Überprüfung des Baugenehmigungsbescheids nach dem Übergang zum neuen tschechischen Baugesetz

Was sich in der neuen Rechtsregelung geändert hat

Das neue tschechische Baugesetz (Gesetz Nr. 283/2021 Slg., im Folgenden „neues Baugesetz" oder „NBG"), das seit dem 1. Juli 2024 voll in Kraft ist, stellt die grundlegendste Reform des Baurechts in der Tschechischen Republik der letzten Jahrzehnte dar. Ziel des Gesetzes ist es, das Baugenehmigungsverfahren zu beschleunigen und zu vereinfachen, vor allem durch die Zusammenführung des Bebauungs- und des Baugenehmigungsverfahrens zu einem einzigen Genehmigungsprozess. Für Bauherren und Immobilieneigentümer, die sich bereits zuvor im Genehmigungsprozess befanden, ergeben sich jedoch zahlreiche Fragen bezüglich der Gültigkeit bisheriger Bescheide.

Das Gesetz führt das Prinzip „ein Verfahren, ein Stempel" ein, was in der Praxis die Integration zuvor getrennter Prozesse bedeutet. Eine wesentliche Änderung ist die Errichtung des Verkehrs- und Energiebauamts (Dopravní a energetický stavební úřad, DESÚ), das die Zuständigkeiten für große Infrastruktur- und strategische Bauvorhaben übernommen hat. Für gewöhnliche Bauvorhaben wie Einfamilienhäuser oder kleinere Entwicklungsprojekte bleiben in erster Instanz die kommunalen Bauämter zuständig, sie richten sich jedoch nach neuen Verfahrensregeln und Fristen.

Von entscheidender Bedeutung ist die Einführung der Digitalisierung über das Bauherrenportal (Portál stavebníka), das seit dem 1. Juli 2024 die zentrale Schnittstelle für die Kommunikation und die Ablage von Dokumentationen darstellt. Das System soll den Papierkram beseitigen, verlangt jedoch in der Anlaufphase von Bauherren und Planern erhöhte Aufmerksamkeit gegenüber den technischen Anforderungen an Anträge, damit es nicht zu unnötigen Rückweisungen wegen Formmängeln kommt.

Übergangszeiträume und ihre rechtlichen Auswirkungen

Einer der wichtigsten Aspekte des Übergangs ist die Regelung der Übergangsbestimmungen (§ 330 ff. des neuen Baugesetzes). Das Gesetz bestimmt, dass vor dem 1. Juli 2024 eingeleitete Verfahren nach den bisherigen Rechtsvorschriften abgeschlossen werden. Das bietet Rechtssicherheit für bereits laufende Projekte.

Wenn Sie jedoch über einen nach dem alten Gesetz erteilten Bebauungsvorbescheid verfügen, der noch nicht rechtskräftig geworden ist, oder planen, auf dessen Grundlage eine Baugenehmigung zu beantragen, erfordert die Situation eine Analyse. Nach dem alten Gesetz erteilte Bebauungsvorbescheide bleiben für die in ihnen angegebene Dauer gültig, und auf ihrer Grundlage kann eine Baugenehmigung beantragt werden, die sich verfahrensrechtlich jedoch bereits nach dem neuen Baugesetz richtet.

Die Anwälte der Kanzlei ARROWS befassen sich regelmäßig mit Situationen, in denen die Gültigkeit eines alten Bebauungsvorbescheids ausläuft und verlängert werden muss, oder in denen die alte Projektdokumentation mit den neuen Anforderungen für die Antragstellung in Einklang gebracht werden muss. Ein fehlerhaftes Vorgehen kann hier dazu führen, dass das gesamte Genehmigungsverfahren erneut durchlaufen werden muss.

Einen praktischen Einblick, wann selbst ein kleineres Vorhaben der Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen kann, fasst der Beitrag UVP und Development: Wann auch ein kleineres Projekt einer Prüfung unterliegt zusammen.

Für die Festlegung des weiteren Vorgehens (einschließlich Dokumentation, Fristen und Folgeverfahren) sind typischerweise Fragen relevant, die in den Bereich Development & Baurecht fallen.

