Kupujete zemědělskou půdu nebo les jako investor –

Kde předkupní právo státu platí a kde ne

Česká republika má předkupní právo k nezastavěným pozemkům ležícím mimo zastavěná území obcí na území národních parků, národních přírodních rezervací, národních přírodních památek a k pozemkům souvisejícím s jeskyněmi (§ 61 zákona o ochraně přírody a krajiny). Vlastníci těchto pozemků je musí v případě zamýšleného prodeje přednostně nabídnout ke koupi orgánu ochrany přírody, a to i tehdy, když do chráněného území zasahují jen zčásti.

Pro investora z toho plynou tři filtry, které se vyplatí projít dřív, než začne jednat o ceně. Prvním je území: předkupní právo se týká jen vyjmenovaných kategorií, nikoli každého chráněného území. Chráněná krajinná oblast, přírodní park nebo lokalita soustavy Natura 2000 mezi nimi nejsou. Druhým je stav pozemku: zastavěný pozemek předkupnímu právu nepodléhá. Třetím je poloha vůči zastavěnému území obce, kterou určuje územně plánovací dokumentace, ne to, jak lokalita fakticky vypadá. Stačí tedy, aby jeden z filtrů nebyl splněn, a předkupní právo státu podle tohoto zákona na pozemek nedopadá.

Pojem nezastavěný pozemek je přitom širší, než se na první pohled zdá. Nejvyšší soud dovodil, že za nezastavěný je nutno zpravidla považovat pozemek, který není dotčen žádnou stavbou v občanskoprávním smyslu, a to i stavbou umístěnou pod povrchem. V jednom z posuzovaných případů šlo o vodojem zabírající jen malou část pozemku; přesto soud pozemek jako celek považoval za zastavěný, a předkupní právo státu k němu proto nevzniklo.

Soud zároveň odmítl, že by se předkupní právo dalo uplatnit jen na nezastavěnou část jedné parcely (rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 833/2023 ze dne 17. 12. 2024, dostupný na rozhodnuti.nsoud.cz). Pro soubor parcel to znamená, že nabídková povinnost nezmizí jen proto, že chráněnou lokalitu tvoří jen zlomek jejich rozlohy.

Zákonné předkupní právo státu podle zákona o ochraně přírody je v praxi nejvýraznějším omezením, na které investoři do půdy a lesů v chráněných územích narážejí. Neznamená to ale, že jiná omezení neexistují. Předkupní práva a další omezení převodu mohou plynout i z jiných předpisů nebo ze smluv předchozích vlastníků, a proto je vždy nutné projít výpis z katastru a zjistit, co na pozemku skutečně vázne.

Pozor na pozemky, které do chráněného území zasahují jen okrajem. Zákon výslovně říká, že nabídková povinnost platí i v takovém případě. Předkupní právo se ale váže na konkrétní pozemek, ne automaticky na celý soubor parcel, které jsou předmětem jedné transakce. Kupujete-li větší celek, v němž jen jeden pozemek částečně leží v národní přírodní památce, je proto potřeba určit, které konkrétní parcely nabídková povinnost zasahuje, a s ohledem na to nastavit celou transakci, jinak riskujete, že přijdete o část celku, na které stojí celý záměr.

Jak to proběhne: nabídka, šedesát dní a zápis v katastru

Ministerstvo životního prostředí podává návrh na zápis předkupního práva do katastru nemovitostí na základě potvrzení, ve kterém uvede výčet dotčených pozemků. Pokud orgán ochrany přírody neprojeví o nabídnuté pozemky do šedesáti dnů od doručení nabídky písemný zájem, mohou vlastníci zamýšlený prodej uskutečnit. Projeví-li zájem, uzavírá smlouvu za stát Agentura ochrany přírody a krajiny nebo správa národního parku.

Obecná pravidla předkupního práva se podle Ústavního soudu i Nejvyššího soudu použijí podpůrně i na zákonné předkupní právo státu. Povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým (§ 2143 občanského zákoníku). Prakticky to znamená, že nejdřív se uzavře smlouva s vámi a teprve potom se pozemek nabízí státu, za podmínek, na kterých jste se s prodávajícím dohodli.

