Stavební právo v roce 2025

Rok 2025 představuje pro české stavební právo, kodifikované v zákoně č. 283/2021 Sb., stavební zákon (dále jen „NSZ“), přelomové období. Legislativní činnost, která vyústila v sérii novel s účinností v druhé polovině roku, je definována čtyřmi klíčovými a vzájemně provázanými trendy: dekarbonizací a transformací energetiky, pokračující, avšak komplikovanou digitalizací stavební agendy, snahou o zjednodušení a deregulaci pro menší, typizované stavební záměry, a zásadní reformou environmentálního posuzování ztělesněnou v institutu Jednotného environmentálního stanoviska (JES).

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "Mgr. Karel Huneš", expert na dané téma.

Prvním a nejvýznamnějším trendem představuje masivní promítnutí cílů energetické politiky státu a Evropské unie do stavebního práva. Reakce na evropské směrnice, jako je RED III, a národní klimatické závazky vedly k zavedení zcela nových institutů, jako jsou tzv. „akcelerační oblasti“ pro obnovitelné zdroje energie (OZE), a k zásadní revizi klasifikace energetických staveb. 

Zvýšení výkonového limitu pro fotovoltaické elektrárny v kategorii drobných staveb či zařazení zařízení pro ukládání energie do povolovacího režimu NSZ jsou jen dílčími projevy hluboké integrace energetického a stavebního práva.

Druhým určujícím faktorem je digitalizace. Ačkoliv byl NSZ od počátku koncipován jako norma založená na plně digitálním stavebním řízení, rok 2025 přináší další odklad implementace klíčových komponent tohoto systému, symbolizovaný prodloužením přechodného období pro tzv. „bypass“. 

Třetím, zdánlivě protichůdným, avšak logickým doplňkem je snaha o zjednodušení povolovacích procesů pro menší, typicky občanské a podnikatelské záměry. Přesun menších studní a domovních čistíren odpadních vod do mírnějšího povolovacího režimu je reakcí na dřívější kritiku nadměrné administrativní zátěže a představuje snahu o vyvážení komplexní regulace strategických projektů s deregulací běžných staveb.

Čtvrtým trendem je zákon o jednotném environmentálním stanovisku (JES), který nabyl plné účinnosti 1. července 2024, a který představoval primárně formální změnu v povolovacích procesech (z velké části nahradil koordinovaná závazná stanoviska). 

Změny v zákoně č. 283/2021 Sb. s účinností od 1. srpna 2025

K tomuto datu nabývá účinnosti rozsáhlý soubor změn, které jsou primárně iniciovány zákony z oblasti energetiky, jmenovitě zákonem č. 87/2025 Sb. (tzv. LEX OZE III), zákonem č. 223/2025 Sb. a zákonem č. 249/2025 Sb. (zákon o urychlení využívání obnovitelných zdrojů energie). Tyto předpisy se zásadním způsobem propisují do textu NSZ a mění pravidla pro povolování, klasifikaci i provádění staveb.

Změny v oblasti energetiky a obnovitelných zdrojů energie (OZE)

Tato oblast je jádrem novelizací účinných od 1. srpna 2025. Změny reflektují strategický důraz státu na podporu OZE a energetickou soběstačnost a přinášejí jak zjednodušení pro menší projekty, tak zavedení nových komplexních nástrojů pro velké investice.

Zvýšení výkonového limitu pro drobné stavby OZE

Zákon č. 87/2025 Sb. novelizuje Přílohu č. 1 k NSZ, která definuje drobné stavby. Klíčovou změnou je zvýšení instalovaného výkonového limitu pro zařazení výroben energie z obnovitelných zdrojů mezi drobné stavby z původních 50 kW na 100 kW.

Tato zdánlivě technická úprava má zásadní praktický dopad. Drobné stavby, pokud jsou v souladu s územně plánovací dokumentací a jsou umisťovány s dostatečným odstupem od hranic pozemků, nevyžadují povolení záměru od stavebního úřadu. 

Zvýšení limitu na 100 kW tak výrazně zjednodušuje, zrychluje a zlevňuje povolovací proces pro větší střešní fotovoltaické elektrárny, které jsou typické pro bytové domy, komerční areály, průmyslové haly či zemědělské objekty. Pro stavebníky to znamená eliminaci nutnosti podávat žádost o povolení záměru, platit související správní poplatky a procházet formálním řízením. Postačí, aby byl záměr v souladu s platným územním plánem a splňoval ostatní požadavky kladené na drobné stavby.

Srovnání definice drobné stavby pro výrobny OZE

Paragraf / Příloha NSZ	Dotčená oblast	Původní znění (k 1. 7. 2025)	Nové znění (účinné od 1. 8. 2025)	Změnový zákon	Komentář a praktický dopad
Příloha č. 1, odst. 1, písm. a), bod 25	Výrobny energie z OZE	Výrobna energie z obnovitelných zdrojů s celkovým instalovaným výkonem do 50 kW, pokud je stavba součástí jiné stavby, nezasahuje do nosných konstrukcí, nemění se způsob užívání stavby, nevyžaduje posouzení vlivů na životní prostředí, není kulturní památkou a nenachází se na ní ani v památkové rezervaci nebo památkové zóně.	Výrobna energie z obnovitelných zdrojů s celkovým instalovaným výkonem do 100 kW, pokud je stavba součástí jiné stavby, nezasahuje do nosných konstrukcí, nemění se způsob užívání stavby a nevyžaduje posouzení vlivů na životní prostředí.	č. 87/2025 Sb.	Zjednodušení povolovacího procesu pro větší střešní FVE. Odstranění podmínky týkající se památkové ochrany z definice drobné stavby (ochrana je řešena stanoviskem orgánu památkové péče).

