Nowelizacja czeskiego Prawa budowlanego została podpisana

Jaki jest obecny stan ustawy i dlaczego nie możesz sobie pozwolić na czekanie

Proces legislacyjny się zakończył, a dyskusje o tym, czy nowelizacja wejdzie w życie, nie mają już sensu. Senat Republiki Czeskiej (Senát) odrzucił ją w sierpniu 2026 roku, Izba Poselska (Poslanecká sněmovna) odrzuciła jego weto 9 września stosunkiem głosów 104 do 53, a prezydent podpisał ustawę 17 września. Dla spółki oznacza to zmianę założeń przy przygotowaniu projektów: nie chodzi o projekt, który mógłby jeszcze upaść, lecz o zasady, do których przygotowują się już same urzędy.

Jednej rzeczy jednak wciąż brakuje. Na dzień 5 października 2026 roku ustawa nie została opublikowana w czeskim Dzienniku Ustaw (Sbírka zákonů) i nie ma swojego numeru – w rejestrze przepisów ostatnia zmiana Prawa budowlanego nadal pochodzi z czerwca 2026 roku. Dopóki numer nie zostanie nadany, nie można z pewnością cytować ostatecznego brzmienia poszczególnych przepisów ani terminów powiązanych z dniem ogłoszenia.

Nie jest to przeszkoda w planowaniu, a jedynie ograniczenie jego precyzji. Rdzeń nowelizacji nie zmienił się w toku prac, wiadomo więc, co będzie zatwierdzane jedną decyzją i kto będzie ją wydawał. Jedyną niewiadomą pozostaje, które konkretne przepisy wejdą w życie pierwszego dnia miesiąca następującego po ogłoszeniu. Harmonogram projektu opiera się zatem na datach 1 stycznia 2027 i 1 stycznia 2028, a nie na dniu ogłoszenia.

Trzeba też wziąć pod uwagę zapowiadaną skargę konstytucyjną przeciwko nowelizacji. Sama w sobie nie wpływa ona na wejście w życie i dopóki Trybunał Konstytucyjny Republiki Czeskiej (Ústavní soud) nie orzeknie inaczej, ustawa obowiązuje w brzmieniu uchwalonym zgodnie z czeskim prawem. Dla decyzji inwestycyjnych oznacza to, że na nowym reżimie można polegać, ale strategia, która stoi i upada wraz z jednym spornym instrumentem, jest ryzykowna niezależnie od wyniku sporu.

Praktyczny wniosek dla spółki jest prosty: od jesieni 2026 roku musi przygotowywać się równocześnie do dwóch reżimów prawnych. Projekty, które mają uzyskać pozwolenie w tym roku lub na początku przyszłego, przygotowuje się według obecnych zasad. Projekty z perspektywą na 2028 rok przygotowuje się od razu według nowego modelu, ponieważ zmiana dokumentacji i uzgodnienia z gminą trwają dłużej niż rok i nie da się ich nadrobić wstecz.

Dwie kluczowe daty: styczeń 2027 i styczeń 2028

Nowelizacja nie wchodzi w życie naraz, co stanowi największą praktyczną różnicę w porównaniu z tym, jak pisano o niej latem. Większość zmian ma wejść w życie 1 stycznia 2027 roku. Niektóre przepisy są powiązane z pierwszym dniem miesiąca następującego po ogłoszeniu, więc ich datę poznamy dopiero po publikacji w Dzienniku Ustaw. A grupa przepisów, która najbardziej wpływa na zwykłe budynki komercyjne, ma wejść w życie dopiero 1 stycznia 2028 roku.

Różnica między tymi dwoma latami ma charakter organizacyjny. Urząd Rozwoju Terytorialnego (Úřad rozvoje území), czyli nowy centralny organ ds. planowania przestrzennego i prawa budowlanego, ma powstać do stycznia 2027 roku i przejąć sprawy największych projektów budowlanych. Regionalne urzędy rozwoju terytorialnego (krajské úřady rozvoje území), którym mają podlegać zwykłe projekty budowlane, mają rozpocząć działalność dopiero w styczniu 2028 roku. Jak takie połączone postępowanie działa krok po kroku, analizujemy w artykule Jedna pieczątka dla dużych projektów deweloperskich.

