Beschleunigte Genehmigung von Bauträgerprojekten: Was bringt die Novelle des Baugesetzes (2026)

Wie der aktuelle Stand des Gesetzes aussieht und warum Sie es sich nicht leisten können zu warten

Das Gesetzgebungsverfahren wurde abgeschlossen, und Debatten darüber, ob die Novelle in Kraft treten wird, sind hinfällig. Der Senat hat sie im August 2026 abgelehnt, das Abgeordnetenhaus hat sein Veto am 9. September mit 104 zu 53 Stimmen überstimmt und der Präsident hat das Gesetz am 17. September unterzeichnet. Aus Sicht von Unternehmen ändert dies die Vorgaben für die Projektvorbereitung: Es handelt sich nicht um einen Entwurf, der noch scheitern könnte, sondern um Regeln, auf die sich auch die Behörden selbst bereits vorbereiten.

Eines fehlt jedoch noch. Bis zum 5. Oktober 2026 wurde das Gesetz nicht in der Gesetzessammlung veröffentlicht und hat keine Nummer – im Register der Rechtsvorschriften stammt die letzte Änderung des Baugesetzes immer noch aus dem Juni 2026. Solange die Nummer nicht ergänzt ist, lässt sich der endgültige Wortlaut der einzelnen Bestimmungen sowie die an den Tag der Verkündung gebundenen Fristen nicht mit Sicherheit zitieren.

Dies ist kein Hindernis für die Planung, sondern schränkt lediglich die Genauigkeit ein. Der Kern der Novelle hat sich während des Gesetzgebungsverfahrens nicht geändert, sodass klar ist, was durch eine einzige Entscheidung genehmigt wird und wer darüber entscheidet. Die einzige Unsicherheit bleibt, welche konkreten Bestimmungen am ersten Tag des Monats in Kraft treten, der auf die Verkündung folgt. Der Projektzeitplan basiert daher auf den Daten 1. Januar 2027 und 1. Januar 2028 und nicht auf dem Tag der Verkündung.

Es muss auch die angekündigte Verfassungsbeschwerde gegen die Novelle berücksichtigt werden. Diese hat an sich keinen Einfluss auf die Wirksamkeit, und solange das Verfassungsgericht nicht anders entscheidet, gilt das Gesetz so, wie es nach den tschechischen Rechtsvorschriften verabschiedet wurde. Für Investitionsentscheidungen bedeutet dies, dass man sich auf das neue Regime verlassen kann, aber eine Strategie, die mit einem einzigen umstrittenen Instrument steht oder fällt, ist riskant, unabhängig davon, wie der Streit ausgeht.

Die praktische Konsequenz für Unternehmen ist einfach: Ab Herbst 2026 müssen sie sich auf zwei Rechtsregime gleichzeitig vorbereiten. Projekte, die in diesem oder Anfang nächsten Jahres genehmigt werden sollen, werden nach den heutigen Regeln vorbereitet. Projekte mit Aussicht auf das Jahr 2028 werden direkt nach dem neuen Modell vorbereitet, da die Änderung der Dokumentation und die Verhandlungen mit der Gemeinde länger als ein Jahr dauern und nachträglich nicht mehr aufgeholt werden können.

Zwei entscheidende Termine: Januar 2027 und Januar 2028

Die Novelle tritt nicht auf einmal in Kraft, was der größte praktische Unterschied zu den Berichten im Sommer ist. Die meisten Änderungen sollen am 1. Januar 2027 in Kraft treten. Einige Bestimmungen sind an den ersten Tag des Monats gebunden, der auf die Verkündung folgt, sodass wir deren Datum erst nach der Veröffentlichung in der Gesetzessammlung kennen werden. Und eine Gruppe von Bestimmungen, die gewöhnliche Gewerbebauten am meisten betrifft, soll erst am 1. Januar 2028 in Kraft treten.

