Zelené budovy v Česku

Co se rozumí zelenou budovou a jaké jsou právní rámce?

Zelená budova (někdy také nazývaná udržitelná budova nebo budova s nízkou energetickou náročností) není právně jednotný pojem s jedinou definicí. Jde spíše o soubor kritérií, která může splňovat stavba v různých rovinách:

Energetická náročnost – nejdůležitější právní kritérium. Měří se v jednotkách kWh/m² za rok a reguluje ji Zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, v návaznosti na evropskou Směrnici (EU) 2024/1275 (tzv. EPBD recast, nové znění směrnice o energetické náročnosti budov).

Životní cyklus budovy – certifikační systémy jako BREEAM, LEED nebo český (méně rozšířený) systém posuzují budovu od jejího návrhu přes stavbu až po provoz a demolici. Tyto systémy nejsou povinné, ale bez nich se hůře dostanete na zelené financování (green bonds, ESG hypotéky apod.).

Právní rámec v Česku: Energetická náročnost budovy se řídí primárně Zákonem č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, a prováděcí vyhláškou č. 264/2020 Sb., o energetické náročnosti budov. Směrnice (EU) 2024/1275 měla být do českého práva převedena do 29. května 2026. To se nestalo. Komise proto 15. července 2026 zahájila řízení o porušení povinnosti proti všem 27 členským státům, včetně Česka. Návrh novely zákona o hospodaření energií je podle dostupných informací v připomínkovém řízení. Do jejího přijetí se nové povinnosti ze směrnice vůči investorům v ČR přímo neuplatní; platí stávající česká pravidla:

• Každá nová budova musí splňovat požadavky na budovu s téměř nulovou spotřebou energie (NZEB – Nearly Zero Energy Building) podle vyhlášky č. 264/2020 Sb., ve znění účinném ke dni právní moci povolení záměru; pro všechny nové budovy to platí nejpozději od 1. 1. 2020. Směrnice počítá s přísnějším standardem budovy s nulovými emisemi (ZEB – Zero-Emission Building), v Česku ale začne platit až po transpozici.
• Stavby, kde se provádí větší změna dokončené budovy (změna na více než 25 % plochy obálky budovy, např. rozsáhlé zateplení), musí splnit požadavky na energetickou náročnost podle vyhlášky.
• Podle směrnice mají nové budovy vlastněné veřejnými subjekty splňovat standard ZEB od 1. ledna 2028; v Česku to bude závazné až po transpozici.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vnímají tento prostor jako mimořádně rizikový – legislativa se vyvíjí velmi rychle a interpretace jednotlivých norem není v praxi vždy jednotná. Proto je třeba mít věcného poradce, který vám pomůže včas rozpoznat, jaké povinnosti konkrétně vašeho projektu se týkají. Pro rychlou orientaci v tom, jak se povolovací procesy a regulatorní požadavky promítají do harmonogramu stavby, může být užitečný i text Proč investoři volí ARROWS pro stavební právo: Efektivní řízení povolovacích procesů a eliminace zbytečných zdržení.

Povinnosti podle EU a českého práva

Pokud jste investor či developer v České republice, měli byste si být vědomi těchto povinností:

1. Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) a energetický audit

Každá budova určená k prodeji nebo pronájmu, stejně jako nové budovy a budovy s větší změnou, musí mít platný průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Energetický audit je pak hlubší analýza pro účely identifikace potenciálních úspor a povinně ho musí zajistit jen vybrané podniky s vyšší spotřebou energie a veřejný sektor. PENB i audit musí provést autorizovaná osoba – energetický specialista – a průkaz obsahuje konkrétní technické parametry budovy, její energetickou třídu (A až G, přičemž A je nejlepší) a doporučení na zlepšení.