Dla właściciela hali, warsztatu lub lokalu handlowego oznacza to jedno: w 2027 roku nie zmieni się dla Ciebie ani urząd, ani liczba pieczątek. Gminne i regionalne urzędy budowlane będą działać przez cały 2027 rok, ale postępowania będą prowadzić według nowych zasad. Zapowiadane jednolite pozwolenie od jednego urzędu zacznie obowiązywać dla tych budynków dopiero od stycznia 2028 roku, czyli o cały rok później, niż prezentowano reformę.

Oś czasu dzieli się więc na trzy okresy z różnymi zadaniami. Do końca 2026 roku bez zmian obowiązują obecne zasady. Rok 2027 to rok dwóch systemów, w którym największe projekty podlegają nowemu urzędowi centralnemu, a wszystko inne pozostaje tam, gdzie było. Dopiero od 2028 roku ujawni się to, co media opisywały jako główną korzyść całej reformy.

Ten podział jest głównym źródłem nieporozumień na rynku. W komunikacji wokół nowelizacji mówiono o jednej pieczątce i końcu rozproszonego procesu wydawania pozwoleń, bez rozróżnienia, dla kogo i od kiedy. Spółka, która na podstawie tych informacji odłożyła decyzję inwestycyjną o rok w oczekiwaniu na szybsze pozwolenia, niepotrzebnie opóźni projekt – dla jej budowy w 2027 roku nie zmieni się ani urząd, ani liczba pieczątek; odkłada się jedynie instytucjonalna część reformy.

Co zmienia się w postępowaniu i gdzie kończą się obecne zasady

Istotą nowelizacji jest to, że o pozwoleniu ma decydować jeden urząd w jednym postępowaniu i wydawać jedną decyzję. Część zadań, które dziś wykonują organy współdziałające w formie wiążących opinii, przechodzi bezpośrednio na urząd budowlany. Urząd sam ma oceniać określony zakres interesów publicznych, więc miejsc, w których projekt może utknąć, powinno być znacznie mniej niż dziś. Jednocześnie odpowiedzialność za zgodność dokumentacji z przepisami przechodzi na projektanta.

Wiąże się z tym także uchylenie czeskiej ustawy o jednolitej opinii środowiskowej. Jej zakres nie przechodzi do jednego nowego procesu: większość interesów ochrony środowiska ocenia bezpośrednio urząd budowlany w postępowaniu o pozwolenie, a tylko wybrane przedsięwzięcia są włączane do opinii EIA, jeśli przeprowadza się ocenę oddziaływania na środowisko. Kto zlekceważy tę część, opóźni nie tylko cząstkową opinię, ale całe pozwolenie.

Drugi obszar dotyczy odwołań i tu trzeba rozróżniać. W postępowaniu budowlanym już dziś obowiązuje zasada, że organ odwoławczy sam zmienia zaskarżoną decyzję i nie może jej uchylić i przekazać organowi pierwszej instancji. Nie jest to więc nowość nowelizacji, lecz zasada obowiązująca już według obecnego brzmienia Prawa budowlanego. Nowelizacja na niej się opiera, więc presja na jakość dokumentacji w pierwszej instancji będzie nadal rosła.

Ogólny czeski Kodeks postępowania administracyjnego (ustawa nr 500/2004 Sb., dalej „k.p.a.”) wprawdzie umożliwia przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, ale Prawo budowlane jest wobec niego przepisem szczególnym, dlatego w postępowaniu budowlanym się go nie stosuje. To, czy zmiany Cię dotkną, zależy od etapu postępowania i od tego, czy projekt należy do budów zastrzeżonych – dlatego czeski zespół prawny kancelarii ARROWS ocenia obie zmienne w każdym projekcie indywidualnie, a nie globalnie według rodzaju budowy.

Trzeci obszar zmian dotyczy prawomocności pozwolenia. Pozwolenie wydane jako pierwsza czynność w postępowaniu staje się prawomocne z chwilą doręczenia inwestorowi, a odwołanie od niego jest niedopuszczalne. W postępowaniu przyspieszonym ma ponadto obowiązywać fikcja pozwolenia, jeśli urząd nie rozstrzygnie w terminie; inwestor musi jednak zwrócić się do urzędu o potwierdzenie, więc nie następuje to automatycznie.

Postępowanie przyspieszone nie jest otwarte dla wszystkich. Obecne warunki są surowe: gmina musi mieć plan zagospodarowania przestrzennego, nie może chodzić o przedsięwzięcie podlegające ocenie oddziaływania na środowisko, a inwestor musi przedłożyć zgody wszystkich stron postępowania. Nowelizacja przesuwa te granice, ale dokładnego brzmienia nie można jeszcze zweryfikować w obowiązującym prawie, ponieważ ustawa nie została opublikowana.