Der Unterschied zwischen diesen beiden Jahren ist organisatorischer Natur. Das Amt für Raumentwicklung, also die neue Zentralbehörde für Raumplanung und Bauordnung, soll bis Januar 2027 entstehen und die Agenda der größten Bauprojekte übernehmen. Die regionalen Ämter für Raumentwicklung, in deren Zuständigkeit gewöhnliche Bauprojekte fallen sollen, werden ihre Tätigkeit erst im Januar 2028 aufnehmen. Wie ein solches zusammengefasstes Verfahren Schritt für Schritt funktioniert, analysieren wir in unserem Artikel Eine einzige Genehmigung für große Entwicklungsprojekte.

Für den Eigentümer einer Halle, Werkstatt oder von Geschäftsräumen bedeutet dies nur eines: Im Jahr 2027 ändert sich für Sie weder die Behörde noch die Anzahl der Stempel. Die kommunalen und regionalen Baubehörden werden das gesamte Jahr 2027 über tätig sein, die Verfahren jedoch nach den neuen Regeln führen. Die versprochene einheitliche Genehmigung durch eine einzige Behörde wird für diese Gebäude erst ab Januar 2028 gelten, also ein ganzes Jahr später, als die Reform präsentiert wurde.

Der Zeitplan teilt sich somit in drei Phasen mit unterschiedlichen Aufgaben. Bis Ende 2026 gelten unverändert die heutigen Regeln. Das Jahr 2027 ist das Jahr der zwei Systeme, in dem die größten Projekte unter die neue Zentralbehörde fallen und alles andere dort bleibt, wo es war. Und erst ab 2028 wird sich das bemerkbar machen, was in den Medien als Hauptvorteil der gesamten Reform beschrieben wurde.

Diese Aufteilung ist die Hauptquelle für Missverständnisse auf dem Markt. In der Kommunikation rund um die Novelle war von einer einzigen Genehmigung und dem Ende der zersplitterten Genehmigungsverfahren die Rede, ohne zu differenzieren, für wen und ab wann dies gilt. Ein Unternehmen, das aufgrund dieser Meldungen eine Investitionsentscheidung in Erwartung einer schnelleren Genehmigung um ein Jahr verschoben hat, verzögert das Projekt unnötig – für sein Bauvorhaben ändert sich im Jahr 2027 weder die Behörde noch die Anzahl der Stempel; es verschiebt sich lediglich der institutionelle Teil der Reform.

Was sich im Verfahren ändert und wo die bestehenden Regeln enden

Der Kern der Novelle besteht darin, dass über die Genehmigung eine einzige Behörde in einem einzigen Verfahren entscheiden und eine einzige Entscheidung erlassen soll. Ein Teil der Aufgaben, die heute von den betroffenen Behörden in Form von verbindlichen Stellungnahmen wahrgenommen werden, geht direkt auf die Baubehörde über. Die Behörde selbst soll einen definierten Umfang an öffentlichen Interessen prüfen, sodass es deutlich weniger Stellen geben dürfte, an denen ein Projekt ins Stocken geraten kann. Gleichzeitig verlagert sich die Verantwortung für die Übereinstimmung der Dokumentation mit den Vorschriften auf den Planer.

Damit verbunden ist auch die Aufhebung des Gesetzes über die einheitliche Umweltstellungnahme. Dessen Agenda wird nicht in ein einziges neues Verfahren überführt: Die meisten Belange des Umweltschutzes werden direkt im Genehmigungsverfahren durch die Baubehörde geprüft, und nur ausgewählte Vorhaben werden in die UVP-Stellungnahme integriert, sofern eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchgeführt wird. Wer diesen Teil unterschätzt, verzögert nicht nur eine Teilstellungnahme, sondern die gesamte Genehmigung.

Der zweite Bereich betrifft den Widerspruch, und hier muss unterschieden werden. Im Bauverfahren gilt bereits heute, dass die Widerspruchsbehörde die angefochtene Entscheidung selbst ändert und sie nicht aufheben und an die erstinstanzliche Behörde zurückverweisen kann. Dies ist also keine Neuerung der Novelle, sondern eine Regelung, die bereits nach der aktuellen Fassung des Baugesetzes gilt. Die Novelle baut darauf auf, sodass der Druck auf die Qualität der Dokumentation in der ersten Instanz weiter steigen wird.