Běžná chyba: Řada developerů si myslí, že stačí starý průkaz z doby před energetickou sanací. Není pravda – průkaz platí 10 let, nejdéle však do provedení větší změny dokončené budovy nebo do změny způsobu vytápění, chlazení či přípravy teplé vody. Pokud ho neaktualizujete, budova sice může být prodána či pronajata, ale prodávajícímu či pronajímateli hrozí pokuta až 200 000 Kč. Zda má kupující nebo nájemce i soukromoprávní nároky, závisí na smlouvě a okolnostech, a proto je vhodné to ve smlouvě výslovně upravit. V takových situacích se typicky řeší i nastavení odpovědnosti a smluvních sankcí, kde může pomoci průběžná podpora v oblasti smluv a vyjednávání.

2. Nová budova = NZEB již nyní, ZEB v dohledné době

Česká legislativa vyžaduje, aby každá nová budova splňovala standard téměř nulové spotřeby energie (NZEB). Splnění dokládá stavebník průkazem energetické náročnosti, nejpozději k žádosti o kolaudační rozhodnutí. Směrnice (EU) 2024/1275 zavádí ještě přísnější standard budovy s nulovými emisemi (ZEB). V Česku se uplatní, až jej převezme česká novela.

Podle směrnice (po její transpozici):

• Nové budovy vlastněné veřejnými subjekty musí být budovami s nulovými emisemi od 1. ledna 2028.
• Všechny ostatní nové budovy musí být budovami s nulovými emisemi od 1. ledna 2030.
• Česká transpoziční novela může pro některé kategorie budov stanovit i přísnější národní požadavky. Směrnice zároveň dovoluje, aby se požadavky ZEB nevztahovaly na budovy, u nichž byla žádost o povolení podána před uvedenými daty. Konečné české znění zatím známé není. Pokud váš záměr může spadat do režimů environmentálního povolování, navazuje na to i problematika emisních limitů a sankcí popsaná v článku Integrované povolení (IPPC) a limity emisí: právní rámec a sankce za porušení.

Praktický dopad: Nemůžete stavět „obchodně levné" budovy se slabší izolací a hlubokými okny. Musíte investovat do kvalitní energetiky již v projektu, jinak splnění požadavků neprokážete průkazem při kolaudaci a hrozí vám pokuta. Pokud si to neujasníte s projektantem a stavbyvedoucím už v tendru, můžete skončit se stavbou, kterou nelze legálně dokončit a řádně užívat.

3. Povinná opatření ke snížení energetické náročnosti při rekonstrukcích

Pokud rekonstruujete stávající budovu a jde o tzv. větší změnu dokončené budovy, tedy změnu na více než 25 % celkové plochy obálky budovy (typicky rozsáhlé zateplení nebo výměna oken), musíte splnit požadavky na energetickou náročnost podle vyhlášky. Požadavky na měněné prvky (okna, izolace, zdroj tepla) se uplatní i při menších změnách. Zákon definuje, jaké požadavky musí takto renovovaná budova splnit.

Bez toho se neobejdete, pokud si chcete udržet atraktivitu budovy a zajistit její budoucí financovatelnost. Směrnice (EU) 2024/1275 navíc ukládá členským státům zavést minimální standardy energetické náročnosti (MEPS) pro stávající nebytové budovy, které mají postupně vést k renovaci těch nejhorších. Konkrétní povinnosti pro vlastníky stanoví až česká transpoziční úprava.

4. Prvky pro obnovitelné zdroje

Směrnice (EU) 2024/1275 ukládá členským státům zajistit instalaci solárních zařízení, pokud je to technicky vhodné a ekonomicky i funkčně proveditelné. Podle směrnice to má platit:

• do 31. prosince 2026 pro nové veřejné a nové nebytové budovy s užitnou plochou nad 250 m²,
• u stávajících veřejných budov postupně: nad 2 000 m² do 31. prosince 2027, nad 750 m² do 31. prosince 2028 a nad 250 m² do 31. prosince 2030,
• do 31. prosince 2027 pro stávající nebytové budovy nad 500 m², pokud procházejí větší renovací nebo úpravou vyžadující povolení,
• do 31. prosince 2029 pro všechny nové obytné budovy a nová krytá parkoviště přiléhající k budovám.

