Laufendes Bauträgerprojekt: Anhängige Verfahren fallen unter die neuen Regeln

Was sich gegenüber dem geändert hat, was im Sommer über die Novelle geschrieben wurde

Im Sommer wurde über die Novelle als über eine Vorlage geschrieben, die erst auf dem Weg in den Senat war, und die Auslegung der Übergangsbestimmungen stützte sich auf die bisherige Praxis. Der Senat lehnte die Novelle im August 2026 ab, das Abgeordnetenhaus überstimmte sein Veto am 9. September und der Präsident unterzeichnete das Gesetz am 17. September. Mit dem verabschiedeten Wortlaut hat sich jedoch bestätigt, dass die Übergangsbestimmungen anders ausgestaltet sind, als man es von früheren Novellen des Baurechts gewohnt war.

Ein häufiges Modell früherer Änderungen des Baugesetzes war, dass ein eingeleitetes Verfahren nach den bisherigen Vorschriften abgeschlossen wird. Der Bauträger hatte damit eine einfache Entscheidungsregel in der Hand: Stelle ich den Antrag heute, läuft mein Verfahren bis zum Ende nach altem Recht. Diese Gewissheit gilt bei der aktuellen Novelle nicht, und eine Planung lässt sich nicht darauf aufbauen.

Für ein laufendes Projekt bedeutet das, dass sich die Spielregeln mitten im Spiel ändern. Ein Vorhaben, für das der Antrag im Juni gestellt wurde und das nach der ursprünglichen Überlegung im alten Regime zu Ende laufen sollte, wird nach dem Inkrafttreten der Novelle grundsätzlich nach den neuen Regeln beurteilt. Die Änderung betrifft nicht nur verfahrensrechtliche Details, sondern auch die Frage, was die Baubehörde selbst anstelle der betroffenen Behörden beurteilt.

Die gute Nachricht ist, dass das Verfahren nicht von vorn beginnt und die Investition in die bisherige Vorbereitung nicht verloren geht. Die schlechtere Nachricht ist, dass sich daraus eine neue Aufgabe ergibt, die die meisten Projekte nicht im Zeitplan haben: die laufende Verfahrensakte mit der neuen Fassung abzugleichen und festzustellen, was die Behörde nach dem Inkrafttreten zusätzlich verlangen wird.

Der Grund, warum der Übergang gerade so ausgestaltet ist, ist dabei nachvollziehbar. Würden alte und neue Regeln mehrere Jahre parallel gelten, müssten die Behörden zwei Regime gleichzeitig anwenden, und die Reform würde sich in der Praxis erst mit Verzögerung auswirken. Für den Bauherrn bedeutet das jedoch, dass die Gewissheit, an die er bei früheren Novellen gewöhnt war, diesmal ausbleibt und der Plan anders aufgebaut werden muss.

Es handelt sich dabei nicht um einen Planungsfehler derjenigen, die ihren Antrag früher gestellt haben. Die Auslegung, mit der der Markt den ganzen Sommer über gearbeitet hat, beruhte auf der bisherigen Praxis und wurde erst durch die endgültige Form des verabschiedeten Wortlauts korrigiert. Praktisch bedeutet das, dass auch gut vorbereitete Projekte eine Überprüfung benötigen und dass es sich um zusätzliche Arbeit handelt, nicht um die Korrektur eines Fehlers.

Was die Übergangsbestimmungen tatsächlich sagen

Der Kern der Regel ist ein einziger Satz: Verfahren und Vorgänge, die vor dem Tag des Inkrafttretens eingeleitet und nicht abgeschlossen wurden, werden nach der ab dem Tag des Inkrafttretens der Novelle geltenden Fassung abgeschlossen, sofern nichts anderes bestimmt ist. Der letzte Teil ist in der Praxis genauso wichtig wie der erste. Es gibt eine ganze Reihe von Ausnahmen; sie entscheiden darüber, was von der bisherigen Vorbereitung Bestand hat, und ein Teil von ihnen ist gerade daran geknüpft, dass das Verfahren vor dem Inkrafttreten eingeleitet wurde.

