Právní aspekty nájemních smluv na umístění a provozování elektronických komunikačních sítí na soukromých pozemcích

Oslovil vás telekomunikační operátor s žádostí o umístění sítě elektronických komunikací, jako jsou optické kabely nebo vysílače, na vašem pozemku? Než cokoliv podepíšete, je zásadní porozumět vašim právům a povinnostem. Správně nastavená smlouva na sítě elektronických komunikací je základem pro ochranu vašeho majetku do budoucna.

Autor článku: ARROWS advokátní kancelář (Mgr. Karel Huneš, office@arws.cz, +420 245 007 740)

Operátor u vašich dveří: Jaké jsou vaše možnosti?

Pokud vás kontaktuje provozovatel sítě, zachovejte klid. Jde o standardní situaci, která však vyžaduje informovaný přístup. Rozvoj digitální infrastruktury je sice deklarován jako veřejný zájem, což operátorům dává silnou vyjednávací pozici, ale to neznamená, že musíte přijmout první nabídku. Právě naopak – první návrh je pouze začátkem vyjednávání.

Sítě elektronických komunikací jsou z právního hlediska považovány za takzvané liniové stavby a nejsou součástí pozemku, na kterém jsou umístěny. To jim dává specifický právní status. Vaším prvním krokem by mělo být vyžádání kompletní projektové dokumentace a návrhu smlouvy k důkladnému prostudování.

Nikdy nepodepisujte žádné dokumenty pod časovým tlakem nebo na místě.

Z naší praxe víme o případech, kdy majitelé pozemků unáhleně souhlasili s nevýhodnými podmínkami. Později čelili komplikacím nejen při snaze o prodej nemovitosti, ale i při běžném užívání pozemku. Pro operátora je rychlá dohoda vždy výhodnější než zdlouhavé a nákladné vyvlastňovací řízení, které zákon za určitých okolností umožňuje. To je vaše hlavní vyjednávací výhoda.

Právníci ARROWS mají s těmito situacemi bohaté zkušenosti a mohou vás od samého počátku chránit před nevýhodnými kroky a zajistit férové podmínky.

Nájem, nebo věcné břemeno? Zásadní volba, která ovlivní budoucnost vaší nemovitosti

Operátor vám může nabídnout dvě základní formy právního vztahu: nájemní smlouvu, nebo smlouvu o zřízení věcného břemene. Rozdíl mezi nimi je fundamentální a vaše volba bude mít dopad na desítky let dopředu.

Nájemní smlouva je pouze závazkový vztah mezi vámi a operátorem. Je časově omezená, lze ji za určitých podmínek vypovědět a nepřechází automaticky na nového vlastníka, pokud nemovitost prodáte. Pro operátora, který investuje do infrastruktury s životností desítek let, představuje nájemní smlouva značnou nejistotu.

Proto je pro operátory preferovanou a v drtivé většině případů jedinou akceptovatelnou variantou zřízení věcného břemene, konkrétně služebnosti inženýrské sítě. Jedná se o věcné právo k cizí věci (iura in re aliena), které se váže přímo k pozemku a zapisuje se do katastru nemovitostí.

Nevíte si s daným tématem rady?

Toto právo zatěžuje nemovitost trvale a přechází na všechny budoucí vlastníky.

Volba mezi nájmem a věcným břemenem je tak často jen zdánlivá. Skutečné vyjednávání se nevede o typu smlouvy, ale o obsahu a podmínkách smlouvy o zřízení služebnosti. Advokátní kancelář ARROWS vám pomůže vyjednat takovou smlouvu o zřízení služebnosti, která maximalizuje vaše práva a finanční kompenzaci a zároveň minimalizuje budoucí rizika.

Služebnost inženýrské sítě: Co přesně musíte strpět a na co máte nárok?

Zákon o elektronických komunikacích (zákon č. 127/2005 Sb.) v § 104 definuje základní rámec práv a povinností. Klíčové detaily, které ochrání váš majetek, je však nutné precizně definovat ve smlouvě.

Na základě zřízené služebnosti jste povinni na svém pozemku v nezbytném rozsahu strpět zřizování, provoz, údržbu a opravy komunikačního vedení. To zahrnuje i právo operátora vstupovat a vjíždět na pozemek a v případě potřeby odstraňovat či oklešťovat dřeviny, které by síť ohrožovaly. Operátor je naopak povinen co nejvíce šetřit vaše práva a majetek.

