Grüne Gebäude in Tschechien

Was versteht man unter einem grünen Gebäude und welcher rechtliche Rahmen gilt?

Ein grünes Gebäude (manchmal auch nachhaltiges Gebäude oder Niedrigenergiegebäude genannt) ist kein einheitlicher Rechtsbegriff mit einer einzigen Definition. Vielmehr handelt es sich um eine Reihe von Kriterien, die ein Bauwerk auf verschiedenen Ebenen erfüllen kann:

Energieeffizienz – das wichtigste rechtliche Kriterium. Sie wird in kWh/m² pro Jahr gemessen und durch das tschechische Energiewirtschaftsgesetz (Gesetz Nr. 406/2000 Slg., im Folgenden „EnWG“) geregelt, in Anknüpfung an die europäische Richtlinie (EU) 2024/1222 (sog. EPBD-Neufassung, die neue Fassung der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden).

Lebenszyklus des Gebäudes – Zertifizierungssysteme wie BREEAM, LEED oder das (weniger verbreitete) tschechische System bewerten das Gebäude vom Entwurf über den Bau bis hin zu Betrieb und Abriss. Diese Systeme sind nicht verpflichtend, ohne sie kommen Sie jedoch nicht an eine grüne Finanzierung (Green Bonds, ESG-Hypotheken u. Ä.).

Rechtlicher Rahmen in Tschechien: Die Energieeffizienz von Gebäuden richtet sich in erster Linie nach dem EnWG und der Durchführungsverordnung Nr. 264/2020 Slg. über die Energieeffizienz von Gebäuden. Ab 2026 kommt es mit der Umsetzung der neuen Richtlinie (EU) 2024/1222 zu grundlegenden Änderungen und einer Verschärfung der bestehenden Standards:

• Neubauten müssen bereits seit 2021 Niedrigstenergiegebäude sein (NZEB – Nearly Zero Energy Building). Mit der Umsetzung der neuen Richtlinie wird ab 2026/2028 schrittweise ein noch strengerer Standard für Nullemissionsgebäude eingeführt (ZEB – Zero-Emission Building).
• Bauwerke, an denen eine größere Änderung eines fertiggestellten Gebäudes vorgenommen wird (z. B. Dämmung der Gebäudehülle, Austausch des Heizsystems), müssen ihre Energieeffizienz verbessern.
• Öffentliche Gebäude unterliegen besonderen Anforderungen an die Renovierung und das Erreichen des ZEB-Standards, mit verbindlichen Fristen ab 2028.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS sehen diesen Bereich als außerordentlich risikoreich an – die Gesetzgebung entwickelt sich sehr schnell, und die Auslegung der einzelnen Vorschriften ist in der Praxis nicht immer einheitlich. Deshalb brauchen Sie einen sachkundigen Berater, der Ihnen hilft, rechtzeitig zu erkennen, welche Pflichten konkret Ihr Projekt betreffen. Zur schnellen Orientierung darüber, wie sich Genehmigungsverfahren und regulatorische Anforderungen auf den Bauzeitplan auswirken, kann auch der Beitrag Warum Investoren ARROWS für das Baurecht wählen: Effiziente Steuerung von Genehmigungsverfahren und Vermeidung unnötiger Verzögerungen nützlich sein.

Pflichten nach EU-Recht und tschechischem Recht

Wenn Sie als Investor oder Projektentwickler in der Tschechischen Republik tätig sind, sollten Sie sich folgender Pflichten bewusst sein:

1. Energieausweis (průkaz energetické náročnosti budovy, PENB) und Energieaudit

Jedes Gebäude, das verkauft oder vermietet werden soll, sowie Neubauten und Gebäude mit einer größeren Änderung müssen über einen gültigen Energieausweis (PENB) verfügen. Das Energieaudit ist eine tiefergehende Analyse zur Ermittlung möglicher Einsparungen. Sowohl den PENB als auch das Audit muss eine autorisierte Person – ein Energiefachmann – erstellen; sie müssen konkrete technische Parameter des Gebäudes, seine Energieklasse (A bis G, wobei A die beste ist) und Verbesserungsempfehlungen enthalten.

Häufiger Fehler: Viele Projektentwickler glauben, ein alter Ausweis aus der Zeit vor der energetischen Sanierung genüge. Das stimmt nicht – sobald das Gebäude einer größeren Änderung unterzogen wird (z. B. Sanierung der Gebäudehülle oder des Heizsystems), muss der Ausweis aktualisiert werden. Tun Sie das nicht, kann das Gebäude zwar verkauft oder vermietet werden, dem Verkäufer oder Vermieter droht jedoch ein Bußgeld, und Käufer oder Mieter können Schadensersatz oder eine Preisminderung verlangen. In solchen Situationen geht es typischerweise auch um die Ausgestaltung der Haftung und von Vertragsstrafen, wobei eine laufende Unterstützung im Bereich Verträge und Verhandlungen helfen kann.

