Pozwolenie na budowę dla dużych projektów deweloperskich 2026

Które projekty obejmie nowy reżim: próg 10 000 m² czytany uważnie

Zgodnie z drukiem sejmowym nr 67 przez budynek przeznaczony do zbiorowego zamieszkania rozumie się budynek lub zespół budynków o przeważającej funkcji mieszkaniowej i łącznej powierzchni użytkowej od 10 000 m². Każde słowo tej definicji ma dla dewelopera praktyczne konsekwencje. „Zespół budynków” oznacza, że próg może przekroczyć również projekt podzielony na kilka mniejszych budynków lub etapów — celowy podział przedsięwzięcia poniżej progu może więc nie się nie obronić.

„Przeważająca funkcja mieszkaniowa” oznacza, że projekt mieszany z przeważającą częścią handlową lub biurową nie wejdzie w ten reżim, nawet jeśli sama część mieszkaniowa przekracza 10 000 m². Z kolei „łączną powierzchnię użytkową” liczy się dla całego przedsięwzięcia, a nie tylko dla funkcji mieszkaniowej.

W przypadku projektów zbliżonych do progu studium chłonności staje się więc dokumentem prawnym: różnica kilkuset metrów kwadratowych przesądza, czy przedsięwzięcie zatwierdzi lokalny urząd budowlany w zwykłym trybie, czy urząd centralny w reżimie budowy zastrzeżonej. Oba warianty mają swoje zalety — a wybór może w uzasadnionych przypadkach być legalnym przedmiotem optymalizacji projektu. Szerszy kontekst reformy, w tym harmonogram tworzenia nowego systemu urzędów, przedstawiamy w głównym artykule Szybsze pozwolenia dla projektów deweloperskich: nowelizacja ustawy budowlanej została podpisana.

Jedno postępowanie przed urzędem centralnym — i dlaczego to nie tylko zmiana adresu

Budowy zastrzeżone zgodnie z ustawą budowlaną (ustawa nr 283/2021 Sb.) zatwierdza obecnie wyspecjalizowany czeski Urząd Budowlany ds. Transportu i Energetyki (Dopravní a energetický stavební úřad) — chodzi o autostrady, linie kolejowe czy infrastrukturę energetyczną. Nowelizacja przenosi ten model na duże projekty mieszkaniowe: ma je zatwierdzać nowy czeski Urząd Rozwoju Terytorialnego (Úřad rozvoje území) w jednym postępowaniu, które skupia kompetencje dotychczasowych organów współdziałających.

Dla dewelopera oznacza to trzy praktyczne zmiany: wyspecjalizowany urząd z jednolitą metodyką zamiast 638 lokalnych praktyk, koniec zależności od relacji z konkretnym ratuszem (i związanej z tym systemowej stronniczości) — oraz jeden kontrahent zamiast kilkudziesięciu. Jak dokładnie połączone postępowanie będzie przebiegać krok po kroku, omawiamy w artykule Jedna pieczątka dla dużych projektów deweloperskich: jak to będzie wyglądać w praktyce.

Największa oszczędność czasu: znika etap odwoławczy

W przypadku zwykłych budów nowelizacja kończy przewlekłe procedury odwoławcze, a organ wyższego stopnia będzie musiał rozstrzygnąć sprawę ostatecznie. W przypadku budów zastrzeżonych przyjęte brzmienie idzie jednak dalej: od decyzji urzędu centralnego nie przysługuje wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy (rozklad). Postępowanie jest w praktyce jednoinstancyjne — etap, który dziś w dużych projektach zwykle dodaje rok lub więcej, całkowicie znika z procesu. Jedyną drogą obrony przed pozwoleniem (a także przed odmową) pozostaje skarga do sądu administracyjnego, dla której ustawa budowlana przewiduje termin jednego miesiąca od doręczenia decyzji — w odróżnieniu od ogólnego dwumiesięcznego terminu według czeskiej ustawy – Kodeks postępowania przed sądami administracyjnymi (ustawa nr 150/2002 Sb.).

Jednoinstancyjność jest jednak mieczem obosiecznym. Błąd urzędu, który dziś można tanio i szybko naprawić w odwołaniu, będzie można usunąć już tylko na drodze sądowej — i to samo dotyczy błędu w dokumentach inwestora, który urząd przejmie do decyzji. Jakość wniosku i dokumentacji na wejściu nie będzie więc w przypadku budów zastrzeżonych tylko kwestią szybkości, lecz wprost pewności prawnej rezultatu.