Po skončení prací je povinen na své náklady uvést váš pozemek do původního, popřípadě náležitého stavu. Za samotné zřízení služebnosti vám náleží jednorázová přiměřená náhrada a máte také nárok na náhradu jakékoliv skutečné škody, která vám v souvislosti s provozem sítě vznikne.

Standardní postup smluvního procesu obvykle zahrnuje dva kroky. Nejprve se uzavírá smlouva o smlouvě budoucí o zřízení služebnosti. Ta zavazuje obě strany k uzavření finální smlouvy po dokončení stavby. Teprve po reálném umístění sítě a jejím zaměření se vyhotoví geometrický plán, který přesně vymezí rozsah omezení vašeho pozemku. Následně se uzavře finální smlouva o zřízení služebnosti, která se vkládá do katastru nemovitostí.

Jak se stanoví spravedlivá náhrada a jak ji úspěšně vyjednat?

Stanovení výše náhrady je jedním z nejdůležitějších bodů vyjednávání. Základní princip říká, že náhrada se stanoví jako cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku a příslušné vyhlášky. Nejedná se tedy o tržní cenu pozemku, což může být pro mnoho vlastníků překvapením. Výpočet zohledňuje cenu pozemku v dané lokalitě, délku a šířku vedení a specifické koeficienty.

Je důležité vědět, že změny v legislativě účinné od roku 2021 v mnoha případech vedly k výrazně nižším náhradám, než bylo zvykem v minulosti. Mnoho vlastníků se tak mylně domnívá, že nemají prostor pro vyjednávání. Opak je pravdou. Zákonný výpočet představuje spíše minimum pro případ vyvlastňovacího řízení.

V rámci smluvní dohody je však možné a správné argumentovat i dalšími faktory, které zákonný výpočet nezohledňuje. Jde například o snížení celkové tržní hodnoty vaší nemovitosti, omezení budoucího stavebního rozvoje (nemožnost postavit garáž, bazén) nebo narušení soukromí. 

Naši právníci a spolupracující znalci provedou důkladnou analýzu vašeho pozemku a všech omezení, která ze zřízení sítě plynou, a vyjednají pro vás nejvyšší možnou náhradu.

Obraťte se na naše specialisty:

Rizika při výstavbě a provozu sítě: Co vám hrozí a jak se bránit?

Dobře napsaná smlouva není jen o penězích, ale především o řízení rizik v horizontu desítek let. Následující tabulky shrnují nejčastější problémy, kterým můžete čelit, a ukazují, jak vás může ochránit odborná právní pomoc.

Výstavba a zřízení sítě elektronických komunikací

Riziko k řešení	Potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Nejasně vymezený rozsah prací	Poškození majetku mimo dohodnutou zónu, spory o trasu vedení, svévolný pohyb techniky po celém pozemku.	Precizní vymezení rozsahu služebnosti v geometrickém plánu a smlouvě, včetně přístupových cest a manipulačních ploch.
Poškození pozemku a plodin	Zničená zahrada, poškozená dlažba, znehodnocená úroda; zdlouhavé a nejisté vymáhání náhrady škody.	Smluvní zakotvení povinnosti pořídit fotodokumentaci před zahájením prací a přesná definice "původního stavu" se smluvními pokutami.
Zpoždění a průtahy ve výstavbě	Dlouhodobé omezení užívání pozemku, stavební nepořádek, narušení provozu firmy.	Sjednání jasného harmonogramu prací a citelných sankcí za jeho nedodržení.
Nedostatečná komunikace	Neohlášené vstupy na pozemek v nevhodnou dobu, nerespektování pokynů vlastníka.	Nastavení jasných komunikačních pravidel ve smlouvě, včetně lhůt pro oznámení vstupu a určení kontaktních osob.
Spory se subdodavateli operátora	Škody způsobené třetí stranou (stavební firmou), přenášení odpovědnosti, složité dokazování.	Smluvní zakotvení přímé a plné odpovědnosti operátora za veškeré jeho subdodavatele.
Nezapsání služebnosti do katastru	Právní nejistota, komplikace při budoucím prodeji nemovitosti nebo žádosti o hypotéku.	Zajištění kompletního vkladového řízení a kontrola správnosti zápisu v katastru nemovitostí.