Które projekty przechodzą pod nowy urząd, a które zostają w gminie

Decyzja o tym, kto będzie zatwierdzał Twój projekt, sprowadza się do jednego pytania: czy należy on do budów zastrzeżonych. Do budów zastrzeżonych należą dziś infrastruktura strategiczna i inne projekty wymienione w załączniku do Prawa budowlanego, które zatwierdza czeski Urząd Budowlany ds. Transportu i Energetyki (Dopravní a energetický stavební úřad). Nowelizacja dodaje do tej samej kategorii budynki mieszkalne o łącznej powierzchni użytkowej 10 000 m² i więcej z przeważającą funkcją mieszkalną.

Zaliczenie do budów zastrzeżonych to nie tylko kwestia właściwości urzędu. Taki projekt jest z mocy ustawy realizowany w interesie publicznym, co przejawia się przy ważeniu go z innymi chronionymi interesami w postępowaniu. Samo to jednak nie wystarcza do wywłaszczenia: wywłaszczenie jest możliwe tylko w celu określonym w ustawie szczególnej (§ 3 ust. 1 czeskiej ustawy o wywłaszczeniu), a dla budynków mieszkalnych żaden taki cel nie został określony.

W przypadku wszystkiego innego, czyli zdecydowanej większości budownictwa komercyjnego, właściwość w 2027 roku się nie zmienia. Hala produkcyjna, magazyn, budynek biurowy, sklep czy przebudowa lokalu handlowego nie należą do budów zastrzeżonych i nadal zatwierdza je urząd budowlany, z którym firma ma do czynienia dziś. Zmiana przychodzi dopiero wraz z regionalnymi urzędami rozwoju terytorialnego w 2028 roku, a do tego czasu realia negocjacyjne pozostają bez zmian.

W przypadku projektów zbliżających się do progu 10 000 m² od dołu lub od góry warto obliczyć łączną powierzchnię użytkową jeszcze przed ukończeniem koncepcji – korekta kubatury może być decyzją strategiczną w obu kierunkach. Reżimowi budów zastrzeżonych poświęcamy szczegółowo artykuł Pozwolenie na budowę dla dużych projektów deweloperskich.

Próg nie jest liczony według tego, jak projekt jest prezentowany na rynku, lecz według powierzchni użytkowej i przeważającej funkcji. Projekt mieszany z komercyjnym parterem i mieszkaniami na piętrach ocenia się według tego, co przeważa, a wynik może się zmienić nawet przy stosunkowo niewielkiej zmianie proporcji powierzchni. Właśnie w przypadku takich budynków najczęściej zdarza się, że kwalifikacja wychodzi na jaw dopiero w toku postępowania.

Co da projektowi czekanie ze złożeniem wniosku, a czego nie da

Najczęstszym błędem, z jakim spotykamy się w związku z nowelizacją, jest przekonanie, że wniosek złożony tuż przed wejściem jej w życie będzie rozpatrywany w całości według starego reżimu. Przepis przejściowy uchwalonego brzmienia mówi coś przeciwnego: postępowania i procedury wszczęte i niezakończone przed dniem wejścia w życie kończy się według brzmienia obowiązującego od dnia wejścia w życie nowelizacji, chyba że przepisy stanowią inaczej. Toczące się postępowania przejdą więc na nowe zasady.

Wyjątki od tej zasady istnieją i mają kluczowe znaczenie dla przygotowań. To, co masz już w toku, co do zasady zachowuje ważność: wiążące opinie, zgody i stanowiska organów współdziałających wydane przed powstaniem nowych urzędów mają zachować swoje skutki. Jeśli chodzi o wymagania dotyczące zabudowy, we wszczętych postępowaniach powinno wystarczyć spełnienie dotychczasowych zasad, jeśli jest to dla inwestora korzystniejsze. Scenariusze analizujemy w artykule Rozpoczęty projekt deweloperski po nowelizacji.

W praktyce oznacza to, że odkładanie złożenia wniosku z powodu nowelizacji nie ma sensu. W przypadku zwykłego budynku komercyjnego czekanie na połączone pozwolenie oznaczałoby opóźnienie o ponad rok, ponieważ regionalne urzędy rozwoju terytorialnego rozpoczną działalność dopiero w 2028 roku. A na nowe zasady proceduralne nie trzeba czekać wcale, ponieważ stosuje się je także do postępowań, które już trwają.