Pro kupujícího má toto pořadí dva důsledky. Zaprvé, vaše kupní smlouva musí s nabídkou státu výslovně počítat: kdy prodávající nabídku odešle, jak doloží její doručení a co se stane, projeví-li stát zájem. Zadruhé, podmínky, které sjednáte, jsou zároveň podmínkami, za kterých může pozemek koupit stát. Neobvyklé výhody pro kupujícího, které stát nemůže splnit, mohou vést ke sporu o to, jestli byla nabídka řádná.

U souborů pozemků, kde předkupní právo zasahuje jen některé parcely, je vhodné stanovit cenu každé z nich zvlášť. Usnadní se tím věcné vymezení nabídky státu a předejde se sporu o to, kolik z celkové ceny na dotčenou parcelu připadá. Bez odděleného ocenění cenu podle judikatury dokáže dopočítat i soud, spor tím ale rozhodně nekončí.

Jak přesně nabídku a lhůtu do smlouvy zapracovat, závisí na tom, jak velkou část celku předkupní právo zasahuje a jestli jde o jediný pozemek, nebo o soubor — proto tento mechanismus nastavují právníci ARROWS advokátní kanceláře vždy podle konkrétních parcel, ne podle vzorové smlouvy.

Co se stane, když prodávající pozemek státu nenabídne

Tady je největší riziko pro kupujícího. Je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl (§ 2144 občanského zákoníku). Nejvyšší soud předkupní právo podle zákona o ochraně přírody jako zákonné věcné předkupní právo opakovaně potvrdil, naposledy letos v létě.

Stát tedy nepůjde jen po prodávajícím, který nabídku opomněl. Obrátí se na vás a bude chtít, abyste mu pozemek převedli. Přesně tak postupovala Správa Národního parku Šumava ve sporu, o kterém je řeč níže: žalovala kupujícího o nahrazení projevu vůle k převodu pozemků za cenu, za kterou je koupil. Rozsudek sp. zn. 22 Cdo 956/2026 ze dne 29. 7. 2026 je dostupný na rozhodnuti.nsoud.cz.

Druhým pravidlem, které zhoršuje pozici kupujícího, je pravidlo o vědomosti. Věděl-li koupěchtivý o předkupním právu nebo musel-li o něm vědět, platí, že smlouva je uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva (§ 2145 občanského zákoníku).

U zákonného věcného práva navíc obecná ochrana dobré víry v zápis do katastru vůbec neplatí, a to bez ohledu na to, jestli je právo zapsáno. Nejvyšší soud v citovaném rozsudku 22 Cdo 956/2026 uzavřel, že opomenutí ministerstva předkupní právo zapsat na jeho existenci nemá vliv a že samotná poloha pozemku v národním parku zakládá důvod pochybovat, zda pozemek není zvláštním režimem zatížen.

Pro kupujícího z toho plyne, že kontrola, jestli prodávající nabídku státu řádně učinil, je jeho vlastní zájem, ne formalita prodávajícího. Bez doložené nabídky a uplynutí šedesátidenní lhůty kupujete pozemek s otevřeným rizikem, že o něj přijdete. Investice do projektové dokumentace, průzkumů a stanovisek, které mezitím vynaložíte, vám převodem za kupní cenu nikdo neuhradí.

Předkupní právo navíc s vaší koupí nekončí. Nekoupí-li předkupník nabídnutou věc, zůstává mu předkupní právo zachováno, a to, že stát o pozemek jednou zájem neprojevil, tedy neznamená, že je pozemek volný navždy. Až budete pozemek sami prodávat, například po dokončení projektu nebo při exitu investice, budete ho muset státu znovu nabídnout. S touto lhůtou je potřeba počítat i v plánu odprodeje a v jednání s budoucím kupujícím, který si ji bude sám prověřovat.