Die allgemeine Verwaltungsverfahrensordnung ermöglicht zwar die Zurückverweisung zur erneuten Verhandlung, das Baugesetz ist jedoch eine Spezialvorschrift hierzu und findet daher im Bauverfahren keine Anwendung. Ob Sie von den Änderungen betroffen sind, hängt von der Phase des Verfahrens ab und davon, ob das Projekt unter die vorbehaltenen Bauten fällt – daher prüft das in Prag ansässige tschechische Rechtsteam der Kanzlei ARROWS beide Variablen bei jedem Projekt individuell und nicht pauschal nach Gebäudetyp.

Der dritte Bereich der Änderungen betrifft die Rechtskraft der Genehmigung. Eine Genehmigung, die als erste Amtshandlung im Verfahren erlassen wird, erlangt mit der Zustellung an den Bauherrn Rechtskraft, und ein Widerspruch dagegen ist nicht zulässig. Im beschleunigten Verfahren soll zudem neu eine Genehmigungsfiktion gelten, wenn die Behörde nicht fristgerecht entscheidet; der Bauherr muss die Behörde jedoch um eine Bestätigung ersuchen, dies geschieht also nicht automatisch.

Das beschleunigte Verfahren steht nicht jedem offen. Die heutigen Bedingungen sind streng: Die Gemeinde muss über einen Flächennutzungsplan verfügen, es darf sich nicht um ein UVP-pflichtiges Vorhaben handeln, und der Bauherr muss die Zustimmungen aller Verfahrensbeteiligten nachweisen. Die Novelle verschiebt diese Grenzen, aber der genaue Wortlaut kann im geltenden Recht noch nicht überprüft werden, da das Gesetz noch nicht veröffentlicht wurde.

Welche Projekte an die neue Behörde übergehen und welche bei der Gemeinde verbleiben

Die Entscheidung darüber, wer Ihr Projekt genehmigt, reduziert sich auf eine einzige Frage: ob es zu den vorbehaltenen Bauten gehört. Zu den vorbehaltenen Bauten gehören heute die strategische Infrastruktur und andere im Anhang des Baugesetzes aufgeführte Projekte, die vom Transport- und Energiebauamt genehmigt werden. Die Novelle ergänzt dieselbe Kategorie um Wohngebäude mit einer Gesamtbruttogeschossfläche von 10.000 m² und mehr mit überwiegender Wohnfunktion.

Die Einstufung als vorbehaltener Bau ist nicht nur eine Frage der Zuständigkeit der Behörde. Ein solches Projekt liegt kraft Gesetzes im öffentlichen Interesse, was sich bei der Abwägung mit anderen geschützten Interessen im Verfahren bemerkbar macht. Für eine Enteignung reicht dies allein jedoch nicht aus: Eine Enteignung ist nur zu einem durch ein besonderes Gesetz festgelegten Zweck zulässig (§ 3 Abs. 1 des Enteignungsgesetzes), und für Wohngebäude ist kein solcher Zweck festgelegt.

Bei allem anderen, also der überwiegenden Mehrheit der Gewerbebauten, ändert sich die Zuständigkeit im Jahr 2027 nicht. Eine Produktionshalle, ein Lager, ein Bürogebäude, ein Ladengeschäft oder die Sanierung von Geschäftsräumen gehören nicht zu den vorbehaltenen Bauten und werden weiterhin von der Baubehörde genehmigt, mit der das Unternehmen heute verhandelt. Die Änderung tritt erst mit den regionalen Ämtern für Raumentwicklung im Jahr 2028 in Kraft, und bis dahin bleibt die Verhandlungswirklichkeit unverändert.

