Grüne Gebäude in Tschechien

Was versteht man unter einem grünen Gebäude und welcher rechtliche Rahmen gilt?

Ein grünes Gebäude (manchmal auch nachhaltiges Gebäude oder Niedrigenergiegebäude genannt) ist kein einheitlicher Rechtsbegriff mit einer einzigen Definition. Vielmehr handelt es sich um eine Reihe von Kriterien, die ein Bauwerk auf verschiedenen Ebenen erfüllen kann:

Energieeffizienz – das wichtigste rechtliche Kriterium. Sie wird in kWh/m² pro Jahr gemessen und durch das tschechische Energiewirtschaftsgesetz (Gesetz Nr. 406/2000 Slg., im Folgenden „EnWG“) geregelt, in Anknüpfung an die europäische Richtlinie (EU) 2024/1275 (sog. EPBD-Neufassung, die neue Fassung der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden).

Lebenszyklus des Gebäudes – Zertifizierungssysteme wie BREEAM, LEED oder das (weniger verbreitete) tschechische System bewerten das Gebäude vom Entwurf über den Bau bis hin zu Betrieb und Abriss. Diese Systeme sind nicht verpflichtend, ohne sie kommen Sie jedoch schwerer an eine grüne Finanzierung (Green Bonds, ESG-Hypotheken u. Ä.).

Rechtlicher Rahmen in Tschechien: Die Energieeffizienz von Gebäuden richtet sich in erster Linie nach dem EnWG und der Durchführungsverordnung Nr. 264/2020 Slg. über die Energieeffizienz von Gebäuden. Die Richtlinie (EU) 2024/1275 hätte bis zum 29. Mai 2026 in tschechisches Recht umgesetzt werden sollen. Dazu ist es nicht gekommen. Die Kommission hat daher am 15. Juli 2026 Vertragsverletzungsverfahren gegen alle 27 Mitgliedstaaten, einschließlich Tschechiens, eingeleitet. Der Entwurf der Novelle des EnWG befindet sich nach den verfügbaren Informationen im Stellungnahmeverfahren. Bis zu ihrer Verabschiedung finden die neuen Pflichten aus der Richtlinie gegenüber Investoren in Tschechien keine unmittelbare Anwendung; es gelten die bestehenden tschechischen Vorschriften:

• Jedes neue Gebäude muss die Anforderungen an ein Niedrigstenergiegebäude (NZEB – Nearly Zero Energy Building) nach der Verordnung Nr. 264/2020 Slg. in der am Tag der Rechtskraft der Genehmigung des Vorhabens geltenden Fassung erfüllen; für alle neuen Gebäude gilt dies spätestens seit dem 1. Januar 2020. Die Richtlinie sieht den strengeren Standard des Nullemissionsgebäudes (ZEB – Zero-Emission Building) vor, in Tschechien gilt er jedoch erst nach der Umsetzung.
• Bauwerke, an denen eine größere Änderung eines fertiggestellten Gebäudes vorgenommen wird (Änderung an mehr als 25 % der Fläche der Gebäudehülle, z. B. eine umfangreiche Dämmung), müssen die Anforderungen an die Energieeffizienz nach der Verordnung erfüllen.
• Nach der Richtlinie sollen neue Gebäude im Eigentum öffentlicher Einrichtungen den ZEB-Standard ab dem 1. Januar 2028 erfüllen; in Tschechien wird dies erst nach der Umsetzung verbindlich.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS sehen diesen Bereich als außerordentlich risikoreich an – die Gesetzgebung entwickelt sich sehr schnell, und die Auslegung der einzelnen Vorschriften ist in der Praxis nicht immer einheitlich. Deshalb brauchen Sie einen sachkundigen Berater, der Ihnen hilft, rechtzeitig zu erkennen, welche Pflichten konkret Ihr Projekt betreffen. Zur schnellen Orientierung darüber, wie sich Genehmigungsverfahren und regulatorische Anforderungen auf den Bauzeitplan auswirken, kann auch der Beitrag Warum Investoren ARROWS für das Baurecht wählen: Effiziente Steuerung von Genehmigungsverfahren und Vermeidung unnötiger Verzögerungen nützlich sein.

