Dochodzenie bezpodstawnego wzbogacenia za korzystanie z cudzej nieruchomości w braku stosunku umownego

Państwa majątek, cudza korzyść: kiedy przysługuje Państwu wynagrodzenie?

Aby można było mówić o bezpodstawnym wzbogaceniu, muszą zostać spełnione cztery podstawowe przesłanki: musi dojść do wzbogacenia po stronie jednej osoby i do uszczerbku majątkowego po stronie drugiej, między nimi musi istnieć związek przyczynowy, a przede wszystkim musi brakować słusznej podstawy takiego wzbogacenia.

Szczególny przypadek: bezprawne korzystanie z cudzej wartości

Dla właścicieli nieruchomości kluczowy jest stan faktyczny określony w § 2991 ust. 2 czeskiej ustawy Kodeks cywilny (ustawa nr 89/2012 Sb., dalej „OZ”) jako bezprawne korzystanie z cudzej wartości. W praktyce chodzi o typowe sytuacje, z którymi spotykają się deweloperzy, zarządcy nieruchomości i właściciele gruntów:

• Najemca komercyjny po zakończeniu najmu nie opróżnia lokalu i nadal faktycznie go blokuje, uniemożliwiając Państwu jego ponowne wynajęcie.

• Firma budowlana bez Państwa zgody urządza przez Państwa grunt tymczasową drogę dojazdową do swojej budowy.

• Wykonawca po zakończeniu projektu nie usuwa swojego sprzętu z Państwa gruntu.

Kto jest zobowiązany do świadczenia? Nie tylko faktyczny użytkownik!

Tu pojawia się istotny wniosek z aktualnej praktyki sądowej. Obowiązek zwrotu bezpodstawnego wzbogacenia ma nie tylko ten, kto faktycznie korzysta z Państwa nieruchomości. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego Republiki Czeskiej (Nejvyšší soud) odpowiada także ten, kto umożliwił takie bezprawne korzystanie osobie trzeciej. Jeżeli więc na przykład Państwa były najemca po zakończeniu umowy bezprawnie „podnajmie” lokal komuś innemu, mogą Państwo dochodzić zwrotu wzbogacenia bezpośrednio od tego byłego najemcy, z którym pierwotnie łączył Państwa stosunek umowny.

Możliwość ta stanowi dla właściciela przewagę strategiczną. Nie musi on żmudnie ustalać tożsamości i wypłacalności faktycznego użytkownika (który ma obowiązek zwrotu bezpodstawnego wzbogacenia tylko wtedy, gdy nie korzysta z nieruchomości w dobrej wierze), lecz może skierować swoje roszczenie przeciwko pierwotnemu kontrahentowi. Na tym etapie kluczowe jest prawidłowe ustalenie, czy roszczenie w ogóle powstało i wobec kogo należy je dochodzić.

Prawnicy ARROWS codziennie oceniają podobne sytuacje dla naszych klientów spośród deweloperów, firm zarządzających i gmin, których mamy w portfolio ponad 50. Dzięki temu potrafimy szybko i precyzyjnie określić najskuteczniejszą strategię.

Ile można uzyskać? Ustalenie wysokości wynagrodzenia według aktualnego orzecznictwa

Jeżeli ktoś korzysta z Państwa nieruchomości bez podstawy prawnej, przysługuje Państwu wynagrodzenie pieniężne. Jego wysokość nie zależy jednak od tego, jaki zysk lub stratę użytkownik osiągnął na Państwa nieruchomości. Decydująca jest wartość samego prawa do korzystania.

Złoty standard: czynsz zwyczajowy

Praktyka sądowa jest w tym zakresie w pełni ugruntowana. Wysokość wynagrodzenia pieniężnego niemal zawsze wynika z kwoty, jaką użytkownik musiałby w normalnych okolicznościach płacić za najem porównywalnej nieruchomości w danym miejscu i czasie. Kwotę tę nazywa się czynszem zwyczajowym. Nie ma przy tym znaczenia, czy użytkownik prowadził w nieruchomości dochodową działalność, czy też poniósł stratę.

Jak w praktyce wykazuje się „czynsz zwyczajowy”?

Ustalenie wysokości czynszu zwyczajowego jest kwestią wymagającą wiadomości specjalnych i w postępowaniu sądowym często stanowi główne pole sporu. Sądy opierają się na opiniach biegłych, które analizują porównywalne umowy najmu w danej lokalizacji, uwzględniają stan nieruchomości, a przede wszystkim jej rzeczywisty cel korzystania. Nierzadko każda ze stron przedstawia własną opinię z odmiennymi wnioskami, a sąd musi wówczas starannie ocenić ich metodologię i przekonujący charakter.

Pułapka w postaci starej umowy: czy obowiązuje pierwotny czynsz?