Druga oszczędność: wiążące stanowiska pod kontrolą, a plan zagospodarowania przestrzennego jako kwestia rozstrzygnięta

Zgodnie z przyjętym brzmieniem liczba wiążących stanowisk znacznie się zmniejsza, a pozostałe otrzymują sztywne zasady: kontrola stanowiska przez organ wyższego stopnia jest ograniczona do 30 dni, a po bezskutecznym upływie terminu następuje fikcja potwierdzenia. Urząd budowlany nie ma przy tym uwzględniać tych części stanowisk, w których organ współdziałający przekracza swoje kompetencje lub ponownie otwiera kwestie rozstrzygnięte już w dokumentacji planistycznej — na terenach przeznaczonych pod zabudowę obowiązuje ponadto wzruszalne domniemanie dopuszczalności przedsięwzięcia zgodnego z planem zagospodarowania przestrzennego. Kwestie środowiskowe koncentrują się w procedurze EIA według czeskiej ustawy nr 100/2001 Sb., która na wniosek inwestora będzie mogła obejmować także inne stanowiska.

Ważna wiadomość dla projektów w toku: zgodnie z przepisami przejściowymi stanowiska i decyzje organów współdziałających wydane przed powstaniem nowych urzędów zachowają skutki prawne, a jeśli inwestor je przedłoży, urząd nie będzie ponownie oceniał chronionych nimi interesów publicznych.

Trzecia oszczędność: zarzuty i kontrola sądowa w węższych granicach

Zarzuty uczestników będą musiały być uzasadnione i konkretne — uczestnik ma wskazać, w jakim zakresie naruszone są jego prawa, w przeciwnym razie zarzut nie będzie uwzględniany. Ogólnikowy sprzeciw bez oparcia w przepisach prawa nie opóźni więc postępowania. W następczej kontroli sądowej sąd ma badać zarzuty skargi tylko w zakresie twierdzonego bezpośredniego naruszenia praw skarżącego, a ponadto po nowemu ważyć interesy: nawet zasadna skarga nie ma prowadzić do uchylenia pozwolenia, jeśli uchylenie wyrządziłoby innym osobom lub interesowi publicznemu szkodę niewspółmiernie większą niż oddalenie skargi skarżącemu.

Wraz z już istniejącą możliwością bezpośredniej zmiany zaskarżonej decyzji przez sąd oznacza to wyraźny krok w stronę stabilności raz wydanego pozwolenia. Właśnie te przepisy są jednak również najostrzej krytykowaną częścią nowelizacji — organizacje ekologiczne, część gmin, a także czeski Rzecznik Praw Obywatelskich (veřejný ochránce práv) ostrzegali w uwagach przed osłabieniem ochrony sądowej sąsiadów i społeczeństwa.

Zapowiedziano już skargę konstytucyjną przeciwko nowelizacji, która ma dotyczyć właśnie tych przepisów. Rozsądna strategia deweloperska korzysta więc z zalet nowej kontroli, ale nie opiera się na nich — pozwolenie, które obroni się także w standardowej kontroli, jest jedyną naprawdę bezpieczną inwestycją.

Co zrobić z Państwa projektem już teraz

Trzy kroki opłacą się niezależnie od tego, kiedy ustawa ukaże się w Dzienniku Ustaw. Warto zlecić prawną ocenę, czy i które przedsięwzięcia z Państwa portfela podlegają reżimowi budów zastrzeżonych — łącznie z przypadkami granicznymi i podziałem na etapy, gdzie decyduje każde słowo definicji.

Warto zestawić harmonogram składania wniosków z osią czasu reformy i przepisami przejściowymi, aby wybór reżimu był świadomą decyzją, a nie przypadkiem. Należy również zweryfikować przygotowywaną dokumentację pod kątem połączonego postępowania jednoinstancyjnego, w którym wad nie będzie już można usuwać na bieżąco — a każda z nich trafi prosto do sądu.

Tymi zagadnieniami zajmujemy się w praktyce budowlanej na co dzień. Chcą Państwo wiedzieć, jakiemu reżimowi podlega Państwa projekt i jak wpłynie to na harmonogram? Prosimy o przesłanie podstawowych parametrów przedsięwzięcia na adres konsultacja@arws.cz — w ciągu kilku dni otrzymają Państwo konkretną odpowiedź wraz z zaleceniami co do terminów.