Die zweite Regel schützt, was Sie bereits haben. Verbindliche Stellungnahmen, Zustimmungen, Äußerungen sowie rechtskräftige Entscheidungen der betroffenen Behörden, die vor der Errichtung der neuen Ämter erlassen wurden, sollen ihre rechtliche Bedeutung und Wirkung nach den bisherigen Vorschriften behalten. Die Regel, dass die Behörde das durch sie geschützte öffentliche Interesse nicht erneut prüft, ist jedoch an die verbindliche Stellungnahme oder Entscheidung geknüpft, die der Bauherr vorlegt, nicht an jede Unterlage in der Verfahrensakte.

Die dritte Regel betrifft die Anforderungen an die Bebauung und ist für Planer entscheidend. In einem bereits eingeleiteten Verfahren soll die Erfüllung der bisherigen Anforderungen genügen, sofern diese für den Bauherrn günstiger sind. Genau hier zeigt sich, dass das Datum der Antragstellung durchaus von Bedeutung ist: Wer erst nach dem Inkrafttreten einreicht, hat diesen konkreten Vorteil nicht. Beim konkreten Vorhaben ist daher zu beurteilen, welche Regelung günstiger ist, und dies gegebenenfalls gegenüber der Behörde geltend zu machen.

Die vierte Regel betrifft die Dokumentation und sollte man sich merken. Dokumentation und Projektdokumentation, die nach den bisherigen Vorschriften erstellt wurden, sollen noch drei Jahre nach dem Inkrafttreten der Novelle dem Antrag beigefügt werden können, und die Behörde prüft sie nach den bisherigen Vorschriften. Bereits begonnene Pläne landen also nicht im Papierkorb, und der Übergang zum neuen Inhalt der Dokumentation muss nicht bis zum Jahresende geschafft werden.

Die fünfte Regel legt fest, wer das Verfahren führt. Bis zur Errichtung der Ämter für Gebietsentwicklung der Kreise führen die bisherigen Kreis- und Gemeindebaubehörden sowie die betroffenen Behörden die eingeleiteten Verfahren und Vorgänge fort. Vorsicht jedoch bei der Agenda, die dem zentralen Amt für Gebietsentwicklung (Úřad rozvoje území) zufällt: Sie geht bereits zum Januar 2027 über, während das Kreissystem erst ein Jahr später anläuft.

Die letzte Anmerkung zu dieser Auslegung ist wichtig und gilt für den gesamten Beitrag. Das Gesetz war zum Zeitpunkt der Entstehung dieses Textes noch nicht in der Gesetzessammlung (Sbírka zákonů) verkündet und hat noch keine Nummer, sodass wir mit dem vom Abgeordnetenhaus verabschiedeten und vom Präsidenten unterzeichneten Wortlaut arbeiten. Die Übergangsbestimmungen waren zudem Gegenstand von Änderungsanträgen, weshalb die konkrete Auswirkung auf eine konkrete Verfahrensakte vor dem Einreichen von Ergänzungen stets anhand des verkündeten Textes überprüft wird.

Was Sie aus der bisherigen Vorbereitung mitnehmen

Eine Bestandsaufnahme dessen, was Sie bereits haben, ist heute wichtiger als Überlegungen zum Timing. Bei einem laufenden Projekt lohnt es sich, alle eingeholten Stellungnahmen, Zustimmungen und Äußerungen samt Ausstellungsdatum und Gültigkeitsdauer aufzulisten und erst auf Grundlage dieser Liste zu entscheiden. Gerade diese Liste bestimmt, wie viel von der Vorbereitung geschützt ist und was erneut geprüft wird.

Die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP/EIA) nimmt unter den Unterlagen eine besondere Stellung ein. Eine nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung erlassene Stellungnahme liegt bei großen Vorhaben auf dem kritischen Pfad des Zeitplans, und ihre Beschaffung dauert Monate. Wer sie hat, hält den teuersten Teil der Vorbereitung in der Hand und hat keinen Grund, auf die Novelle zu warten oder sie zu fürchten.

Die zweite Gruppe bilden Unterlagen, die an die einheitliche Umweltstellungnahme geknüpft sind. Die Integration der Agenda nach dem Gesetz über die einheitliche Umweltstellungnahme in die Entscheidung der Baubehörde erfolgt nicht bei allen Bauvorhaben gleichzeitig: Bei der gewöhnlichen Agenda wird das bisherige Regime noch das gesamte Jahr 2027 angewendet. Eine bereits erlassene verbindliche Stellungnahme dient zudem nicht nur als Unterlage – das durch sie geschützte öffentliche Interesse wird unter den gegebenen Bedingungen nicht erneut geprüft.