Pro investora v ČR se tyto lhůty stanou závaznými až po přijetí české transpoziční úpravy, a ta může doplnit výjimky i podrobnosti. Nové nebytové projekty s kolaudací v letech 2027–2028 je ale rozumné na fotovoltaiku připravit už teď: dodatečná úprava střechy, statiky nebo elektroinstalace bývá výrazně dražší. Banky navíc projekty s obnovitelnými zdroji často preferují.

Certifikace a standardy zelené budovy

Vedle právně závazných povinností existuje řada dobrovolných certifikačních systémů. I když nejsou zákonné, mají enormní praktický vliv na financování a komerční hodnotu vaší budovy.

BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) – britský standard s celosvětovým uznáním. Posuzuje budovu na základě kritérií zahrnujících energii, vodu, zdraví a kvalitu vnitřního prostředí, management, dopravu, materiály, odpady a inovace. Budova dostane hodnocení: Unclassified, Pass, Good, Very Good, Excellent nebo Outstanding.

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) – americký standard s certifikáty od 40 do 110 bodů. Je populárnější v USA, ale rozšiřuje se i v Evropě. Hodnocení: Certified, Silver, Gold, Platinum.

I když certifikace zelené budovy není povinná, banky mohou projekty bez ní hodnotit hůře a řada finančních institucí nabízí certifikovaným budovám výhodnější podmínky.

Pokud si necháte certifikovat budovu až po dokončení, bude to mít horší výsledky a bude výrazně dražší než kdybyste ji projektovali s ohledem na certifikaci od samého začátku.

Právníci z ARROWS si jsou vědomi, že certifikační procesy jsou složité a vyžadují koordinaci s projektantem, stavbyvedoucím, auditory a orgány certifikace. Pokud chcete mít jistotu, že postup je správný, měli byste si poradit dříve, ne až se objeví problémy.

Konkrétní požadavky pro investory

Energetická náročnost – co musíte splnit v praxi

Pokud stavíte nebo rekonstruujete, zde jsou konkrétní pravidla a lhůty, které musíte znát:

Peníze a sankce

Splnění požadavků NZEB dokládá stavebník průkazem energetické náročnosti k žádosti o kolaudační rozhodnutí, takže nesplnění se projeví nejpozději při kolaudaci. Stavebníkovi, ať jde o firmu nebo fyzickou osobu, za nesplnění požadavků na energetickou náročnost nové budovy hrozí pokuta až 5 000 000 Kč podle zákona o hospodaření energií.

Pokud budovu nebo jednotku prodáte či pronajmete, aniž byste zájemci průkaz předložili a při podpisu smlouvy předali, hrozí vám pokuta až 200 000 Kč. Ta platí pro firmy i pro fyzické osoby. Klasifikační třídu musíte uvádět i v inzerci.

Další regulatorní povinnosti

Taxonomie EU – je to soubor kritérií, která určují, zda je vaše budova „udržitelná" z hlediska unijního práva (Nařízení (EU) 2020/852).

Pokud chcete přistupovat k zelenému financování nebo EU fondům, musí vaše budova splňovat tato kritéria. Pokud si nejste jisti, máme v ARROWS právníky, kteří vám s aplikací taxonomie na váš konkrétní projekt poradí.

Prohlášení o vlastnostech – pokud stavíte budovu, je třeba zajistit, aby veškeré stavební výrobky splňovaly požadavky unijních pravidel pro stavební výrobky (od 8. 1. 2026 nové nařízení (EU) 2024/3110, přičemž ustanovení dosavadního nařízení (EU) č. 305/2011 o prohlášení o vlastnostech platí přechodně dál) a měly vystavené Prohlášení o vlastnostech (DoP). To je nezbytné pro zajištění kvality a bezpečnosti budovy.

Voda a odpady – kromě energie se v zeleném stavění posuzuje i spotřeba vody a nakládání s odpady. Některé certifikační systémy mají přísné nároky na systémy sběru dešťové vody, recyklaci stavebních materiálů apod. I bez certifikace existují legislativní požadavky na nakládání s vodami a odpady.