OZ w § 2999 ust. 2 stanowi wprawdzie, że jeżeli wcześniej świadczono odpłatnie (np. w ramach wygasłej już umowy najmu), wynagrodzenie przysługuje w wysokości tej odpłatności. Tu jednak należy zachować czujność.

Pomimo tego przepisu sądy w wielu przypadkach nadal skłaniają się ku ugruntowanemu orzecznictwu i ustalają wynagrodzenie w wysokości aktualnego czynszu zwyczajowego, który może być znacznie wyższy od pierwotnie uzgodnionego. Za takim wnioskiem przemawia np. postanowienie Trybunału Konstytucyjnego Republiki Czeskiej (Ústavní soud), sygn. akt I. ÚS 530/22.

Wyjątki, które trzeba znać

Od każdej reguły istnieją wyjątki. Gdyby nieruchomość była w tak złym stanie, że właściciel realnie nie mógłby jej nikomu wynająć, sąd może dojść do wniosku, że nie powstał żaden uszczerbek, a zatem ani bezpodstawne wzbogacenie. Odmienny reżim obowiązuje także w przypadku najmu mieszkania, gdzie po zakończeniu najmu płaci się wynagrodzenie w wysokości wcześniej uzgodnionego czynszu, a nie zwyczajowego (co potwierdza np. orzeczenie Sądu Najwyższego Republiki Czeskiej, sygn. akt 26 Cdo 42/2024).

Prawidłowe wyliczenie roszczenia jest podstawą sukcesu. Nasi prawnicy w ARROWS mają bogate doświadczenie w prowadzeniu sporów, w których kluczową rolę odgrywają opinie biegłych. Przygotowujemy dla klientów opinie prawne i współpracujemy ze sprawdzonymi biegłymi, aby zmaksymalizować wysokość zasądzonego wynagrodzenia i skutecznie obronić ją przed sądem.

Czas działa na Państwa niekorzyść: kluczowe ryzyka przy dochodzeniu roszczeń i jak nimi zarządzać

Dochodzenie roszczenia nie jest wolne od ryzyka. Bezczynność lub niewłaściwe postępowanie mogą prowadzić do definitywnej utraty pieniędzy. Przyjrzyjmy się największym zagrożeniom i sposobom ich uniknięcia.

Największy wróg: przedawnienie roszczenia

W przypadku bezpodstawnego wzbogacenia istnieje złożony system terminów przedawnienia, których przekroczenie oznacza utratę możliwości przymusowego dochodzenia roszczenia.

• Termin subiektywny: Wynosi 3 lata i biegnie od chwili, gdy dowiedzą się Państwo, że doszło do wzbogacenia i kto wzbogacił się Państwa kosztem.

• Termin obiektywny: Wynosi 10 lat (w przypadku umyślnego wzbogacenia 15 lat) i biegnie od dnia, w którym do wzbogacenia faktycznie doszło.

Kluczowe jest to, że terminy te biegną niezależnie od siebie i wystarczy upływ jednego z nich, by prawo uległo przedawnieniu. Państwa roszczenie może więc się przedawnić, zanim w ogóle się Państwo o nim dowiedzą. Przy trwającym korzystaniu każdy miesiąc korzystania przedawnia się ponadto odrębnie, co wymaga stałej czujności.

Ciężar dowodu: kto i co musi udowodnić przed sądem?

Rozkład ciężaru dowodu jest jasno określony:

• Państwo jako właściciel (powód): Muszą Państwo wykazać, że doszło do korzystania z Państwa nieruchomości bez podstawy prawnej i że ponieśli Państwo w związku z tym uszczerbek. Absolutnie kluczowe jest staranne udokumentowanie wszystkiego.

• Użytkownik (pozwany): Jeżeli udowodnią Państwo swoje twierdzenia, ciężar dowodu przechodzi na niego. Musi wykazać, że miał słuszną podstawę do korzystania (np. ważną umowę, zgodę itp.).

Poniższa tabela podsumowuje najczęstsze problemy, z którymi borykają się nasi klienci, i pokazuje, jak pomagamy im w ARROWS.

Gdy granice nie mają znaczenia: dochodzenie roszczeń z elementem międzynarodowym

W globalnej gospodarce często zdarza się, że z nieruchomości w Republice Czeskiej korzysta zagraniczna firma lub jest ona własnością podmiotu zagranicznego. Jak w takim przypadku ustalić, gdzie się procesować i według jakiego prawa? Prawo europejskie na szczęście przewiduje jasne i dla właścicieli nieruchomości bardzo korzystne zasady.

Gdzie się procesować? Rozporządzenie Bruksela I bis i znaczenie położenia nieruchomości

Jurysdykcję międzynarodową sądów w ramach UE reguluje rozporządzenie znane jako Bruksela I bis. W sporach dotyczących nieruchomości zawiera ono kluczową zasadę: art. 24 pkt 1 przyznaje jurysdykcję wyłączną sądom tego państwa członkowskiego, na którego terytorium położona jest nieruchomość. Zasady tej, znanej jako lex rei sitae, nie można zmienić umową stron.