Zastavitelná plocha: kde se změnil zákon a na čem spor stál

Nejpoučnější je spor o pozemky zaniklé obce na Šumavě. Kupující je koupil od vlastníků, kteří je předtím státu nenabídli, a investoval do archeologického průzkumu, dokumentace a stanovisek pro výstavbu rodinných domů. Správa národního parku ho poté žalovala o převod pozemků za kupní cenu. Předkupní právo tehdy nebylo zapsáno v katastru a prodávající o něm nebyli upozorněni ani v pozemkových úpravách, ze kterých pozemky získali.

Dotčené orgány se přitom k záměru kupujícího vyjádřily kladně a vedení správy parku nemělo námitky ani proti zařazení pozemků do zastavitelné plochy v územním plánu. Spor tak nevznikl kvůli ochraně přírody na místě, ale kvůli tomu, jestli předkupní právo vůbec existovalo. Nejvyšší soud žalobu zamítl. Uzavřel, že pojem „sídelní útvar“, na němž tehdejší znění zákona předkupní právo stavělo, odpovídá souvisle zastavěnému území obce s přilehlými rozvojovými plochami, a že do něj patří i zastavitelné plochy určené k zastavění v platném územním plánu; pozemky ležely v takové ploše, a předkupní právo státu k nim proto nesvědčilo (rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1691/2018 ze dne 28. 11. 2019, dostupný na rozhodnuti.nsoud.cz).

Pro dnešní investory je ale podstatnější jiná věta téhož rozsudku. Spor se řídil zněním zákona do 31. 5. 2017. Od 1. 6. 2017 zákon místo „sídelních útvarů“ používá pojem „zastavěná území obcí“ a soud výslovně uvedl, že starý pojem s tímto novým totožný není. Zastavěné území a zastavitelná plocha jsou ve stavebním právu dva různé pojmy.

Z textu dnešního zákona proto plyne, že nezastavěný pozemek, který územní plán teprve určil k zástavbě, ale který leží mimo zastavěné území obce, pod výjimku z předkupního práva spadat nemusí. Argument, který kupujícímu v Šumavském sporu zajistil úspěch, by dnes obstál jen obtížně. Nejvyšší soud se od té doby k výkladu § 61 vrátil v několika dalších rozhodnutích, včetně již zmíněného rozsudku z letošního léta, a závěr o věcné povaze předkupního práva i o přísném výkladu výjimek jimi jen potvrdil.

Jestli konkrétní pozemek leží v zastavěném území, nebo jen v zastavitelné ploše, se ověřuje v platném územním plánu a u rozvojových záměrů na tom stojí celá investice — proto tuto kontrolu provádějí právníci ARROWS advokátní kanceláře před podpisem, ne po něm. Souvislosti zemědělské půdy a územního plánu rozebírá text o zemědělské půdě a územním plánování.

Jak transakci nastavit, aby vás předkupní právo nezaskočilo

Prvním krokem je prověrka pozemků. Vedle výpisu z katastru potřebujete vědět, do jaké kategorie chráněného území pozemek patří, jestli je zastavěný ve smyslu občanského práva, tedy i případnou podzemní stavbou, a jestli leží v zastavěném území obce podle územně plánovací dokumentace. U souborů pozemků se prověrka dělá pro každou parcelu zvlášť, protože předkupní právo se může týkat jen některých z nich.

Druhým krokem je kupní smlouva s mechanismem nabídky. Smlouva má určit, že prodávající po jejím uzavření nabídne pozemek státu za sjednaných podmínek, v jaké lhůtě to udělá a jak doloží doručení nabídky. Vklad do katastru a úhrada kupní ceny se pak vážou na uplynutí šedesátidenní lhůty bez projeveného zájmu, případně na písemné vyjádření orgánu, že o pozemek zájem nemá.

Třetím krokem je rozdělení rizika pro případ, že stát zájem projeví. Smlouva má říct, co se stanese zálohou, kdo nese náklady, které jste do té doby vynaložili, a jak se postupuje u souboru, kde stát projeví zájem jen o část. U větších investičních záměrů je dobré vázat na tuto podmínku i financování, aby nevznikl závazek k financování pozemku, který nakonec nekoupíte.