Pflichten nach EU-Recht und tschechischem Recht

Wenn Sie als Investor oder Projektentwickler in der Tschechischen Republik tätig sind, sollten Sie sich folgender Pflichten bewusst sein:

1. Energieausweis (průkaz energetické náročnosti budovy, PENB) und Energieaudit

Jedes Gebäude, das verkauft oder vermietet werden soll, sowie Neubauten und Gebäude mit einer größeren Änderung müssen über einen gültigen Energieausweis (PENB) verfügen. Das Energieaudit ist eine tiefergehende Analyse zur Ermittlung möglicher Einsparungen; verpflichtend sicherstellen müssen es nur ausgewählte Unternehmen mit höherem Energieverbrauch und der öffentliche Sektor. Sowohl den PENB als auch das Audit muss eine autorisierte Person – ein Energiefachmann – erstellen; der Ausweis enthält konkrete technische Parameter des Gebäudes, seine Energieklasse (A bis G, wobei A die beste ist) und Verbesserungsempfehlungen.

Häufiger Fehler: Viele Projektentwickler glauben, ein alter Ausweis aus der Zeit vor der energetischen Sanierung genüge. Das stimmt nicht – der Ausweis gilt 10 Jahre, längstens jedoch bis zur Durchführung einer größeren Änderung des fertiggestellten Gebäudes oder bis zur Änderung der Art der Beheizung, Kühlung oder Warmwasserbereitung. Aktualisieren Sie ihn nicht, kann das Gebäude zwar verkauft oder vermietet werden, dem Verkäufer oder Vermieter droht jedoch ein Bußgeld von bis zu 200.000 CZK. Ob Käufer oder Mieter auch privatrechtliche Ansprüche haben, hängt vom Vertrag und den Umständen ab; daher empfiehlt es sich, dies im Vertrag ausdrücklich zu regeln. In solchen Situationen geht es typischerweise auch um die Ausgestaltung der Haftung und von Vertragsstrafen, wobei eine laufende Unterstützung im Bereich Verträge und Verhandlungen helfen kann.

2. Neubau = NZEB bereits jetzt, ZEB in absehbarer Zeit

Die tschechische Gesetzgebung verlangt, dass jeder Neubau den Standard eines Niedrigstenergiegebäudes (NZEB) erfüllt. Die Erfüllung weist der Bauherr durch den Energieausweis nach, spätestens mit dem Antrag auf den Kollaudationsbescheid (Nutzungsgenehmigung). Die Richtlinie (EU) 2024/1275 führt einen noch strengeren Standard für Nullemissionsgebäude (ZEB) ein. In Tschechien gilt er erst, wenn ihn die tschechische Novelle übernimmt.

Nach der Richtlinie (nach ihrer Umsetzung) gilt:

• Neue Gebäude im Eigentum öffentlicher Einrichtungen müssen ab dem 1.1.2028 Nullemissionsgebäude sein.
• Alle übrigen Neubauten müssen ab dem 1.1.2030 Nullemissionsgebäude sein.
• Die tschechische Umsetzungsnovelle kann für bestimmte Gebäudekategorien auch strengere nationale Anforderungen festlegen. Die Richtlinie lässt zugleich zu, dass die ZEB-Anforderungen nicht für Gebäude gelten, für die der Genehmigungsantrag vor den genannten Terminen gestellt wurde. Der endgültige tschechische Wortlaut ist bislang nicht bekannt. Kann Ihr Vorhaben unter die Regime der Umweltgenehmigung fallen, schließt daran auch die Problematik der Emissionsgrenzwerte und Sanktionen an, die im Beitrag Integrierte Genehmigung (IPPC) und Emissionsgrenzwerte: rechtlicher Rahmen und Sanktionen bei Verstößen beschrieben ist.

Praktische Auswirkung: Sie können keine „wirtschaftlich billigen“ Gebäude mit schwächerer Dämmung und tiefen Fensterlaibungen errichten. Sie müssen schon in der Planung in eine hochwertige Energietechnik investieren, sonst können Sie die Erfüllung der Anforderungen bei der Kollaudation nicht durch den Energieausweis nachweisen und Ihnen droht ein Bußgeld. Klären Sie dies nicht bereits in der Ausschreibung mit dem Planer und dem Bauleiter, kann am Ende ein Bauwerk stehen, das sich weder rechtmäßig fertigstellen noch ordnungsgemäß nutzen lässt.

