věcně v pořádku.	Právní konzultace a dohled (compliance). Poskytujeme právní dohled nad celým procesem pořizování změny, abychom zajistili, že úřad neudělá formální chybu, která by vedla ke zrušení plánu. Chcete mít jistotu, že je proces neprůstřelný? Ozvěte se na office@arws.cz.
Komplikace s mezinárodním financováním/strukturou. Váš projekt je financován ze zahraničí, má složitou holdingovou strukturu nebo vyžaduje přeshraniční daňovou optimalizaci.	Komplexní poradenství sítě ARROWS International. Náš mezinárodní tým denně řeší přeshraniční transakce, daně a M&A. Zajistíme, aby vaše struktura byla efektivní a v souladu s českou i mezinárodní legislativou. Potřebujete právní řešení s mezinárodním prvkem? Napište na office@arws.cz.

Projekt není jen o paragrafech: Pomůžeme i s jeho realizací a prodejem

Cílem developera není jen získat povolení, ale realizovat zisk. Tento zisk nemusí plynout jen ze samotné stavby, ale často také z prodeje celého "permit-ready" projektu připraveného k výstavbě.

Zde se projevuje komplexnost našich služeb. ARROWS některé projekty nejen právně zajišťuje, ale umíme je i sami realizovat, pomoci s jejich odkupem nebo zajistit jejich prodej.

Pokud hledáte pro svůj projekt investory nebo strategického partnera, prostřednictvím naší partnerské společnosti SHARE DEAL Office vás propojíme s ověřenými investory. Jsme experti na M&A transakce (Share Deal) a umíme váš projekt bezpečně a výhodně prodat.

Závěr: Vaše vize, naše právní strategie

Jednání o územním plánu je vysoce strategická disciplína. Není to sprint, ale šachová partie, kde rozhoduje dokonalá příprava, znalost taktiky protistrany a precizní právní kroky.

Náš tým, čítající specialisty na stavební právo, veřejnou správu i korporátní M&A, je připraven vás provést celým procesem – od prvního jednání na obci až po úspěšnou kolaudaci nebo ziskový exit.

Zakládáme si na rychlosti a vysoké kvalitě, kterou oceňují stovky našich klientů, včetně více než 150 akciových společností a 250 s.r.o.

Pro komplexní právní zajištění vašeho developerského projektu nás neváhejte kontaktovat na office@arws.cz.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k jednání o územním plánu

1. Jak dlouho reálně trvá proces změny územního plánu?

I přes ambice nového stavebního zákona, samotný proces změny územního plánu (nikoli jen povolení stavby) je stále dlouhý. Zahrnuje politické rozhodování, veřejná projednání a stanoviska dotčených orgánů. V praxi stále počítejte s 1,5 až 3 lety. Chcete prověřit možnosti zkrácení tohoto procesu? Napište nám na office@arws.cz.

2. Jaké mám právní možnosti, když zastupitelstvo můj podnět na změnu zamítne?

Toto je kritické riziko. Zamítnutí podnětu na pořízení změny je rozhodnutím v samostatné působnosti obce a je velmi obtížně právně napadnutelné. Na rozdíl od již vydaného ÚP, zde žaloba téměř jistě neuspěje. Proto je klíčová příprava před jednáním. Pokud řešíte přípravu na klíčové jednání zastupitelstva, kontaktujte nás na office@arws.cz.

3. Může obec podmiňovat změnu ÚP tím, že jí zdarma převedu část pozemků?

Toto je složitá otázka na pomezí plánovací smlouvy a nátlaku. Příspěvek obci musí být přiměřený a musí souviset s vyvolanou zátěží. Jakýkoli převod musí být řádně ošetřen ve smlouvě, aby nebyl napadnutelný pro obcházení zákona. Řešíte nestandardní požadavek obce? Pro právní analýzu nám napište na office@arws.cz.

4. Co když proti mému projektu podají žalobu sousedé nebo spolky?

Pokud je změna ÚP již vydána (jako opatření obecné povahy), mohou ji dotčené osoby napadnout u správního soudu, a to do jednoho roku od účinnosti. Soud může plán zrušit, pokud byl nezákonný nebo procesně vadný. ARROWS vás v takovém řízení bude profesionálně zastupovat a bránit váš projekt. Pro zastupování u soudu nás kontaktujte na office@arws.cz.

5. V čem je plánovací smlouva podle nového zákona lepší než staré "smlouvy o spolupráci"?

Je právně vymahatelná. Staré smlouvy byly soukromoprávní a nemohly obci zabránit, aby proti vám bojovala ve veřejnoprávním řízení. Nová veřejnoprávní smlouva zavazuje i "veřejné" jednání obce – pokud se zaváže, že vás nepodrazí, musí to dodržet. Chcete mít jistotu vymahatelné smlouvy? Napište na office@arws.cz.

6. Nabízíte pro developery i školení, například k novému stavebnímu zákonu?

Ano, naši právníci pravidelně pořádají odborná školení pro zaměstnance i vrcholový management developerských společností. Zaměřujeme se na praktické dopady nové legislativy (NSZ), klíčové judikatury a smluvní praxe. Máte zájem o certifikované školení na míru pro vaši firmu? Ozvěte se nám na office@arws.cz.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.