Risiken im Zusammenhang mit der Reform der Bauverwaltung

Obwohl das ursprüngliche Vorhaben eines „Obersten Bauamts" politisch revidiert wurde, bringt die Errichtung des DESÚ und der Berufungsbehörden Änderungen bei der Zuständigkeit mit sich. Bei sogenannten vorbehaltenen Bauvorhaben entscheidet nicht mehr die örtliche Behörde, sondern eine zentralisierte Fachbehörde. Es handelt sich beispielsweise um Autobahnen, Bahnstrecken, bedeutende Energiebauten, aber auch um einige große Produktionsanlagen.

Sollte bei einem Vorhaben ein Streit über den Umfang der Vorgaben oder die Verantwortlichkeit der einzelnen Baubeteiligten auftreten, kann der Artikel Hat Ihnen der Investor fehlerhafte Bauvorgaben gemacht? Wer wofür haftet und wie das Gericht dies sieht ergänzenden Kontext liefern.

Für Eigentümer von Grundstücken, die von diesen Bauvorhaben betroffen sind, bedeutet das, dass Ansprechpartner eine weiter entfernte Behörde ist. Das erhöht die Anforderungen an die formale Korrektheit von Anträgen und an die rechtliche Vertretung, da die Möglichkeit einer informellen Klärung „am Schalter" einer kleinen Gemeinde entfällt.

Bei gewöhnlichen Bauvorhaben verbleibt die Entscheidung bei den Gemeinden, doch die Bauämter sind nun an strengere Fristen und neue Methodiken des Ministeriums für regionale Entwicklung gebunden. Ein Risiko für Bauherren besteht in der Übergangszeit in der uneinheitlichen Rechtsauslegung durch Beamte, die sich erst noch mit der neuen Gesetzgebung vertraut machen.

Die Anwälte und Rechtsteams der Kanzlei ARROWS verfügen über Erfahrung in der Beilegung von Streitigkeiten im Verwaltungsverfahren und wissen, wie sie die Rechte der Mandanten bei Untätigkeit der Behörde oder fehlerhaftem Verwaltungshandeln wirksam verteidigen.

Stellung der Gemeinden und der Verfahrensbeteiligten

Das neue Baugesetz regelt den Kreis der Verfahrensbeteiligten. Die Gemeinden bleiben starke Akteure als Verfahrensbeteiligte, die die Interessen der territorialen Selbstverwaltung und die Übereinstimmung mit dem Flächennutzungsplan vertreten. Bei bestimmten Verfahrensarten, etwa im beschleunigten Verfahren, kann der Kreis der zulässigen Einwände eingeschränkt sein.

Wenn Ihr Bauvorhaben am jeweiligen Standort ein kontroverses Ausmaß hat, ist es entscheidend, eine Strategie zur Bewältigung von Einwänden der Nachbarn und der Gemeinde ausgearbeitet zu haben. Das neue Gesetz legt Wert auf die Konzentration des Verfahrens, weshalb Einwände, die nicht rechtzeitig erhoben werden, unberücksichtigt bleiben.

Das Expertenteam der Kanzlei ARROWS übernimmt für Sie die Vorbereitung der Unterlagen und die Vertretung bei Verhandlungen mit der Gemeinde und den Nachbarn. Ziel ist es, das Risiko von Rechtsmitteln und Gerichtsverfahren zu minimieren, die das Projekt blockieren könnten.

Digitalisierung des Baugenehmigungsverfahrens und neue technische Risiken

Das Bauherrenportal ist das verpflichtende Instrument für die Kommunikation der Behörden und betroffenen Stellen. Für natürliche Personen als Bauherren bleibt die Möglichkeit der Antragstellung in Papierform erhalten, für juristische Personen und unternehmerisch tätige natürliche Personen bevorzugt das Gesetz jedoch die elektronische Kommunikation. Die Projektdokumentation wird in vorgeschriebenen elektronischen Formaten (z. B. PDF/A, Datenmodelle) in das System eingestellt.

Das Risiko liegt in den technischen Anforderungen an die Dokumentation. Liefert der Planer die Dokumentation nicht im richtigen Standard oder Format, kann das System oder der Beamte den Antrag als mangelhaft einstufen. Die Verantwortung für die Richtigkeit des Antrags trägt der Bauherr, und in den ersten Monaten des Systembetriebs treten auch technische Ausfälle oder Verzögerungen auf.