2. Neubau = NZEB bereits jetzt, ZEB in absehbarer Zeit

Die tschechische Gesetzgebung verlangt bereits seit 2021, dass Neubauten den Standard eines Niedrigstenergiegebäudes (NZEB) erfüllen. Mit der Umsetzung der Richtlinie (EU) 2024/1222 wird ein noch strengerer Standard für Nullemissionsgebäude (ZEB) eingeführt.

Nach dieser Richtlinie gilt:

• Neue Gebäude im Eigentum von Behörden müssen ab dem 1.1.2028 Nullemissionsgebäude sein.
• Alle übrigen Neubauten müssen ab dem 1.1.2030 Nullemissionsgebäude sein.
• Die tschechische Gesetzgebung kann jedoch auch ehrgeizigere nationale Ziele oder frühere Fristen für bestimmte Gebäudekategorien festlegen, was im Rahmen der Umsetzung bereits ab 2026 erwartet wird. Kann Ihr Vorhaben unter die Regime der Umweltgenehmigung fallen, schließt daran auch die Problematik der Emissionsgrenzwerte und Sanktionen an, die im Beitrag Integrierte Genehmigung (IPPC) und Emissionsgrenzwerte: rechtlicher Rahmen und Sanktionen bei Verstößen beschrieben ist.

Praktische Auswirkung: Sie können keine „wirtschaftlich billigen“ Gebäude mit schwächerer Dämmung und tiefen Fensterlaibungen errichten. Sie müssen schon in der Planung in eine hochwertige Energietechnik investieren, sonst erhalten Sie keine Baugenehmigung oder können das Gebäude nicht in Betrieb nehmen lassen. Klären Sie dies nicht bereits in der Ausschreibung mit dem Planer und dem Bauleiter, kann am Ende ein Bauwerk stehen, das sich weder rechtmäßig fertigstellen noch ordnungsgemäß nutzen lässt.

3. Pflichtmaßnahmen zur Senkung des Energiebedarfs bei Sanierungen

Sanieren Sie ein bestehendes Gebäude und handelt es sich um eine sog. größere Änderung eines fertiggestellten Gebäudes (z. B. Wärmedämmung, Fensteraustausch, Eingriff in das Heizsystem), sind Sie verpflichtet, dessen Energieeffizienz zu verbessern. Das Gesetz legt fest, welche Anforderungen ein so renoviertes Gebäude erfüllen muss.

Daran führt kein Weg vorbei, wenn Sie die Attraktivität des Gebäudes erhalten und seine künftige Finanzierbarkeit sichern wollen. Die Richtlinie (EU) 2024/1222 führt zudem Mindestvorgaben für die Gesamtenergieeffizienz (MEPS) für bestehende Nichtwohngebäude ein, mit dem Ziel, die schlechtesten schrittweise zu renovieren.

4. Elemente für erneuerbare Energien

Die Richtlinie (EU) 2024/1222 führt eine Pflicht zur Installation von Solaranlagen für Neubauten und für Gebäude ein, die einer größeren Änderung unterzogen werden.

Diese Pflicht wird schrittweise eingeführt:

• ab dem 31.12.2026 für alle neuen öffentlichen Gebäude und für bestehende öffentliche Gebäude, die einer größeren Renovierung unterzogen werden,
• ab dem 31.12.2027 für alle neuen Nichtwohngebäude und für bestehende Nichtwohngebäude, die einer größeren Renovierung unterzogen werden,
• ab dem 31.12.2029 für alle neuen Wohngebäude und für bestehende Wohngebäude, die einer größeren Renovierung unterzogen werden.

Während das Fehlen dieser Elemente früher nicht immer gesetzlich sanktioniert war (abgesehen von der Erfüllung von NZEB/ZEB), wird es mit der neuen Gesetzgebung zu einer unmittelbaren Pflicht. Banken bevorzugen zudem Projekte mit erneuerbaren Energiequellen und bieten ihnen günstigere Finanzierungen an.

Zertifizierungen und Standards für grüne Gebäude

Neben den rechtlich verbindlichen Pflichten gibt es zahlreiche freiwillige Zertifizierungssysteme. Obwohl sie nicht gesetzlich vorgeschrieben sind, haben sie enormen praktischen Einfluss auf die Finanzierung und den Marktwert Ihres Gebäudes.

BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) – ein britischer Standard mit weltweiter Anerkennung. Er bewertet das Gebäude anhand von Kriterien wie Energie, Wasser, Gesundheit und Innenraumqualität, Management, Verkehr, Materialien, Abfall und Innovation. Das Gebäude erhält die Bewertung: Unclassified, Pass, Good, Very Good, Excellent oder Outstanding.

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) – ein amerikanischer Standard mit Zertifikaten von 40 bis 110 Punkten. Er ist in den USA verbreiteter, setzt sich aber auch in Europa durch. Bewertung: Certified, Silver, Gold, Platinum.

Auch wenn die Zertifizierung eines grünen Gebäudes nicht verpflichtend ist, können Banken Sie benachteiligen, und Hypothekengesellschaften fördern inzwischen aktiv nur zertifizierte Gebäude durch niedrigere Zinssätze.

Lassen Sie ein Gebäude erst nach seiner Fertigstellung zertifizieren, fallen die Ergebnisse schlechter aus und es wird deutlich teurer, als wenn Sie es von Anfang an mit Blick auf die Zertifizierung geplant hätten.

Die Juristen von ARROWS wissen, dass Zertifizierungsprozesse komplex sind und eine Abstimmung mit Planer, Bauleiter, Auditoren und Zertifizierungsstellen erfordern. Wenn Sie sicher sein wollen, dass Ihr Vorgehen richtig ist, sollten Sie sich frühzeitig beraten lassen, nicht erst, wenn Probleme auftreten.

Konkrete Anforderungen an Investoren

Energieeffizienz – was Sie in der Praxis erfüllen müssen

Wenn Sie bauen oder sanieren, sind dies die konkreten Regeln und Fristen, die Sie kennen müssen:

Geld und Sanktionen

Errichten Sie ein Bauwerk, das die Anforderungen an ZEB/NZEB nicht erfüllt, kann das Bauamt (stavební úřad) den Bau einstellen und die Nutzungsgenehmigung verweigern. Juristischen Personen und unternehmerisch tätigen natürlichen Personen droht nach dem EnWG ein Bußgeld von bis zu 5.000.000 CZK (ca. 205.800 EUR).

Verkaufen oder vermieten Sie ein Gebäude ohne aktuellen Energieausweis, droht Ihnen ein Bußgeld von bis zu 200.000 CZK (für juristische Personen und Unternehmer) bzw. 100.000 CZK (ca. 4.100 EUR) (für natürliche Personen), und der Käufer oder Mieter kann zudem eine Preisminderung oder die Aufhebung des Vertrags verlangen.

Weitere regulatorische Pflichten

EU-Taxonomie – ein Kriterienkatalog, der bestimmt, ob Ihr Gebäude im Sinne des Unionsrechts „nachhaltig“ ist (Verordnung (EU) 2020/852).

Wenn Sie Zugang zu grüner Finanzierung oder EU-Fördermitteln erhalten möchten, muss Ihr Gebäude diese Kriterien erfüllen. Sind Sie unsicher, beraten Sie die Juristen von ARROWS bei der Anwendung der Taxonomie auf Ihr konkretes Projekt.

Leistungserklärung – wenn Sie ein Gebäude errichten, müssen Sie sicherstellen, dass sämtliche Bauprodukte die Anforderungen der Verordnung (EU) Nr. 305/2011 (CPR) erfüllen und für sie eine Leistungserklärung (DoP) ausgestellt wurde. Dies ist für die Qualität und Sicherheit des Gebäudes unerlässlich.

Wasser und Abfall – neben der Energie werden beim grünen Bauen auch der Wasserverbrauch und die Abfallbewirtschaftung bewertet. Einige Zertifizierungssysteme stellen strenge Anforderungen an Regenwassersammelsysteme, das Recycling von Baumaterialien u. Ä. Auch ohne Zertifizierung bestehen gesetzliche Anforderungen an den Umgang mit Wasser und Abfällen.

Praktische Risiken und die häufigsten Fehler in Projekten

Risiken, die Investoren oft unterschätzen

• Fehler im Energieaudit / PENB
  Der Energiefachmann misst oder berechnet die Energieeffizienz falsch. Das Gebäude erreicht dann die geforderten Standards (z. B. ZEB) nicht, obwohl man davon ausging. Folge: Die Baugenehmigung wird verweigert oder an Auflagen geknüpft, die Nutzungsgenehmigung verzögert sich, die Hypothek platzt, und das Projekt lässt sich ohne hohe Zusatzkosten kaum noch umsetzen.
• Verspätete Zertifizierung als grünes Gebäude
  Viele Projektentwickler meinen, die Zertifizierung (BREEAM, LEED) erst nach Fertigstellung des Baus beauftragen zu können. Ein Fehler. Der Zertifizierer findet dann Dutzende Mängel, deren Behebung am bereits stehenden Gebäude sehr teuer ist. Die Zertifizierung sollte im Projektdesign und während des gesamten Projektverlaufs berücksichtigt werden, nicht ex post.
• Finanzierungsprobleme ohne Zertifizierung

