Rewizja decyzji lokalizacyjnej po przejściu na nowe czeskie Prawo budowlane

Co zmieniło się w nowej regulacji prawnej

Nowa czeska ustawa – Prawo budowlane (ustawa nr 283/2021 Sb., dalej „NSZ”), która weszła w pełni w życie 1 lipca 2024, stanowi najważniejszą reformę prawa budowlanego w Republice Czeskiej od dziesięcioleci. Celem ustawy jest przyspieszenie i uproszczenie postępowania budowlanego, przede wszystkim poprzez połączenie postępowania lokalizacyjnego i budowlanego w jeden proces wydawania pozwoleń. Dla inwestorów budowlanych i właścicieli nieruchomości, którzy byli w procesie uzyskiwania pozwoleń już wcześniej, pojawia się jednak szereg pytań dotyczących ważności dotychczasowych aktów.

Ustawa wprowadza zasadę „jedno postępowanie, jedna pieczątka”, co w praktyce oznacza integrację dotychczas odrębnych procesów. Istotną zmianą jest powstanie DESÚ, który przejął kompetencje w zakresie dużych inwestycji infrastrukturalnych i strategicznych. W przypadku zwykłych budów, takich jak domy jednorodzinne czy mniejsze projekty deweloperskie, w pierwszej instancji pozostają gminne urzędy budowlane, które jednak stosują nowe zasady proceduralne i terminy.

Kluczowe znaczenie ma wprowadzenie cyfryzacji poprzez Portal Inwestora Budowlanego (Portál stavebníka), który od 1 lipca 2024 jest głównym interfejsem komunikacji i przechowywania dokumentacji. System ma wyeliminować papierologię, ale w fazie rozruchu wymaga od inwestorów i projektantów zwiększonej uwagi wobec wymogów technicznych wniosków, aby uniknąć zbędnego zwracania wniosków z powodu wad formalnych.

Okresy przejściowe i ich skutki prawne

Jednym z najważniejszych aspektów przejścia jest reżim przepisów przejściowych (§ 330 i nast. NSZ). Ustawa stanowi, że postępowania wszczęte przed 1 lipca 2024 kończy się według dotychczasowych przepisów. Zapewnia to pewność prawną dla rozpoczętych projektów.

Jeśli jednak posiadają Państwo decyzję lokalizacyjną wydaną na podstawie dawnej ustawy, która jeszcze nie stała się prawomocna, lub planują Państwo na podstawie dawnej decyzji lokalizacyjnej ubiegać się o pozwolenie na budowę, sytuacja wymaga analizy. Decyzje lokalizacyjne wydane według dawnej ustawy pozostają w mocy przez okres w nich wskazany i można na ich podstawie wnioskować o pozwolenie na budowę, które jednak będzie już proceduralnie podlegać NSZ. Do kiedy można jeszcze dołączyć do wniosku dokumentację sporządzoną według dotychczasowych przepisów, omawia tekst o okresie przejściowym Prawa budowlanego do 30 czerwca 2027.

Prawnicy kancelarii adwokackiej ARROWS na co dzień rozwiązują sytuacje, w których ważność dawnej decyzji lokalizacyjnej wygasa i konieczne jest jej przedłużenie, lub gdy trzeba dostosować starą dokumentację projektową do nowych wymogów dla wniosku o pozwolenie na zamierzenie. Nieprawidłowe postępowanie może w takiej sytuacji oznaczać konieczność przejścia całej procedury od nowa.

Praktyczne spojrzenie na to, kiedy nawet mniejsze zamierzenie może podlegać obowiązkowi oceny oddziaływania na środowisko, przedstawia artykuł EIA a deweloperka: kiedy nawet mniejszy projekt podlega ocenie.

Przy ustalaniu dalszego postępowania (w tym pracy z dokumentacją, terminami i postępowaniami następczymi) zazwyczaj rozwiązuje się kwestie z zakresu deweloperki i prawa budowlanego.