Bei Projekten, die sich der Grenze von 10.000 m² von unten oder oben nähern, lohnt es sich, die Gesamtbruttogeschossfläche noch vor Fertigstellung der Studie zu berechnen – eine Anpassung des Volumens kann eine strategische Entscheidung in beide Richtungen sein. Mit dem Regime der vorbehaltenen Bauten befassen wir sich ausführlich im Artikel Baugenehmigungen für große Entwicklungsprojekte.

Die Grenze berechnet sich nicht danach, wie das Projekt am Markt präsentiert wird, sondern nach der Bruttogeschossfläche und der überwiegenden Funktion. Ein gemischt genutztes Projekt mit Gewerbe im Erdgeschoss und Wohnungen in den Obergeschossen wird danach beurteilt, was überwiegt, und das Ergebnis kann sich schon bei einer relativ geringen Anpassung des Flächenverhältnisses ändern. Gerade bei diesen Gebäuden kommt es am häufigsten vor, dass die Einstufung erst im Laufe des Verfahrens festgestellt wird.

Was dem Projekt das Warten auf die Antragstellung bringt und was nicht

Der häufigste Fehler, dem wir im Zusammenhang mit der Novelle begegnen, ist die Vorstellung, dass ein kurz vor dem Inkrafttreten eingereichter Antrag vollständig nach dem alten Regime abgewickelt wird. Die Übergangsbestimmung der verabschiedeten Fassung besagt das Gegenteil: Vor dem Tag des Inkrafttretens eingeleitete und nicht abgeschlossene Verfahren und Prozesse werden nach der ab dem Tag des Inkrafttretens der Novelle geltenden Fassung abgeschlossen, sofern nichts anderes bestimmt ist. Laufende Verfahren gehen somit auf die neuen Regeln über.

Ausnahmen von dieser Regel existieren und sind für die Vorbereitung von grundlegender Bedeutung. Was Sie bereits in Bearbeitung haben, bleibt im Allgemeinen gültig: Verbindliche Stellungnahmen, Zustimmungen und Äußerungen der betroffenen Behörden, die vor der Errichtung der neuen Behörden ergangen sind, behalten ihre Wirkung. Was die Bauanforderungen betrifft, sollte in eingeleiteten Verfahren die Erfüllung der bisherigen Regeln ausreichen, wenn dies für den Bauherrn vorteilhafter ist. Die Szenarien analysieren wir im Artikel Laufende Entwicklungsprojekte nach der Novelle.

Praktisch bedeutet dies, dass es keinen Sinn macht, die Antragstellung wegen der Novelle zu verschieben. Bei einem gewöhnlichen Gewerbebau würde das Warten auf die zusammengefasste Genehmigung eine Verzögerung von mehr als einem Jahr bedeuten, da die regionalen Ämter für Raumentwicklung ihre Tätigkeit erst 2028 aufnehmen. Und auf die neuen Verfahrensregeln müssen Sie überhaupt nicht warten, da sie auch auf bereits laufende Verfahren Anwendung finden.

Die Entscheidung dreht sich also nicht darum, wann der Antrag einzureichen ist, sondern darum, was im Moment der Einreichung vorbereitet sein muss. Welche Ausnahmen von den Übergangsbestimmungen auf Ihr Projekt Anwendung finden, bestimmt die Phase der Vorbereitung und die Stellungnahmen, die Sie bereits vorliegen haben – das tschechische Rechtsteam der Kanzlei ARROWS berechnet dies daher für jedes Projekt individuell, und das Ergebnis unterscheidet sich bei zwei ähnlichen Gebäuden in der Regel.

Für Unternehmen, die wiederholt bauen, lohnt es sich, einmal zu entscheiden und dies dann nur noch anzuwenden. Standard bei größeren Investoren ist eine interne Regelung, die festlegt, welche Dokumente vor der Antragstellung vorliegen müssen, sowie eine Liste von Stellungnahmen, deren Gültigkeit laufend überwacht wird. Über die einzelnen Projekte wird dann nicht neu entschieden, und es entstehen keine Widersprüche zwischen der Vorbereitung und der Finanzierung.