Was in Ihrer Verfahrensakte geschützt ist und was nicht, lässt sich nicht allgemein bestimmen, denn es entscheiden das Ausstellungsdatum jeder einzelnen Unterlage und die Frage, unter welche Gruppe von Ausnahmen sie fällt. Die Anwälte der Anwaltskanzlei ARROWS gehen das deshalb Akte für Akte durch, nicht pauschal nach Art des Bauvorhabens, und das Ergebnis unterscheidet sich bei zwei ähnlichen Projekten regelmäßig.

Die dritte Gruppe bilden Unterlagen, die ihre Wirkung behalten, aber nur für eine begrenzte Zeit. Viele Stellungnahmen haben eine direkt in ihrem Text angegebene Gültigkeitsdauer, und bei Projekten, deren Vorbereitung sich hingezogen hat, ist diese oft kürzer, als der Bauträger sie in Erinnerung hat. Ihre Erneuerung ist günstig, wenn sie geplant wird, und teuer, wenn man erst darauf stößt, sobald die Behörde zur Ergänzung auffordert und eine Frist läuft.

Das praktische Ergebnis der Bestandsaufnahme ist daher nicht nur eine Liste, sondern auch ein Kalender. Für jede Unterlage wird festgehalten, bis wann sie gilt und wie lange ihre Erneuerung dauert, und daraus wird der späteste Termin für die Antragstellung abgeleitet, der noch sinnvoll ist. Dieser Termin ist für den Zeitplan oft eine härtere Einschränkung als alles, was die Novelle mit sich bringt.

Dieselbe Bestandsaufnahme empfiehlt sich auch bei vertraglichen Verpflichtungen, die an die Genehmigung geknüpft sind. Akquisitionsverträge, Kreditdokumentation und Verträge mit Bauunternehmern arbeiten häufig mit dem Datum der Rechtskraft der Genehmigung als maßgeblichem Zeitpunkt und setzen eine Verfahrensdauer nach bisheriger Erfahrung voraus. Zieht sich das Verfahren in der Übergangszeit hin, löst das eine Kette von Folgen aus, mit denen das Projekt nicht gerechnet hat.

Vier typische Situationen und was darin zu tun ist

Bei einem Vorhaben in der Studienphase mit einem Antrag im Horizont von Jahren lohnt es sich, sich direkt nach dem neuen Modell vorzubereiten. Eine Pflicht ist das jedoch nicht: Dokumentation nach den bisherigen Vorschriften soll noch drei Jahre nach dem Inkrafttreten vorgelegt werden können. Zugleich ist dies die Gruppe von Projekten, bei denen sich in Ruhe die erweiterte Vorabinformation nutzen lässt, um bei der Behörde im Voraus zu erfahren, was sie für das Vorhaben verlangen wird. Wie das neue Verfahren Schritt für Schritt abläuft, erläutern wir im Beitrag Ein Stempel für große Bauträgerprojekte.

Ein Projekt mit laufender UVP-Prüfung und in Vorbereitung befindlichen Stellungnahmen sollte ohne Änderung des Tempos fortgeführt werden. Die eingeholten Unterlagen behalten ihre Wirkung, sodass eine Unterbrechung der Vorbereitung nur Zeitverlust bedeuten würde. Parallel dazu lohnt es sich, einen Abgleich der in Arbeit befindlichen Dokumentation mit der neuen Fassung in Auftrag zu geben, damit klar ist, was ergänzt werden muss.

Bei einem Antrag, der in den nächsten Monaten zur Einreichung bereit ist, gilt: Das Datum der Antragstellung entscheidet nicht über das gesamte Regime, wohl aber über einzelne Vorteile. Früher einzureichen bedeutet nicht, in der alten Welt zu bleiben, eröffnet aber die Möglichkeit, die bisherigen Anforderungen an die Bebauung zu nutzen, sofern sie günstiger sind. Daneben entscheidet die Vollständigkeit des Antrags: Mängel lassen sich zwar auf Aufforderung der Behörde beheben, jeder einzelne verzögert jedoch das gesamte Verfahren.

Ein Projekt mit bereits laufendem Verfahren muss eine Sache erledigen, die früher niemand eingeplant hat: die eingereichte Verfahrensakte mit der neuen Fassung abgleichen und feststellen, was die Behörde nach dem Inkrafttreten zusätzlich verlangen wird und welche Ausnahmen aus den Übergangsbestimmungen sich umgekehrt zu den eigenen Gunsten geltend machen lassen. Je weiter das Verfahren fortgeschritten ist, desto geringer ist der Unterschied nach unserer Erfahrung meist; bei Vorhaben, die in diesem Frühjahr eingereicht wurden, lohnt es sich jedoch, die Überprüfung in Auftrag zu geben, bevor die Aufforderung der Behörde kommt.