3. Pflichtmaßnahmen zur Senkung des Energiebedarfs bei Sanierungen

Sanieren Sie ein bestehendes Gebäude und handelt es sich um eine sog. größere Änderung eines fertiggestellten Gebäudes, also eine Änderung an mehr als 25 % der Gesamtfläche der Gebäudehülle (typischerweise eine umfassende Wärmedämmung oder ein Fensteraustausch), müssen Sie die Anforderungen an die Gesamtenergieeffizienz nach der Verordnung erfüllen. Die Anforderungen an die geänderten Bauteile (Fenster, Dämmung, Wärmequelle) gelten auch bei kleineren Änderungen. Das Gesetz legt fest, welche Anforderungen ein so renoviertes Gebäude erfüllen muss.

Daran führt kein Weg vorbei, wenn Sie die Attraktivität des Gebäudes erhalten und seine künftige Finanzierbarkeit sichern wollen. Die Richtlinie (EU) 2024/1275 verpflichtet die Mitgliedstaaten zudem, Mindestvorgaben für die Gesamtenergieeffizienz (MEPS) für bestehende Nichtwohngebäude einzuführen, die schrittweise zur Renovierung der schlechtesten führen sollen. Konkrete Pflichten für Eigentümer legt erst die tschechische Umsetzungsregelung fest.

4. Elemente für erneuerbare Energien

Die Richtlinie (EU) 2024/1275 verpflichtet die Mitgliedstaaten, die Installation von Solaranlagen sicherzustellen, sofern dies technisch geeignet sowie wirtschaftlich und funktional realisierbar ist. Nach der Richtlinie soll dies gelten:

• bis zum 31.12.2026 für neue öffentliche Gebäude und neue Nichtwohngebäude mit einer Nutzfläche von über 250 m²,
• bei bestehenden öffentlichen Gebäuden schrittweise: über 2 000 m² bis zum 31.12.2027, über 750 m² bis zum 31.12.2028 und über 250 m² bis zum 31.12.2030,
• bis zum 31.12.2027 für bestehende Nichtwohngebäude über 500 m², wenn sie einer größeren Renovierung oder einer genehmigungspflichtigen Maßnahme unterzogen werden,
• bis zum 31.12.2029 für alle neuen Wohngebäude und neue überdachte Parkplätze, die an Gebäude angrenzen.

Für Investoren in Tschechien werden diese Fristen erst nach der Verabschiedung der tschechischen Umsetzungsregelung verbindlich, und diese kann Ausnahmen und Einzelheiten ergänzen. Neue Nichtwohnprojekte mit Kollaudation in den Jahren 2027–2028 sollten jedoch schon jetzt auf Photovoltaik vorbereitet werden: Eine nachträgliche Anpassung von Dach, Statik oder Elektroinstallation ist in der Regel deutlich teurer. Banken bevorzugen zudem häufig Projekte mit erneuerbaren Energiequellen.

Zertifizierungen und Standards für grüne Gebäude

Neben den rechtlich verbindlichen Pflichten gibt es zahlreiche freiwillige Zertifizierungssysteme. Obwohl sie nicht gesetzlich vorgeschrieben sind, haben sie enormen praktischen Einfluss auf die Finanzierung und den Marktwert Ihres Gebäudes.

BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) – ein britischer Standard mit weltweiter Anerkennung. Er bewertet das Gebäude anhand von Kriterien wie Energie, Wasser, Gesundheit und Innenraumqualität, Management, Verkehr, Materialien, Abfall und Innovation. Das Gebäude erhält die Bewertung: Unclassified, Pass, Good, Very Good, Excellent oder Outstanding.

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) – ein amerikanischer Standard mit Zertifikaten von 40 bis 110 Punkten. Er ist in den USA verbreiteter, setzt sich aber auch in Europa durch. Bewertung: Certified, Silver, Gold, Platinum.

Auch wenn die Zertifizierung eines grünen Gebäudes nicht verpflichtend ist, können Banken Projekte ohne Zertifizierung schlechter bewerten, und zahlreiche Finanzinstitute bieten zertifizierten Gebäuden günstigere Konditionen.

Lassen Sie ein Gebäude erst nach seiner Fertigstellung zertifizieren, fallen die Ergebnisse schlechter aus und es wird deutlich teurer, als wenn Sie es von Anfang an mit Blick auf die Zertifizierung geplant hätten.