Die Bank blockiert Ihnen den Hypothekenkredit, weil das Bauwerk keine Zertifizierung als grünes Gebäude hat. Damit versperren Sie auch Ihrem Mieter oder Käufer den Zugang zu günstiger Finanzierung. Realität: Ohne anerkannte Zertifizierung als grünes Gebäude ist es heute praktisch unmöglich, eine günstige „grüne“ Finanzierung zu erhalten, und die Immobilie verliert an Marktwert.

• Grenzüberschreitende Projekte
  Wenn Sie für ausländische Kunden bauen, ist diesen selten bewusst, dass sich die rechtlichen Anforderungen an grüne Gebäude von Land zu Land unterscheiden. Ein Gebäude, das die tschechischen Anforderungen erfüllt, muss nicht die deutschen oder österreichischen erfüllen.Wenn Ihnen die Anwaltskanzlei ARROWS bei der grenzüberschreitenden Dimension des Projekts nicht zur Seite steht, drohen Ihnen Rechtsstreitigkeiten und Rückzahlungsforderungen.

Finanzierung grüner Gebäude – rechtliche Aspekte

Rechtlicher Rahmen der nachhaltigen Finanzierung und EU-Taxonomie

Die EU und die Tschechische Nationalbank (ČNB) fördern derzeit die Finanzierung grüner Projekte durch sog. nachhaltige Finanzierung (Green Bonds, grüne Hypotheken, ESG-Fonds).

Damit sich Ihr Projekt für diese Produkte qualifiziert, muss es die Kriterien der EU-Taxonomie (Verordnung (EU) 2020/852) erfüllen. Das bedeutet, dass sich der Kreditgeber das Recht vorbehält, Ihr Gebäude zu auditieren und zu überprüfen, ob alle zugesagten Energieparameter tatsächlich erreicht werden. Machen Sie unwahre Angaben oder werden die Parameter nicht erfüllt, drohen Ihnen Rückzahlung, Strafzinsen und ein Rechtsstreit.

Verträge mit Bauleiter und Subunternehmern

Legen Sie im Projekt Wert auf Energieeffizienz und Nachhaltigkeit, muss dies im Leistungsverzeichnis und im Vertrag mit dem Bauunternehmer klar festgelegt sein. Häufiger Fehler: Der Vertrag schweigt zur Pflicht der Energieeffizienz. Der Bauunternehmer baut dann „ganz normal“, ohne Rücksicht auf grüne Standards.

Die Juristen von ARROWS wissen, dass Bauverträge mit energetischen Pflichten gezielt gestaltet werden müssen. Wir helfen Ihnen, einen Vertrag vorzubereiten, der Ihre Interessen schützt und die Pflichten aller Parteien klar festlegt.

Zusammenfassung

Grüne Gebäude in Tschechien sind kein Luxus – es handelt sich um rechtlich verbindliche Standards, die in den kommenden Jahren noch verschärft werden. Sind Sie Investor, Projektentwickler oder Immobilieneigentümer und erfüllen Sie die energetischen Pflichten nicht (ZEB für Neubauten, Energieausweise und Audits), drohen Ihnen finanzielle Sanktionen, blockierte Transaktionen, der Verlust günstiger Finanzierung und Rechtsstreitigkeiten.

Scheinbar einfache Schritte (Beauftragung eines Audits, Datenerhebung für die Zertifizierung, Erstellung des Energieausweises) bergen zahlreiche Verfahrensdetails, rechtliche Zusammenhänge und Risiken. Übliche Fehler in diesem Prozess kosten Projekte Hunderttausende bis Millionen Kronen und können Verzögerungen verursachen oder sogar dazu führen, dass der Bau gar nicht fertiggestellt oder abgenommen wird.

Wenn Sie sicher sein wollen, dass Ihr Projekt alle rechtlichen Anforderungen an grüne Gebäude ohne Überraschungen und Bußgelder erfüllt, vertrauen Sie die Angelegenheit den Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS an.

Wir unterstützen Sie bei der Prüfung der energetischen Pflichten Ihres Projekts, der Abstimmung mit Energiefachleuten und Bauunternehmern, der Vorbereitung der Zertifizierungsunterlagen, bei Finanzierungsverhandlungen mit Banken und bei Bedarf auch bei der Verteidigung gegenüber Behörden. Wenden Sie sich an uns unter beratung@arws.cz.