Für alle vier Situationen gilt eine gemeinsame Regel: Die Vorbereitung wird nicht unterbrochen. Die Entscheidung über den Zeitpunkt der Antragstellung lässt sich noch feinjustieren, die Arbeit an Dokumentation und Stellungnahmen läuft jedoch in beiden Varianten gleich. Eine Unterbrechung der Vorbereitung verschiebt den gesamten Zeitplan um die Zeit, in der nichts geschah, und diese lässt sich nie aufholen.

Gegen Verfahrensverzögerungen bleiben auch die allgemeinen Schutzinstrumente nach der tschechischen Verwaltungsordnung erhalten, sodass der Bauträger eine Untätigkeit der Behörde in der Übergangszeit nicht hinnehmen muss. Es besteht jedoch ein Unterschied zwischen Untätigkeit und einer Aufforderung zur Ergänzung des Antrags, die das Baugesetz ausdrücklich vorsieht und die die Behörde möglichst für alle Mängel auf einmal erlassen soll.

Über die Reihenfolge, in der diese vier Situationen angegangen werden, entscheidet die Höhe des drohenden Verlusts, nicht die Größe des Projekts. Zuerst sind Verfahrensakten mit gestelltem Antrag und laufendem Verfahren an der Reihe, weil dort eine Aufforderung zur Ergänzung zu einem Zeitpunkt droht, an dem bereits Fristen laufen. Erst danach folgen Projekte vor der Antragstellung, bei denen in Ruhe gearbeitet werden kann und jede Anpassung günstiger ist.

Wann die Rücknahme des Antrags sinnvoll ist und wann sie ein teurer Fehler ist

Die Überlegung, einen laufenden Antrag zurückzuziehen und nach dem Inkrafttreten der Novelle erneut zu stellen, hat ihren am häufigsten genannten Grund verloren. Sie war sinnvoll, solange man davon ausging, dass eingeleitete Verfahren nicht in das neue Regime übergehen und ein Projekt nur durch eine neue Antragstellung hineingelangt. Wenn das laufende Verfahren von selbst unter die neuen Regeln fällt, zahlt man für diesen konkreten Zweck den vollen Preis und bekommt dafür nichts.

Dieser Preis ist nicht gering. Durch die Rücknahme verlieren Sie den bisherigen Verfahrensstand, typischerweise entsteht eine neue Gebührenpflicht, und Sie setzen sich dem Risiko aus, dass sich zwischenzeitlich die Verhältnisse im Gebiet ändern – neue Beteiligte kommen hinzu, die Raumplanungsdokumentation ändert sich oder die Auslegung der Vereinbarkeit mit dem Vorhaben verschiebt sich. Sie verlieren auch die Ausnahmen aus den Übergangsbestimmungen, die an das eingeleitete Verfahren geknüpft sind.

Ein Instrument bleibt die Rücknahme dennoch. Eine der Situationen, in denen man sie in Betracht ziehen kann, ist der Fall, dass das Vorhaben mit einer geänderten Aufgabenstellung die Grenze der vorbehaltenen Bauvorhaben überschreitet und sich dadurch die zuständige Behörde ändert. Weitere sind häufig eine grundlegende Änderung des Vorhabens, eine Änderung der Eigentumsverhältnisse oder ein Verfahrensstand, der sich anders nicht bereinigen lässt. Über jede davon wird anhand der konkreten Verfahrensakte entschieden.

Wann sich die Rücknahme des Antrags lohnt und wann sie ein unnötiger Verlust ist, gehört zu den Fragen, die sich bei Bauträgerprojekten am häufigsten stellen – die Anwälte der Anwaltskanzlei ARROWS beurteilen deshalb zunächst den Stand der Verfahrensakte und empfehlen erst dann das Vorgehen. Einzelheiten zum Regime der vorbehaltenen Bauvorhaben finden Sie im Beitrag Baugenehmigung für große Bauträgerprojekte.