 

FAQ – Právní tipy k fotovoltaickým elektrárnám

1. Vztahuje se zjednodušení na 100 kW i na bytové domy spravované SVJ?
Ano, jednoznačně. Právě společenství vlastníků jednotek (SVJ) a bytová družstva jsou klíčovou cílovou skupinou této změny, jelikož větší bytové domy často vyžadují instalace s výkonem přesahujícím původní limit 50 kW. Projednáváte-li podobný záměr, rádi vám pomůžeme s přípravou podkladů. Kontaktujte nás na office@arws.cz.

2. Co když je má nemovitost v památkové zóně? Znamená to, že po 1. srpnu 2025 již nepotřebuji žádné povolení?
Nikoliv. Sice nebudete potřebovat povolení záměru od stavebního úřadu, ale stále je naprosto nezbytné získat kladné závazné stanovisko orgánu státní památkové péče. Tento krok je klíčový a jeho podcenění může vést k zastavení celého projektu. Pokud si nejste jisti správným postupem, naši specialisté jsou vám k dispozici na office@arws.cz.

Nevíte si s daným tématem rady?

Reklasifikace studní a domovních ČOV

Zákon č. 87/2025 Sb. reaguje na dlouhodobou kritiku odborné i laické veřejnosti a přesouvá menší studny a domovní čistírny odpadních vod (ČOV) z kategorie ostatních staveb do kategorie jednoduchých staveb. Konkrétně se to týká studní k odběru vody, který nepřekračuje limit 6 000  za kalendářní rok nebo 500  v každém měsíci, a ČOV do kapacity 50 ekvivalentních obyvatel.

Tato změna napravuje stav, který byl v praxi označován za legislativní „nedopatření“, kdy se po přijetí NSZ poplatky a administrativní náročnost pro tyto běžné stavby neúměrně zvýšily.5 Zařazení mezi jednoduché stavby znamená pro stavebníky především snížení správního poplatku na polovinu (z 10 000 Kč na 5 000 Kč), zjednodušení požadavků na projektovou dokumentaci a celkově méně formální povolovací proces. 

FAQ – Právní tipy ke studnám a ČOV

1. Jak si ověřím, že plánovaný odběr vody ze studny splňuje nový, mírnější limit?
Limit odběru vody musí být stanoven v hydrogeologickém posudku, který je i nadále klíčovou součástí projektové dokumentace pro povolení vodního díla. Tento posudek zpracovává oprávněná osoba – hydrogeolog. Potřebujete-li doporučit specialistu nebo zkontrolovat kompletnost podkladů, obraťte se na nás na office@arws.cz.

2. Znamená "zjednodušení požadavků na projektovou dokumentaci", že již nepotřebuji projekt od autorizované osoby?
Nikoliv. I jednoduché stavby, které jsou zároveň vodními díly, vyžadují projektovou dokumentaci zpracovanou autorizovanou osobou s příslušnou specializací. Zjednodušení se týká především rozsahu a detailnosti dokumentace, nikoliv zrušení požadavku na odbornou kvalifikaci projektanta. Pro zajištění hladkého průběhu řízení je kvalitní projekt nezbytný. S jeho revizí vám rádi pomůžeme, stačí napsat na office@arws.cz.

Zavedení akceleračních zón pro OZE (Zákon č. 249/2025 Sb.)

Zákon č. 249/2025 Sb., o urychlení využívání některých obnovitelných zdrojů energie, účinný od 1. srpna 2025, představuje zcela nový, komplexní nástroj pro strategické umisťování velkých projektů OZE. Ačkoliv se jedná o samostatný právní předpis, jeho dopady na procesy podle NSZ jsou přímé a zásadní. Zákon zavádí dvoustupňový systém:

1. Nezbytné oblasti: Jedná se o široce vymezená území, která vláda určí v Politice územního rozvoje ČR (PÚR) jako oblasti s vysokým potenciálem pro výrobu energie z OZE, nezbytné pro splnění klimatických cílů státu. Tyto oblasti již byly vymezeny pro fotovoltaickou a větrnou energii s účinností od 1. března 2025.

2. Akcelerační oblasti (zóny): Jsou to konkrétní, geograficky vymezené plochy a koridory, které se vymezují v rámci nezbytných oblastí prostřednictvím nástrojů územního plánování (územní rozvojový plán, zásady územního rozvoje, územní plán). V těchto zónách platí pro povolování záměrů OZE zvláštní, zrychlené a zjednodušené postupy. Při jejich vymezování se mají upřednostnit již zastavěné či degradované plochy (např. brownfieldy, dopravní stavby).