Die Juristen von ARROWS wissen, dass Zertifizierungsprozesse komplex sind und eine Abstimmung mit Planer, Bauleiter, Auditoren und Zertifizierungsstellen erfordern. Wenn Sie sicher sein wollen, dass Ihr Vorgehen richtig ist, sollten Sie sich frühzeitig beraten lassen, nicht erst, wenn Probleme auftreten.

Konkrete Anforderungen an Investoren

Energieeffizienz – was Sie in der Praxis erfüllen müssen

Wenn Sie bauen oder sanieren, sind dies die konkreten Regeln und Fristen, die Sie kennen müssen:

Geld und Sanktionen

Die Erfüllung der NZEB-Anforderungen weist der Bauherr mit dem Energieausweis zum Antrag auf Nutzungsgenehmigung nach, sodass sich eine Nichterfüllung spätestens im Verfahren zur Nutzungsgenehmigung zeigt. Dem Bauherrn, gleich ob Unternehmen oder natürliche Person, droht bei Nichterfüllung der Anforderungen an die Energieeffizienz eines Neubaus nach dem EnWG ein Bußgeld von bis zu 5.000.000 CZK (ca. 205.800 EUR).

Verkaufen oder vermieten Sie ein Gebäude oder eine Einheit, ohne dem Interessenten den Energieausweis vorzulegen und bei Vertragsunterzeichnung zu übergeben, droht Ihnen ein Bußgeld von bis zu 200.000 CZK (ca. 8.200 EUR). Dieses gilt für Unternehmen ebenso wie für natürliche Personen. Die Energieeffizienzklasse müssen Sie auch in Anzeigen angeben.

Weitere regulatorische Pflichten

EU-Taxonomie – ein Kriterienkatalog, der bestimmt, ob Ihr Gebäude im Sinne des Unionsrechts „nachhaltig“ ist (Verordnung (EU) 2020/852).

Wenn Sie Zugang zu grüner Finanzierung oder EU-Fördermitteln erhalten möchten, muss Ihr Gebäude diese Kriterien erfüllen. Sind Sie unsicher, beraten Sie die Juristen von ARROWS bei der Anwendung der Taxonomie auf Ihr konkretes Projekt.

Leistungserklärung – wenn Sie ein Gebäude errichten, müssen Sie sicherstellen, dass sämtliche Bauprodukte die Anforderungen der EU-Vorschriften für Bauprodukte erfüllen (seit dem 8. 1. 2026 die neue Verordnung (EU) 2024/3110, wobei die Bestimmungen der bisherigen Verordnung (EU) Nr. 305/2011 über die Leistungserklärung übergangsweise weiter gelten) und für sie eine Leistungserklärung (DoP) ausgestellt wurde. Dies ist für die Qualität und Sicherheit des Gebäudes unerlässlich.

Wasser und Abfall – neben der Energie werden beim grünen Bauen auch der Wasserverbrauch und die Abfallbewirtschaftung bewertet. Einige Zertifizierungssysteme stellen strenge Anforderungen an Regenwassersammelsysteme, das Recycling von Baumaterialien u. Ä. Auch ohne Zertifizierung bestehen gesetzliche Anforderungen an den Umgang mit Wasser und Abfällen.

Praktische Risiken und die häufigsten Fehler in Projekten

Risiken, die Investoren oft unterschätzen

• Fehler im Energieaudit / PENB
  Der Energiefachmann misst oder berechnet die Energieeffizienz falsch. Das Gebäude erreicht dann die geforderten Standards (z. B. NZEB) nicht, obwohl man davon ausging. Folge: Die Nutzungsgenehmigung verzögert sich, es droht ein Bußgeld, die Hypothek platzt, und das Projekt lässt sich ohne hohe Zusatzkosten kaum noch umsetzen.
• Verspätete Zertifizierung als grünes Gebäude
  Viele Projektentwickler meinen, die Zertifizierung (BREEAM, LEED) erst nach Fertigstellung des Baus beauftragen zu können. Ein Fehler. Der Zertifizierer findet dann Dutzende Mängel, deren Behebung am bereits stehenden Gebäude sehr teuer ist. Die Zertifizierung sollte im Projektdesign und während des gesamten Projektverlaufs berücksichtigt werden, nicht ex post.
• Finanzierungsprobleme ohne Zertifizierung

Die Bank kann Ihnen den Kredit verteuern oder ablehnen, weil das Bauwerk keine Zertifizierung als grünes Gebäude hat. Damit erschweren Sie auch Ihrem Mieter oder Käufer den Zugang zu günstiger Finanzierung. Realität: Ohne anerkannte Zertifizierung als grünes Gebäude ist es heute deutlich schwieriger, eine günstige „grüne“ Finanzierung zu erhalten, und die Immobilie verliert an Marktwert.