Praktická rizika a nejčastější chyby v projektech

Rizika, která investoři často podceňují

• Chyba v energetickém auditu / PENB
  Energetický specialista nesprávně změří nebo vypočítá energetickou náročnost. Budova pak nedosáhne požadovaných standardů (např. NZEB), ačkoliv se myslelo, že ano. Následek: Kolaudace se odloží, hrozí pokuta, hypotéka vám padne a projekt se stane těžko realizovatelným bez velkých dodatečných nákladů.
• Zpožděná certifikace zelené budovy
  Mnoho developerů si myslí, že certifikaci (BREEAM, LEED) si objedná až po dokončení stavby. Chyba. Certifikátor pak nalezne desítky nedostatků, které se v již stojící budově značně draze opravují. Certifikace by se měla řešit v designu projektu a během jeho průběhu, nikoliv ex post.
• Problém s financováním bez certifikace

Banka vám může úvěr zdražit nebo odmítnout, protože stavba nemá certifikaci zelené budovy. Tím zkomplikujete i svému nájemci nebo kupci přístup k výhodnému financování. Realita: Bez uznávané certifikace zelené budovy je dnes výrazně obtížnější získat výhodné "zelené" financování a nemovitost ztrácí na tržní hodnotě.

• Přeshraniční projekty
  Pokud stavíte pro zahraniční klienty, zřídka si uvědomí, že právní požadavky na zelené budovy se v jednotlivých zemích liší. Budova, která splňuje české požadavky, nemusí splňovat německé nebo rakouské.Pokud vám ARROWS advokátní kancelář s přeshraniční dimenzí projektu nepomůže, hrozí vám právní spory a vrácení peněz.

Financování zelených budov – právní aspekty

Právní rámec udržitelného financování a EU Taxonomie

EU podporuje financování zelených projektů prostřednictvím tzv. udržitelného financování (green bonds, zelené hypotéky, ESG fondy).

Aby se do těchto produktů kvalifikoval váš projekt, musí zpravidla splňovat kritéria Taxonomie EU (Nařízení (EU) 2020/852). To znamená, že věřitel si obvykle smluvně vyhradí právo auditu vaší budovy a ověřit, že všechny slíbené energetické parametry jsou skutečné. Pokud uvedete nepravdivé informace nebo nejsou splněny parametry, hrozí vám vrácení peněz, penalizační úroky a právní spor.

Smlouvy se stavbyvedoucím a subdodavateli

Pokud v projektu kladete důraz na energetiku a udržitelnost, musí to být jasně definováno v seznamu prací a ve smlouvě se zhotovitelem. Běžná chyba: Smlouva mlčí o povinnosti energetické efektivnosti. Zhotovitel pak staví „normálně", bez ohledu na zelené standardy.

Právníci z ARROWS si jsou vědomi, že smlouvy na stavby s energetickými povinnostmi musí být specificky navrženy. Pomůžeme vám připravit smlouvu, která bude chránit vaše zájmy a jasně definovat povinnosti všech stran.

Shrnutí

Zelené budovy v Česku nejsou luxus – jsou to právně povinné standardy, které se v příštích letech ještě zpřísňují. Pokud jste investor, developer nebo vlastník nemovitosti a neplníte energetické povinnosti (NZEB pro nové stavby, průkazy energetické náročnosti a u vybraných podniků audity), hrozí vám finanční postihy, zablokování transakcí, nemožnost získat výhodné financování a právní spory.

Zdánlivě jednoduché kroky (objednání auditu, sběr dat pro certifikaci, příprava průkazu energetické náročnosti) skrývají spoustu procesních detailů, právních návazností a rizik. Běžné chyby v tomto procesu stojí projekty stovky tisíc až miliony korun a mohou způsobit zpoždění, nebo dokonce i to, že stavbu vůbec nedokončíte či nezkolaudujete.

Pokud chcete mít jistotu, že váš projekt projde všemi právními požadavky na zelené budovy bez překvapení a pokut, svěřte věc právníkům z ARROWS advokátní kanceláře.

Pomůžeme vám s prověřením energetických povinností vašeho projektu, koordinací s energetickými specialisty a zhotoviteli, přípravou certifikačních dokumentů, vyjednáváním s bankami na téma financování a v případě potřeby i s obhajobou vůči úřadům. Obraťte se na nás na konzultace@arws.cz.