 

Provoz sítě a dlouhodobá správa pozemku

Riziko k řešení	Potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Neúmyslné poškození sítě vlastníkem	Povinnost uhradit škodu v plné výši (i v řádu milionů Kč) z titulu tzv. absolutní odpovědnosti, a to i bez zavinění.	Vyjednání smluvní povinnosti operátora přesně zaměřit, viditelně označit síť a poskytovat bezplatnou součinnost (vytyčení) při jakýchkoli zemních pracích.
Omezení budoucího rozvoje pozemku	Nemožnost stavět, kopat bazén, sázet hluboko kořenící stromy kvůli ochrannému pásmu sítě.	Analýza budoucích záměrů klienta a jejich zohlednění při vyjednávání o trase vedení a výši kompenzace, která toto omezení reflektuje.
Zanedbání údržby operátorem	Riziko poruch, havárie, poškození pozemku v důsledku špatného stavu zařízení (např. únik provozních kapalin).	Definování povinností operátora k pravidelné údržbě a revizím ve smlouvě, včetně práva kontroly pro vlastníka.
Spory o rozsah oprávnění při opravách	Neshody o tom, co je "nezbytný" vstup nebo zásah při údržbě po letech od uzavření smlouvy.	Detailní specifikace práv a povinností při údržbě a opravách, aby se předešlo budoucím sporům o výklad smlouvy.
Ukončení provozu sítě	"Mrtvé" vedení zůstává v zemi a stále omezuje pozemek, nejasnosti ohledně povinnosti a nákladů na odstranění.	Smluvní zakotvení povinnosti operátora na své náklady síť po ukončení její životnosti odstranit a uvést pozemek do původního stavu.

 

Řešíte projekt s mezinárodním přesahem?

Jste zahraniční investor, nadnárodní korporace nebo cizinec vlastnící nemovitosti v České republice? Pak pro vás umístění sítí představuje další vrstvu komplexity. Musíte se orientovat nejen v českém občanském zákoníku a zákoně o elektronických komunikacích, ale také řešit daňové aspekty, jako je zdanění příjmu z věcného břemene u daňových nerezidentů a aplikace smluv o zamezení dvojího zdanění.

Díky naší deset let budované síti ARROWS International řešíme případy s mezinárodním prvkem na denní bázi. Zajišťujeme komplexní servis, který zahrnuje nejen české právo, ale i koordinaci s právními a daňovými poradci v domovské zemi klienta. Tím zajišťujeme hladký a daňově efektivní průběh celé transakce, ať už jste zahraniční subjekt investující v ČR, nebo česká firma expandující do zahraničí.

Komplexní podpora od ARROWS

Jak ukazuje tento článek, dohoda s operátorem o umístění sítě elektronických komunikací je komplexní proces plný skrytých rizik, od hrozby absolutní odpovědnosti za poškození sítě až po složité vyjednávání o spravedlivé náhradě. Spoléhat se pouze na návrh smlouvy předložený operátorem je pro váš majetek a budoucí plány značným rizikem.

V ARROWS se na tuto problematiku dlouhodobě specializujeme a našim klientům poskytujeme komplexní právní podporu. Naše služby zahrnují:

• Přípravu a revizi smluv, které budou skutečně chránit vaše zájmy.
• Zastupování při vyjednávání s operátory s cílem dosáhnout nejlepších možných podmínek.
• Zajištění veškeré dokumentace a zastupování u správních orgánů a soudů.
• Přípravu právních stanovisek a analýz rizik.
• Odborná školení pro management firem spravujících rozsáhlejší nemovitostní portfolia.

Naše zkušenosti z dlouhodobé spolupráce s více než 150 akciovými společnostmi, 250 společnostmi s ručením omezeným a 51 obcemi a kraji nám umožňují poskytovat služby na nejvyšší úrovni, rychle a efektivně. Navíc chápeme, že právo a byznys jsou spojené nádoby. Rádi si poslechneme vaše podnikatelské nápady a aktivně propojujeme naše klienty, pokud vidíme zajímavé obchodní či investiční příležitosti.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.