• Grenzüberschreitende Projekte
  Wenn Sie für ausländische Kunden bauen, ist diesen selten bewusst, dass sich die rechtlichen Anforderungen an grüne Gebäude von Land zu Land unterscheiden. Ein Gebäude, das die tschechischen Anforderungen erfüllt, muss nicht die deutschen oder österreichischen erfüllen.Wenn Ihnen die Anwaltskanzlei ARROWS bei der grenzüberschreitenden Dimension des Projekts nicht zur Seite steht, drohen Ihnen Rechtsstreitigkeiten und Rückzahlungsforderungen.

Finanzierung grüner Gebäude – rechtliche Aspekte

Rechtlicher Rahmen der nachhaltigen Finanzierung und EU-Taxonomie

Die EU fördert die Finanzierung grüner Projekte durch sog. nachhaltige Finanzierung (Green Bonds, grüne Hypotheken, ESG-Fonds).

Damit sich Ihr Projekt für diese Produkte qualifiziert, muss es in der Regel die Kriterien der EU-Taxonomie (Verordnung (EU) 2020/852) erfüllen. Das bedeutet, dass sich der Kreditgeber üblicherweise vertraglich das Recht vorbehält, Ihr Gebäude zu auditieren und zu überprüfen, ob alle zugesagten Energieparameter tatsächlich erreicht werden. Machen Sie unwahre Angaben oder werden die Parameter nicht erfüllt, drohen Ihnen Rückzahlung, Strafzinsen und ein Rechtsstreit.

Verträge mit Bauleiter und Subunternehmern

Legen Sie im Projekt Wert auf Energieeffizienz und Nachhaltigkeit, muss dies im Leistungsverzeichnis und im Vertrag mit dem Bauunternehmer klar festgelegt sein. Häufiger Fehler: Der Vertrag schweigt zur Pflicht der Energieeffizienz. Der Bauunternehmer baut dann „ganz normal“, ohne Rücksicht auf grüne Standards.

Die Juristen von ARROWS wissen, dass Bauverträge mit energetischen Pflichten gezielt gestaltet werden müssen. Wir helfen Ihnen, einen Vertrag vorzubereiten, der Ihre Interessen schützt und die Pflichten aller Parteien klar festlegt.

Zusammenfassung

Grüne Gebäude in Tschechien sind kein Luxus – es handelt sich um rechtlich verbindliche Standards, die in den kommenden Jahren noch verschärft werden. Sind Sie Investor, Projektentwickler oder Immobilieneigentümer und erfüllen Sie die energetischen Pflichten nicht (NZEB für Neubauten, Energieausweise und bei ausgewählten Unternehmen Audits), drohen Ihnen finanzielle Sanktionen, blockierte Transaktionen, der Verlust günstiger Finanzierung und Rechtsstreitigkeiten.

Scheinbar einfache Schritte (Beauftragung eines Audits, Datenerhebung für die Zertifizierung, Erstellung des Energieausweises) bergen zahlreiche Verfahrensdetails, rechtliche Zusammenhänge und Risiken. Übliche Fehler in diesem Prozess kosten Projekte Hunderttausende bis Millionen Kronen und können Verzögerungen verursachen oder sogar dazu führen, dass der Bau gar nicht fertiggestellt oder abgenommen wird.

Wenn Sie sicher sein wollen, dass Ihr Projekt alle rechtlichen Anforderungen an grüne Gebäude ohne Überraschungen und Bußgelder erfüllt, vertrauen Sie die Angelegenheit den Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS an.

Wir unterstützen Sie bei der Prüfung der energetischen Pflichten Ihres Projekts, der Abstimmung mit Energiefachleuten und Bauunternehmern, der Vorbereitung der Zertifizierungsunterlagen, bei Finanzierungsverhandlungen mit Banken und bei Bedarf auch bei der Verteidigung gegenüber Behörden. Wenden Sie sich an uns unter beratung@arws.cz.