Decyzja nie dotyczy więc tego, kiedy złożyć wniosek, lecz tego, co mieć przygotowane w chwili jego złożenia. To, które wyjątki z przepisów przejściowych znajdą zastosowanie do Twojego projektu, zależy od etapu przygotowań i opinii, które już posiadasz – dlatego czeski zespół prawny kancelarii ARROWS analizuje to dla każdego projektu indywidualnie, a wynik dla dwóch podobnych budynków często się różni.

Firmom, które budują regularnie, opłaca się podjąć decyzję raz, a potem ją tylko stosować. Standardem u większych inwestorów jest wewnętrzna zasada określająca, jakie dokumenty muszą być gotowe przed złożeniem wniosku, oraz lista opinii, których ważność jest na bieżąco monitorowana. O poszczególnych projektach nie decyduje się wtedy od nowa i nie powstają rozbieżności między działaniami działu przygotowania a finansowaniem.

Sygnałem ostrzegawczym jest natomiast harmonogram opierający się na dacie ogłoszenia w Dzienniku Ustaw lub plan zbudowany na założeniu, że nowelizacja nie wpłynie na toczące się postępowania. W obu przypadkach firma planuje sprzecznie z treścią ustawy i dowie się o tym dopiero wtedy, gdy urząd zacznie wymagać czegoś innego, niż zakładał projekt.

Ryzyka przejścia do nowej administracji budowlanej

Ryzyka okresu przejściowego nie rozkładają się równomiernie. Inaczej dotykają firmę budującą halę, inaczej dewelopera dużego projektu mieszkaniowego, a różnią się też tym, kiedy się ujawnią. Poniższe zestawienie podsumowuje to, co w praktyce jest najczęściej lekceważone.

Podsumowanie: o czym musi zdecydować zarząd

Nowelizacja jest podpisana, ale do Twojego projektu wejdzie w dwóch falach, a nie w jednej. W styczniu 2027 roku powstaje nowy urząd centralny dla największych projektów, w styczniu 2028 roku wreszcie zmienia się świat zwykłego budownictwa komercyjnego. Pomiędzy nimi jest rok, w którym dotychczasowe urzędy będą decydować już według nowych zasad, ale w starej strukturze instytucjonalnej.

Dla właściciela i zarządu spółki wynikają z tego trzy decyzje. Pierwsza to kwalifikacja: czy nasz projekt będzie należał do budów zastrzeżonych, czy nie? Druga to gotowość: co musi być gotowe w chwili złożenia wniosku, skoro toczące się postępowania przejdą na nowe zasady. Trzecia to ustawienia umowne: kto poniesie ryzyko, jeśli nowy system nie zacznie działać w ustawowych terminach?

Odkładanie tych decyzji ma swoją cenę, którą można wyliczyć. Projekt, który o swojej kwalifikacji dowie się dopiero z wezwania urzędu, traci miesiące w najdroższej fazie przygotowań. Firma, która podpisze umowy z wykonawcami bez rozwiązania kwestii okresu przejściowego, ponosi ryzyko sama, choć go nie spowodowała i nie może na nie wpłynąć.

O harmonogramie można zdecydować jeszcze przed ogłoszeniem ustawy. Oba warianty można obliczyć już dziś i jedynie uzupełnić je o datę potwierdzoną w Dzienniku Ustaw. Natomiast czekanie, aż nowy system urzędów sprawdzi się w praktyce, nie przemawia za odroczeniem – ta odpowiedź przyjdzie najwcześniej w ciągu 2027 roku, co dla decyzji podejmowanych teraz jest zbyt późno.

Praski zespół prawny kancelarii ARROWS przygotowuje i weryfikuje dokumentację umowną i projektową, prowadzi negocjacje z urzędami i samorządami oraz sporządza opinie eksperckie dotyczące kwalifikacji projektów i terminów składania wniosków. Dla spółek, które budują regularnie, ustalamy procedurę jednorazowo, a następnie jest ona wykorzystywana we wszystkich projektach.

Napisz do nas na adres konsultacja@arws.cz, podając podstawowe parametry swojego projektu i etap jego przygotowania. Poinformujemy Cię, któremu reżimowi podlega projekt, jaki termin złożenia wniosku zalecamy i co należy uzupełnić w dokumentacji i umowach. Więcej o naszej praktyce znajdziesz na stronie poświęconej prawu deweloperskiemu i budowlanemu.