Änderungen bei der Projektdokumentation und ihre praktischen Folgen

Das neue Baugesetz unterscheidet zwischen der Dokumentation für die Genehmigung eines Vorhabens und der Dokumentation für die Bauausführung. Die Dokumentation für die Genehmigung des Vorhabens ist in vielerlei Hinsicht weniger detailliert als die frühere Dokumentation für die Baugenehmigung. Sie konzentriert sich vor allem auf die Übereinstimmung mit dem Flächennutzungsplan und die grundlegenden Parameter des Bauvorhabens.

Das birgt ein Risiko für die Bauausführungsphase. Der Bauherr muss vor Beginn der Arbeiten die Ausführungsdokumentation der Baumaßnahme erstellen lassen. Zeigt sich in dieser detaillierten Phase, dass die technische Lösung eine Änderung gegenüber dem genehmigten Vorhaben erfordert, muss der Bauherr eine Änderung der Genehmigung beantragen, was die Baumaßnahme verzögert.

Die Anwaltskanzlei ARROWS empfiehlt, den Werkverträgen mit Planern und Bauunternehmern erhöhte Aufmerksamkeit zu widmen. Es ist notwendig, die Verantwortung für die Übereinstimmung zwischen den einzelnen Dokumentationsstufen sowie etwaige mit der Änderung der Genehmigung verbundene Mehrkosten klar zu definieren.

Bauabnahme (kolaudace) im neuen System

Das neue Baugesetz ändert den Ansatz zur Bauabnahme (kolaudace). Bei einfachen Bauten (mit Ausnahme jener, die für Wohnzwecke und Familienerholung bestimmt sind) wird auf den formellen Abnahmebescheid (kolaudační rozhodnutí) im früheren Sinne verzichtet. Bei vielen Bauten genügt es, wenn der Bauherr nach Fertigstellung der Baumaßnahme die erforderlichen Unterlagen vorlegt, und die Baumaßnahme darf genutzt werden, sofern die Behörde den Betrieb nicht untersagt.

Der Abnahmebescheid ist jedoch weiterhin für bestimmte Arten von Projekten verpflichtend, wie etwa Bauten der öffentlichen Infrastruktur, Bauten, für die ein Probebetrieb festgelegt wurde, sowie weitere spezifische Kategorien.

Vorsicht bei der Versicherung: Auch wenn das Gesetz für manche Bauten formal keinen „Abnahmestempel“ (kolaudační razítko) verlangt, können Versicherer und Banken weiterhin einen Nachweis dafür fordern, dass die Baumaßnahme rechtmäßig genutzt wird und sicher ist. Fehlt ein solcher Nachweis, kann dies zu einer Kürzung der Versicherungsleistung führen.

Denkmalschutz und integrierte Entscheidungsfindung

Das neue Baugesetz versuchte, die betroffenen Behörden direkt in die Struktur der Baubehörden zu integrieren. Nach der Novelle von 2023 bleibt jedoch in vielen Fällen das Modell der verbindlichen Stellungnahmen der Denkmalschutzbehörden erhalten, insbesondere in Denkmalschutzreservaten und -zonen sowie bei Kulturdenkmälern.

Es trifft also nicht zu, dass der Denkmalschutz vollständig abgeschwächt worden wäre. Die Baubehörde führt zwar das Verfahren, ist aber bei geschützten Gebieten weiterhin an die Stellungnahme der Denkmalschutzbehörde gebunden.

Das Risiko für Investoren liegt in der Einheitlichen Umweltstellungnahme (Jednotné environmentální stanovisko, JES), die eine Reihe ökologischer Genehmigungen zusammenfasst, während der Denkmalschutz in vielen Fällen weiterhin gesondert steht. Greift Ihr Projekt in die historische Bebauung ein, empfehlen wir, die Vorabstimmung mit dem Nationalen Denkmalinstitut (Národní památkový ústav, NPÚ) und den Denkmalschutzämtern nicht zu unterschätzen.

Sanktionen und Risiken für Immobilieneigentümer

Das neue Baugesetz passt die Höhe der Geldbußen an, damit sie stärker abschreckend wirken. Für die Ordnungswidrigkeit der Bauausführung ohne Genehmigung oder im Widerspruch dazu kann eine Geldbuße bis zu 2 000 000 CZK (ca. 82 300 EUR), bei einer Baumaßnahme in einem geschützten Gebiet bis zu 4 000 000 CZK (ca. 164 600 EUR) verhängt werden (§ 301 ff. NSZ).