Pro stavební praxi to znamená, že záměry OZE umístěné v akceleračních zónách budou podléhat modifikovanému režimu NSZ. Stavební úřad bude muset rozhodnout ve zkrácené lhůtě 60 dnů a předpokládá se i zjednodušené posuzování vlivů na životní prostředí (EIA), jelikož strategické posouzení by mělo proběhnout již při vymezování samotné zóny (prostřednictví SEIA). 

Změny v oblasti digitalizace a procesních postupů

Jednou z nejvíce sledovaných změn je další odklad plného náběhu digitálního stavebního řízení. Zákon č. 223/2025 Sb. novelizuje přechodné ustanovení § 334b NSZ a prodlužuje lhůtu pro fungování tzv. „bypassu“ z původního 30. června 2025 na 30. června 2026. 

Tento opakovaný odklad je symptomem přetrvávajících technických a implementačních obtíží spojených se spuštěním komplexního digitálního ekosystému pro stavební agendu. Ačkoliv byl NSZ postaven na vizi plně digitálního a centralizovaného řízení, realita ukazuje, že přechod je složitější, než se původně předpokládalo. 

Pro stavební úřady, projektanty i stavebníky to znamená prodloužení období právní a procesní nejistoty. Budou muset i nadále fungovat v hybridním režimu, který kombinuje prvky nového digitálního systému s tradičními postupy, což může vést k neefektivitě a výkladovým nejasnostem. Tato situace podkopává důvěru v reformu a zvyšuje náklady a právní rizika pro všechny zúčastněné, kteří musí investovat do přípravy na systém, jenž není plně funkční.

FAQ – Nejčastější právní dotazy ke změnám ve stavebním zákoně 2025

1. Plánuji na střeše výrobní haly FVE o výkonu 95 kW. Jaký bude postup pro její povolení po 1. srpnu 2025?
Protože instalovaný výkon nepřesahuje nový limit 100 kW, bude vaše FVE klasifikována jako drobná stavba. Za předpokladu, že splníte další podmínky (např. nezasáhnete do nosných konstrukcí a záměr bude v souladu s územním plánem), nebudete potřebovat povolení záměru od stavebního úřadu. Proces se tímto zásadně zjednoduší a zrychlí. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.

2. Skutečně ušetřím 5 000 Kč na správním poplatku při žádosti o povolení domovní ČOV?
Ano, je to tak. Překlasifikování domovních ČOV (do 50 EO) z kategorie ostatních staveb na jednoduché stavby má za přímý následek snížení standardního správního poplatku z 10 000 Kč na 5 000 Kč. Pro přesné posouzení vašeho případu a zajištění všech náležitostí nás neváhejte oslovit na office@arws.cz.

3. Co pro mě jako projektanta znamená další odklad digitalizace? Musím stále podávat dokumentaci v listinné podobě?
Znamená to, že musíte být připraveni na fungování v hybridním režimu. Zatímco některé úkony již mohou probíhat digitálně prostřednictvím Portálu stavebníka, mnoho stavebních úřadů bude pravděpodobně až do plného náběhu systému v polovině roku 2026 nadále vyžadovat nebo akceptovat i listinnou dokumentaci. Doporučujeme vždy ověřit konkrétní praxi daného úřadu.

4. Jak zjistím, zda se můj pozemek nachází v nově vymezené akcelerační zóně pro OZE?
Tato informace bude součástí územně plánovací dokumentace. Na celostátní úrovni jsou vymezeny „nezbytné oblasti“ v Politice územního rozvoje ČR. Konkrétní „akcelerační zóny“ pak budou vymezeny v Zásadách územního rozvoje (krajská úroveň) a v územních plánech (obecní úroveň). Tyto dokumenty jsou veřejně přístupné, například prostřednictvím geoportálů. Potřebujete-li provést rešerši pro vaši lokalitu, jsme vám k dispozici na office@arws.cz.

5. Změny se týkají i starších projektů. Jak postupovat, pokud mám již zahájené řízení, které bude pokračovat i po účinnosti novel?
Postup u již zahájených řízení se řídí přechodnými ustanoveními příslušných novelizačních zákonů. Obecně platí, že procesní úkony se řídí právní úpravou účinnou v době, kdy jsou činěny. Přesné řešení však závisí na konkrétní fázi, ve které se vaše řízení nachází. Je nezbytná individuální analýza vašeho případu. Pro konzultaci vaší situace nás kontaktujte na office@arws.cz.

6. Odstranění podmínky památkové ochrany u drobných staveb OZE znamená, že mohu instalovat FVE na střechu historického domu bez omezení?
V žádném případě. Znamená to pouze, že nebudete potřebovat povolení záměru od stavebního úřadu. Stále však musíte získat závazné stanovisko orgánu památkové péče, které může stanovit přísné podmínky nebo záměr zcela zamítnout. Tento krok je naprosto klíčový a nelze jej obejít. Pokud plánujete instalaci v památkově chráněné oblasti, obraťte se na nás pro zajištění správného postupu na office@arws.cz.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.