W praktyce oznacza to, że jeżeli na przykład niemiecka firma bezprawnie korzysta z Państwa gruntu w Brnie, mają Państwo prawo (i obowiązek) wnieść pozew do sądu czeskiego. Podmiot zagraniczny nie może tego uniknąć i musi poddać się jurysdykcji czeskiej. Daje to Państwu ogromną przewagę strategiczną – spór toczy się „na własnym terenie”, we własnym języku i ze znajomością lokalnych realiów.

Według jakiego prawa? Rozporządzenie Rzym II i jego zasady

Kwestię, prawem którego państwa będzie rządził się spór, rozstrzyga rozporządzenie Rzym II. W przypadku bezpodstawnego wzbogacenia art. 10 ustanawia jasną hierarchię zasad:

1. Istniejący stosunek: Jeżeli wzbogacenie wiąże się z wcześniejszą umową (np. zakończonym najmem), stosuje się prawo właściwe dla tej umowy.

2. Wspólna siedziba/miejsce zamieszkania: Jeżeli obie strony mają siedzibę w tym samym państwie, stosuje się prawo tego państwa.

3. Miejsce wzbogacenia: W pozostałych przypadkach decyduje prawo państwa, w którym doszło do wzbogacenia – a więc znowu prawo państwa, w którym położona jest nieruchomość.

Takie sprawy to nasza codzienna praktyka. Dzięki budowanej od dziesięciu lat sieci ARROWS International jesteśmy w stanie skutecznie rozwiązywać spory z elementem międzynarodowym. Zapewniamy klientom nie tylko zastępstwo przed czeskimi sądami, lecz także doręczenia za granicę, komunikację z zagranicznymi stronami przeciwnymi oraz ewentualne wykonanie czeskiego orzeczenia za granicą. Nasze doświadczenie z ponad 150 spółkami akcyjnymi (a.s.) i 250 spółkami s.r.o. (czeska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) daje nam wyjątkowy wgląd w transgraniczne stosunki handlowe.

Od problemu do rozwiązania: Państwa plan strategiczny z ARROWS

Ochrona praw własności wymaga terminowego i profesjonalnego działania. Czekanie się nie opłaca i może prowadzić do definitywnej utraty roszczenia. Sukces nie zależy tylko od tego, że mają Państwo rację, lecz od strategicznego i proceduralnie bezbłędnego postępowania od samego początku. W ARROWS świadczymy kompleksowe usługi obejmujące cały cykl życia Państwa nieruchomości i chroniące Państwa inwestycje.

• Prewencja: Najlepszy spór to taki, który nigdy się nie zaczyna. Pomożemy Państwu w przygotowaniu lub weryfikacji umów najmu i innych umów, które minimalizują ryzyko przyszłych niejasności.

• Procesy wewnętrzne: Dla większych portfeli nieruchomości opracujemy wewnętrzne wytyczne i przeprowadzimy specjalistyczne szkolenia dla pracowników wraz z certyfikatem, aby Państwa zarządcy wiedzieli, jak postępować po zakończeniu najmu i jak prawidłowo dokumentować stan rzeczy na potrzeby ewentualnego sporu.

• Ocena roszczenia: Nie są Państwo pewni, czy przysługuje Państwu roszczenie? Przygotujemy szczegółową opinię prawną, która oceni Państwa pozycję, wyliczy potencjalne wynagrodzenie i zaproponuje dalsze kroki.

• Dochodzenie i zastępstwo: Zapewnimy kompleksowy proces dochodzenia roszczeń, od wezwań pozasądowych po skuteczne zastępstwo przed sądami i organami administracji.

• Ochrona i zezwolenia: Przygotujemy pełną dokumentację chroniącą Państwa przed karami i sankcjami oraz zapewnimy uzyskanie niezbędnych licencji lub zezwoleń, jeżeli sytuacja tego wymaga.

Niezależnie od tego, czy rozwiązują Państwo konkretny problem z bezprawnym korzystaniem z Państwa nieruchomości, czy chcą Państwo proaktywnie chronić swoje inwestycje na przyszłość, jesteśmy do Państwa dyspozycji. Stawiamy na szybkość, wysoką jakość i budowanie długotrwałych relacji z naszymi klientami.

Nasza praca dla klientów często wykracza poza ramy prawne. Chętnie wysłuchamy Państwa pomysłów biznesowych i jeśli ma to sens, połączymy Państwa z innymi klientami z naszego portfolio, którzy poszukują interesujących okazji inwestycyjnych lub biznesowych.

Prosimy o kontakt i umówienie wstępnej konsultacji. Wspólnie znajdziemy najlepsze rozwiązanie dla Państwa sytuacji.