Čtvrtým krokem je načasování investic, protože lhůta pro stát určuje, kdy se z rezervace pozemku stává skutečné vlastnictví. Nevydávejte peníze na dokumentaci a stanoviska dřív, než uplyne lhůta pro stát. Pokud musíte z časových důvodů začít dříve, sjednejte s prodávajícím, kdo tyto náklady ponese, projeví-li stát zájem, a zajistěte si je zálohou nebo zádržným. Jak vypadá celková právní prověrka pozemku před investicí, rozebírá text o právní prověrce pozemku pro development.

Chyby investorů, které stojí pozemek i peníze

Nejčastější chybou je spoléhání na prodávajícího. Investor předpokládá, že nabídku státu vyřeší prodávající, protože je to jeho povinnost, a sám ji nekontroluje. Pokud ji prodávající opomene, dopadne riziko na kupujícího, protože stát se obrátí na něj. Doklad o doručení nabídky a o uplynutí lhůty proto patří mezi podmínky podpisu, ne mezi věci, které se řeší po vkladu.

Druhou chybou je záměna chráněných území. Investoři často vycházejí z toho, že předkupní právo státu platí v každém chráněném území, nebo naopak v žádném. Zákon ale stanoví přesný výčet a rozhoduje kategorie území, v němž pozemek leží, ne obecné povědomí o tom, že lokalita je chráněná.

Třetí chybou je spoléhání na starší judikaturu. Rozhodnutí vydaná podle znění zákona do května 2017, která za výjimku považovala i rozvojové plochy obce, dnes nelze bez dalšího použít. Kdo se na ně spolehne, může koupit zastavitelný pozemek s předkupním právem, se kterým nepočítal. Jak se starší rozhodnutí na konkrétní pozemek promítnou, závisí na tom, kdy byl územní plán vydán a jak je pozemek v katastru veden — proto dosah judikatury u každé transakce ověřují právníci ARROWS advokátní kanceláře zvlášť.

Čtvrtou chybou jsou investice před koncem lhůty. Projektová dokumentace, průzkumy a stanoviska dotčených orgánů stojí často víc než samotný pozemek. Uplatní-li stát předkupní právo, kupující pozemek nenabude a náklady, které do té doby vynaložil na svůj záměr, mu stát automaticky nenahrazuje; způsob vypořádání kupní ceny nebo zálohy pak závisí na tom, jak byla ve smlouvě nastavena úschova. Jak se vyhnout dalším chybám při nákupu pozemků, ukazuje text o nejčastějších právních chybách developerů při akvizici pozemku.

Závěrečné shrnutí

Článek ukázal, že předkupní právo státu k nezastavěným pozemkům podle zákona o ochraně přírody se týká jen vymezených chráněných území, ale tam je pro kupujícího tvrdé: je věcné, existuje bez ohledu na zápis v katastru a stát se může domáhat převodu přímo po něm. Rozhoduje kategorie území, stav pozemku a jeho poloha vůči zastavěnému území obce.

Pro vedení firmy jsou rozhodující dvě informace a jedno datum. První informací je kategorie chráněného území, v němž pozemky leží. Druhou je jejich poloha podle územně plánovací dokumentace, protože dnešní výjimka se týká zastavěného území, nikoli zastavitelných ploch. Datem je konec šedesátidenní lhůty pro stát, před kterým nemá smysl investovat do projektu.

Odklad kontroly se tu prodražuje. Kupující, kteří o pozemky přišli nebo o ně museli vést spor, obvykle investovali dřív, než věděli, jestli stát zájem projeví, a spoléhali na to, že prázdný zápis v katastru znamená prázdné riziko. Ti, kteří nákup zvládli, měli nabídku státu doloženou dřív, než podali návrh na vklad, a investice do projektu odložili až za konec lhůty.

Právníci ARROWS advokátní kanceláře prověří pozemky i jejich polohu v chráněném území a v územním plánu, připraví kupní smlouvu s mechanismem nabídky státu, ohlídají lhůty a zastoupí vás ve sporu, pokud stát předkupní právo uplatní. Napište nám na konzultace@arws.cz nebo si projděte naši službu realitní právo.