Ryzyka związane z reformą administracji budowlanej

Choć pierwotny zamiar utworzenia „Naczelnego Urzędu Budowlanego” został politycznie zrewidowany, powstanie DESÚ i organów odwoławczych przynosi zmiany właściwości. W przypadku tzw. budów zastrzeżonych nie decyduje już urząd lokalny, lecz scentralizowany urząd wyspecjalizowany. Chodzi na przykład o autostrady, linie kolejowe, ważne obiekty energetyczne, ale też niektóre duże zakłady produkcyjne.

Jeśli przy zamierzeniu pojawi się spór o zakres zlecenia lub odpowiedzialność poszczególnych uczestników przygotowania budowy, przydatny kontekst może dać artykuł Inwestor przekazał Państwu błędne założenia budowy? Kto za co odpowiada i jak ocenia to sąd.

Dla właścicieli gruntów, których dotyczą te budowy, oznacza to, że partnerem do rozmów jest bardziej odległy organ. Zwiększa to wymagania co do poprawności formalnej wniosków i zastępstwa prawnego, ponieważ odpada możliwość nieformalnego załatwienia sprawy „przy okienku” w małej gminie.

W przypadku zwykłych budów decyzje pozostają w gestii gmin, ale urzędy budowlane są obecnie związane surowszymi terminami i nowymi wytycznymi czeskiego Ministerstwa Rozwoju Regionalnego (Ministerstvo pro místní rozvoj). Ryzykiem dla inwestorów w okresie przejściowym jest niejednolita wykładnia prawa przez urzędników, którzy dopiero oswajają się z nowymi przepisami.

Prawnicy i zespoły prawne kancelarii adwokackiej ARROWS mają doświadczenie w rozwiązywaniu sporów w postępowaniu administracyjnym i potrafią skutecznie bronić praw klientów w przypadku bezczynności urzędu lub nieprawidłowego postępowania urzędowego.

Pozycja gmin i uczestników postępowania

NSZ reguluje krąg uczestników postępowania. Gminy pozostają silnymi graczami jako uczestnicy postępowania broniący interesów samorządu terytorialnego i zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego. W niektórych rodzajach postępowań, na przykład w postępowaniu przyspieszonym, zakres zarzutów może być ograniczony.

Jeśli Państwa budowa budzi kontrowersje w danej okolicy, kluczowe jest przygotowanie strategii rozstrzygania zarzutów sąsiadów i gminy. Nowa ustawa kładzie nacisk na koncentrację postępowania, dlatego zarzuty niezgłoszone w terminie nie będą brane pod uwagę.

Zespół ekspertów kancelarii adwokackiej ARROWS zapewni przygotowanie materiałów oraz zastępstwo w rozmowach z gminą i sąsiadami. Celem jest zminimalizowanie ryzyka odwołań i sporów sądowych, które mogłyby zablokować projekt.

Cyfryzacja postępowania budowlanego i nowe ryzyka techniczne

Portal Inwestora Budowlanego jest obowiązkowym narzędziem komunikacji urzędów i organów współdziałających. Inwestorzy będący osobami fizycznymi zachowują możliwość złożenia wniosku w formie papierowej, ale w przypadku osób prawnych i przedsiębiorców będących osobami fizycznymi ustawa preferuje komunikację elektroniczną. Dokumentację projektową wprowadza się do systemu w przepisanych formatach elektronicznych (np. PDF/A, modele danych).

Ryzyko tkwi w wymogach technicznych dotyczących dokumentacji. Jeśli projektant nie dostarczy dokumentacji we właściwym standardzie lub formacie, system lub urzędnik może uznać wniosek za wadliwy. Odpowiedzialność za prawidłowość wniosku ponosi inwestor, a w pierwszych miesiącach funkcjonowania systemu zdarzają się także awarie techniczne lub opóźnienia.