Wichtig ist auch die Sanktion für Eigentümer bestehender Bauten. Für die Nichtaufbewahrung der Dokumentation der tatsächlichen Bauausführung oder deren Nichtaktualisierung droht eine Geldbuße bis zu 400 000 CZK. Diese Bestimmung betrifft alle Eigentümer, nicht nur diejenigen, die aktuell bauen. Die Behörden können einen sogenannten Gebäudepass (pasport stavby) verlangen, wenn die ursprüngliche Dokumentation fehlt.

Strategie zur Überprüfung älterer Entscheidungen

Wenn Sie eine Entscheidung besitzen, die nach dem alten Baugesetz erteilt wurde, empfehlen wir, diese zu überprüfen. Entscheidend ist es, das Gültigkeitsdatum, die Übereinstimmung mit den neuen Vorschriften für die nachfolgenden Schritte sowie die Verwendbarkeit der Dokumentation für Verfahren nach dem neuen Gesetz zu prüfen.

Die Anwälte der Anwaltskanzlei ARROWS bieten den Service der rechtlichen Prüfung von Immobilienprojekten (Due Diligence) an. Im Rahmen dieses Service beurteilen wir die mit dem Übergang zur neuen Gesetzgebung verbundenen Risiken und schlagen das optimale Vorgehen vor.

Digitaler Fingerabdruck und Erfassung von Bauten

Das neue System führt eine Erfassung der Bauabläufe und der Dokumentation im nationalen Geoportal für Raumplanung sowie in den Informationssystemen der öffentlichen Verwaltung ein. Für Sie bedeutet das, dass die Geschichte Ihrer Baumaßnahme künftig transparent nachvollziehbar sein wird. Es liegt daher in Ihrem Interesse, dass die Angaben im System der Realität entsprechen.

Praktische Empfehlungen für Eigentümer und Bauherren

Unsere Empfehlungen zur Orientierung im neuen System:

• Führen Sie eine rechtliche Prüfung der Baumaßnahme und der Dokumentation durch. Prüfen Sie insbesondere bei älteren Immobilien und laufenden Projekten, ob alle Genehmigungen in Ordnung sind und ob die Dokumentation der Realität entspricht.
• Bereiten Sie sich auf die Digitalisierung vor. Sichern Sie sich den Zugang zum Portál stavebníka (Bauherrenportal) und verlangen Sie von den Planern Ergebnisse in digital kompatiblen Formaten.
• Kommunikation mit den Behörden. Das neue Gesetz legt strenge Fristen nicht nur für die Behörden, sondern auch für die Bauherren fest. Achten Sie auf Zustellungen in das Datenpostfach (datová schránka), um die Frist für den Widerspruch nicht zu verpassen.
• Dokumentation der tatsächlichen Ausführung. Unterschätzen Sie die Aufbewahrungspflicht nicht, denn beim Verkauf einer Immobilie oder im Schadensfall ist dies ein zentrales Dokument.
• Versicherung und Haftung. Angesichts der erhöhten Sanktionen und Risiken überprüfen Sie sowohl Ihre Haftpflichtversicherung als auch Ihre Gebäudeversicherung.

Fazit des Artikels

Das neue Baugesetz bringt eine Revolution, die auf die Beschleunigung des Bauens abzielt, in der Übergangsphase jedoch Unsicherheit erzeugt. Die Kombination aus neuen Verfahrensregeln, Digitalisierung und Reorganisation der staatlichen Verwaltung stellt hohe Anforderungen an die Professionalität der Projektvorbereitung.

Immobilieneigentümer und Bauträger sollten sich nicht auf die Trägheit des alten Systems verlassen. Ein aktiver Ansatz, eine rechtzeitige Überprüfung der Dokumentation und fachkundige rechtliche Unterstützung sind die beste Prävention gegen Geldbußen und eine Wertminderung der Investition.

Die Anwälte der Anwaltskanzlei ARROWS mit Spezialisierung auf Baurecht und Immobilienrecht sind bereit, Sie durch diese komplexe Phase zu begleiten. Wenn Sie sich über den Zustand Ihrer Immobilie oder die Gültigkeit Ihrer Entscheidungen nicht sicher sind, kontaktieren Sie die Anwaltskanzlei ARROWS unter beratung@arws.cz.