Ein Warnsignal ist hingegen ein Zeitplan, der sich auf das Datum der Verkündung in der Gesetzessammlung verlässt, oder ein Plan, der auf der Annahme basiert, dass die Novelle laufende Verfahren nicht beeinflusst. In beiden Fällen plant das Unternehmen im Widerspruch zum Gesetzestext und stellt dies erst fest, wenn die Behörde etwas anderes verlangt, als das Projekt vorgesehen hatte.

Risiken des Übergangs zur neuen Bauverwaltung

Die Risiken der Übergangszeit treffen nicht alle gleichmäßig. Sie betreffen ein Unternehmen, das eine Halle baut, anders als den Entwickler eines großen Wohnprojekts, und sie unterscheiden sich auch darin, wann sie auftreten. Die folgende Übersicht fasst zusammen, was in der Praxis am häufigsten unterschätzt wird.

Zusammenfassung: Worüber die Geschäftsführung entscheiden muss

Die Novelle ist unterzeichnet, wird aber in zwei Wellen und nicht in einer in Ihr Projekt eingreifen. Im Januar 2027 entsteht die neue Zentralbehörde für die größten Projekte, im Januar 2028 ändert sich schließlich die Welt des gewöhnlichen Gewerbebaus. Dazwischen liegt ein Jahr, in dem die bestehenden Behörden bereits nach den neuen Regeln, aber in der alten institutionellen Struktur entscheiden werden.

Für den Eigentümer und die Geschäftsführung des Unternehmens ergeben sich daraus drei Entscheidungen. Die erste ist die Einstufung: Wird unser Projekt unter die vorbehaltenen Bauten fallen oder nicht? Die zweite ist die Bereitschaft: Was muss im Moment der Einreichung fertig sein, da laufende Verfahren auf die neuen Regeln übergehen? Die dritte ist die vertragliche Gestaltung: Wer trägt das Risiko, wenn das neue System nicht innerhalb der gesetzlichen Fristen zu arbeiten beginnt?

Das Aufschieben dieser Entscheidungen hat seinen Preis, der beziffert werden kann. Ein Projekt, das von seiner Einstufung erst durch die Aufforderung der Behörde erfährt, verliert Monate in der teuersten Phase der Vorbereitung. Ein Unternehmen, das Verträge mit Lieferanten unterzeichnet, ohne die Übergangszeit zu regeln, trägt das Risiko selbst, obwohl es dieses nicht verursacht hat und nicht beeinflussen kann.

Über den Zeitplan kann bereits vor der Verkündung des Gesetzes entschieden werden. Beide Varianten können bereits heute berechnet werden, und es wird lediglich das durch die Gesetzessammlung bestätigte Datum ergänzt. Dagegen spricht das Warten darauf, dass sich das neue Behördensystem in der Praxis bewährt – diese Antwort wird frühestens im Laufe des Jahres 2027 vorliegen, was für Entscheidungen, die jetzt getroffen werden müssen, zu spät ist.

Das in Prag ansässige tschechische Rechtsteam der Kanzlei ARROWS bereitet vertragliche und projektspezifische Dokumentationen vor und prüft diese, führt Verhandlungen mit Behörden sowie Kommunen und erstellt Fachstellungnahmen zur Einstufung von Projekten und zum Timing von Anträgen. Für Unternehmen, die wiederholt bauen, richten wir das Verfahren einmalig ein, das dann für alle Projekte genutzt wird.

Schreiben Sie uns an die Adresse beratung@arws.cz die grundlegenden Parameter Ihres Projekts und die Phase seiner Vorbereitung. Wir teilen Ihnen mit, in welches Regime das Projekt fällt, welchen Einreichungstermin wir empfehlen und was in der Dokumentation und den Verträgen ergänzt werden muss. Mehr über unsere Praxis finden Sie auf der Seite, die dem Entwicklungs- und Baurecht gewidmet ist.