Zmiany w dokumentacji projektowej i ich praktyczne konsekwencje

Nowa czeska ustawa – Prawo budowlane (ustawa nr 283/2021 Sb.) rozróżnia dokumentację do pozwolenia na zamierzenie budowlane i dokumentację do realizacji budowy. Dokumentacja do pozwolenia na zamierzenie jest pod wieloma względami mniej szczegółowa niż dawna dokumentacja do pozwolenia na budowę. Koncentruje się przede wszystkim na zgodności z planem miejscowym i podstawowych parametrach budowli.

Niesie to ryzyko dla fazy realizacji. Inwestor musi zapewnić opracowanie dokumentacji do realizacji budowy przed rozpoczęciem prac. Jeżeli na tym szczegółowym etapie okaże się, że rozwiązanie techniczne wymaga zmiany w stosunku do zatwierdzonego zamierzenia, inwestor musi wystąpić o zmianę pozwolenia, co opóźnia budowę.

Kancelaria prawna ARROWS zaleca zwrócenie szczególnej uwagi na umowy o dzieło z projektantami i wykonawcami. Konieczne jest jasne określenie odpowiedzialności za spójność poszczególnych etapów dokumentacji oraz za ewentualne dodatkowe koszty związane ze zmianą pozwolenia.

Odbiór budowy w nowym systemie

Nowe Prawo budowlane zmienia podejście do odbioru budowy. W przypadku budowli prostych (z wyjątkiem przeznaczonych do zamieszkania i rekreacji rodzinnej) odchodzi się od formalnej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (kolaudační rozhodnutí) w dotychczasowym rozumieniu. W przypadku wielu budowli wystarczy, że inwestor po zakończeniu budowy przedłoży wymagane dokumenty, a budowlę można zacząć użytkować, o ile urząd nie zakaże jej eksploatacji.

Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie pozostaje jednak obowiązkowa dla określonych rodzajów projektów, takich jak budowle infrastruktury publicznej, budowle, dla których określono rozruch próbny, oraz inne szczególne kategorie.

Należy uważać na ubezpieczenie: nawet jeśli ustawa formalnie nie wymaga w przypadku niektórych budowli „pieczątki odbiorowej”, ubezpieczyciele i banki mogą nadal żądać dokumentu potwierdzającego, że budowla jest użytkowana zgodnie z prawem i jest bezpieczna. Brak takiego dokumentu może prowadzić do obniżenia świadczenia ubezpieczeniowego.

Ochrona zabytków a zintegrowane podejmowanie decyzji

Nowe Prawo budowlane miało na celu włączenie organów, których sprawa dotyczy, bezpośrednio w strukturę urzędów budowlanych. Po nowelizacji z 2023 roku w wielu przypadkach zachowano jednak model wiążących stanowisk organów ochrony zabytków, zwłaszcza w rezerwatach i strefach zabytkowych oraz w odniesieniu do zabytków kultury.

Nie jest więc prawdą, że ochrona zabytków została całkowicie osłabiona. Postępowanie prowadzi wprawdzie urząd budowlany, ale w przypadku obszarów chronionych nadal jest związany stanowiskiem konserwatorów zabytków.

Ryzyko dla inwestorów wiąże się z Jednolitym Stanowiskiem Środowiskowym (Jednotné environmentální stanovisko, JES), które integruje szereg uzgodnień środowiskowych, jednak ochrona zabytków w wielu przypadkach nadal funkcjonuje odrębnie. Jeżeli Państwa projekt dotyczy zabudowy historycznej, zalecamy, aby nie lekceważyć wstępnych konsultacji z czeskim Narodowym Instytutem Zabytków (Národní památkový ústav, NPÚ) oraz z wydziałami ochrony zabytków.

Sankcje i ryzyka dla właścicieli nieruchomości

Nowe Prawo budowlane podwyższa wysokość kar, aby miały one silniejsze działanie odstraszające. Za wykroczenie polegające na realizacji budowy bez pozwolenia lub niezgodnie z nim można nałożyć karę do 2 000 000 CZK (ok. 82 300 EUR), a w przypadku budowy na obszarze chronionym do 4 000 000 CZK (ok. 164 600 EUR) (§ 301 i nast. NSZ).