Eine Alternative, die in der Praxis oft vergessen wird, ist die Änderung des Vorhabens während des Verfahrens. Wo eine Rücknahme wegen einer Projektanpassung erwogen wird, ist es oft günstiger, die Änderung im bereits laufenden Verfahren zu beantragen und den bisherigen Verfahrensstand zu erhalten. Die Grenze zwischen dem, was sich noch durch eine Änderung lösen lässt, und dem, was eine neue Antragstellung erfordert, ist dabei schmaler, als gemeinhin angenommen wird, und wird beim konkreten Vorhaben individuell beurteilt.

Die Entscheidung über eine Rücknahme folgt daher einer einfachen Reihenfolge. Zuerst wird benannt, was damit erreicht werden soll, dann wird geprüft, ob sich dasselbe nicht durch eine Änderung des Vorhabens im laufenden Verfahren erreichen lässt, und erst zuletzt wird der Preis des verlorenen Verfahrensstands, der neuen Gebührenpflicht und der verfallenen Ausnahmen aus den Übergangsbestimmungen berechnet. Wer diese Reihenfolge umkehrt und beim Preis beginnt, landet in der Regel bei einer Entscheidung, die sich weder gegenüber der Bank noch gegenüber dem eigenen Vorstand verteidigen lässt, weil ein belegter Grund fehlt, warum man den Verfahrensstand überhaupt aufgegeben hat.

Risiken bei laufenden Projekten

Die Risiken bei einem laufenden Projekt unterscheiden sich je nachdem, wie weit die Vorbereitung fortgeschritten ist. Die folgende Übersicht fasst diejenigen zusammen, die in der Praxis am häufigsten unterschätzt werden.

Zusammenfassung: Was mit einem laufenden Projekt zu tun ist

Aus der Timing-Entscheidung ist überwiegend eine Entscheidung über die Einreichungsreife geworden. Die Frage, ob noch in diesem Jahr eingereicht oder gewartet werden soll, entscheidet nicht mehr über das gesamte Regime des Projekts, da das laufende Verfahren in die neue Fassung übergeht. Sie entscheidet aber weiterhin über einzelne Vorteile, die an das eingeleitete Verfahren geknüpft sind, und daneben steht die Frage, was im Moment der Antragstellung fertig sein muss.

Für die Geschäftsführung eines Bauträgerunternehmens ergeben sich daraus drei Aufgaben. Eine Bestandsaufnahme der eingeholten Unterlagen und ihrer Gültigkeit erstellen. Die in Arbeit befindliche Dokumentation und die eingereichte Verfahrensakte mit der neuen Fassung abgleichen und beurteilen, welche Ausnahmen aus den Übergangsbestimmungen sich nutzen lassen. Und die Fristen in den Verträgen mit Lieferanten und der finanzierenden Bank so anpassen, dass die Übergangszeit nicht vollständig zu Ihren Lasten geht.

Projekte, die diese drei Schritte bis zum Jahresende erledigen, gehen ohne Überraschungen in das Jahr 2027. Projekte, die sie nicht erledigen, erfahren vom Unterschied aus der Aufforderung der Behörde zur Ergänzung – also in einem Moment, in dem bereits Fristen laufen und jede Ergänzung teurer ist, als wenn sie im Voraus vorbereitet worden wäre.

Die Novelle selbst und beide Daten ihres Inkrafttretens erläutern wir im Hauptbeitrag der Serie Die Novelle des Baugesetzes ist unterzeichnet. Dieser Text knüpft daran an und behandelt, was Projekte betrifft, die bereits laufen.

Der Aufwand für diese drei Schritte steht dabei in keinem Verhältnis zu dem, was ihr Aufschub kostet. Die Bestandsaufnahme der Unterlagen und der Abgleich der Verfahrensakte mit der neuen Fassung sind eine Arbeit von Tagen, während eine von der Behörde mitten in einer laufenden Frist verlangte Ergänzung eine Verzögerung von Monaten bedeutet und bei Projekten mit bereits vorbereiteter Finanzierung auch direkte Kosten in Form einer verlängerten Auszahlungsphase.

Schreiben Sie uns an beratung@arws.cz die Phase der Vorbereitung und die Liste der Unterlagen, die Sie bereits haben. Wir teilen Ihnen mit, was geschützt ist, was ergänzt werden muss und ob es sich bei Ihrer Verfahrensakte lohnt, über eine Rücknahme nachzudenken. Mehr über unsere Praxis erfahren Sie auf der Seite Immobilienentwicklung und Baurecht.