Istotna jest także sankcja dla właścicieli istniejących budowli. Za nieprzechowywanie dokumentacji powykonawczej budowli lub jej nieaktualizowanie grozi kara do 400 000 CZK (ok. 16 500 EUR). Przepis ten dotyczy wszystkich właścicieli, a nie tylko tych, którzy obecnie budują. Urzędy mogą żądać tzw. paszportu budowli, jeżeli brakuje pierwotnej dokumentacji.

Strategia weryfikacji starszych decyzji

Jeżeli posiadają Państwo decyzję wydaną na podstawie dawnego Prawa budowlanego, zalecamy przeprowadzenie jej weryfikacji. Kluczowe jest sprawdzenie terminu ważności, zgodności z nowymi przepisami w zakresie kolejnych kroków oraz przydatności dokumentacji w postępowaniu według nowej ustawy.

Prawnicy kancelarii prawnej ARROWS świadczą usługę audytu prawnego projektów nieruchomościowych (due diligence). W ramach tej usługi ocenimy ryzyka związane z przejściem na nowe przepisy i zaproponujemy optymalny sposób postępowania.

Cyfrowy ślad i ewidencja budowli

Nowy system wprowadza ewidencję procedur budowlanych i dokumentacji w krajowym geoportalu planowania przestrzennego oraz w systemach informacyjnych administracji publicznej. Dla Państwa oznacza to, że historia Państwa budowli będzie w przyszłości przejrzyście dostępna. Dlatego w Państwa interesie leży, aby dane w systemie odpowiadały rzeczywistości.

Praktyczne zalecenia dla właścicieli i inwestorów

Nasze zalecenia dotyczące poruszania się w nowym systemie:

• Przeprowadzajcie Państwo audyt prawny budowli i dokumentacji. Zwłaszcza w przypadku starszych nieruchomości i rozpoczętych projektów należy sprawdzić, czy wszystkie pozwolenia są w porządku i czy dokumentacja odpowiada rzeczywistości.
• Przygotujcie się Państwo na cyfryzację. Należy zapewnić sobie dostęp do Portalu Inwestora i wymagać od projektantów materiałów w formatach kompatybilnych cyfrowo.
• Komunikacja z urzędami. Nowa ustawa wyznacza rygorystyczne terminy nie tylko dla urzędów, ale także dla inwestorów. Należy pilnować doręczeń do skrzynki danych (datová schránka), aby nie przegapić terminu na wniesienie odwołania.
• Dokumentacja powykonawcza. Nie należy lekceważyć obowiązku archiwizacji, ponieważ przy sprzedaży nieruchomości lub w razie zdarzenia ubezpieczeniowego jest to kluczowy dokument.
• Ubezpieczenie i odpowiedzialność. Wobec zaostrzenia sankcji i wzrostu ryzyk warto sprawdzić zarówno ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, jak i ubezpieczenie nieruchomości.

Podsumowanie artykułu

Nowe Prawo budowlane przynosi rewolucję, której celem jest przyspieszenie budownictwa, ale w fazie przejściowej rodzi niepewność. Połączenie nowych zasad proceduralnych, cyfryzacji i reorganizacji administracji publicznej stawia wysokie wymagania co do profesjonalnego przygotowania projektów.

Właściciele nieruchomości i deweloperzy nie powinni polegać na inercji dawnego systemu. Aktywne podejście, terminowa weryfikacja dokumentacji i fachowe wsparcie prawne to najlepsza ochrona przed karami i utratą wartości inwestycji. 

Prawnicy kancelarii prawnej ARROWS specjalizujący się w prawie budowlanym i prawie nieruchomości są gotowi przeprowadzić Państwa przez ten złożony okres. Jeżeli nie są Państwo pewni stanu swojej nieruchomości lub ważności posiadanych decyzji, prosimy o kontakt z kancelarią prawną ARROWS pod adresem konsultacja@arws.cz.